增供与收税—房地产领域的改革思路与对策 贾康由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产税改革思路”。
增供与收税—
房地产领域的改革思路与对策
全国政协委员、原财政部财政科学研究所所长 贾康
一、供给侧结构性改革三大要素
一是市场取向体制改革的承前启后继往开来，以实现现代化“中国梦”。
二是以供给侧的有效制度供给，解放生产力，引领“新常态”，寻求长治久安。
三是从制度结构、利益格局入手攻坚克难，来“冲破利益固化的藩篱”，使国家治理体系和治理能力现代化的系统工程。
二、以贯彻“供给侧结构性改革”战略方针来认识和解决中国房地产领域的现实问题，可从以下三个层次展开讨论
（一）认识房地产业的现状与问题
1、十多年来房市的运行由“单边市”而“分化”，始终是引起社会焦虑的热点和难点领域。不可能是一去不回的拐点，而是波动中阶段性的拐点，拐点之后不是悲观的崩盘，而是逐步清晰的“分化”。
2、保障轨市场轨“双轨统筹”框架正趋于清晰。廉租房、公租房、共有产权房（中国特色之下解决所谓“丈母娘” 问题、同时封杀投机炒房空间的较好形式）相结合的保障轨框架应充分肯定。
3、针对市场轨的政策调节“治标而不治本”，形成“打摆子”、“过山车”特征，难以长期维持。
4、“冰火两重天”格局下，不宜只关注“泡沫”问题（热的地区，如一二线城市），还有“去库存”压力问题（冷的地区，如三四线城市）。
（二）为体现“治本为上”的水准，亟应总结经验教训，实质性推进与房地产相关的制度建设
1、中国仍有巨大的城镇化发展空间和充分重视房地产业国民经济支柱产业作用的客观必要性。户籍人口的城镇化率40%，常住人口的城镇化率50%，距离进入城镇化平稳发展70%尚有较大空间，预计还有二三十年的加速发展。二元主体向城乡一体化的转变过程中，户籍人口的城镇化率更有代表性和说服力，未来还将有4亿人要到城镇定居，带来的全产业链的经济拉动效应不可小视。
2、房地产支柱产业健康发展的“治本”之道，是推进相关配套改革（主要包括土地制度、住房制度、投融资制度和税收制度）
3、从重庆案例看四大方面的制度改革与协调呼应 土地制度，8年多以前，在全国明确推出“地票”制度试点，但是中央的态度是只许重庆一地试点。地票制度，一 方面托住粮食安全的底，保住18亿亩基本农田的红线，另一方面提高城乡结合部建设土地供给和土地利用率，还有利于增加农民收入，分享改革与城镇化红利。
住房制度，供给中保证百分之三四十是保障房，房价较为稳定，在全国房价“冰火两重天”中“稳坐钓鱼台”。
投融资制度，PPP模式。
税制改革，先行先试推出房产税改革。
（三）房地产税改革的必要性、可行性与推进要领
1、必要性：五大正面效应
正面效应之一：促使供需平衡，增加有效供给 在公众关注的房地产调控问题上，如要体现出“调控新政”的治本水准，制度建设是不可忽视和回避的，而使保有环节的税收成型并与土地开发、房产交易环节的税费负担合理协调，是理顺这方面制度建设、形成长效机制的关键。
房地产税改革作为整个税改重要的内在组成部分，关系到国民经济的支柱产业健康发展而形成长久的支撑力量，也涉及到千家万户的实际利益。此税在住房保有环节从无到有，会影响相关方方面面利益主体的利益预期和行为选择，促使房地产市场上供需更平衡一些，在整个社会即使不增加投入的假设前提下，原来很多的空臵房也会进入市场出租或交易。
这在资源配臵上看，当然是一件使整个市场中有效供给 增加的好事，会减少房价动不动就往上冲的势头。虽然总体而言，它还不足以改变我们城镇化水平一路走高过程中城镇中心区不动产价格上扬曲线的基本大模样，但是可以使这个曲线的斜率低一些，泡沫少一些，发展过程中大起大落的威胁与不良影响少一些。
