由于资金链断裂而造成房地产项目开发延期的情况由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产项目开发资金”。
由于资金链断裂而造成房地产项目开发延期的情况
【李沧宝龙被指遇资金困境致房屋延期 开发商辟谣】........................................................1 【资金链断裂直接导致开发商跑路】...................................................................................2 【安徽一开发商资金链断裂 暂停售房或已成烂尾楼】........................................................5 【夏斌：今年金融暗藏大变数 防房地产资金链断裂】........................................................6 【烂尾楼相续出现 二三线城市频报开发商“跑路”】............................................................8 【房地产信托：资金链断裂的第1张多米诺骨牌？】.......................................................10 【浅析我国房地产公司资金链断裂问题及其解决方法】....................................................11 【房产商资金链断裂 黄金雨后满地萧索】........................................................................11 【房企的融资渠道及如何防范资金链断裂】......................................................................13 【警惕房地产企业资金链断裂引发“蝴蝶效应”】.............................................................13 【今年房企资金缺口或超万亿 卖项目将成常态】.............................................................14 【房产开发商资金链断裂风险增大】.................................................................................16 【房地产风险集中爆发 中小房产商资金链断裂】.............................................................17 【哪些房地产商资金链会最先断裂?】...............................................................................18 【房地产信托:房企资金链断裂的第一张多米诺骨牌？】...................................................21 【房地产企业资金链断裂引起的连锁反应】......................................................................25 【部分地产商资金链断裂】................................................................................................26 【尹中立:企业资金链断裂是楼市泡沫破灭的标志】..........................................................28 【温州资金链断裂是房地产泡沫破灭的标志】..................................................................29 【房企资金链可能断裂 房地产行业或进入洗牌周期】......................................................30 【M2 机制和资金链断裂 房地产有点关联】...................................................................31 【申银万国：房地产业资金链大面积断裂概率不大】.......................................................34 【资金链断裂 长沙多个地产开发商卷款逃跑】.................................................................35 【资金链断裂 部分中小房企深陷“高利贷”泥潭】.........................................................35 【房地产信托将集中到期 中小开发商资金链或断裂】......................................................37 【严弘:房产企业倒闭原因是资金链断裂】.........................................................................38
【叶檀：资金链断裂，房地产要崩盘了！】........................................................................39 【中富房地产老板自杀公司的资金链断裂】......................................................................41 【开发商资金吃紧交房延期 北京实地房地产开发公司无答复】.......................................43 【北京开发商集体推迟开盘时间 半数项目降一成】.........................................................45 【楼盘延期交房 如何正确面对开发商此违约行为】.........................................................46
【李沧宝龙被指遇资金困境致房屋延期 开发商辟谣】
2011-08-18 楼市严控政策持续，市场延续低迷态势，许多房产大鳄都出现了资金链吃紧的问题，近日有网友在半岛网爆料称，城阳宝龙住宅项目疑因开发资金断裂，施工受影响，一期项目还未到交房期，已经确定延期。记者调查发现，本应8月底交房的宝龙一期住宅工程，至今还未完工。青岛宝龙房地产策划经理表示资金链断裂导致延期系谣言。
市民 宝龙项目将延期 疑因资金链断裂
“宝龙一期项目还未到交房期，已经确定要延期交房了。”近日网友在半岛网发帖“宝龙一期还没到交房时间，已经放出风要延期，是不是资金链出现问题？”称，他得到消息称，本来应该今年8月31日交房的李沧宝龙一期项目，不能按时交房了，而且具体交房日期不能确定。
“听宝龙离职的员工说，他们李沧项目因最近楼市不景气，公司里面没钱开发了，似乎是资金断裂，项目开展很是问题，好几位管理人员都离职了。”该网友透露，宝龙住宅项目施工现场，几乎没有工人在施工了，工程进度很慢。他担心道“如果开发商资金断裂，无法施工，开发商会不会破产？一旦楼房成了烂摊子，我们业主可咋办啊?”为此，他多次向李沧宝龙咨询房子延期原因，结果工作人员众说纷纭，让他更加担心不已。
记者联系到一位在李沧宝龙购买了一期住宅项目的昌先生，他表示“经常到工地查看房屋进度，但是眼看要交房了，工程还未完工，去售楼处一打听获知，房屋要延期了，至于延期原因，售楼人员说法不一。”
调查 一期8月31日交房 目前还未完工
根据网友反映的情况，记者来到了李沧宝龙城市广场项目施工现场。现场一位施工工人告诉记者，李沧宝龙项目有住宅、酒店式公寓，还有商业网点和商场，目前都在施工建设中，都未完工。
记者在施工现场发现，网友反映的宝龙一期住宅项目，正在进行外墙面的涂抹美化工作，一期住宅门前楼面开挖的土路还未平整，工程还未完工。现场一位工人表示“工程还在收尾阶段，具体完工时间不好说。”与一期住宅项目相邻的二三期住宅项目则还处在主体建筑建设阶段，楼房脚手架都还未拆除，原定于10月份开张营业的商业网点项目，工程也未完工。
在建筑工地现场，记者也发现了网友反映的情况，大面积的建筑工地内，只有很少数量的工人在施工，部分塔吊也停止了工作，但现场工人表示“并没有停工，还在施工中。”
年底营业的宝龙网点项目还未完工
宝龙 一期因工程进度将延期 资金链没问题
近期，由于国家房产政策和银行贷款政策的影响，许多开发商因销售不利，融资困难，出现了资金紧张的问题。近日也有媒体曝出，受楼市不利条件影响，在青岛有楼房开发项目的房产大鳄山东东鳄鲁商置业向公司股东申请贷款数十亿的消息。这无疑让很多交了房款的业主，对开发商能否保质、保量、按期交房产生了担忧。
