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3.4物业的入住与装修管理
3.4.1 物业的入住与装修管理
入住与装修管理是物业管理前期服务中重要的基础工作,也是物业管理操作过程的难点 和重点之一。由于业主在人住与装修期间会经常就房屋质量问题、违规装修等行为与物业服 务企业发生矛盾甚至引发大的纠纷,因此人住与装修管理是前期物业管理的工作重点,物业 服务企业应以优秀的服务、严谨的管理和敬业的专业水平来蠃得业主的认同,为以后续约打 下良好的坚实基础,确保今后物业管理工作的顺利进行。
一.入住服务的含义
入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续,同时物业服务 企业为业主办理物业管理事务手续的过程。对业主而言,人住的内容包括两个方面:一是物 业验收及其相关手续的办理;二是物业管理有关业务的办理。
入住过程涉及建设单位、物业服务企业以及业主,人住的完成意味着业主正式接收 物业服务企业,物业由开发建设阶段转人前期物业管理阶段,物业管理服务活动全面 展开。
在房地产开发和物业管理实践中,物业人住操作的模式有多种形式。第一种形式是以建 设单位为主体,由物业服务企业相配合的作业模式,此模式的核心内容是,建设单位具体负 责向业主移交物业并办理相关手续,如业主先到建设单位确认相关购房手续、业主身份,验 收物业,提交办理房产证的资料,领取物业购买正式发票,逐项验收其名下物业的各个部 分,领取钥匙等。在此基础上,再去物业服务企业继续办理物业管理相关手续,如领取物业 管理资料、缴纳相关费用等;第二种形式是建设单位将人住工作委托给物业服务企业,由物 业服务企业代为办理人住手续。这种情况多出现于物业管理早期介人较深,建设单位楼盘较 多、人力资源不足,或建设单位与物业服务企业系上下级单位,以及其他建设单位和物业服 务企业协商认为必要的情况等等。
无论采用何种人住操作模式,物业人住运作的准备、内容、程序等都是一致的,但建设 单位和物业服务企业各自的职责不同。从房产移交的角度而言,人住的实质均是建设单位向 业主交付物业的行为,建设单位应承担相关法律责任和义务,物业服务企业只是具体办理相 关手续。物业服务企业由此正式建立与业主的服务与被服务关系,应借此机会宣传物业管理 法规、政策和业主临时管理规约等,让业主充分了解物业管理提供的各项服务,为物业管理 工作顺利开展创造条件。
入住时限是指《人住通知书》规定业主办理人住手续的时间期限,当新建物业符合交付 使用条件、开发建设单位和物业管理单位应通过有效途径或合理方法,如根据业主提供的通 信方式,以电话、电报、信函、电子邮件等方式与业主联系,或在上述联系无效的情况下通 过登报、广播和电视公共传媒等方式向业主传递或传达物业人住信息,向业主适时发出人住 通知,约定时间验收物业和办理相关手续。要注意在通知业主的时候,尽可能一次性告知办 理相关手续时应携带的有关材料。
二.入住的准备
入住服务是物业服务企业首次直接面对业主提供相关服务,直接关系到业主对物业服务 企业的第一印象。因此,物业服务企业要从各方面做好充分细致的准备,全面有效地保障业 主的人住工作。1.资料准备（1）《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。
(2)《入住通知书》
《入住通知书》是建设单位向业主发出的办理人住手续的书面通 知。一般而言,主要内容包括: ①物业具体位置;②物业竣工验收合格以及物业服务企业承接查验合格的情况介绍;③准予人住的说明;④人住具体时间和办理人住手续的地点;⑤委托他人办理人住手续的规定;⑥业主人住时需要准备的相关文件和资料;⑦其他需要说明的事项。
(3)《物业验收须知》
《物业验收须知》是建设单位告知业主在物业验收时应掌握的 基本知识和应注意事项的提示性文件。一般而言,主要内容包括: ①物业建设基本情况、设施设备的使用说明;②物业不同部位保修规定;③物业验收应注意事项以及其他需要提示说明的事项等。
(4)《业主入住房屋验收表》
使用《业主入住房屋验收表》可以清晰地记录业主用户 的验收情况。一般而言,主要内容包括: ①物业名称、楼号;②业主、验收人、建设单位代表姓名;③验收情况简要描述;④物业分项验收情况记录以及水电煤气等的起始读数;⑤建设单位和业主的签字确认;⑥物业验收存在的问题,有关维修处理的约定等;⑦验收时间;⑧其他需要约定或注明的事项。
(5)《业主(住户)手册》