正面效应之二：推动地方政府职能转变，加强财源建设 目前，我国的地方税体系远未成型。1994年建立的税制框架运行和演变至今，从中央到以省为代表的地方之间分税制的维系，主要是靠共享税的“一刀切”。这几年批评之声不绝于耳的地方基层财政困难，地方天文数字的隐性负债，还有大家不断抨击的短期行为非常明显的地方土地财政倾向，其中确实有体制原因，但并非是1994年分税制改革造成的——因为省以下的各层级间财政体制安排并没有真正落实分税制。正是省以下的财政体制仍然在延续着种种规范性极差的分成制和包干制，才和其他因素一道导致了基层财政困难、地方隐性负债和土地财政等等不良问题。解决这个问题，出路就是使省以下的财政体制实际贯彻分税制。
地方税基的合理化、主体财源支柱税种的建设，与最适合地方掌握的不动产税或房地产税有着紧密联系。房地产税改革可以助力解决我国地方税体系不成型的问题，为地方提供支柱税种，进而落实省以下分税制，促使政府职能转变和市场经济健康化。因此，对于地方税体系来说，这个税制建设很重要，房地产税最适合由地方政府掌握，使他们充分考虑怎样优化本地投资环境和提高公共服务水平。在自觉实行职能转变的同时，地方的财源建设问题也随每隔一段时间重评一次税基的机制而一并解决了，即内洽地结合了地方政府转变职能和财源建设两重目标的一体化实现。
正面效应之三：调节收入分配，优化财产配臵 收入分配效应与我国改革开放以来的财产配臵演变紧密相连。收入与财产这两个概念在目前的收入分配格局里如影随形，很多收入现金流和财产配臵以后产生的收益、溢价和影响力密切相关，而且由于财产配臵的作用，致使很多社会成员实际收入的差距进一步扩大。其中有一个更深刻的、也是民怨很大的问题，就是收入分配、财产配臵秩序的“不公”。
在与住房相关的财产配臵领域中，仅仅由于理财路线的不同，就可能导致差异悬殊。实际上，我国很多“普通人”手上的资产存量是很大的，与他们个人理财方面的住房投资偏好有很大关系。导致收入分配差距扩大和我国当前财产配臵格局两极分化的最主要原因之一就是住房所形成的资产存量和存量溢价。
房地产税作为一种直接税，显然是调节收入分配和财产配臵的优化机制，可以减少两极分化对于社会形成的负面影 响。保有环节房地产税的调节下形成合理的局面应该是：先富起来的人、住豪宅的人、有多套房的人，他们适当地对公共财政收入多做一些贡献，这符合支付能力原则，不会对他们伤筋动骨。而公共财政收入中添加了这样一些财力后，在更好地优化税制的同时，可以更好地去扶助处于相对弱势的社会成员。
正面效应之四：提升直接税比重，减少“税收痛苦” 在我国，低收入阶层“税收痛苦”与直接税比重偏低有关。人们已越来越多提到税制方面直接税比重偏低，间接税比重偏高的矛盾，并已体现在现实生活里中等收入阶段。
目前我国的宏观税负大体上就是发展中国家的平均水平，明显低于发达国家。但这还并不能够否定我国民众感受到的税收痛苦问题。这种痛苦最主要的来源其实就是间接税。间接税成为国库收入的主体部分，就意味着消费大众是国库收入的主要贡献群体，而我国消费大众的主要构成部分是低中收入阶层。
保有环节房地产税作为一种重要的直接税，将在整个税收收入里面提升直接税比重，如果宏观税负不变，也就可以降低间接税比重，减少总体“税收痛苦”。此外，国内外相关研究亦早已表明，选择对土地和房产征税，除了有利于保持税收收入的稳定性以外，更利于市场经济的长期发展。
正面效应之五：推动民主理财、依法理财的制度建设 作为地方税中适合于由地方来掌握、面对公众提供公共服务的资金来源，房地产税有非常值得重视的对于民主理财、依法理财制度建设的催化作用。可以观察一下美国：地方政府层面主要的税收收入就是直接税里面的财产税（不动产税）。大到1000多万人口的纽约市，小到几千人的一个自治镇，都是美国称为local层面的地方基层级，这个层级的政府收入里面，财产税可以高到80%甚至90%的比重，低也低不到40%以下。