“一期住宅工程确定要延期了，具体多长时间不好说，应该3个月左右。”青岛宝龙房地产策划处苗经理告诉记者，受道路施工，天气及一些工程施工规划变更等因素，影响了工程进度，二三期住宅项目的进展也受到了影响，具体的交房时间，目前还无法确定。
“限购之前我们就已经将房子全部出售，而且我们全国都有项目，资金链不存在问题。资金链断裂应该是网友自己的猜测。”苗经理称，虽然工地有部分工程停工，但属于施工要
求所致，并非资金断裂造成，李沧宝龙项目部分管理人员的离职也属正常的人员调动，并非开发项目出现了困境。
苗经理坦言称“在房地产行业，交房延期都属正常现象，没有什么可惊奇的。”宝龙售房处将联合宝龙工程项目部，就房屋延期给业主一份书面答复，就延期原因做出明确解释。
业内 房产新政导致开发商资金困境
对于目前低迷的楼市环境下，会否导致开发商资金链断裂，楼盘成为烂尾楼的现象，青岛房产业内人士张百忍表示，资金实力小的开发商或许会出现资金断裂，开发项目无法进展的现象，大型开发商也会出现资金紧张的情况，但资金断裂的情况会很少。“李沧宝龙限购前已经将全部楼房卖出，基本回笼了开发资金，由于宝龙是一个全国的开发商，回笼的资金有可能用于其他开发项目，导致开发资金紧张，但出现资金断裂导致楼盘变烂尾楼的可能性不大。”
【资金链断裂直接导致开发商跑路】
2012-02-14
核心提示
新春佳节刚过，长沙麓山里佳园的开发商“跑路”的消息就不胫而走，这也给本就风雨飘摇的龙年楼市开了个不好的头。业主唐丽告诉记者，她于去年9月花了45万元购买了麓山里佳园一套144平方米的房子。但她在房产部门查询得知，自己买的这套房子在前几个月已被一个叫“覃文平”的人买走。唐丽意识到，自己遭遇了一房两卖。
《法制周报》记者进一步调查发现，麓山里佳园的开发商不是第一个“跑路”的。长沙涉及开发商“跑路”的楼盘还有：江滨家园、中远公馆、东方航标、中央公馆、可可小城、利璞金立方、湘江700等。记者走访了这些涉及开发商“跑路”的几家楼盘后发现，开发商“跑路”后，楼盘的命运也各不相同：有的成了烂尾楼，有的处于停工状态，有的已正常交付使用。
全国房地产经理人联盟副秘书长、地产研究员金承龙指出，越来越多的开发商“跑路”，昭示中小开发商已经遭遇资金断链的困局。他提醒消费者，购房前一定要了解开发商五证是否齐全，欠缺任一原证的都存有购房风险。
这些天，长沙市民唐妙琳面对多个媒体在重复着同样的话：她于2011年9月11日购买了长沙麓山里佳园公寓楼2单元4楼404号房，没想到开发商给她的合同居然是假的，更让她没想到的是，开发商居然“跑了”。
《法制周报》记者进一步调查发现，麓山里佳园的开发商不是第一个“跑路”的。长沙涉及开发商“跑路”的楼盘还有：江滨家园、中远公馆、东方航标、中央公馆、可可小城、利璞金立方、湘江700等。
全国房地产经理人联盟副秘书长、地产研究员金承龙指出，越来越多的开发商“跑路”，昭示中小开发商已经遭遇资金断链的困局，在楼市调控和信贷收紧的双重压力之下，今年有更多中小房地产开发商的资金链迎来大考。
合同作假，一房两卖
2月11日上午，记者来到麓山里佳园的售楼部。售楼部门外，正聚集着几十位业主在商讨如何维权。走进售楼部，记者发现里面已是一团糟：沙盘已被砸烂，地上撒满了玻璃残渣和废纸。墙壁上则写着“黑心开发商”字样。在售楼部的一间小房子里面，柜子也已被打烂，地上被随意丢弃的各种资料铺满。
业主唐妙琳告诉记者，自己在去年将首付及其他各种税费等款项，一次性支付给了开发商——长沙学士房地产开发商有限公司。
在签合同时，她发现自己所签合同是打印的，于是产生了疑问。售楼员告诉她：“我们这里是现房，所签的合同都是这样的。”
奇怪的是，签合同后，唐妙琳办理的房贷却一直没有消息。当她产生疑问时，开发商安慰说：“公司正在处理，你别担心。”
2011年12月31日是合同约定的交房日。但唐女士并没有收到交房通知，而是等到了“延期到2012年4月交房”的消息。
期间，唐妙琳准备退房。但开发商一直没有给答复。
坏消息一个接一个。2012年2月3日，唐女士得知，开发商“跑路”了。2月4日，唐女士把合同拿给律师一看，得知自己和开发商签订的合同是假的，合同连编号都没有。她去房产部门查询得知：根本查不到她所买房子的任何记录，同时，整栋房子在房产部门也没有任何记录。这一下子把她惊呆了。
业主唐丽也很郁闷。她于去年9月花了45万元购买了麓山里佳园一套144平方米的房子。但她在房产部门查询得知，自己买的这套房子在前几个月已被一个叫“覃文平”的人买走。唐丽意识到，自己遭遇了一房两卖。
一位业主向记者提供了一份初步统计数据，其中该楼盘涉及虚假合同的有8户，涉及一房多卖的有4户，未备案的有38户。
目前，多位业主已向当地公安机关报案。
据介绍，该楼盘开发商为长沙学士房地产开发有限公司，法人代表为刘忠建，委托代理人为朱某。朱某也是长沙坪建房地产开发有限公司的负责人，该公司是长沙江滨家园的开发商。
得知朱某“跑路”后，长沙市民陈灿强急坏了。2010年8月27日，他去江滨家园买房，可开发商说《预售许可证》还没有下来，让陈灿强先交15万元，当作借款，开发商用江滨家园二栋1003号房的房产抵还借款。双方还签订了《借款协议书》，上面盖了朱某的印。2011年底，陈先生又交了6万多元房款给开发商，但只拿到了一张收据。
陈灿强对记者说，现在他的担忧的是既拿不到钱，又拿不到房。
2月10日，记者来到了江滨家园三期现场，现场已停止施工，一位自称“守材料”的老人告诉记者，“老板不晓得去哪了，没钱就没人做事啊。”
江滨家园业主吴先生是看了新闻后才知道开发商跑了，他于是来到楼盘现场看看。他告诉记者，目前江滨家园三期主体结构已经基本完工，“只差花园、停车场这些配套设施了”。吴先生查询后得知，自己的产权信息已经登记。
2月11日，记者在麓山里佳园采访时，接到了朱某从北京打来的电话，他表示要对一些问题进行“澄清”。
朱某否认自己“跑路”，说自己正在北京融资，“不存在资不抵债的问题”。朱某说，他已经将自己的相关情况向相关部门汇报，并表示“愿意协助调查，可以配合政府部门，把所有资产交出来重组”。
知情人士透露，朱某曾于2011年11月22日向长沙市岳麓区政府递交《关于请求帮助解决企业当前发展困难的紧急报告》，坦言公司负债2个亿，近期急需支付3800万元左右。
值得一提的是，朱某在其公司官网的一段致辞中这样写：“我们坚持，诚信是取胜于商海的唯一密码„„”而业主们没有想到的是，自称“讲诚信”的开发商却“跑了”。
资金链断裂是直接原因
开发商朱某是2012年长沙首个“跑路”的开发商，而此前长沙已有多个开发商被传“跑路”。
在研究了长沙开发商跑路的后，地产研究员金承龙告诉记者，他找到了这些开发商的一些共同点：直接原因都是资金断链，开发商的规模都是中小开发商，跑路时间则集中在去年下半年。
金承龙说，去年下半年以来，不仅是长沙房地产市场频繁曝出开发商因资金链断裂而导致楼盘“烂尾”的消息，其他各省市的二三线城市也发生多起类似事件。
金承龙分析，2011年因为银根紧缩，开发商只能在当地商业银行获得小部分贷款，实际是杯水车薪，开发商不得已大量举借民间高利贷，民间借贷多要求开发商以房产做抵押。同时，为偿还高利贷的高额利息，开发商只能通过售房加速回款，致使违规一房两卖等情况的发生。
除了楼市调控和信贷收紧的双重压力，金承龙认为有些开发商“跑路”还有其他原因。
一方面是客观原因，如项目定位决策失误或经营不善，虚高价格拿地，或是超能力上规模经营，自有资金不足造成的；另一个因素是当下地产行业越来越需要开发商精细化经营，而有些开发商还是停留在粗放性经营之路上。
另一方面是主观原因，有些开发商浑水摸鱼，欠缺商业道德，不讲诚信，存在欺诈心理，利用注册独立法人的项目公司(破产时不会损害他们之前公司的财产)圈钱，等骗到一定资金后就丢下烂尾楼逃之夭夭。
亚太城市发展研究会房地产分会陈宝存会长则告诉记者，长沙近年大量的开发项目上市，因此开发企业实力参差不齐也在情理之中。
大量项目上市势必造成暂时的供过于求，项目销售欠佳的公司自然存在资金难题，遇到年关，建筑、建材、钢材经销商上游行业索债，开发商“跑路”事件也自然多了起来。
金承龙预测，经过调控，地产市场会走向稳健，成熟的市场需要有专业能力、更有实力资本的企业去做才能生存，这将有利于整个行业的长远发展。
如何防范开发商“跑路”
金承龙说，为了避免开发商跑路，作为地方政府要严把开发商的资格关，引进有实力有品牌的大公司进来投标开发，对无实力的小公司拒之门外。
同时，地方政府要对开发过程进行严控，没有办理完整五证的开发商不得进行预订或销售，项目没达到相应规定进度的也不得批准销售。对于违规预订或销售房屋的开发公司需进行严厉的经济处罚并给予媒体曝光，让购房者早些清楚事实真相。
金承龙建议购房者，为尽可能地防范类似情况再次发生，建议购房前了解开发商五证是否齐全，欠缺任一原证的都存有购房风险。消费者要对开发商的背景有所了解，根据公司规模、知名度、历年来的诚信度，注册资本、公司成立年限，网上是否有较多的负面评价，查验土地证有无抵押等方面进行风险预测，最好还去房产管理部门查询一下相关开发楼盘的情况、房屋购买合同备案的信息。购房者尽可能全方位掌握自己欲购房的信息，以防止不必要的损失和纠纷产生。
记者注意到，在东方航标楼盘出问题后，在东方航标楼盘项目售楼中心，由长沙县政府各部门组成的东方航标项目处置工作组在现场全天办公，并答复所有购房者及相关合法利益诉求者的疑问，抓紧时间完成购房情况登记、核对等工作。在政府介入后，该楼盘恢复了施工。长沙县政府的做法无疑为其他地方应对开发商“跑路”起到了示范作用。