《业主(住户)手册》是由物业管理单位编撰,向业主、物业使用人介绍物业基本情况和物业管理服务相关项目内容的服务指南性质的文件。一般而 言,主要包括以下内容: ①欢迎辞;②小区概况;③物业服务企业以及项目管理单位(处)情况介绍;④《业主临时管理规约》;⑤小区内相关公共管理制度;⑥物业装饰装修管理指南、物业服务流程等;⑦公共及康乐设施介绍;⑧服务指南及服务投诉电话;⑨其他需要说明的情况以及相关注意事项。
(6)物业管理有关约定 业主在办理人住手续时,物业服务企业要与业主签订有关物业 管理服务的约定,进一步明晰双方的权利和义务,在协议中应明确: ①物业管理费收费面积、收费标准及金额;②物业管理费计费时段和缴交时间;③物业管理费收缴方式(现金或托收等);④滞纳金及其计收比例;⑤调整管理费的条件或其他情况。7..其他准备
(1)入住工作计划 建设单位和物业服务企业应在人住前一个月制订住入工作计划,由 项目管理负责人审查批准,并报经上级主管部门核准。计划中应明确: ①人住时间、地点;②负责人住工作的人员及职责分工;③入住过程中使用的文件和表格;④人住手续办理和程序;⑤注意事项及其他情况。
(2)人住仪式策划 为了提高小区整体形象,有效加强与业主、物业使用人的沟通,通 常由物业服务企业根据物业管理的特点及小区实际情况,组织举行人住仪式。参加人员有业 主、物业服务企业代表、建设单位代表以及其他有关人员。
(3)环境准备 在完成对物业的竣工验收和承接查验之后,物业服务企业要对物业 共用部位进行全面彻底的清洁,为业主、物业使用人人住做好准各。同时,要布置好 环境,保持道路通畅。遇有二期工程施工或临时施工情况,要进行必要隔离,防止安 全事故发生。
(4)其他准各事项
①准各及布置办理入住手续的场地,如布置彩旗、标语,设立业主休息等待区等;②准备及布置办理相关业务的场地,如电信、邮政、有线电视、银行等相关单位业务 开展的安排;③准备资料及预先填写有关表格,为方便业主,缩短工作流程,应对表格资料预先做 出必要处理,如预先填上姓名、房号和基本资料等;④准备办公用具,如复印机、电脑和文具等;⑤制作标识牌、导视牌、流程图,如交通导向标志、入住流程、有关文件明示等;⑥针对入住过程中可能发生的紧急情况,如交通堵塞、矛盾纠纷等,制订必要的紧急 预案。
三.入住服务的管理与注意事项
1）.入住服务的管理
（1）入住手续
①持购房合同、入住通知书等进行业主登记确认;②房屋验收,填写《业主入住房屋验收表》,建设单位和业主核对无误后签章 确认;③产权代办手续,提供办理产权的相关资料,缴纳办理产权证所需费用,一般由建设 单位承办;④建设单位开具证明,业主持此证明到物业服务企业继续办理物入人住手续;⑤业主和物业服务企业签署物业管理的相关文件,如物业管理收费协议、车位管理协 议、装修管理协议等;⑥缴纳入住当月物业管理及其他相关费用;⑦领取提供给业主的相关文件资料,如《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《业 主手册》等;⑧领取物业钥匙。
业主入住手续办理完结之后,物业服务企业应将相关资料归档。（2）.费用缴纳
建设单位或物业服务企业根据收费标准向业主、用户收取当期物业服务费及其他相关费 用,并开具相应票据给业主、用户。（3）.验房及发放钥匙
①建设单位或物业服务企业陪同业主一起验收其名下的物业,登记水、电、气表起始 数,根据房屋验收情况、购房合同双方在《业主人住房屋验收表》上签字确认;②向业主发放钥匙并记录;③对于验收不合格的部分,物业服务企业应协助业主敦促建设单位进行工程不合格整 改、质量返修等工作。若发现重大质量问题,可暂不发放钥匙。
(4).资料归档
业主物业验收以及其他手续办理完结之后,物业服务企业应及时将已办理人住手续的房 间号码和业主姓名通知门卫,并及时将各项业主、用户资料归档,要善保管,不得将信息泄 露给无关人员。
四.入住服务注意事顼
（1）.人住服务准备工作要充分
物业人住在物业管理中是一项繁琐细致的工作,也是物业服务企业第一次和业主真正意 义上的打交道,人住服务的好坏直接决定今后物业服务企业的工作能否顺利进行,这就要求 物业服务既快捷高效,又要井然有序。由于业主普遍缺乏物业人住的相关知识和经验,经常 会存在相关资料准各不足和对物业人住管理等缺乏认识的问题,加之业主人住又是短时间内 集中办理,工作的密度大、劳动强度高,因此,一定要充分做好物业人住的各项准备 工作。
