物业管理师考试《物业管理实务》考前冲刺卷(4)由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“物业管理师测试卷”。
2014年物业管理师考试《物业管理实务》考前冲刺卷(4)◇ 本卷共分为 3大题 17小题，作答时间为 180分钟，总分 100 分，60 分及格。◇ 试卷年份：2014 年
一．共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意前期物业管理服务的对象是（）。
A.全体业主 B.建设单位 C.施工单位 D.业主委员会
答案:A
解析:本题考核的知识点为前期物业管理服务的对象。前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。前期物业服务合同是具有委托性质的（），由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。
A.口头合同 B.集体合同 C.专项合同 D.管理合同
答案:B
解析:本题考核的知识点为前期物业服务合同的概述。前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，在出售公房时，售房单位按照定比例从售房款中提取，原则上多层住宅提取比例不低于售房款的（）。
A.20% B.15% C.10% D.5% 答案:A
解析:本题考核的知识点为专项维修资金。按照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，在销售商品房时，购房者应当按购房款2％～3％的比例向售房单位缴交维修资金；在出售公房时，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％，该部分专项维修资金属售房单位所有。若电子媒体档案是保存于电脑硬盘的文字和图形图像资料，则一般以（）形式存贮。A.数字 B.模拟 C.磁带 D.符号
答案:A
解析:本题考核的知识点为物业管理档案的电子媒体档案检索。电子媒体档案一般分为两类：一类是保存于电脑硬盘的文字和图形图像资料，这类资料一般是以数字形式存贮的；另一类是闭路视频监控设备产生的录像资料，一般以模拟形式存贮于录像磁带中。尽管新的监控设备已将二者合一为硬盘数位形式存贮，但是目前仍有相当多的企业还在使用磁带方式存贮的视频监控系统，这类形式存贮的录像磁带与纸介质档案的存放方式相似。下列符合二级物业服务企业资质要求的是（）。
A.有委托的物业管理项目
B.物业管理专业人员以及相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人 C.物业管理工程、财务等业务负责人应具有相应专业高级以上职称 D.注册资本为人民币500万元以上
答案:B
解析:本题考核的知识点为二级物业服务企业资质要求。二级资质物业服务企业的条件如下所述。
(1)注册资本为人民币300万元以上。
(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。
(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。
(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
①多层住宅100万m2；
②高层住宅50万m2；
③独立式住宅(别墅)8万m2；
④办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。
(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。入住通知书是建设单位向业主发出的办理入住手续的书面通知，主要内容包括（）。A.物业不同部位保修规定 B.物业名称、楼号 C.物业具体位置
D.验收情况简要描述
答案:C
解析:本题考核的知识点为人住通知书的主要内容。入住通知书是建设单位向业主发出的办理入住手续的书面通知，主要内容如下。
(1)物业具体位置。
(2)物业竣工验收合格以及物业服务企业接管验收合格的情况介绍。
(3)准予入住的说明。
(4)入住具体时间和办理入住手续的地点。
(5)委托他人办理入住手续的规定。
(6)业主入住时需要准备的相关文件和资料。
(7)其他需要说明的事项。
考前原卷答案，代替考试QQ：996881227 7 结构构件完好、安全可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通、现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用的房屋属于（）。A.完好房 B.基本完好房 C.一般损坏房 D.严重损坏房
答案:A
解析:本题考核的知识点为房屋的完损等级分类。根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完损等级分为以下5类。
(1)完好房，指房屋的结构构件完好、安全可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通、现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，一般经过小修就能修复好的房屋。
(2)基本完好房，指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修即可恢复使用功能的房屋。
(3)一般损坏房，指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电照的管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。