在陈宝存看来，开发商跑路，并不是真的“跑”，一般是躲债去了。他认为，“没有最终的烂尾，项目在，价值就在”。为此他建议，一旦开发商“跑路”，相关政府部门应想法找回
开发商，帮他们注资引资，继续施工。如果实在不行，政府可收回项目开发权，另寻有实力的企业介入。
【安徽一开发商资金链断裂 暂停售房或已成烂尾楼】
2011-12-29
内容提要：近日，安徽省黄山市屯溪区多位业主在网上发帖称，他们购买的了由黄山市红花山置业发展有限公司开发的“竹福佳苑”小区房子，本该在今年10月底交房，但到现在还没交，而且小区工地也停工了。
对此情况，《每日经济记者》12月27日从黄山市房地产管理局了解到，开发商资金缺口超过一千万元。
暂停售房
刘先生是竹福佳苑的业主，2010年6月份，他以50元多万的价格购买了一套100多平方米的房子，“按照当初的购房合同，开发商应该在今年10月份交房，但到现在房子还没有交，而且很多设施还没有完工，开发商就停工了。”刘先生对《每日经济新闻》记者说，“当时的购房合同上明确写着今年10月31日交房，逾期将按照一定比例支付违约金，所以我们都很放心。”
但让刘先生没想到的是，在今年5月份他前去看楼盘的建设情况时，却发现开发商有停工的迹象，“很多设施都没有建好，进去看到只有几个工人在干活，当时就觉得按照这个进度10月底怎么可能拿到房子。”带着这样的疑问，刘先生联系了部分业主前去售楼处询问原因，“售楼处工作人员却回答，一切都很正常，10月底肯定能交房。”
10月，刘先生和其他业主前去收房时，“发现小区内很多配套实施根本就没有建好，房子里面水电也没有，而且很多地方都还没有完工。”售楼处工作人员这时才对他们说，工程可能要延期交付，“房子还没有完全建好，需要延期交付给业主。”为了弄清情况，刘先生托熟人打听得知，开发商资金链断了，人也不见了，“朋友告诉我说开发商由于资金链断了，人不见了，今年是没有办法拿到房子了。”
12月27日，《每日经济新闻》记者致电佳竹福苑售楼中心，当记者询问该楼盘是否还在出售时，一名工作人员对记者说，“这两天刚接到通知，暂时不卖了。”
资金缺口超千万
这位工作人员向《每日经济新闻》记者介绍，开发商确实在资金方面出现了一些困难，“目前房屋主体都已经建好了，主要是配套设施方面，水(配套)已经做好了一半，电(配套)还没做，大概还缺些钱吧。”
网上资料显示，竹福佳苑小区由黄山市红花山置业发展有限公司开发，该公司于2008年5月28日成立，注册资金3400万元，竹福佳苑小区是该公司开发的第一个楼盘，共有260多套住房，已售出的房屋占总数的三分之二。
今年12月中旬，有业主将竹福佳苑小区全面停工的情况，通过黄山市政府网站向黄山市房产局进行了反馈，并询问开发商是否跑路。黄山市房产局曾在答复中表示，“已联系到开发商，要求其尽快回来，跟业主沟通解决相关问题。”
针对开发商是否跑路的说法，《每日经济新闻》记者12月27日致电黄山市房地产管理局，“开发商没有跑路，他们资金链断了，去外面筹钱去了。”黄山市房产局一工作人员对《每日经济新闻》记者说，事发后他们已经联系上了黄山市红花山置业发展有限公司总经理以及法人代表。
“目前完成项目大致需要一千万元的资金，不过这并不是开发商资金缺口的大头，开发商还欠下了承建商的工程款、农民工工资等。”这位工作人员介绍说，开发商已经向房管部门承诺，在明年1月初，先筹到资金完成项目。为了防止开发商跑路，屯溪区法院也在债权人的申请下对项目以及开发商公司的资产进行了保全，司法部门也会适时介入。“最好是不让这个楼盘成为烂尾楼，所以我们先督促开发商早点筹到资金，将项目尽快完工。”
据当地某网站的工作该人员向《每日经济新闻》记者介绍，“黄山市红花山置业发展有限公司是一家小公司，没有多少资金实力，竹福佳苑是其开发的第一个项目，由于近段时间房价不断下跌，造成资金跟不上，从而也就造成了该公司的资金链断裂。”
【夏斌：今年金融暗藏大变数 防房地产资金链断裂】
2010-04-26
4月25日，国务院发展研究中心金融所所长夏斌表示今年金融市场隐含的最大变数不是货币政策，财税政策的改革，而是地方融资平台的波动，应该防止调控政策下，房地产企业资金链断裂，他进一步提醒，目前相关部门密集出台房地产调控政策，但是在出台政策的同时，也需要监控政策所带来的风险。
夏斌是在第六届“中国金融年会”做主题演讲时，做出的上述言论。
夏斌称中国楼市与地方融资平台可能是中国今年经济保持稳定发展中的最大因素。
首先中国的房地产市场的调控方向，就是应该把它变成以消费者为主导的市常随着中国的经济崛起和人民收入水平的提高，中国的房价随着农村人口越来越减少、城镇化的加快，房价会处于稳定增长的趋势，但不会像以前那样出现某一个时期的飞涨。只要有飞涨，就会有调控，因为调控，房价就会下来。
房地产市场应该如何调控呢？现在有政策出台，比如首付、税收。房价下来了，需求下来了，对土地的需求就下来了。土地的需求下来了，地价就下来了，这些都相应的。但是地价下来了，地方政府怎么办？全国统计财政收入中土地收入平均占30%左右，有的省市高达占50%，因此土地收入下来了，地方政府搞投资的资金怎么办？
如果真的把房地产问题解决，接下来的问题，就是大家知道的利益方的融资问题，或者说利益方的财政体制问题，怎么解决？这个问题不解决，照样这条路投资投机方会把矛盾暴露出来，这是我讲的第一点，我们正面讲应该发展公平交易的市场，而且要政策到位，才能有利于发展。中国经济基础不扎实，很脆弱，这些问题不仅是房地产的问题，是土地政策的问题和地方财政的问题等，因此解决这些问题不是临时一个政策能调过来的，应该花两到三年的时间慢慢让市场走上稳定的消费品的市场，但是有一些信号，政府可以提前出来，告诉投资者我们的方向是什么，同时告诉境外投资者不要来炒我的房地产。这是我讲的个人的观点。
第二，面对当前的房地产政策，方向是对的，拼命的增大社会保障房和低收入房的土地供应、资金供应，要求各省政府负责任。从这两个政策可以看出，慢慢的要扶持到以消费品为主的市场，这是我的解读。我认为应该这样。第二，现在政策慢慢往这方面走，就是要培养出以消费品为主导的房地产市场，不能学美国和英国，应该学德国。这是我讲的第二个观点。
第三个观点，同时我认为要解决房地产的稳健发展的问题，它的核心的配套政策不仅仅是现在，首付比例提高，贷款比例的问题，这是技术问题，在座的都知道这一轮房地产价格的飞涨和过多的流动性有关系，所以要从根上想清办法，把过于的流动性撤回来，而中央银
行在今年适度宽松的货币政策的同时加强灵活性，比如提高央行票据等，实际上已经在慢慢的收，而且我认为今年要想尽办法，要坚守住贷款额度。我们要注重实体效果，看看美国比我们走得还过的。
第一，房地产过快上涨，要把基本性的政策坚守祝在这个问题中间，除了贷款之外，要密切监视我们守住贷款规模，是为了确保实体经济的稳定发展，而不是让市场泡沫的放大。这个坚守住了，我们绕过银行的表外理财产品，我认为监管部门同样要进行合并，统一监管，心中有数。在中国改革开放30年的历史上，我们在80年代，我们有过很多的教训，把贷款规模抑制住了。对于监管部门来说，要关注75000亿贷款规模控制之下的交易。
第二，我们把投资投机需求压下来的同时，中央强调了政府保障房的资金供应，从原则上都已经明确了。但是这件事是涉及到中国的房地产市场在调控中间能不能确保中国经济特别是在后下半年稳定发展的关键位置。我们争取这个时间，各级政府应该想尽办法把社会保障房、把低收入群体的房子投资能否到位，土地供应能否到位，这是很关键性的因素。否则的话，可能在调控房地产市场中间，我们前两年曾经出现过的一些教训又会出现。这是我讲的核心政策第二个。
第三，在调控房地产市场中间，各级政府关于它的财税体制的改革应该抓紧进行。政府在有关投资项目上，应该抓紧国退民进。包括基础设施和公共事业的建设，能社会搞的，只要是赚钱的，就让老百姓去投，政府主动退出，政府应该减轻各种各样融资平台的压力，政府应该减少一些发债。因为我们在座的都知道，中国地方政府的融资平台的状况以及这一轮融资之外的和地方政府有关的债务情况，实际上很多是不清晰的。我的意思是说，我们在这方面，政府在项目问题上、投资问题上应该慢慢退出。除了关系到重大的战略工程，政府必须参股之外，其他的政府就要退出来。
这是我讲的要稳健发展中国的房地产市场三个比较关键性的配套政策。一个是货币，一个是财税的体制和改革，一个是保障性住房要加快速度。
第四，在调控中间是今年最大的变数，在调控当中要关注地方融资平台的风险和中国宏观经济后三个基本稳定发展。从房地产市场同时要关注这个，因为在座的都知道，我们去年经济的恢复，出口是负，消费者增长很快，但主要是投资，投资主要是以18亿为核心的，然后银行96000亿的贷款配套，表现在地方融资平台。
如果房地产市场在调控中间需求下来，地价下来，而我们的地方政府搞的一些项目或者融资平台的一些合同的设计，原来就设想好的这个项目是三年，项目的资金来源这个地方拿一块、那个地方拿一块，其中有一块是土地买卖收入。项目搞了一年，资金还没有到位，可能一下子资金就断了，地方政府怎么办？前面的贷款怎么办？所以我说的就是今年最大的变数，不是货币政策，实际上在动态过程中最不容易把握住的是地方融资平台和房屋展示平台这两个问题。基于这种状况，我个人认为：第一，我们要抓紧把地方融资平台彻底搞清楚。我知道各地方政府很难，哪些放，哪些不放。但尽快要把地方融资平台彻底搞清楚。