物业人住准备工作的核心是科学周密的计划。在进行周密计划和进行资料准备及其他准 备工作的同时还应注意以下四个方面的工作。①人力资源要充足 现场引导、办理手续“交接查验、技术指导、政策解释、综合协 调等各方人员应全部到位,协同工作。如现场出现人员缺位,其他人员或机动人员应及时 补位。②资料准备要充足 虽然物业服务企业可通过一定管理方法有意识地疏导业 主,避免业主过于集中,但业主的随意性是不可控的,因此,有必要预留一定余量 的资料。
③分批办理人住手续,避免因为过分集中办理产生的混乱 为避免人住工作的混 乱,降低人住工作强度,在向业主发出《人住通知书》时,应明确告知其人住办理时 间,现场亦应有明确标识和提示,以便对业主人住进行有效疏导和分流,确保人住工 作的顺利进行。④紧急情况要有预案 人住时由于现场人员混杂、场面较大,随时可熊发生如治安、消防、医疗、纠纷等突发事件,建设单位及物业服务企业应预先设立各种处理方案,防患于 未然。
（2）.人住期间需要注意的问题 ①业主人住实行一站式柜台服务,方便业主办理有关人住手续。在人住办理期间,物
业建设单位、物业服务企业和相关部门应集中办公,形成一条龙式的流水作业,一次性地解 决业主人住初期的所有问题,如办理入住手续、开通电话、有线电视等。
②因故未能按时办理人住手续的,可按照《人住通知书》中规定的办法另行 办理。③应合理安排业主人住服务办理时间,适当延长办理时间。为方便业主人住,应根据
业主的不同情况实行预约办理或实行弹性工作方式,如在正常工作时间之外另行安排人住手 续的办理,或延长工作时间,如中午或晚上延时办公。④办理人住手续的工作现场应张贴人住公告及业主人住流程图,在显要位置张贴或摆 放各类业主人住的标牌标识、作业流程、欢迎标语、公告提示等,方便业主了解掌握,加快 人住进程。同时,现场摆放物业管理相关法规和其他资料,方便业主取阅,减轻咨询工作压 力。对于重要的法规文件等,可以开辟公告栏公示。
⑤指定专人负责业主办理人住手续时的各类咨询和引导,以便人住工作有秩序地顺利 进行。人住现场应设迎宾、引导、办事1财务、咨询等各类人员,以方便业主的不同需要, 保障现场秩序,解决各类问题。⑥注意安全保卫以及车辆引导。人住期间不仅有室内手续办理,还有现场验房等程序。而有些楼盘的现场施工尚未完结,施工时应设置明显的警示标志。同时,现场人员混杂,故 应注意业主人身安全和引导现场车辆有序摆放。
3.4.2、物业装修管理
一.物业装饰装修管理的含义
物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制,规范业主、物业使 用人的装饰装修行为,协助政府行政主管部门对装修过程中的违规行为进行处理和纠正,从 而确保物业的正常运行使用,维护全体业主的合法权益。
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物业装修是业主人住后必不可少的环节。由于大多数业主缺乏物业装修建筑专业知识和 对装修管理相关法律法规的了解,业主在装修中更多的是考虑物业的实用、美观和舒适,而 较少顾及建筑安全和公共权益。随着人们对居住环境和美观等要求的不断提高,物业装修设 计、施工、材料等的个性化程度越来越高。加之物业装修过程长、点多面广、不确定因素 多,管理控制难度大。如果稍有疏忽,就有可能危害物业安全,影响物业的正常使用,或对 物业构成潜在的危险,导致物业风险,还可能激发物业服务双方的矛盾和冲突,影响物业管 理和社区的和谐局面。因此,物业装修管理是物业服务的重点和难点之一,不仅要求物业服 务企业在装修管理上细致专业、一丝不苟,同时还要在方案上严格把关,沟通上充满人情 味,尽可能减少或避免与业主发生冲突,通过严格检查、严格把关、耐心解释、贴心服务将 各种隐患消灭在源头,做到防患于未然。
物业装修管理包括装修申报、登记审核、人场手续办理、装修过程监督检查以及验收等 环节,内容上包括装饰装修流程设计、管理细则规定、过程控制和责任界定等方面。物业服 务企业实施装饰装修管理的依据是原建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》以及国 家和地方的其他规定。
1.)物业装饰装修申报
业主在人住过程中,应已收到物业服务企业发出的装修手册及装饰装修申报登记表。业 主在装修施工前,须认真阅读装修手册,填写申报登记表,并提交物业服务企业登记各案。只有在物业服务企业对装饰装修内容的登记备案完成之后,用户才能动工装修。
物业管理工作人员应要求和指导业主逐项填写装饰装修申报登记表,确保各项申请明确 无误,涉及专业部门(如水、电、气等)、建筑结构、消防等项目的,要求写明地点、位置 或改变的程度及尺寸(具体详见附后的装饰装修申报登记表)等详细数据和资料,必要时装 修人或装修单位还应向有关部门申报核准。
