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盐城市经营性用地招标、拍卖、挂牌出让技术规程（试行）
第一章
总则
第一条 为了规范国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作，建立健康有序的土地供应机制，有效地遏制土地隐形市场，加强政府对土地市场的引导和宏观调控能力，实现国有土地资产价值最大化，促进地方国民经济与城市建设的可持续发展。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国拍卖法》、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》等法律、法规，制定本技术规范。
第二条 盐城市范围内的房地产、商业、旅游、娱乐等经营性用地以及其他具有竞投（买）条件的项目用地适用本规范。
第二章
一般程序
第三条 房地产、商业、旅游、娱乐等经营性用地应制定年度出让计划。
市、县国土资源局每年年初会同规划、建设、房产、计划等部门共同拟定本年度经营性用地出让计划；
市、县国土资源局应以土地利用总体规划、城市总体规划为依据，以产业政策为导向，以土地利用年度计划和土地市场需求为基础，严格控制新增建设用地总量、盘活存量土地、消化闲置土地，根据经济社会发展的需要，按有所保有所控的原则，编制经营性用地出让计划，也可以将房地产项目和其它经营性项目分别编制出让计划，确保经营性用地土地市场健康、有序地发展。编制经营性土地出让计划前，应对房地产市场供求关系和开发商开发意向进行调查分析；要兼顾旧城改造、企业“退二进三”的实际需要，统筹安排。
严格实行总量控制,经营性用地计划下达后原则上不得突破,确需调整供应计划的,应由县级以上人民政府统一安排。
经营性项目用地计划报经县级以上人民政府批准后，应及时向社会公布。第四条 对经营性项目用地可根据实际需要，采取相应的竞价出让方式。
一、对属于下列情况之一的,可公开招标出让：
㈠ 除获取较高出让金外,还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件;㈡ 土地用途受严格限制,仅少数单位或个人可能有受让意向的;
㈢ 对土地使用者有资格限制或特别要求的,可对符合条件的用地单位进行邀请招标。
二、对属于下列情况之一的,可公开拍卖出让：
㈠ 以获取最高出让金为主要目标,以出价最高为条件确定受让人的;
㈡ 对土地使用者资格没有特别限制,一般单位或个人均可能有受让意向的;㈢ 土地用途无特别限制及要求的。
三、对属于下列情况之一的,可公开挂牌出让： ㈠ 土地出让计划公布后,市场需求不旺的地块;㈡ 出让地块位置偏僻,拟受让人较少的。
因招标、拍卖方式出让国有土地使用权有一定的局限性，投标人(竞买人)不足三人的，则应取消招标（拍卖）活动，而挂牌出让既避免了拍卖中的盲目叫价，又避免了招标中因投标单位少于三家而流标的现象。因此，一般情况宜采用挂牌出让方式。
第五条 经营性项目供地计划应尽可能落实到宗地。选择竞价出让地块应符合下列要求：
一、符合经营性用地年度出让计划；
二、符合土地利用总体规划和城市总体规划；
三、以净地出让为主，原则上不搞毛地出让。确需实行毛地出让的，应明确受让人必须按拆迁政策的规定，对原土地使用者进行补偿、安置后，方可发放用地批文、《国有土地使用证》。
第六条 对竞价出让地块应严格审查出让材料。
一、出让地块的规划红线图及规划设计要点审查。规划用地红线范围即为出让范围，实际出让面积以土地勘测定界面积为准。规划部门在出具规划许可证之前，常常根据实际需要，发放选址红线、拆迁红线、征地红线等文件，在审核时要注意区别（详见《国有土地使用权协议出让技术规范》有关条款）。设计要点明确的容积率、绿地率以及一些限制性条件，必须在出让公告和出让合同中予以明确。