第二，在调控中间最后统计的结果会有风险暴露。因此，作为政府部门，地方融资平台在处理上一定要分类处置，实事求是。它不会全是坏的，不会全是风险。第三，现在各银行都把这一两年给地方的打包贷款分开，一笔一笔的在查和分析质量责任的问题，在今天的场合，我只是想说，有关部门要坚持实事求是的原则。是不良率就是不良率，是坏的就是坏的。考虑经济周期的因素，坚持实事求是的原则。第四，最近紧锣密鼓地出台了一系列房地产政策，有些政策有关的各个部委是联合出来的，我个人认为要保持中国经济稳定的发展，特别是现在一季度是10.9%的增长，担心经济过热。要保持中国经济2012年稳定发展，房地产市场和融资平台是很大的变数，很多事情是看不清的。所以，各个部门在出台有关房地产政
策过程中间，更应该下点苦功夫，好好的算一算各项政策的综合效应，最后对GDP的增长和GDP的稳定、对银行贷款的一些影响问题，到底会是怎样的度，各部门可能要下点苦功夫和笨功夫才可以看到这项政策出台的真正的宏观效率和与这个部门的政策和另外那个部门政策合在一块儿可能是个怎样的整体效应，这一点自己也在机关工作，我担心和最怕的就是各个部门出政策对总体的效应心中底数不够。
【烂尾楼相续出现 二三线城市频报开发商“跑路”】
2011-09-12
近日，多个城市都爆出小开发商因资金链断裂而“跑路”的消息。在传统楼市旺季“金九银十”来临的时刻，这一信息无疑显得令人担忧。
专家分析，在楼市调控和信贷收紧的双重压力下，二三线城市楼市隐现小发展商破产潮。由于高周转率和非传统融资渠道的优势，大开发商兼并收购或将进一步加强，房地产行业的大洗牌已经悄然开始。
湖南安徽四川相继出现烂尾楼
在长沙，本该在10月26日交房的楼盘“利璞金立方”一再延期，至今仍未完工。几个月前还一派繁忙景象的售楼部如今一片狼藉：资料随意堆在纸箱里，楼盘模型被推倒，追讨无门的业主还在玻璃门上用红漆写了“还我房子”几个大字。
有传言称，开发商因资金链断裂导致在建楼盘停工，为保全资产，这个项目的房产已被冻结，不准网签交易。也有传言称，开发商已经逃跑。尽管该说法被该楼盘营销经理否定，但其承认，该楼盘确实因为湘潭项目抽调资金，而出现了“暂时的资金困难”。而楼盘的施工方则透露，开发商还欠其四五千万元工程款。
事实上，这并非近期长沙唯一因资金链问题而停工的楼盘。8月18日，湖南景上置业发展有限公司法人代表石湘中因涉嫌非法吸收公众存款，被公安机关立案侦查。石湘中名下的资产被查封冻结，其中就包括尚未完工的星沙楼盘“景上·东方航标”。
类似的事件最近在其他城市也屡屡出现。8月30日，楼盘“东北角艺术公寓”因开发商跑路烂尾，500多名天津业主涌进售楼处静坐，并组织要求维权。
今年7月，安徽宣城市就爆出“房产局官网首页刊登卖房广告”的尴尬新闻。因资金链断裂，该市拱极路的楼盘“山城名居”开发商法人代表不知所踪，施工人员两个半月拿不到工资，逼得房管局出面才继续施工。最后，房管局甚至不得不在自己的官网上公告卖房，以此“督促他们尽快筹集资金，尽快向业主交房”。
而随着楼市调控和信贷收紧的压力逐渐显现，房地产开发商开始感受到阵阵寒意，不少尚未出现资金链断裂的中小开发商也纷纷谋求转型。
在成都，近日有消息称，来自上海的舜元集团将终止在当地的两个房地产项目，并以转让的形式出售给其他房地产企业继续运作，公司在成都的发展重心将转向工程建设。7月19日，冠福家用也发布公告称，公司决定终止成都和沈阳两地的房地产项目，并收回公司在成都项目上的前期投入。
几乎在同一时间，ST珠江、莱茵置业等上市房企也纷纷宣布由于房地产业务经营不理想，将全面涉足矿产行业。而整个上半年，占据房地产板块1/6的泰达股份、嘉宝集团、绿景房产等近20多家上市房企也都“弃房从矿”，宣布投资矿业。个别开发商甚至转战餐饮业和养殖业。
资金链断裂案例或将增多
“中国房地产行业80%中小房企都面临着不同程度的资金紧张现象。”亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，长沙出现开发商“跑路”现象，说明了中小开发商资金链断裂案例在今年下半年将不断出现。
谢逸枫认为，国务院调控目前没有放松的可能性。“一方面是货币政策紧缩的基调难以改变，中小房企很难从银行获得贷款，民间资金高额借贷也不敢染手；另一方面，随着限价、限购、限贷及房产税等楼市政策进一步加强，中小房企的销售一旦不顺，资金链随时将破裂。”
在持续的宏观调控政策下，房地产企业的资金链越来越紧，市场上的存货越来越多，已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。同时，业绩增长明显下滑，“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。
由于信贷紧缩政策，开发商从银行渠道获得资金解渴难度明显加大。数据显示，房地产开发企业资金来源今年同比增速加快，自筹资金占比保持首位并继续增大。从房企资金来源方面来看，1—7月，房地产开发企业本年资金来源共计4.8万亿元，同比增长23.1%，增速较1—6月上升1.5个百分点。
除利用外资、国内贷款增速有所下降外，其余各项资金来源的增速均保持增长态势。从占比来看，开发企业自筹资金占比继续提高，国内贷款占比保持下降趋势，其他资金来源占比无明显变化。
“一旦中小开发商资金链断裂，除了被大房企‘吃掉’外，最后就是破产倒闭。”谢逸枫表示，中小房企资金“断奶”已经有好几个月，如果下半年货币政策依然紧缩，房地产行业将面临洗牌，大部分的中小房企将在调控中死去。
谢逸枫称，如果爆发中小开发商破产高潮，烂尾楼又将重现。而这一局面不仅是购房者倒霉，地方政府和银行都会坐不住。因为中小开发商的大部分资金都是银行贷款的，有政府担保的。中小房企唯一保命的方式就是降价回款，可避免被大房企“吃掉”。
地产行业洗牌已开始
“现在已经有不少中小房地产企业破产，只是没被看到，这是因为破产企业现在仍以‘被收购’的形式存在。”地产界知名人士任志强在其微博上表示，今年以来不少中小房企因债务关系或是信贷趋紧等政策因素，需要转让旗下项目。
中原地产统计的市场公开数据显示，今年前7个月，房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，总涉及金额达到了175.39亿元，相比去年同期的36宗及86.85亿元分别上涨了72.2%及101.9%。
“今年前7个月的市场总并购金额已经明显超过了去年全年165.25亿元的规模。”谢逸枫分析，在2010年的房地产行业并购爆发式上涨后，今年前7个月的房产企业再次出现明显上涨，并购的案例数量及并购总金额及平均单案例并购金额均创造了历史新高，房地产行业也占据了整体并购市场的第一。
清科集团最新报告显示，8月份中国并购市场共完成86起案例，其中披露金额的有80起，披露总金额18.65亿美元，平均每起案例交易金额2331万美元。与7月份相比，并购案例数量基本相同。但由于海外并购案例规模较小，8月的交易金额环比下降25.41%。
其中，国内并购有75起，占并购案例总数的87.2%，披露金额的71起，披露金额12.09亿美元，占披露总额的64.8%；海外并购有7起，占并购案例总数的8.1%，披露金额的6起，披露金额3.17亿美元，占披露总额的17.0%；外资并购有4起，占比4.7%，披露金额的3起，披露金额3.39亿美元，占比18.2%。
从并购案例完成数量来看，建筑/工程成为8月份一大热门行业，共完成12起案例，占案例总数的13.9%；能源及矿产行业排名第二，完成10起案例，占比11.6%；生物技术/医
疗健康行业排名第三，完成8起案例，占比9.3%。虽然建筑/工程行业案例完成数量最多，但案例规模大多不突出，平均交易规模约1086万美元。
显然，这些规模不大却数量众多的并购案例就是中小房企在资金链绷紧，无奈之下“断臂求生”的被并购结局。而业绩表现较好的大房企，则因为其较高的资金周转率而大肆开展收购，逆势扩张。
同策数据显示，今年上半年，十大标杆房企已确定完成海外融资324亿元，这一数值已超过其去年全年海外融资金额的总和。房地产信托规模达1541亿元，同比增长119%。
【房地产信托：资金链断裂的第1张多米诺骨牌？】
2011-10-12
[提要]随着房地产调控的逐步深化，房企从银行融资难度日渐增大，高息举债成为其必然选择，数据显示今年已有2000亿信托资金流入房地产开发投资领域。然而绿城集团深陷调查门，投资者高度关注这一资金投向可能出现的风险。海外投行也借机放言警示国内房企资金链风险。国内地产信托是否会出现批量违约，这是否会成为推倒房地产资
从“绿城**”探房企资金虚实，大型房企负债率不断攀升。
编者按：随着房地产调控的逐步深化，房企从银行融资难度日渐增大，高息举债成为其必然选择，数据显示今年已有2000亿信托资金流入房地产开发投资领域。然而绿城集团深陷调查门，投资者高度关注这一资金投向可能出现的风险。海外投行也借机放言警示国内房企资金链风险。国内地产信托是否会出现批量违约，这是否会成为推倒房地产资金链的第一张骨牌，对冲基金沽空中国房地产股的动机到底是什么？今日本报特推出专题，对投资者关心的问题逐一做出解答。
对于绿城集团而言，近来可真是个多事之秋。
从“收购门”到“调查门”再到“退市门”，绿城集团的资金链备受关注与考验。绿城集团的撇清声明和银监会的澄清表态，并没有成功挽救绿城股价的一路下跌。
绿城集团资金链的紧绷令谣言四起。有关绿城为摆脱目前的资金困境，或在香港联交所退市的报道随之流出，公司董事会随后紧急澄清，绿城不会学习复地集团，目前并无有关这方面考虑及打算。在集团董事长宋卫平看来，与2008年深陷欠款危机时相比，目前的状况要乐观许多，“到现在为止，我们还没有拖欠地价款。”宋卫平表示。此前，内地房地产开发商复地集团与2011年5月13日正式撤销H股在香港交易所的上市地位，结束其7年H股上市之旅，并成为首家自动退市的内地上市房企。