2).物业装饰装修登记
(1)物业服务企业在进行装饰装修登记时,可以书面形式将装饰装修工程的禁止行为和注意 事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业,并且督促装修人在装饰装修开工前主动告知 邻里。
(2）物业服务企业应该在规定工作日(一般为3个工作日)内完成登记工作;超出物业项目 管理单位管理范围的,应报主管部门。
（3）物业服务企业应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容,有下列行为之一的将不予 登记: ①未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,擅自变动建筑主 体和承重结构的;②将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的;③扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的;④损坏房屋原有节能设施,降低节能效果的;⑤未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物的;⑥未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗的;⑦未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的;⑧未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施的;⑨其他影响建筑结构和使用安全的行。(3.)签订《物业装饰装修管理服务协议》
在物业装饰装修之前,物业服务企业和装修人应签订《物业装饰装修管理服务协议》, 约定物业装饰装修管理的相关事项,应当包括下列内容: ①装饰装修工程的实施内容;②装饰装修工程的实施期限;③允许施工的时间;④废弃物的清运与处置;⑤外立面设施及防盗窗的安装要求;⑥禁止行为和注意事项;⑦管理服务费用;⑧违约责任;⑨其他需要约定的事项。
(4.)办理开工的一般手续 ①业主按有关规定向物业管理单位(或指定方)缴纳装饰装修管理服务费;②装饰装修施工单位应到物业管理单位办理开工证、出人证等;③装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材。(5.)施工
物业装饰装修施工期间,装修人和装饰装修施工单位应严格按照装修申报登记的内容组 织施工。
物业服务企业应按照装饰装修管理服务协议做好管理和服务工作,加强现场检查,发现
装修人或者装饰装修施工单位有违反有关规定的行为,应当及时劝阻和制止;已造成事实后 果或拒不改正的,应及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修施工单位违反《物 业装饰装修管理服务协议》的,应追究违约责任。
（6.）验收
物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查,对照装修申报方案和装饰
装修实际结果进行比较验收,验收合格后应签署书面意见。对因违反法律、法规和装饰装修 管理服务协议而验收不合格的,应提出书面整改意见要求业主和施工方限期整改。若发生歧 义、无法统一意见或业主拒不接受情况的,应报请城市管理有关行政部门处理,并将检查记 录存档。
业主装修流程示例 尊敬的各位业主(住户): 首先,请允许我们代表x关物业服务公司为阁下成为本小区(大厦)的业主而表示衷心 的祝贺和热烈的欢迎。为加强本小区房屋装饰装修的管理和监督,有效制止违章装修行为, 保障房屋的结构安全和外观统一,维护小区环境整洁、羡观、协调、统一及住户的正常生活 秩序,使住户享有一个安全、清洁、优羡、舒适的居住珠境,务请阁下在准备装修时会同您 聘请的装修负责人参照《兴兴市住宅装饰装修管理规定》,仔细阅读本装修指引及相关苯修 管理规定,并遵照执行。谢谢您的配合与支持!装修流程说明如下: 1.业主本人或其委托人在管理处办公室领取《装修开工申请表》、《装修承诺书》、《防 火责任书》及相关装修管理规定,并按表中要求逐项详细、如实填笋。