二、出让地块勘测定界报告审查。应将规划设计要点明确的用途与新的土地分类相衔接，规划用途不明、不清的，应与规划部门协调一致；对土地勘测机构调查的拟出让地块的土地权属、面积、界址、地上建筑物及附着物的所有者及土地登记和发证情况，须经地籍部门审核后方可作为出让地块实际出让面积。
宗地图的标注要详细。涉及农村集体所有土地的要标明村组名称，在市区或集镇要标明到街道、居委会和巷道，周边有固定建筑物的，标明地块与该建筑物的条件距离。
㈠ 拟出让地块为国有存量建设用地的，应依法收回(收购)原土地使用者的国有土地使用权，并注销原土地使用证。同时还应审查有无法院查封、扣押、抵押等情况，如有上述情况，应先依法进行处置； ㈡ 拟出让地块为集体土地的，应先行办理土地征收手续，并确保征地补偿到位。㈢ 拟出让地块为国有农用地的,应先行办理农用地转用手续。
三、确定交易底价和交易起始价(起叫价)。拟出让宗地应由有资质的中介机构进行评估，按照经审核备案的土地评估结果，由县以上国土资源局集体确定交易底价和交易起始价(起叫价)，出让地块的交易底价应区别毛地和净地，并明确其构成。地价一般由以下几部分构成： ㈠ 土地取得成本；
㈡ 土地开发拆迁费用； ㈢ 政府土地收益
㈣ 土地出让审批规费；
㈤ 政府其它部门收取的规费（税）。
交易底价必须保密，毛地出让的应明确地价的内涵，防止发生争议。
四、确定土地用途及使用年限 出让地块的土地用途按国土资源部新的《土地分类》确定，并应与规划部门确定的用途相衔接。同一宗地有两个及两个以上用途的，一般应要求规划部门明确各个不同用途建筑物的建设量或占建设总量的比例。土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
㈠、居住用地70年； ㈡、工业用地50年；
㈢、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； ㈣、商业、旅游、娱乐用地40年； ㈤、综合或者其他用地50年。
同一地块由多种用途且各用途之间无法分割的，应按新的《土地分类》确定为城镇混合住宅用地、其它商服业综合用地等。但为了维护购买商品住宅人的合法利益，对住宅用地一般应按最高年限出让。
同一地块由多种用途且能分割的，应确定为多个宗地并明确各个宗地的土地用途。
五、确定竞买人条件和资格
明确竞买人的条件，对地块没有特别限制和要求的，一般应放宽竞买条件。对需要加以限制的，限制的条件必须公开、公正，不得以不公正的条件，规避竞争。实行市场准入制，对有下列情形之一的，取消竞买（投）人的竞买（投）资格: ㈠ 近二年有违纪违规行为的；
㈡ 不履行国有土地使用权出让文件的规定和国有土地使用权出让合同约定的； ㈢ 有拖欠土地出让金行为的；
㈣ 有违法建设和违法用地行为并正在查处之中的； ㈤ 工程建设质量差，有开发劣迹的；
㈥ 有故意哄抬地价或恶意串通压低地价等行为的； ㈦ 法律、法规规定的其他情形。
六、确定提供土地时间和付款期限。出让地块需进行拆迁的，提供土地的时间应充分考虑拆迁时间，并与付款期限相衔接，避免出现违约问题。
七、时间安排及其它相关事项
招标拍卖挂牌的发布时间应相对固定，一般情况一个季度进行一次竞价出让土地的活动。挂牌时间尽量要避开节假日，特别是报名截止期和现场竞价时间不宜安排在双休日。
八、编制出让文件
招标拍卖挂牌出让文件应包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本(样本)。
出让文件拟定后报请局领导签发，重大地块出让应报同级政府批准后予以公布实施。
第七条 经批准的出让方案，应进行公告。
出让人应在本地土地有形市场和至少一家设区的市级以上新闻媒体或网站上发布出让公告。出让人应在投标、拍卖或挂牌开始日前20日发布公告，公告时间不得少于20日；同时，挂牌交易期限不得少于10个工作日。出让方式不同，其公告的内容也各不相同。