2009年房地产行业率先复苏后，房地产信托开始茁壮成长，今年以来货币政策的收紧更是刺激了房地产信托业务的发展。
银监会数据显示，截至2011年5月末，中国正常经营的63家信托公司中，有56家公司开展了房地产信托业务，存量规模共计5587.66亿元。用益信托工作室发布的8月集合信托产品统计数据显示，今年前8个月，通过集合信托投向房地产领域的资金高达1992.40亿元。
国际统计局数据显示，同期，全国房地产开发投资37781亿元，同比增长33.2%。房地产信托资金已经超过整个房地产开发投资额的5%。据用益信托工作室理财分析师岳婷透露，9月份房地产信托将略微超过200亿元。也就是说，截止到9月末，已经有超过2000亿的信托资金流入房地产开发投资领域。
上半年 房企风行高息举债
虽然至今尚无更严厉的房地产调控政策出台的迹象，但从严执行政策早已开始，且多围绕房地产信贷展开。随着存款准备金率的逐步上调，信贷资源不断收缩，加之房地产调控政策不断施压，房地产企业从银行获取融资日渐困难。迫于发展的压力，高息举债成为房企必须选择的通道，而信贷的紧俏，进一步推高了房企融资的成本。
6月万科发布公告称，为满足公司北京金域华府[最新消息 价格 户型 点评]项目开发的需要，操作该项目的北京住总万科房地产开发有限公司向金融机构融资人民币10亿元整，这是万科自4月份以来第5次为旗下房地产项目融资，同时公告显示融资从“金融机构”处获取。有业内人士分析，这笔贷款可能通过信托公司获得，而信托公司的获益已高达15%。
没有最高，只有更高，信托融资日渐走俏的同时获益率也更高。融创集团的两笔高息信托融资引发市场关注，融创集团向大业信托融资6亿为旗下房地产开发公司融创基业进行注册资本注资。该信托计划为期17个月，年利率高达17%，为今年以来正式公布的地产信托最高年利率水平。
银行贷款门槛高等待时间长，信托融资时间短但成本高，尽管如此，对流动性渴求的房企还是先后加入高息举债融资的道路。近日，新华传媒与长甲集团签订的合作协议中，填入了长甲集团向新华传媒子公司借款4亿的条件。这一借款方式，开辟了房企从合作方处获取融资的新道路，不过仍没有绕过高成本的门槛。该委托贷款为期3年，年利率15%。
房地产上市公司2011年半年报其中有45家公司披露了信托债务余额，占比32.8%。根据广发证券此前披露的数据，所有上市房企今年上半年的债务余额为10921亿元，而这45家公司的债务总额8081亿元，占行业的比例为74%。数据显示，上述45家公司信托债务总量为577亿元。
【浅析我国房地产公司资金链断裂问题及其解决方法】
http://www.daodoc.com/ 【房产商资金链断裂 黄金雨后满地萧索】
2011-10-18
鄂尔多斯人均住房已至少3套；供大于求；资金链断裂，地产老板自杀
因煤炭而闻名的鄂尔多斯传出地产老板欠债自杀的消息。记者在当地调查了解到，鄂尔多斯地产老板王福金自杀与民间借贷有关。据介绍，其公司向数百名民间借贷人借了2亿多元钱，每月光利息就要支付700多万元，但公司的房产销售却陷入停滞，资金链断裂。
王福金之死或许仅仅揭开了鄂尔多斯房地产危机的冰山一角。有业内人士表示，对于鄂尔多斯其他很多房地产企业来说，都面临这样的情况（资金链断裂），只是程度不同罢了。
“鄂尔多斯房产已狂奔了5年，按照目前的建设进度，再过2年，鄂尔多斯人均至少拥有10套住房。”一名当地房产老板告诉记者，目前房产市场严重供大于求，销售陷入停滞状态。
地产老板自杀，民间借贷达2.63亿
鄂尔多斯市区鄂托克西街鑫通中央大厦B座16层，是中富房地产开发有限责任公司（以下简称中富公司）办公所在地。记者前日在此看到，办公室已经聚集了一群人，他们每个人手中都捏着一张以上的借款单，借款人一栏盖有王福金的印。他们都是来找中富公司要账的。
王福金是中富公司的法定代表人，占有该公司30%的股份，是第二大股东。9月24日，王福金被人发现在办公室旁的男厕所内上吊自杀。此后，中富公司大股东郝小军被传卷款外逃，而且无法联系。两个消息一出，大量债权人随即找上门来。
记者在现场了解到，中富公司以“3分利”的月息，向370多个个人或单位借款，债务高达2.63亿元，每月光支付的利息就高达789万元。
中富公司资金变得紧张，源于其开发的“富兴家园”小区。该小区于2008年开始开发，总造价近2亿元，根据工程进度，中富公司支付了1.37亿元左右，剩余工程款一部分在竣工结算后支付，还有一部分将作为工程保证金，在验收后满一年再行支付。
在向民间借贷了2.63亿元后，小区销售却陷入瓶颈，又遇到房地产调控，银行迟迟不办按揭贷款。一旦银行贷款无法最终落实，中富公司就无法及时回笼资金。
中富公司以书面形式公开承认：“我公司目前现金严重不足，以及短期内无法解决现金不足之现状。”并给出了两大解决方案：方案一是用固定资产抵债。不过很多债权人发愁，即便拿到房子等，不太可能自用，眼下的行情又卖不出去。第二方案是还钱，但约定在6个月内归还借款本息。
鄂市房产开发火爆，销售无人问津
对于王福金的死，更多业内人士看成是鄂尔多斯房地产市场资金链面临大面积断裂的一个信号。曾深入鄂尔多斯当地调查民间资本现状的高和投资金融分析师李慧忠说，在鄂尔多斯，整个财富的发动机是煤炭，而房地产是财富的储蓄罐，中间环节则是靠高利贷支撑。
记者在鄂尔多斯采访所见，到处都是建成或者在建的大楼以及满大街的楼市广告。然而，与开发的火爆相比，当地的房产销售却基本无人问津。
花费60亿元巨资打造的康巴什新区成为鄂尔多斯房产泡沫的最佳标本。在这里，高楼鳞次栉比，街道宽阔空广，成片的住宅区却人烟稀少，被部分媒体冠以中国“鬼城”之名。
站在鄂尔多斯康巴什新区的中心广场上，四周是造型各异的博物馆、图书馆、歌剧院以及各类政府机关大楼，气势恢宏，很有国际大都市的气派。然而，放眼四周，却很少见到行人。宽阔的大街上只是偶尔活动着一两个身穿橘黄色衣服的清洁工人。“平时也只有政府工作人员出来走走，到了周末几乎没什么人。”清洁工人王师傅告诉记者，这里的特点就是人少楼多，大街上除了过往车辆外，行人很少。“几年前各个政府机关搬过来后，公务员都在这边上班，才增添了一点人气。不过大多数人也都住在东胜区，一到周末回家后，这里又冷清了。”
这个只用了5年时间就建成的康巴什新区，目标是打造成为鄂市新的政治、文化、金融中心，现在仍在继续着它的建设步伐。在新区乃至整个鄂市，“打造百万人口康巴什新区”的标语随处可见。但即便建成了这么多的房子，康巴什仍似一座空城。记者走访了几个楼盘，发现售楼处基本无人问津。拨打广告牌上的售楼热线，竟然无人接听。
供大于求，两年后人均可达10套房
开发火热的背后，是鄂尔多斯近年来一路飙升的房价。
当地一名姓石的房产老板介绍，在2006年之前，当地房地产市场还算平稳，“仿佛一夜之间，房产就开始火爆，大家都发疯了似地去抢房，凌晨一两点就去排队等拿号，而且好多人都是一口气买好几套，好像不要钱一样。”
抢房潮随之带来的是房价直线飙升。“从2005年到现在，这里的房子6年间翻了差不多6倍。”据其介绍，2005年，鄂尔多斯的居民住宅均价仅为每平方米1000元左右，现在康巴什新区房屋均价已经超过6000元，一些新开的别墅楼盘，售价甚至高达2万元以上。
如此疯狂的开发浪潮之下，鄂尔多斯究竟造了多少房子？每个人又有多少房子？
根据资料显示，仅仅2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米，全市商品房销售面积达1009.4万平方米。
鄂尔多斯市区人口只有35万左右，仅仅算算在去年到今年第一季度的购房数量就很可观，再算上建成或者在建的房产存量，数字相当惊人。而在前两年的抢房潮中，鄂尔多斯市区居民差不多已经人均拥有3-4套房。
“鄂尔多斯人均住房拥有量应该排在全国首位，按照目前的建设速度，再过两年市场上的商品房总套数，人均将至少达到10套。”那位石姓房地产老板在接受采访时如是表述，“没有人能看得懂鄂尔多斯。这是所有来到鄂尔多斯的人对鄂尔多斯房地产市场的评价”。
只是谁也未想到，形势在今年急转直下。“现在卖不动了。”这是记者在当地采访时，几乎所有房产开发商的共同叹息。
房产商的资金链一旦发生断裂，不少房产商将面临破产境地，或许将再次出现王福金第二。
【房企的融资渠道及如何防范资金链断裂】
http://wenku.baidu.com/ 【警惕房地产企业资金链断裂引发“蝴蝶效应”】
2011-12-08
江苏常州一房地产项目因资金链断裂突然停工，引发520户购房业主集体维权，此事引起多方关注。常州市政府随后专门成立协调工作小组进驻该楼盘。6日记者从该协调小组获悉，在经过多方的协调后，政府此间对外承诺，该楼盘将于12日重新复工。
这几年，有一个叫 “蝴蝶效应”的说法时常被人提起。它源于美国气象学家爱德华·罗伦兹的论文，“一只南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶，偶尔扇动几下翅膀，可以在两周以后引起美国德克萨斯州的一场龙卷风。”也就是说，一件很小的事，在一定的条件下，可能会引起一系列连锁反应，最终导致其他系统发生极大变化。
房地产企业资金链断裂，会不会引发“蝴蝶效应”呢？值得警惕。