2.业主本人确定装修方案,选定装修单位,并由装修单位指定一名防火责任人。3.业主会同装修施工单位负责人备齐如下装修申报材料到管理处办理申报审批手续。(1)已办理入伙手续交清费用收据或入伙会签单复印件;(2)已填写妤的《装修开工申请表》、《装修承诺书》及《防火责任书》;(3)装修单位承建资格证书原件(交验后退回);(4)装修合同复印件;(5)房屋装修施工图(包括建筑、给排水、电气管线图等);(6)装修项目明细表;(7)装修人员身份证复印件和1寸照片2张。
4.管理处主管装修主任查验装修申报材料齐全,受理装修申报后,在三个工作日内予 以审批。装修方案的审批原则如下:(1)严禁破坏建筑物的主体结构;(2)严禁破坏建筑物的建筑外立面;严禁拆除连接阳台门窗的墙体,扩大原有门窗尺寸 或者另建门窗;(3)严禁任意改动上下水主管道、消防管线、煤气管道、供电、通信、智能化线路;(4)根据设计院提供的楼板设计荷载,审核楼面及吊顶材料;(5)确定用电负荷(大型设备必须严格接地)、用电工具及相应的用电保护措施;(6)厨房、卫生间等的楼板防水措施;(7)有无大量使用易燃材料;(8)装修方案是否符合防火要求;(9)其它。
5.装修方案经审批同意后,装修单位负责人持《装修登记表》、施工人员身份证复印
件、一寸照片2张去物业管理处办公室办理装修进场手续并缴纳有关费用(详见《装修收费 项目及缴纳标准》)。所需证件包括《装修施工许可证》和装修施工人员的《装修临时出 入证》。
6.装修人员进场施工过程中,管理处有权进行不定时巡查,纠正违章。对违反装修规 定者,管理处将酌情对装修单位有关人员给予处罚。高空抛物者从重处罚。7.在装修过程中,若需要增加施工人员,必须由装修单位负责人亲自来管理处填表缴 费,办理人员增补手续,其他人员一律不予办理。
8.房屋装修期限一般不超过三个月,如确实需要延期,需业主亲自或书面委托办理延 期手续。
9.装修竣工后,由业主(或其授权委托人)通知管理处安排装修验收,如无违章装修 或渗、漏、堵、损坏等情况,管理处将于十日内办理退证等手续。注:退证包括退《装修施工许可证》及《装修临时出入证》。
二.物业装饰装修管理内容
物业装饰装修管理是一个系统工程,要真正达到科学管理、细致服务,不仅要严格遵守 物业装饰装修管理流程,还要对装饰装修过程中的各个环节、涉及的各个方面进行全面的分 析。在综合各方因素的基础上,科学地制订装饰装修管理细则,使物业装饰装修管理真正落 到实处。物业服务应当按照装饰装修管理服务协议实施管理,加强现场检查,及时发现问题 加以制止。一般而言,物业装饰装修管理包括以下内容。
1.物业装饰装修范围和时间管理
物业装饰装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主杈益予以限定,原则上应统一
要求、统一形式。如室内装饰装修只限于房屋本体单元内的自用部位;封闭阳台不得超过阳 台顶部外边缘垂直投影面,封闭款式、材料力求统一等。
装饰装修时间应根据各地不同的作息时间、季节变换以及习惯习俗等综合确定。装饰装 修时间包括一般装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。
(1)一般装修时间是指除节假日之外的正常时间,一般装修时间因地域和季节的差异而 有所不同。
(2)特殊装修时间是指节假日休息时间。为保障其他业主的休息和正常生产生活秩序, 原则上一般不允许在节假日进行装修。因特殊情况需要装修,应视具体情况相应缩短装修 时间。
(3)装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定,但一般 情况下不超过三个月。
2.物业装饰装修管理的要求
为确保物业安全和全体业主的合法杈益,物业装饰装修管理应重点检查:(1)有无变动建筑主体和承重结构。
(2)有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。
(3)有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。(4)有无损坏房屋原有节能设施,降低节能效果。(5)有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。(6)有无未经有关单位批准的下列行为: ①搭建建筑物、构筑物;②改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;③拆改供暖管道和设施;④拆改燃气管道和设施;⑤超过设计标准或者规范增加楼面荷载的;⑥改动卫生间、厨房间防水层的。同时,还应注意检查以下方面: ①施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施,有无擅自动用明火和进行焊接作 业等;②有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等;③楼地面铺设材料是否超过10mm、新砌隔墙是否采用轻质材料等;④是否符合物业装修公共及室外统一要求(如空调室外机的安装和排水的统一要求、阳台栏杆的统一要求等);⑤物业装修方案和材料的选择是否符合环保、节能的要求。