(4)严重损坏房，指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危险状态，屋面严重渗漏，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建的房屋。
(5)危险房，指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌的可能，不能确保住用安全的房屋。合同签订应遵循的基本原则中，（）原则是合同法的最高要求。
A.主体平等 B.合同自由 C.诚实信用
D.守法和维护社会公益
答案:D
解析:本题考核的知识点为合同签订的基本原则。合同签订应遵循的基本原则之一是守法和维护社会公益。当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律法规、遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益，这是人们社会公共生活的基本准则。维护社会公益原则，也就是公序良俗原则，包括社会公德、公共秩序和善良风俗。守法和维护社会公益原则，是合同法的最高要求。装修期是指装饰装修过程的完结时间，一般情况下不超过（）个月。
A.9 B.6 C.12 D.3 答案:D
解析:本题考核的知识点为物业装饰装修时间管理。装饰装修时间应根据各地不同的作息时间、季节变换，以及习惯习俗等综合确定。装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过3个月。10 物业服务企业建立二级培训体系的条件不包括（）。
A.项目机构的数量较多且分布较散 B.企业所管物业类型结构复杂
C.企业员工集中，且培训资源较紧缺
D.企业员工整体素质较高，培训资源比较充裕
答案:C
解析:本题考核的知识点为培训体系的选择。物业服务企业培训体系包括一级培训体系和二级培训体系。如果项目机构的数量较多且分布较散，所管物业类型结构复杂，员工整体素质较高，培训资源比较充裕，宜建立二级培训体系。如果企业员工集中，且培训资源较紧缺，则宜建立一级培训体系。
考前原卷答案，代替考试QQ：996881227 二．共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分常规物业管理的招标内容包括（）。A.项目日常运作机制的建立 B.房屋及共用设施设备的管理 C.客户管理、客户服务和便民措施
D.物业的租赁经营E.参与物业的竣工验收 答案:A,B,C,D
解析:本题考核的知识点为常规物业管理招标内容。常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容如下。
(1)项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等。
(2)房屋及共用设施设备的管理。
(3)环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等。
(4)客户管理、客户服务和便民措施。
(5)精神文明建设。
(6)物业的租赁经营。
(7)财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人，（）。A.自主经营 B.结余归己 C.风险自担 D.综合经营 E.自负盈亏
答案:A,B,C,E
解析:本题考核的知识点为在包干制下，物业服务企业的特点。在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己。在物业管理服务活动中，物业服务企业及员工与客户的沟通方式一般为（）。A.倾听 B.阅读 C.表示同情 D.交谈 E.跟踪 答案:A,C,E
解析:本题考核的知识点为沟通的方法。在物业管理服务活动中，物业服务企业及员工与客户的沟通随时随地都有可能发生，沟通的内容、形式和方法是复杂多变的，沟通并无固定模式。一般而言有以下方法。
(1)倾听。物业管理服务沟通人员应该以极大的耐心倾听客户倾诉，让其充分表达甚至宣泄情感。
(2)提问。在客户表达混乱或语无伦次时，要有礼貌地截住客户谈话，弄清主题和要求，也可以重新组织谈话或转换话题。
(3)表示同情。无论客户所谈话题与物业管理是否相关，是否合理，都应表示同情但不能轻易表示认同，要审慎对待，不可受到客户的情绪影响。
(4)解决问题。对客户所提问题或投诉，要引起重视，尽快处理。
(5)跟踪。物业管理人员要全程跟踪处理过程，尤其要注意解决问题的方式方法。要有一个积极的答复，对于无法解决的问题，要有充分合理的解释。物业管理的外部客户包括（）。A.物业使用人 B.专业公司 C.建设单位
D.物业服务企业 E.政府部门 答案:A,B,C,E
解析:本题考核的知识点为物业管理外部客户的内容。外部客户是指与物业管理服务相关的单位和个人，包括业主(或物业使用人)、建设单位、专业公司和政府部门等。下列收入中，不计征物业服务企业营业税的是（）。A.从事代理业务取得的手续费收入 B.代收的房租收入 C.代收的专项维修资金 D.代收的燃气费 E.代收的水费和电费 答案:B,C,D,E
解析:本题考核的知识点为物业服务企业税费的管理。物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加、收益环节的所得税等。物业服务企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、专项维修资金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税，但对从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。
考前原卷答案，代替考试QQ：996881227 三．共2题，共80分2010年5月10日夜晚，张某搭乘电梯回家，电梯刚开始运行正常，可快到达4楼时，突然失去控制坠落到了1楼，张某当场昏迷过去。1个小时以后，张某被人发现，才被送往附近医院救治。由于出现了头晕、吐血的症状，医院诊断为应急性胃溃疡并内出血。