常州的丰臣南郡苑地产项目，资金链断裂，到底是个案，还是具有一定的地域共性，或者是具有一定的普遍性，各主管部门必须有本清楚明白账。“常州市政府政府对外承诺，该楼盘将于12日重新复工。”这一承诺的份量几何，又以何作担保？让人雾里看花。以我看，既要追查这家企业资金链断裂的真正原因，同时要举一反三，排查其他房地产企业的资金链情况，以便好作打算，早打预防针。
房地产项目停工，直接导致房地产企业无法正常履行合同，购房业主无法入驻。作为业主，大笔资金被套牢，却无房可住，不可避免地造成一种情绪上的恐慌，而且极有可能通过上访等途径请求政府部门出面协调解决。政府的维稳压力不小！尽管房地产商的开发行为是市场决定的，但政府主管部门也逃避不了监管职责。
同时，让人担忧的是，项目建成了半拉子工程，加上工资不到位，极有可能拖欠工资，特别是农民工的工资，让辛苦了多时的农民工无法领取工资回家过年。12月5日，人社部、国家发改委、公安部、监察部、全国总工会等9部门联合召开会议，明确将严厉打击劳动用工领域的恶意欠薪等犯罪行为。可是，当房地产商真是兜中无钱，这种不拖欠农民工工资的行动会不会大打折扣？可以说是难让人放心。
往坏处想，如果项目建成半拉子工程，那我们城市里的烂尾楼风景又回来了。上世纪90年代末的房地产泡沫之中，有不少城市出现了烂尾楼，成为了一道独特的城市风景。近几年，我国房地产市场的再次红火，多数烂尾楼通过多种途径在市场中予以消化。烂尾风景还会不会再回来？
另外，在一些城市的限购令即将到期时，无论是民众，还是房地产商，都在对限购令持一种观望态度。已有房地产企业资金链断裂，那种限购令还能坚挺多久？会不会造成楼市的报复性反弹，让人颇为忧虑。当然，也有一些城市对此作出了反应。据12月7日《新京报》报道，海南省海口市率先对外做出继续执行楼市限购政策的表态。海口市住建局市场处有关负责人表示，海口限购令没有期限，将根据国务院有关要求严格调控房地产市场。
冬天来了，雾气多了，急切地需要拨开迷雾，添衣御寒过冬。中国经济，在已有房地产企业资金链断裂的情况下前行，既考验政府对楼市调控政策执行的决心，同时又考验化解一系列危机的智慧。我们共同前行„„
【今年房企资金缺口或超万亿 卖项目将成常态】
2012-1-12
今年一季度末与二季度初是房地产高危期，或出现风险集中爆发、中小房产商资金链断裂、房地产市场洗牌整合。
持续调控之下，开发商的现金流还能支撑多久？这一自去年开始就被不断追问的问题，在新年伊始，热度依旧。
瑞银房产10日警示称，今年一季度末与二季度初是房地产高危期，或出现风险集中爆发、中小房产商资金链断裂、房地产市场洗牌整合。
国泰君安的一份房地产研究报告则显示，2012年房企资金缺口量将达到1.35万亿元。《每日经济新闻(微博)》记者发现，1.35万亿元的资金缺口量，相当于2011年万科销售额的约11倍。
近日的一次地产会议上，黄金湾投资集团副董事长全亮透露，在销售回款继续疲软的形势下，转卖项目或合作开发将成为2012年房企解决资金压力的最佳办法。
资金缺口或达1.35万亿元
全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生表示，2012年房地产行业资金链紧张已成定局。
国泰君安针对2012年房地产行业的一份研究报告显示，整体而言，2011年房地产资金需求并没有出现缺口，但2012年整个房地产行业的资金需求量将冲高到10.84万亿元，而包括自有资金、商品房销售回款、银行贷款、房地产信托贷款等途径，房企能够募集到的资金量只有9.49万亿元。按照目前的口径计算，2012年房企的资金缺口量将达到1.35万亿元。
1.35万亿元的资金量不可谓不庞大。本报记者粗略计算后发现，2011年万科销售额为1215.4亿元，换句话说，2012年房企的资金缺口量相当于万科2011年销售额的近11倍。而中房产信息集团联合中国房地产测评中心联合发布的《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》显示，2011年销售额排名前20名的房企，包括万科、恒大、保利、中海外等，去年合计销售额仅8773亿元，1.35万亿元相当于2011年销售额排名前20名的房企销售总额的约1.5倍。
四方面原因叠加影响
对于2012年房企面临的巨大资金缺口，首创置业一位匿名人士向《每日经济新闻》记
者分析指出，主要受四个方面的原因叠加影响。
首先，销售受阻，回款能力趋弱。《每日经济新闻》记者根据中国指数研究院的统计数据汇总后发现，2011年包括杭州在内的5个一线城市新建住宅总体成交量相较于2010年同比下降19.49%。其中北京、上海、广州、深圳与杭州新建住宅成交面积分别同比下降21.74%、17.24%、8.37%、15.15%和20.45%。尤其于8月开始，相关地产调控政策效果逐渐释放，成交量一路下滑。2011年包括天津、重庆、武汉、南京、苏州、青岛和福州等二线城市新建住宅总体成交量同比下跌18.01%，如天津、重庆与武汉2011年新建住宅成交面积分别同比下降13.43%、30.99%、9.88%。尤其于7月初，不少二、三线城市被强制要求出台限购政策，随后楼市也与一线城市一起进入下滑通道。
其次，销售受压之下，库存逐渐走高，沉淀了房企大量资金，且这种趋势仍在上升中。以北京为例。《每日经济新闻》记者根据北京住建委官方网站的数据统计后发现，2011年北京商品房住宅期房供应套数为64846套，合计签约套数为28269套，套数签约率约43.2%。相比较而言，2010年的套数签约率为63.4%，2009年更是冲高至近80%。
签约率的节节下降，导致库存量步步上升。中国房地产决策咨询系统和国家统计局的统计数据显示，截至2011年12月底，全国10个主要城市新建商品住宅库存量高达5998万平方米，同比大增约39.22%，其中北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存量分别为1046万平方米、973万平方米、800万平方米和265万平方米，同比增长率分别为33.97%、51.99%、64.53%、30.63%。四个一线城市合计库存量达3084万平方米，比去年同期大增近46%。
高库存量挤占了房企的不少资金，《每日经济新闻》记者根据中国指数研究院的相关数据统计后显示，2011年北京、上海、广州与深圳商品房期房住宅成交均价分别为22034元/平方米、14223/平方米、11292/平方米和18990/平方米。以此计算，截至去年年底，北京、上海、广州与深圳商品房期房住宅库存量的价值分别高达约2300亿元、1380亿元、900亿元和500亿元，合计5080亿元左右。
第三，2012年房企到期债务将迅速上升，从而进一步挤压房企资金链。国泰君安的研究报告显示，目前房企的长短期付息债务，偿付期主要分布在2011年7月-2014年6月，其中46%的债务偿付期聚集于在2012年。而2011年7月至2012年6月到期的短期付息债务（即短期借款+一年内到期的长期负债），约79%的债务偿付期集中在2011年12-2012年6月，其中2011年12月和2012年3、4月为债务偿付高峰期。
最后，楼市中开发投资存在一定的惯性，2012年房企开发投资仍将呈现一个持续上升的轨迹，从而导致开发资金需求量仍会持续增加。
卖项目将成常态
缺钱就得找钱。对此，黄金湾投资集团副董事长全亮近日在中国地产金融创新峰会上指出，在信贷收紧，销售受阻的当下，房企应该主动调整开发模式，因为开发模式决定资本结构。通过股权转让或合作开发才是房企迅速解决资金压力的最佳办法。
实际上，转卖项目兑现现金或降低开发成本压力的做法，已在2011年楼市初现端倪。
中原地产研究中心的一份统计数据显示，2011年交易市场共出现近500宗房地产行业股权及资产交易（不包含关联交易），涉及金额超过1500亿元。
中房信克而瑞评论员胡超向《每日经济新闻》记者分析说，约500宗股权及资产交易中，主要可分为两种情形：一种为通过转卖项目，获得现金，比如绿城中国发布的公告显示，公司将无锡项目、杭州绿城兰园、新华造纸厂项目以及上海东海广场二期分别转让，以回收3亿元现金；另一种处于企业战略调整，比如一些主业非房地产的公司，在看淡房地产业的背
景下，通过转卖地产项目，清仓离场，且这种趋势日益明显。
在接受《每日经济新闻》记者采访时，北京中原三级市场研究部总监张大伟对此补充说，战略减资或战略离场，已成为时下房地产市场转卖项目的主力原因之一。近段时间以来，东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒业、安徽金种子等主业非地产业务的公司，皆通过相关股权转让的方式，逐渐实现从房地产业撤资或减少相关资产配置。如果地产调控继续维持3~6个月，预计非主营房地产的企业可能抛售的房地产资产、股权市值将超过3000亿元。
在接受《每日经济新闻》记者采访时，链家地产首席分析师张月认为，除非有意清仓逃离房地产业，否则通过出售土地或项目回笼资金皆非上上之策，毕竟在现有的市场背景下，房企转手项目很难获得更多利润回报，更多的是低价转让。因此在2012年不太好的楼市形势之下，大多数房企回笼资金的最佳办法仍是顺应市场，降价抢量，通过快速销售来进行资金回收。
【房产开发商资金链断裂风险增大】
2011-05-13
我们得到的最新数据显示，今年1-4月，国内房地产资金来源增速为17.4%，而同期的房地产投资增速约为34%。对比可知，房地产资金来源增速远低于投资增速。实际上，这一现象已延续了8个月之久，这说明国内房地产企业的资金正被逐渐消耗。在国家收紧开发贷和按揭贷款的背景下，我们认为，如果房地产信托等自筹资金方式再受限，未来开发商的资金链堪忧。