一、招标公告的内容：
㈠、土地的位置、现状、面积、用途、使用年限，提供土地时间、规划设计条件； ㈡、投标人范围、资格；
㈢、投标人索取招标文件、标书的时间、地点及工本费； ㈣、投标地点和截止时间；
㈤、投标履约保证金的给付方式、数额、帐号； ㈥、开标地点和时间；
㈦、给付中标价的方式及要求； ㈧、评标方法；
㈨、招标人、代理单位名称； ㈩、其它需要公告的事项。
二、拍卖公告的内容：
㈠、土地的位置、地块现状、面积、使用年限、用途、提供土地时间、规划设计要求；
㈡、竞买人的资格要求； ㈢、拍卖的时间和地点；
㈣、给付成交价的方式和保证金数额；
㈤、竞买人索取竞买文件的时间、地点、方式及工本费； ㈥、参加竞买的申请方法和申请截止时间； ㈦、查询竞买资格的时间和地点； ㈧、其它需要公告的事项。
三、挂牌公告的内容：
㈠、土地的位置、地块现状、面积、使用年限、用途、规划设计要求； ㈡、出让地块交易起始价及其构成； ㈢、出让地块的保证金及加价幅度； ㈣、提供土地时间和付款期限； ㈤、竞买人范围和资格；
㈥、竞买人索取挂牌文件的时间、地点、方式及工本费 ㈦、挂牌工作的日程安排； ㈧、其它需要公告的事项。
第八条 在竞价出让中，出让人应根据国家有关法律和出让公告的约定，确定出让地块的受让人或中止竞价活动。
一、招标：
㈠、投标人少于三人的，应终止招标活动；
㈡、由招标评标小组依照事先规定的条件推荐中标候选人。㈢、招标人根据评标结束，确定中标人。
二、拍卖：
㈠、竞买人少于三人的，应终止拍卖活动； ㈡、由主持人宣布最高应价者为竞得人。
三、挂牌：
㈠、若在规定期限内只有一个竞买人，且报价等于或高于底价，并符合公告交易条件的，则此项交易生效；
㈡、在规定期限内有二个以上竞买人的，允许多次报价，土地使用权由出价最高者获得；报价相同的，由先报价者获得，但报价底于底价者除外。
㈢、在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的，出让人对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。㈣、若在公开挂牌交易期限内没有竞买人报价，或所有竞买人的报价均低于交易底价的，则取消该地块的挂牌交易。第九条 签订《出让合同》
出让合同应当包括出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、出让土地的交付及出让价款的缴纳、供地时间、规划设计条件等。土地用途要按规范填写，注意规划用途要与土地分类相衔接。合同中应载明违约责任。
双方对土地出让合同内容没有异议的，应由合同当事人双方法定代表人签字盖章。如不是法定代表人签字的应出具授权委托书，同时，宗地图为合同附件，由合同当事人双方加盖印章确认。
第十条 出让人应根据土地出让合同约定的时间及时交付土地。
出让人与受让人依据出让宗地界址图所标示坐标实地验明各界址点界桩，并按照国有土地使用权出让合同规定的时间,向受让人交付土地。
受让人在按土地出让合同约定支付完全部土地使用权出让金及土地契税之日起30日内,持出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请办理土地登记,领取国有土地使用证,取得出让土地使用权。
第三章
具体程序
第十一条 招标程序
一、发布《招标公告》；
二、有意向的投标人购买招标文件；
三、现场踏勘、答疑和标前会议；
四、成立评标委员会；
五、投标人交纳投标保证金；
六、投标、开标、评标 ㈠、投标
1、投标意向人应当在投标公告或邀请投标书规定的投标申请截止日前，向招标人提出书面申请，并提交下列资料： ①营业执照副本； ②法定代表人证明；
③法定代表人的身份证复印件（个人投标的为身份证复印件）； ④资信证明；
⑤招标人认为应提交的其他文件。