3.物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理
物业装饰装修管理既涉及公共杈益,也涉及业主个人权益。装饰装修管理费用的收取要 严格按照国家和地方的相关规定办理,不得自行设置收费项目和任意确定收费标准,即使无 统一规定而又确需临时设置收取的,也应科学测算并报经相关主管行政部门批准。在我国物 业管理实践中,装饰装修管理收费的项目和标准,因各地规定的不同,差别较大。由于大多 数业主对于这项费用的收费依据(收费内容不清楚,往往出现争执,物业服务企业应耐心解 释,合理说明。
为确保物业装饰装修工程的有序进行,维护装饰装修活动涉及的各方的合法权益,目前
较为通常和相对合理的做法是:在物业装饰装修之前,由装修人和物业服务企业签订《物业 装饰装修管理协议》,约定物业装饰装修相关事项和管理收费,并以此为依据规范各方行为。一般而言,《物业装饰装修管理协议》中物业服务企业向装修人约定收取的费用包括装饰装 修管理服务费和垃圾清运费。
(1)管理服务费 管理服务费是指因物业装饰装修工程增加物业管理服务工作量而设置 的临时性收费项目,国家对于具体的收费标准没有明确规定,一般由装修人和物业服务企业 双方约定,该费用可向装修业主收取,也可向装饰装修工程单位收取,这就需要事先在业主 与物业服务企业的物业装饰装修协议或业主与装修单位之间的装修合同中明确,以避免产生 不必要的纠纷。
(2)垃圾清运费 垃圾清运费系指由装饰装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用。如 业主按照要求管理并自行清运装修垃圾,则该费用可免予缴纳;否则,装修人应向物业服务 企业缴纳该费用,装修垃圾由物业服务企业代为清运。
装饰装修垃圾是装修管理中的一个重要内容,它不同于日常生活产生的垃圾,增大物业 服务企业工作量,其对物业环境和业主以及物业使用人的工作生活也有着极大的影响,甚至 会产生环保、安全等方面的隐患。因此,物业装饰装修管理的基本要求是: ①装饰装修垃圾需袋装处理;②装饰装修垃圾应按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。
4.物业装饰装修现场管理
(1)严把出人关,杜绝无序状态 由于装饰装修工人的来源控制有极大的不确定性、施 工过程中的自我约束不足、施工单位管理不力等原因,在物业装饰装修期间,物业服务企业 应严格物业区域出人口(包括电梯)的人员和材料管理。凡未佩带物业装饰装修施工标识的 施工人员和其他闲杂人员,应一律禁止人内,保证装饰装修人员管理的有序化、规范化。(2)加强巡视,防患于未然 物业装饰装修期间,物业服务企业要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量,加大物业装饰装修管理巡视力度,对有违规违章苗头的装饰装修户, 要重点巡视盯防、频繁沟通,做到防患于未然。出现违规违章行为的,要晓之以理,动之以 情,必要时须报告有关行政主管部门处理。同时,要检查施工单位的施工人员是否如实申报 和办理了施工证,强化施工人员的管理。(3)控制作业时间,维护业主合法权益 物业装饰装修管理要特别注意装修施工(尤其 是拆打)的作业时间,避免影响其他业主和物业使用人的正常生活工作秩序。另外,还应针 对不同的物业类型,制订相应的管理规定,区别对待。
(4)强化管理,反复核查 物业集中装修期间,要增派人力,做到普遍巡查和重点检查
相结合。首先,要检查装饰装修项目是否为已登记的项目,一是要检查装饰装修项目是否申 报,二是检查装饰、装修物业的内容、项目有无私自增加,在巡视过程中发现新增装饰、装 修项目的,须指导用户及时申报,办理相关手续。同时,要检查施工人员的现场操作是否符 合相关要求,如埋人墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管,施工现场的防火设备是否配 备,操作是否符合安全要求,现场的材料堆放是否安全;垃圾是否及时清运,有无乱堆放, 装修户门外是否保持清洁卫生等。