有统计数据显示，今年1-4月，国内房地产投资增速为34.3%，较1-3月上升0.2个百分点；住宅投资增速为38.9%，较1-3月上升1.2个百分点。由于二季度开始，房地产投资额基数将明显变大，按照目前市场销售状况，预计投资增速将回落，但由于今年保障房投资预计将大幅增长，故全年投资仍有望实现较高水平。假设全年销售增速10%，保障房投资增长39%，我们预计，今年房地产投资增速可达到25%。
从销售情况看，今年1-4月，全国商品房和住宅销售面积同比增速均大幅下滑，4月当月销售面积环比下跌超过20%。考虑到一、二线重点城市4月成交量较3月变化不大，则可推断，三、四线城市成交量下降明显。数据显示，今年1-4月，商品房销售面积、金额增速分别为6.3%和14.9%，较1-3月下降8.6和14个百分点；1-4月住宅销售面积、金额增速分别为5.8%和11%，较1-3月下降8.5和14.9个百分点。4月商品房销售面积环比降23.6%，住宅销售面积降24.3%。1-4月商品房与住宅销售均价分别为5664元/平方米和5309元/平方米，同比分别上涨6.5%和4.9%。
我们研究后认为，目前房地产开发商的资金面不容乐观。今年1-4月房地产资金来源增速17.4%，较1-3月增速下降1.2个百分点，且增速连续8个月低于房地产投资增速。这说明资金正被逐渐消耗。具体来看，资金来源中的国内贷款部分今年1-4月增速仅为5.4%，占比18.9%，增速与占比均处在历史低位。此外，1-4月个人按揭贷款增速为-6.8%，增速连续3个月为负。我们认为，开发贷增速维持低位、按揭贷款增速持续为负，显示国家收紧开发贷和按揭贷款对资金面冲击显著，如果房地产信托等自筹资金方式再受限，未来房地产企业的资金链堪忧。
【房地产风险集中爆发 中小房产商资金链断裂】
2012-01-11
摘要：1月10日消息，在第十二届瑞银大中华研讨会上，瑞银房地产行业研究主管李智颖表示，今年一季度末与二季度初是房地产风险高危期，或出现风险集中爆发，中小房产商资金链断裂，房地产市场洗牌整合。
李智颖预计今年政策若要改变，应该会在年中左右，未来的半年内政策不会发生太大的变动。“我们预期最快也要等到年中，政策才会有比较明显的松动。由于政策调控效果已持续一段时间。另外地方政府换届基本完成，刚上任的官员有一定的动力去争取达到一定的投资、经济增长等指标。房地产是其中一个可以最直接最有效拉动投资的市场。因此，地方政府是有条件也有动机去放松执行政策的力度。不过，政策即使要松动，也是微调为主，不会松动到一下子取消所有限购。”
李智颖表示未来的一两年，按照现在的新开工面积计算，呈现严重供大于求。“在需求方面，2011年大概减了4%，我们估计2012年需求还会跌5%，2012年新供应量约大于需求25%，所以我们估算建设量必须降低28%才能使市场中的供需达到平衡。”
李智颖表示，2011年绝大多数城市房价仍旧在上升，比如昆明平均成交价格增长约50%，部分城市下跌，如三亚下跌约12%，上海、南京等也有小幅下跌。供应多的地区如上海，市中心平均跌幅5%~10%。参考2008年末政策放松后的数据显示，一线城市销量反弹幅度最大，如广州反弹速度约为160%，这主要与刚性需求有关。
谈到保障房，李智颖表示2011年47%新开工量为保障房，预计今年这个比重约为44%。
“所以对于拉动总体建筑材料的需求，保障房肯定有一定的带动作用。所以说中国真的不用只靠商品房去拉动固定资产的增长，保障房也可以帮助拉动，这是我们跟其他投行观点最大的不同。”
谈及舆论对中国房地产泡沫的担忧，李智颖表示一线城市人买房约需14年的收入，香港大约为12至13年，全国平均约为7.5年。“我想给大家一个概念，在国际上其实中国总体来说是没有泡沫的，还是很健康的。最大的问题还是一线城市，还有一些带头的二线城市，如果投资者比较多，那么房价拉动到一定程度本地人就买不起了。”
关于最近上海和重庆房产税试点，外界认为可能会铺开遍及全国，从而取代限购政策，李智颖表示现行的房产税试点在今年不会全面推广。一方面现行房产税率很低，作用比较小，另一方面执行起来要考虑各个城市的联网程度，“我们可以想象到，每个城市有那么多的地区，每个地区有自己的数据库，有自己的要求，要全部联网也不是太容易。”
谈到保障房，李智颖表示2011年47%新开工量为保障房，预计今年这个比重约为44%。
“所以对于拉动总体建筑材料的需求，保障房肯定有一定的带动作用。所以说中国真的不用只靠商品房去拉动固定资产的增长，保障房也可以帮助拉动，这是我们跟其他投行观点最大的不同。”
谈及舆论对中国房地产泡沫的担忧，李智颖表示一线城市人买房约需14年的收入，香港大约为12至13年，全国平均约为7.5年。“我想给大家一个概念，在国际上其实中国总体来说是没有泡沫的，还是很健康的。最大的问题还是一线城市，还有一些带头的二线城市，如果投资者比较多，那么房价拉动到一定程度本地人就买不起了。”
关于最近上海和重庆房产税试点，外界认为可能会铺开遍及全国，从而取代限购政策，李智颖表示现行的房产税试点在今年不会全面推广。一方面现行房产税率很低，作用比较小，另一方面执行起来要考虑各个城市的联网程度，“我们可以想象到，每个城市有那么多的地
区，每个地区有自己的数据库，有自己的要求，要全部联网也不是太容易。”
【哪些房地产商资金链会最先断裂?】
2011-07-14
近日，地产市场有几个数据倍受关注：
其一来自潘石屹：“国内房地产上市企业，速动比率(编者注：指速动资产对流动负债的比率，速动比率的高低能直接反映企业的短期偿债能力强弱)维持在健康水平的只有四家。”
其二来自武汉一家房地产公司，该公司主动下调房价幅度达30%。
其三来自地产企业的年报：从已经公布年报的上市公司业绩来看，只有华发股份等个别房地产企业的现金流为正数。保利地产每股现金流为-7.65元，招商地产每股现金流为-4.74元，金地集团的每股现金流为-7.52元，荣盛发展每股现金流为-2.53元，广宇集团每股现金流为-0.11元„„
种种数据似乎表明，国内的房地产企业正在面临资金短缺的危机。
这多少让已受“拐点论”刺激的房地产行业变得更为恐慌。就连在去年肯定楼市“无拐论”的SOHO中国董事长潘石屹也放言，未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。“受国际资本市场惨淡和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反映，并进入前所未有的融资艰难期。”
为了与去年万科董事长王石提出房价会下降的“拐点论”区分开，潘石屹对他的“拐点论”作出进一步解释：“我说的拐点是针对房地产企业，而非房价。”
房价也好，企业也罢，几个月内的多个“拐点论”在地产市场掀起轩然大波，一场“拐”与“不拐”的争论此起彼伏。有旁观者质疑，地产巨头在这个时候抛出一个又一个拐点论，是否会让市场更为恐慌性的出现土地抛售和公司转让，而使地产巨头最终扮演中小地产的终结者?
银行只青睐“优质客户”
2007年，央行六次上调存贷款利率，十次上调存款准备金率至14.5%;同年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确，货币政策由“稳健”转为“从紧”;日前，央行已明确要求各金融机构，今年新增贷款量不得超出各行2007年实际贷款量(3.63万亿元)。业内人士分析，今年贷款增速将不会超过13.86%。
有知情人士分析，在“从紧”新政之下，受伤害最大的莫过于中小企业。
北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋向《中国经济周刊》介绍说：“房地产公司资金主要是从四个方面取得：银行信贷和销售按揭;房地产企业自有资金;占有资金(预销楼盘订金、建筑工程和材料的垫资);其他各种融资渠道(短期拆借、信托机构)。目前房地产公司的自有资金绝大部分用来买地，其余开发项目的资金来源主要是银行信贷。”
同等条件下，银行发放贷款通常都会优先考虑那些资产良好、财务规范的大企业，而大部分中小企业显然不在银行的“优质客户”之列。
记者在采访中了解到，曾经开发过北京珠江骏景、珠江绿洲两大商品房项目的广州珠江地产今年从中国建设银行(北京朝阳支行)为旗下两个新项目贷款1.5亿元人民币，用于房地产开发资金。根据中国建设银行北京朝阳支行信贷部某相关人士介绍：广州珠江房地产在北京的大多数房地产开发项目的信贷来源于建设银行，“因为有长时间的合作关系和良好的信誉，所以即使是在‘从紧货币政策’的2008年，他们也会是建设银行信贷计划中的一份子。”
据记者了解，目前房地产信贷抵押有两种形式：一是抵押土地的使用权，二是抵押在建
工程。房地产企业要在交付土地出让金拿到土地使用权证和建筑规划许可证后，由银行和合作的外部专业评估机构进行半个月左右的资格评定工作。银行根据房地产企业的所抵押的土地地段、未来发展情况、开发商资质、开发商信用等方面综合条件来放款。
有知情人士向《中国经济周刊》透露，有些银行在面对大客户的时候甚至不需要抵押等一整套繁琐的程序，而对于中小地产企业的贷款审核则甚为严格。
中珠置业房地产公司策划总监苑学斌表示，“由于各家房地产企业的规模及资信程度不同，所以各商业银行的信贷发放也会向资信度良好的大型企业倾斜。由于对企业自有土地资源和资金的审查严格程度都提高了很多，所以中小房地产企业从银行融资的难度会加大。”
中小房企“割肉”