投标人应当按照招标文件的要求填写编制标书。投标人为单位的，由法定代表人书面签字并加盖公章；投标人为个人的，由投票人签名并盖手指印。投标人应当在投标截止日前将标书密封投入指定的标箱。
按公告规定可以邮寄标书的，投标人应当挂号邮寄，并且以投标截止日前招标人收到为有效。
2、标书一经发出，招标人一般不得更改招标内容，确需更改的，必须在公告或邀请书发出后十五日内公告更改内容或通知更改内容，并应当对更改内容承担责任。
㈡、开标
1、招标人应当按照招标公告或招标邀请书规定的时间、地点开标。开标时应召集投标人举行开标会议。开标会议由招标人主持或代理机构公开主持，评标由评标小组进行，必要时邀请公证机关鉴证。
2、开标程序如下：
①由主持人公布评标、定标原则和方法及标底；
②由投标人或推选的代表、招标主持人检查标箱的密封情况； ③当众开启标箱，点算标书；
④开启标书，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容；
⑤对标书和标书附件进行审查，对不符合规定的标书由评标小组认定宣布无效。
3、有下列情况之一的为无效标书：
①超过投标时间所投的标书或截止日后所收到的邮寄标书； ②标书或附件不齐全或不符合招标文件规定的； ③标书或附件字迹不清，无法辨认的；
④委托他人代理，委托文件不齐全或不符合规定的； ⑤重复投标的；
⑥投标人未参加开标会议的；
对被认定为无效标书的，招标人无须对投标人进行解释。㈢、评标
1、评标小组由出让人代表和有关专家组成，人数为五人以或五人以上单数。一般应以县(市)为单位，建立专家库，评标前随机抽取。
2、评标原则
①在有效的投标价内，以出价最高者确定中标人，或以综合评分最高者确定中标人；
②对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，确定中标人。
3、评标
评标委员会对投标文件进行评价审议，并推荐中标候选人； 评标小组对所有有效的投标书进行评审，评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明内容不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容；
七、确定中标人。招标人根据评标结果，确定中标人，由招标主持人对中标人当场宣布，并签发《中标通知书》。中标人应当在签收《中标通知书》的同时按规定交足履约保证金；
八、退还未中标人的投标保证金；
九、签订合同。中标人按照《中标通知书》规定的时间和地点签订《国有土地使用权出让合同》及有关协议；
十、公布出让结果。第十二条 拍卖程序
一、发布《拍卖公告》；
二、有意向的竞买人购买拍卖文件；
三、现场踏勘、答疑；
四、竞买人提出竞买申请，并提交下列文件和竞买履约保证金： ㈠、竞买申请书； ㈡、营业执照副本； ㈢、法定代表人证明书； ㈣、企业编码；
㈤、法定代表人身份证（竞买人为个人的提供身份证复印件）； ㈥、资信证明；
㈦、按公告约定的数额缴付竞买履约保证金； ㈧、委托竞买，应当提供授权委托书； ㈨、拍卖人认为应提供的其他证明文件；
五、出让人对竞买人进行资格审查，并在五日内向合格者发出竞买通知书、竞买编号及相关材料；
六、举行拍卖会，拍卖会的程序如下 ㈠、主持人点算竞买人；
㈡、主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项；
㈢、主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示； ㈣、主持人报出起叫价；
㈤、竞买人举牌应价或者报价； ㈥、主持人确认应价后继续竞价；
㈦、主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交； ㈧、主持人宣布最高应价者为竞得人。
七、签署《拍卖成交确认书》，同时约定签订《出让合同》的时间；