问题：
1.为防止本案例事故再次发生，物业服务企业应如何进行电梯系统的管理? 2．当电梯发生故障时，物业服务企业应该怎么应急处理? 3．根据案例分析，本次事故的责任是否由物业服务公司承担? 解析:1．物业服务企业管理电梯系统的工作内容如下。
(1)按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书。
(2)根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性能指标和维修保养说明，制定电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序，包括值班安排，操作规程和应急处理，日常巡视、周检、月检内容，大中修计划和工作程序等。
(3)建立电梯技术档案，将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档，妥善保管。
(4)备齐电梯维修保养所必需的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司。
(5)根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间。
(6)进行电梯的用电计量和运行成本核算，以此测算出电梯的使用成本。
(7)电梯维护保养或故障停梯均应及时通告业主、物业使用人。
(8)将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评价。
(9)电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，在获得年检合格证，才能继续使用。
2．当电梯发生故障时，物业服务企业的应急处理如下所述。
(1)当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰。
(2)立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者。
(3)被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请消防人员协助。
(4)督促电梯维保单位全面检查，消除隐患。
(5)将此次电梯事故详细记录备案。
3．解决这个问题的关键在于：电梯是由谁来负责，是电梯公司，还是物业服务公司?如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所应当由电梯公司负责。如果电梯超过了保修期，而物业服务公司又没及时通知业主，则应由物业服务公司承担责任。物业服务公司只是保障电梯能正常运行并进行日常维护，给业主提供舒适的环境，至于电梯质量问题，则应由电梯公司承担。因此，需要根据实际情况判断是否应该由物业服务公司承担责任。
17．2011年6月，李先生在某小区看中一处六层的楼房，李先生选择购买了第一层。后来，他花3万余元把房子装修一新。2011年国庆长假期间，李先生与妻子到南方旅游外出一周。当李先生和妻子回来打开房门时，顿时傻了眼，只见房屋内满地都是水，并发出异味。后来，经物业管理人员检查发现是厨房的下水道堵塞造成的。于是，李先生向物业管理部门提出赔偿要求。物业管理方认为，李先生应该及时反映情况才能修理，李先生没有反映，过错不在物业管理部门。李先生又找楼上的邻居协商，因找不到堵塞下水道的烂白菜叶等物品是从谁家漏下去的，五户邻居都不同意赔偿损失。无奈，李先生将五居户和物业管理方告上法庭，要求被告承担损失6000元。
问题：
1．本案例中，五居户是否应承担责任?简述理由。
2．指出李先生做法中的不妥之处。
3．本案中，物业管理公司要求李先生先反映情况，再处理的做法是否正确? 4．简述物业装饰装修管理的工作流程。解析:1．本案例中，五居户相互间应承担连带赔偿责任。
理由：下水道发生堵塞时李先生不在家，可以推定堵塞物是从二楼以上某住家冲进下水道的，下水道堵塞导致污水外泄浸泡了李先生家的物品，两者之间具有因果关系，且五居户均无法证明自己没有用水冲下堵塞物，所以相互间应承担连带赔偿责任。
2．李先生在发现下水道堵塞后，没有及时清理积水，导致损失在一定范围内扩大，具有一定过错，依法应承担一定的责任。
3．本案中，物业管理公司提出的要求合理。李先生在发现自家下水道堵塞后，应按照有关规定首先向物业管理公司申报维修，填写有关维修申报表，再进行相关的维修施工。
4．物业装饰装修管理的工作流程如下。
(1)备齐资料。一般包括物业所有权证明，申请人身份证原件及复印件，装饰装修设计方案，装修施工单位资质，原有建筑、水电气等改动设计和相关审批，以及其他法规规定的相关内容。
(2)物业装饰装修申报。物业管理工作人员应要求和指导业主逐项填写装饰装修申报登记表，确保各项申请明确无误，涉及专业部门、建筑结构、消防等项目的，要求写明地点、位置或改变的程度及尺寸等详细数据和资料，必要时装修人或装修单位还应向有关部门申报核准。
(3)物业装饰装修登记。可以书面形式将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业，并且督促装修人在装饰装修开工前主动告知邻里。
(4)签订《物业装饰装修管理服务协议》。
(5)办理开工的一般手续。业主按有关规定向物业管理单位(或指定方)缴纳装饰装修管理服务费；装饰装修施工单位应到物业管理单位办理开工证、出入证等；装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材。
(6)施工。装修人和装饰装修施工单位应严格按照装修申报登记的内容组织施工。
(7)验收。物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对照装修申报方案和装饰装修实际结果进行比较验收，验收合格后应签署书面意见。对因违反法律、法规和装饰装修管理服务协议而验收不合格的，应提出书面整改意见要求业主和施工方限期整改。