四.物业装修责任
为减少物业装饰装修过程中违章现象的出现,物业服务企业应主动提示、督促业主(或
物业使用人)阅读理解装饰装修管理的规定和小区规定。为了分清物业装饰装修有关各方主 体的责任,物业装饰装修管理协议等相关文件应由装修人、装修单位及物业服务企业三方签 字。物业装饰装修过程中如出现违规、违章行为,造成公共杈益受到侵害和物业损害的,物 业服务企业应及时劝阻,对不听劝阻或造成严重后果的,物业服务企业应及时向有关主管部 门报告。
1.装修人和装修企业的责任
装修人是指业主或物业使用人,装修企业是指装修施工单位。装修人和装修企业在装饰 装修活动中的责任包括以下内容: ①因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,装修
人应当负责修复和赔偿,属于装饰装修企业责任的,装修人可以向装饰装修企业追偿。装修 人擅自拆改供暖、燃气管道和设施而造成损失的,由装修人负责赔偿。②装修人装饰装修活动侵占了公共空间,对公共部位和设施造成损害的,由城市房地 产行政主管部门责令改正,造成损失的,应依法承担赔偿责任。③装修人未申报登记就进行住宅室内装饰装修活动的,由城市房地产行政主管部门责 令改正,并处罚款。④装修人违反规定,将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的,由 城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款。
⑤装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料,造成空 气污染超标的,由城市房地产行政主管部门责令改正,造成损失的,依法承担赔偿责任。⑥装修活动有下列行为之一的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款: ⒊将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的,或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的,对装修人和装饰装修企业分别处以罚款;b.损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的,对装饰装修企业处以罚款;c.擅自拆改供暖、燃气管道和设施的,对装修人处以罚款;d.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,擅自超过设计标 准或者规范增加楼面荷载的,对装修人和装饰装修企业分别处以罚款。
⑦未经城市规划行政主管部门批准,在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物 的,或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的,由城市规划行政主管部门按照 《城乡规划法》及相关法规的规定处罚。⑧装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的,由建设行政主管部门 按照有关规定处罚。⑨装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程,不按照规定采取必 要的安全防护和消防措施,擅自动用明火作业和进行焊接作业的,或者对建筑安全事故隐患 不采取措施予以消除的,由建设行政主管部门责令改正,并处罚款;情节严重的,责令停业 整顿,并处更高额度的罚款;造成重大安全事故的,降低资质等级或者吊销资质证书。2.物业服务企业和相关管理部门的责任
①物业服务企业发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有 关部门报告的,由房地产行政主管部门给予警告,可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装 修管理服务费2~3倍的罚款。②物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业服务企业对装修人或者装饰装修企 业违法行为的报告后,未及时处理,玩忽职守的,应依法给予行政处分。物业承接查验和人住所需工作表格如下。
