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遵义市市场研究报告
第一部分、宏观因素对遵义房地产主要影响分析
一、宏观房地产形势分析
2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。针对金融危机的经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣。
临近年底，中央开始出手遏制楼市“过热”。近期，国务院连续几道遏制房价的“金牌”，令市场明显感受到了国家对于房地产市场宏观调控的威力。到今年一月份，全国各大省会城市的房屋销售量急剧下滑，使多数市场陷入一片观望中。
二、房地产政策主要是促进房地产的健康发展
中国的房地产市场虽然受到市场供求关系的影响，但是受到政策的影响更大。近一段时间来，国家相关部门正在酝酿和出台了一系列的政策，我们选择了部分对房地产影响相对较大的政策进行了分析。
“国十一条”
“国十一条”主要从土地供应、信贷、市场供应、税收、住房保障、市场管理等多个方面对各地区及相关部门做出了相关的规定。中央的目的非常明确，是要进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。其中对市场影响最大的主要是“加大差别化信贷政策执行力度”、“对保障性安居工程建设的支持力度”、“落实地方各级人民政府责任”。政策一出台，立刻导致市场的观望情绪。
提高银行存款准备金率0.5个百分点
今年一月上旬央行上调银行存款准备金率0.5个百分点，收缩各个银行贷款额度。2月12日，春节前一天，央行宣布再次上调存款准备金率0.5个百分点。连续两次出台的金融政策目的主要有两个，其一是减少市场资金流动性，降低人们对于通货膨胀的预期。其二是响应中央“国十一条”政策关于“加强房地产信贷风险管理”。此政策出台后立刻引起了股市下滑，同时对房地产市场走向的预期也起到了一定的影响，单纯就此金融政策而言，对房地产销售的作用暂时不会太明显，效果将是潜在的。
小结：目前全国房地产市场已经进入了一个平静期，但是由于房地产仍然是我国经济发展的重要支柱之一，同时也是一个民生的重要问题。为了促进国民经济的发展，注定国家长久政策一定是力保房地产的健康和稳定发展。只是在房地产过热时会出台政策打压，在房地产过冷时又出台政策促进。未来中长期内将一直保持着这样的基调，政策会一致保持着“压制—促进—压制—促进”这样一个循环过程。房地产同样也会不断地经历“冷—热—冷—热”的过程。预计平静期将会在一年左右。就本项目而言，将加大项目的竞争压力，产生项目销售周期延长的风险。但随着房地产的回暖，风险将会降低。
第二部分、2009年遵义市房地产业平稳运行
2009年，我市的房地产市场发展情况不够理想：房地产开发完成投资额下滑，房地产企业的自有资金非常薄弱，房屋新开工面积继续减少。全年我市房
地产投资完成额约为40.6亿元，比上年减少了3.9％，住宅销售价格继续上扬。房屋销售面积开始增加，销售面积与上年相比增幅较大。
一、目前我市房地产市场现状与特点
1、房地产完成投资出现下滑态势，房屋施工面积和新开工面积仍然持续下降。2009年我市房地产投资完成额为40.6亿元，比上年同期减少3.9％：其中住宅投资27亿元，比上年减少6.8％。商品房屋施工面积为726.6万平方米，比上年增长5.4％：其中，住宅施工面积为551万平方米，比上年下降2.5％。商品房新开工面积186.5万平方米，比上年下降9.9% ；其中，住宅新开工面积为173万平方米，下降27.7%。可以预见，错过了2009年遵义房地产市场销售高峰期的开发商和闲置地块，将会在未来1~2年内陆续启动开发；
2、购房者购买意愿较同期增强，销量同比迅速反弹，2008年，我市房地产销售情形非常不乐观，购房者经过一年多的观望后，又逐渐恢复了购房热情。从统计数据上来看，2009年，我市房地产交易市场逐渐回暖，购房者购房意愿上涨，销售面积迅速上升，增幅过半。2009年住宅销售面积为156.06万平方米，比上年增长81.7％；商业用房销售面积为7.11万平方米，比上年增长68.7％； 但随着房价的不断增加，购买热情已经有所减少，购房者正逐步恢复理智；
3、房价仍在继续上涨，住宅类涨幅较大。
2009年，我市房屋平均销售价格为1929元/平方米，比上年的1783元增长了8.2％。其中住宅类平均销售价格1993元/平方米，比上年的1767元增长12.8％；商业营业用房平均销售价格为4496元/平方米，比上年4283元增长的5.0％, 商业用房价格涨幅较低。虽然遵义市区域内房价的整体涨幅小于全国其他二线城市如汉中、六盘水等城市的房价涨幅，但中心城区内房价涨幅均超过20%，部分楼盘涨幅超过40%，面对2010年宏观面不利好的情况，主动降价是取得市场先机的取胜之道；
4、商品房竣工面积增长较缓慢，而房屋竣工造价仍在大幅上涨。
2009年，商品房屋竣工面积为111万平方米，比上年增长1.8％：其中，住宅竣工面积为87万平方米，比上年增长2.4％。商品房屋竣工房屋造价为1245元/平方米，比上年的980元比增长27.0％；其中住宅类竣工房屋造价为1176元/平方米，比上年的917元增长28.2％。
5、房屋空置面积略有下降，房屋销售以期房销售为主。
2009年我市房屋空置面积约为43.9万平方米，比上年增长18.3万平方米，而房地产企业出租经营类房屋面积为11.9万平方米，比上年增长2.63万多平方米，房屋销售中现房销售量大大减少。2009年现房销售面积只占总房屋销售面积的18.1％，比上年减少了5.5百分点。
6、土地购置面积大幅下降，完成开发土地面积持续下降。
2009年，我市土地购置面积为60.16万平方米，与去年同期的83.44万平方米相比减少了27.9%。完成开发土地面积为19.3万平方米，与去年同期的22.9万平方米相比减少了15.7%。
7、2009年支撑遵义市房地产的十多个大项目，大部份都在进行主体工程的建设。因此2010年遵义市房地产发展将寄希望于这些大项目身上。因此2010年能否确保我市房地产大项目如：东欣彩虹城、蓝馨国际花园、万里香江等项目进展顺利，保证企业后续建设资金的跟上将对2010年遵义房地产发展形势有着至关重要的作用。
二、当前我市房地产市场存在的困难和问题
1、房地产企业资金日趋紧张，土地开发速度减缓，房屋新开工面积持续下降，2010年遵义市房地产业仍旧呈现出发展动力隐现不足的情况。近年来房地产市场逐步规范，宏观调控带来的信贷收缩使我市一部份房地产开发企业的土地和资金压力空前加大，土地开发速度大大减缓。
2、90㎡以下普通住房供应量比例较小，廉租房工作开展还较缓慢。
2007年国家规定了90平方米以下的住房数量应占住宅总量的70％以上的政策。但截止2009年我市房地产开发面积绝大多数为100平方米以上大面积的高档住房，其中90平方米以下和经济适用房只占住宅开发面积的9％。从而使得住房市场结构不合理、供应结构失衡的矛盾加剧，导致我市小户型住房供不应求。同时廉租房建设起步较晚，还处于开始阶段。
3、高地价成本和建筑成本上涨将引发房地产价格持续高涨
通过对近几年房地产市场平均地价判断，遵义市的地价仍保持着高居不下的态势，两中心城区体现得更为明显。而其他各县市区目前地价仍然在逐步上涨。按照传递效应，企业会将逐步高涨的土地价格和持续增加的建筑成本转嫁到消费者头上，消费者会是最终的买单者。那么遵义市房价在未来仍然有较大上涨的可能。