八、退还未竞得人的竞买保证金；
九、签订合同。竞得人按照《拍卖成交确认书》规定的时间和地点签订《国有土地使用权出让合同》及有关协议；
十、公布出让结果。第十三条 挂牌程序
一、发布《挂牌公告》，开始挂牌，挂牌公告期限不少于20天；
二、有意向的竞买人到土地市场或指点地点购买挂牌文件；
三、国土资源部门可组织有意向的竞买者对挂牌出让地块进行现场踏勘、答疑，有意向的竞买人也可自行踏勘现场；
四、在挂牌公告规定时间内竞买人提出竞买申请，逾期不予受理；
五、竞买人提出的竞买申请经初审符合竞买条件的，应在规定期限内缴纳竞买保证金；
六、竞买人凭财务部门出具的交纳保证金的票据(证明)到土地市场或指定地点办理报名手续，取得竞买资格；
七、挂牌公告结束后，进入挂牌交易期，挂牌交易期不少于10个工作日，竞买人在规定时间内填写竞买报价书，参与竞买；
竞买报价书由国土资源部门统一制作，报价书经现场审查确认有效后予以公示，公示内容：报价金额，报价受理时间。报价书应经法定代表人或委托代理人签署并加盖单位印章。
有下列情形之一的为无效报价书：
1、报价低于交易底价的；
2、报价低于或等于前一轮报价的；
3、报价书未经法定代表人签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定的；
4、报价书内容未填写齐全或未按规定的格式填写清楚的；
5、竞买人一份报价书中有两个或两个以上报价的；
6、实际竞买地块与报名申请竞买地块不一致的；
7、其他按规定应属无效的。
八、更新挂牌显示，接受新的竞价。每个竞买人均可在规定时间内满足高于前一轮报价的条件下多次报价；
九、现场竞价；
1、在挂牌期限截止前1小时停止更新挂牌价格（停止接受书面报价），在期间依然有两个或两个以上竞买人要求竞买的，举行现场竞价。由竞买人分别填写《现场竞价申请书》，如竞买人同时参与多个地块现场竞价的，则应按不同地块分别填写《申请书》，《现场竞价申请书》由国土资源部门统一制作，并明确现场竞价的地点、时间。申请书应经竞买方法定代表人或委托代理人签署并加盖单位印章后有效。
2、成立现场竞价工作组，由主持人、记录人、公证、纪检、监察等相关人员组成。记录人员一般不少于两人，专职负责现场报价记录工作。
3、可预先根据各地块的报名、报价情况，制作竞价记录表，将竞价地块的一些单价、总额等相关要素制作成表格，有利于记录，也有利于主持人控制现场气氛和报价。
4、现场竞价会的程序同拍卖会程序。
十、确定竞得人，报价最高者为竞得人；
十一、发出《挂牌成交确认书》；
《确认书》一式两份，经领导签发盖章后生效，竞得人在领取《确认书》的同时也应签字确认。
十二、退还未竞得人的竞买保证金；
十三、签订合同。竞得人按照《挂牌成交确认书》规定的时间、地点签订《国有土地使用权出让合同》及有关协议；
十四、公布出让结果。
出让人应在土地招标、拍卖、挂牌出让结束后应将成交结果在土地有形市场和发布土地招标、拍卖、挂牌出让公告的新闻媒体及网站上公示。
中标人、竞得人有提供虚假文件隐瞒事实，采取行贿、恶意串通等非法手段行为的，中标、竞得结果无效。
第四章
批后管理
第十四条 受让人在正式施工前须向出让人报送土地利用设计方案、建筑设计方案与图纸一套。
受让人进行商品房预售，须将预售合同送出让人备案登记。第十五条 受让人项目建成后的验收
受让人应当按照土地出让合同的约定依法利用土地，并在项目建成后报请出让人及相关部门验收。受让人确需改变出让合同约定的土地用途、容积率或者其他土地使用条件的，应当依法报请规划部门批准后，报请出让人批准同意，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，并应按相应标准补交不同用途和容积率的土地差价后方可建设。未经出让人批准同意改变出让合同约定的土地用途、容积率等土地使用条件的，应依法收回，重新组织出让。
