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第三章 物业项目承接查验
物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
物业承接查验分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。第三章物业项目承接查验
第一节新建物业承接查验
第二节物业管理机构更迭时的承接查验 第一节新建物业承接查验
承接查验时间点：在物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入住之前。
知识点
一、物业承接查验与工程竣工验收的区别（重要考点）
物业承接查验是物业服务企业在承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验。
竣工验收是指建设工程项目竣工后，开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。具体而言，物业承接查验与竣工验收有以下三个不同。1．目的不同
工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格。物业承接查验目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行。2．参与主体不同 工程竣工验收是建设单位将建设的物业项目交由政府行政主管部门或行业管理单位进行竣工验收并备案。物业承接查验是前期物业服务合同双方当事人在业主参与并接受行业主管部门监督下进行的。3．对象不同
工程竣工验收是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验。
知识点
二、物业承接查验的依据和原则
（一）物业承接查验的依据
1.法律依据：《物权法》、《合同法》和《物业管理条例》等法律法规。承接查验的内容与标准主要依据《物业承接查验办法》。2.合同依据：
新建物业以前期物业服务合同为依据； 正常物业以物业服务合同为依据。实施物业承接查验，主要依据下列文件：（1）《物业管理条例》；（2）《物业承接查验办法》；（3）物业买卖合同；（4）临时管理规约；（5）前期物业服务合同；（6）物业规划设计方案；（7）建设单位移交的图纸资料；
（8）建设工程质量法规、政策、标准和规范。
（二）物业承接查验的原则
物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
（三）物业承接查验涉及的法律主体
主要包括建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会。1．新建物业共用部位、共用设施设备承接查验的主体 交验方：物业的建设单位 接管方：物业服务企业
2．新建物业购买人的专有部分物业承接查验的主体 交验方：物业的建设单位 接管方：物业专有部分的购买人
知识点
三、新建物业承接查验应当具备的条件（重要考点）
（1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
（2）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
（4）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
（5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
（6）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（7）法律、法规规定的其他条件。
知识点
四、物业承接查验的程序
（一）确定物业承接查验方案
（二）移交有关图纸资料(现场查验20日前)
（三）查验共用部位、共用设施设备
现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当有建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。
（四）解决查验发现的问题
书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。
（五）确认现场查验结果，签订物业承接查验协议
（六）办理物业交接手续
建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。
物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续： 1.前期物业服务合同 2.临时管理规约 3.物业承接查验协议 4.建设单位移交资料清单 5.查验记录
6.其他承接查验有关的文件
知识点
五、承接查验的准备与实施
（一）确定物业承接查验方案的程序
建设单位应在物业交付使用前至少50日根据国家有关规定完成物业的竣工验收，取得质量合格证书，完成备案后，完全达到物业交付使用的条件后，书面通知物业服务企业进行物业承接查验，并约定时间召开物业承接查验协调会议。物业服务企业接到建设单位的书面通知后，应主动与建设单位联系，并查看物业承接查验应具备的条件的相关文件，即：（结合“物业承接查验应具备的条件”内容理解记忆）
（1）关于工程质量合格证和规划、消防、环保认可及准许使用文件的备案文件；（2）供水、供电、供气、供热等专业公司的供用合同与计量表具的相关文件；（3）教育、卫生等公共配套设施的竣工验收文件；
（4）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
（5）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（6）物业买卖合同、临时管理规约等法规规定的物业管理必需的文件；（7）物业竣工图纸及竣工资料。
双方根据以上条件，约定物业承接查验的时间，共同制定物业承接查验方案。
（二）物业承接查验方案的内容 1．组建物业承接查验小组
由物业服务企业和建设单位各抽调数名工程技术人员（包括土建与安装专业）及管理人员组成物业承接查验小组。2．列出各专业工程实施查验的技术依据 主要包括：（1）国家、行业和地方标准与规范；
（2）建设单位提交的物业与物业竣工图纸资料清单；（3）设施设备供货厂家安装、调试、维修及使用说明书；
（4）物业买卖合同约定的物业共用部位、共用设施设备的配置标准；（5）建筑、安装工程施工与质量验收系列丛书（实用手册）。3．确定物业现场查验的内容
（1）物业共用部位、共用设施设备的现场查验。
（2）物业管理中的有关合同、共用设备的专用工具和机配件等。4．拟定物业共用部位、共用设施设备现场查验方案
主要包括：查验项目、内容、标准、方法、时间与进度、问题的收集与处理、工具与器材、参加人员、记录人、负责人等，编制物业设施设备现场查验计划与进度。
5．物业承接查验物资准备
包括：查验人员的组织与培训、设备、仪器仪表、工具、防护用品、记录表格等。6．现场查验风险及预防措施（略）
（三）物业资料的查验与移交
物业共用部位、共用设施设备现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
（3）供水、供电、供气、供热、电梯、消防、环保、防雷、通信、有线电视等准许使用文件；
（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（5）房屋、共用设施设备清单；
（6）承接查验所必需的其他资料（如物业产权资料、客户资料、保修资料等）。
（四）物业共用部位、共用设施设备的现场查验 1．现场查验的方法（1）核对。（2）观察。（3）使用。（4）检测。（5）试验。
2．现场查验应当形成书面记录。
（五）物业现场查验发现问题的解决 1．书面通知建设单位及时解决，并进行复验
2．建设单位必须派人参加物业现场查验，并确认查验结果，签订物业承接查验协议
知识点
六、物业共用部位、共用设施设备的交接
建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房及其他物业共用部位、共用设施设备。
知识点
七、其他
1．办理物业承接查验备案
物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：（1）前期物业服务合同；（2）临时管理规约；（3）物业承接查验协议；（4）建设单位移交资料清单；（5）查验记录；（6）交接记录；
（7）其他承接查验有关的文件。
建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。告知方式应在《前期物业服务合同》中约定。2．其他
物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。
知识点
八、物业承接查验遗留问题的解决与物业保修责任（重要考点）
（一）物业承接查验存在的问题由建设单位负责解决，否则应承担相应的法律责任
（二）物业交付物业服务企业管理后，物业服务企业应当按前期物业服务合同的约定和有关法规的规定履行维修、养护和管理的义务，否则亦要承担相应的责任
（三）建设单位应当按照国家有关规定，认真履行物业的保修责任，否则应承担相应的法律责任
知识点
九、物业承接查验中其他法律责任
（一）当事人双方均应承担不履行协议的违约责任
（二）建设单位应承担的物业承接查验的违约责任
建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业负担，损害物业买受人权益。
建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。
（三）物业服务企业应承担的物业承接查验的违规责任
物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
（四）业主在物业承接查验中具有知情权、监督权 物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。
（五）房地产行政主管部门的监管责任
物业所在地房地产行政主管部门应当对物业的承接查验进行有效监管，并及时处理业主对建设单位和物业服务企业承担查验行为的投诉。
知识点
十、争议的解决
物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。
知识点
十一、新建物业承接查验注意的问题
（一）人员选配要精干
（二）验收立场要明确
（三）遗留问题要备案
（1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求建设单位提出补救和解决措施并备案。
（2）承接查验中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促移交人对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。
（四）保修事宜要落实
（五）特殊信息要收集
（六）管理配套要关注
（七）产权界定要证明
（八）管理权限要清楚
（九）查验手续要齐全
（十）拒接未经查验的物业