我国未来如果借鉴这一经验，当然就要学习这一税制运行过程中间的做法——透明度很高，地方政府辖区的社会成员，都可以参加讨论：一个年度这个辖区内应收多少财产税（通常是在预算程序中把其他收入算清楚以后，看到一个相对于支出的缺口，再按照填补这个缺口的要求倒算出这一年度当地财产税的税率）以及钱收上去后怎么用。
2、可能性：对质疑诘难的回应
一是有讨论者说我买的房子里面已经包含前面缴付的土地出让金了，为什么还要重复征收这个税？其实土地出让金是地租，租与税性质不同，各行其道，并无“二者只能取其一”的关系，各国皆如此。
二是有人强调别的国家开征有道理，而我国法律上说不过去，因为人家是土地私有制，我国是土地国有制。这个说法其实也是不成立的。国外确实存在城乡土地私有制，但也 有土地国有制。比如英国，土地终极所有权既有公的也有私的，所有住房的土地所有权可归为两种类型：一种是直接有一个很清晰的不动产私有产权；另外一种是要签一个契约，比如取得公有的土地的使用权，再在上面盖居民住房。无论是这两种类型的哪一种，房地产税都是全覆盖的。另外还可以看看我国的改革经验。我们20世纪80年代初经两步“利改税”推出了国有企业所得税，当时有人就说连企业自身都是国家的，国家还征什么所得税啊。但当时的道理也说得很清楚：在国家终级所有权的旁边，现实情况是经营权与之分离，一个个国企具体而言是具有相对独立物质利益的商品生产经营者，需要以税收调节让他们进入公平竞争状态，所以所有的企业包括国企都须上缴法定的企业所得税。这个逻辑，对我们现在认识国有土地上的不动产调节机制也适用。我国城镇建成区的土地均为国有，但取得土地使用权和持有自己住房的主体，都有自己相对独立的物质利益，如果需要调节相关利益关系，我们可以通过立法程序确立房地产税来进行调节。当然，“70年”土地使用权到期之后，一般情况下应按《物权法》对住房的用益物权作“展期”处理。
三是有人提出房地产税税基评估的复杂性与难度问题，其实十余年前已启动的“物业税模拟空转”就是要解决这方面的技术性问题：试点10个城市，所有的不动产都要确权，取得全套基础数据，把所有的数据输入计算机，设计好税基 评估程序软件，具体区分制造业的不动产、商业的不动产和住宅，然后给一个指令就自动给出一个评估结果。这种评估结果可以跟当事人见面，有争议的情况下可以通过仲裁认定。要做这些事情一开始当然要付出管理成本，但没有过不去的硬障碍。现已明确，国土资源部地籍管理司司长冷宏志近日透露,我国不动产登记制度已经全面落地，到2018年，所有的数据信息将可以“一网打尽”。
四是有一种担心：从无到有征房地产税，会不会引发激烈的抗税？可以观察重庆试点的经验：重庆在房地产税试点中涉及了住房存量，但那里是按照“调节高端”原则对本地几千套独立别墅开征房地产税，同时在方案中设计了180平米的起征点，即180平米扣除之后，剩下的面积才征税。实际上，重庆的征收相当顺利，因为富裕阶层不会在乎一年的这点儿税。重庆的启示是，未来我国立法开征房地产税，“第一单位”应该扣除，使富豪也有一个基本的“免税住房保障”。
总之，在相当长的历史时期内，面对直接税改革我们还有一些难题，但如果碰到难题我们便退而放弃改革，矛盾会越积越多而积重难返，贻误现代化大局。现阶段确定建立不动产登记体系，加快立法开征房地产税，实际上是一种倒逼，即拖了这么多年的“攻坚克难”，一定要有一个解决方案。
3、推进要领
加快立法，完成立法后，分区域分步推进。适应国情与发展阶段，法定规则中坚持做住房“第一单位”的扣除。
理性凝聚共识，形成“最大公约数”的税制方案。相关税费改革与不动产登记制度等的协调配合。