大型房地产企业有比较系统的全年发展计划，遇到银根紧缩、股市低迷出现了资金周转的问题，为了不停止开发的进度，就只能选择降价销售。而对于中小房地产企业来讲，资金短缺就只能选择忍痛割肉甚至破产出局。
一位业内人士对《中国经济周刊》举了实例：北京通州的一个房地产商，原本打算去年9月份开盘，当时看到火爆的房地产市场，想存盘等到下季度的预售，所以没有着急去领预售许可证。但令这位地产商始料不及的事情发生了：不出一个月，当他想开盘的时候，市场骤然变冷。到2007年年底，该楼盘周边房价为8500元/平米，而此开发商的心理价位则是13000元/平米。该房地产商找到一家房地产经纪公司，希望能够代理销售，转嫁风险。而9300元/平米的代理价格让代理商望而却步。目前。该楼盘的开发商仍面临着极为窘迫的资金短缺局面。
另一个案例发生在福州。一家房地产商在去年年底开发一个楼盘中资金链断裂，全高18层的楼已经盖到12层，并且拿到了预售许可证，当时报给房管局和物价局的价格是8300元/平米，在市场上出售的打折价格为7800元/平米。要建设剩下的6层楼，开发商面临巨大的资金压力，当时找到杨少锋的北京联达四方房地产经纪公司，报出了6200元/平米的代理价格。
“这个楼盘一平米的价格只卖5500元，如果按照开发商的地价和成本来算的话，加上税收和管理成本，成本大概在5800元/平米，给我们的条件是6200的底价，这等于开发商并没有赚取多少利润。如此低价格的转让条件是我们一次性支付给开发商3000万的价格，也就是将近20%的预付款。如果不是因为他的资金链紧张快断了，那他会痛苦的作出这样的决定么?这个时候，开发商考虑的不是赚钱，而是怎么在短时间回流，不会导致破产。”杨少锋对《中国经济周刊》说。
“囤房囤地”种下恶果
分析人士认为，上述现象出现的原因，其根源在于过去一年中地产商近乎疯狂的囤房囤地。
去年下半年，中国出现罕见的楼市股市同时飙升的现象，同时出现的是“地王”现象。对中国楼市“明天会更好”的呼声让地产商四处“抢地”，等待再开发的利润。
在去年7、8、9三个月内，一些地产上市公司开始陆续在全国范围内圈地。重庆、成都、武汉、长沙、沈阳以及珠三角一些地区的二三线城市相继落入圈内。在上市公司强大资金支持下，全国各地不断有“地王”浮出水面。
在地价已经“炒翻”的状态下，很多中小房地产企业仍旧跟风“冒进”，把有限的资金投入购地，期待能够以此快速扩张。
而今年1月，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》，《通知》规定，土地闲置两年的将无偿收回;土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。这无疑是给了
期待囤房囤地赚取高额利润的房地产商一记沉重的打击。
杨少锋对《中国经济周刊》表示：“大部分企业在2007年都是超速扩张，因而导致绝大部分公司资金链都非常紧张。2007年前10个月是中国土地市场最疯狂的10个月，土地楼面价超越周边房价的情况比比皆是，许多开发商都卷入到疯狂圈地大潮中，投入了所有资金来圈地。而2008年房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，重要特征是‘缺钱不缺地’，大肆疯狂圈地的开发商开始处于资金链吃紧的状态中。”
经历了“跑马圈地”和政府一系列宏观调控之后，曾经困扰房地产公司的“地荒”问题转为了“钱荒”。“一旦市场需求出现回落，这些后拿地开发商完全可能降低利润期望值，以较低的价格进入市场(甚至低于“天价地”开发商的成本价格)，天价地将很可能成为这些开发商的滑铁卢之战，严重的，可能导致这些开发商资金链断裂，甚至于破产。”杨少锋分析。
谁能“不抛弃、不放弃”
面对吃紧的资金链，中小房企面临生死抉择。有分析认为，这正合了地产巨头们的心意，巨头们可借此大批收购中小房企实现扩张。而事实上，一位业内资深人士对《中国经济周刊》透露，这些地产商看上的并不是这些企业，真正的意图是这些中小地产商手中的土地。而且据知情人士透露，现阶段到2008年年底是外资进入内地楼市“抄底”的好机会。事实上，持有这样观点的境内外投资者并不在少数。
今年2月底，瑞银集团就与金地集团共同成立了房地产投资合伙企业，在内地房地产市场投资10亿美元资金。
“目前国家的宏观政策就是在规范市场，资力不够的小企业就自然会被市场淘汰出局，这很正常。这种现象会在2008年更加明显，房地产行业会有更明显的两极分化现象呈现。”北京四达房地产经济公司董事总经理杨少锋分析说。
潘石屹也表示，在去年和前年经济高潮时期大家喜欢用土地储备的数量来衡量房地产公司的实力和规模,但今天在全球经济衰退和国内货币从紧的双重压力下,则需要做好过冬的准备,评价一家房地产公司的指标也随之要发生变化,“大家对一个企业更看重的应该是它的现金量和存款量有多大,负债率有多高,以及速动比率等指标。”
资料:(每股现金流：现金流是指某一段时间内企业现金流入和流出的数量。用现金流量金额除以发行的股票的数量就能得出每股现金流。每个房地产公司在具体的房地产项目上都会表现为一定的现金流量，也就是说每个项目的投入资金和收益在项目开发上的不同时间段表现为现金流——流入和流出。流入为正，流出为负，加和就是现金流，如果现金流为负说明在考察项目时间点上项目没有净的收益，这个数值除以流通股数量就是每股的现金流。)
观点:
中小房地产商还有出路吗
北京联达四方房地产经纪有限公司董事长杨少锋：
地下钱庄或成救命稻草
去年房地产行业的主要特征一是买地，二是捂盘，实际上就是囤房囤地。而现在国家的政策是囤地企业必须在两年之内完成地块开发。与此同时，去年所拍卖取得的土地，按行业惯例，今年需要把余下的土地出让金交齐，去年盲目扩张囤地的企业必然面临巨大的资金链压力。
在宏观调控政策频频下落、金融信贷一再紧缩、需求锐减的情况下，土地储备可能转变成为企业的包袱。如果说上市房地产公司能够通过股市融资将风险转嫁股民，大型国有开发商能够得到银行倾向性的资金支持。那么那些资本原始积累较少，盲目跟随上市房企囤房囤地的开发商，或许就将成为这一轮宏观调控的“祭品”。
在其他融资渠道受阻下，目前，中小房地产企业依靠典当行和地下钱庄解决资金困境的情况很常见，中国去年开发贷及房贷余额增加1.18万亿，达到4.8万个亿。浙、闽一带的通过各种渠道流入房地产市场的资金至少几千个亿，将近金融机构提供资金的10%。几千亿的资金量对全国范围不算什么，但是对于
一、两个省还是很充裕的。因此，这些资金成了目前许多房地产公司的救命稻草。
中珠置业房地产公司策划总监苑学斌：
优胜劣汰已是定局
房地产行业是一个资金密集性的企业，从贷款到房子卖出去又需要一个很长的过程，所以资金短缺是一个长期的状态。信托可以给房地产企业提供可靠、有效的融资渠道。但是我国目前房地产信托还没有变成一个成熟的体系，一直处于一个无序的状态之中。
房地产企业出现资金问题，轰然倒塌，在这个行业内并不稀奇，也并不是在目前国家宏观经济政策趋紧的形式下才出现的，早年著名的“顺弛”的案例距离现在其实并不遥远。
所以，企业出现资金链断裂或者叫现金流危机，并不在于企业是大还是小，任何企业经营不善都会遇到这样的问题;也不在于政策的控制有多么严格，真正成熟的企业都会有完善的抗风险能力和预警措施。
另外，目前国内房地产行业的集中度还不够，会出现优胜劣汰的局面。以后房地产行业的发展趋势是：由野蛮的粗放的生产开发模式，变为精细化、深层挖掘价值的开发模式;投资商的背景越来越国际化;由原本粗线条的开发流程设计，转变为符合“国际投资人”要求的投资分析、财务报告、工程管理系统、营销系统;由原来相对单一的融资渠道，变成能够根据国际惯例而制定出多层次多渠道的融资手段，因为市场竞争越来越积累，客户越来越理性，项目前期的投入会加大，资金的压力越来越突出。
中国人民大学土地管理系教授曲卫东：
被海外收购也未尝不可
房地产的资金来源从传统来说，主要依赖于信贷和抵押贷款、商品房和写字楼预售——通过预售提前回笼资金，投入房地产后期开发。这两种方式实际上是前几年一些房地产公司主要的资金来源渠道。现在国家进一步规范房地产的开发和销售条件，贷款制度更加严格，金融部门发放贷款的审核也更加严格，这两条路对于资质不够的中小企业来说基本上堵死了。
那么剩下的就是基金和上市。基金也不可能，国内法律环境不健全;上市又受到证监会严格审批和限制，国家在进行调控，当然会控制上市的规模和速度。所以，业绩和规模都不够的企业就不可能成功上市。
现有正常情况下，中小房地产企业的资金不足问题解决不了。但是现在很多海外基金已经瞄准中国房地产市场，正准备大规模收购国内的项目。所以，这些面临资金紧张的企业可以将自己卖出去。
【房地产信托:房企资金链断裂的第一张多米诺骨牌？】
2011-10-12
编者按：随着房地产调控的逐步深化，房企从银行融资难度日渐增大，高息举债成为其必然选择，数据显示今年已有2000亿信托资金流入房地产开发投资领域。然而绿城集团深陷调查门，投资者高度关注这一资金投向可能出现的风险。海外投行也借机放言警示国内房企资金链风险。国内地产信托是否会出现批量违约，这是否会成为推倒房地产资金链的第一
张骨牌，对冲基金沽空中国房地产股的动机到底是什么？今日本报特推出专题，对投资者关心的问题逐一做出解答。
对于绿城集团而言，近来可真是个多事之秋。
从“收购门”到“调查门”再到“退市门”，绿城集团的资金链备受关注与考验。绿城集团的撇清声明和银监会的澄清表态，并没有成功挽救绿城股价的一路下跌。
绿城集团资金链的紧绷令谣言四起。有关绿城为摆脱目前的资金困境，或在香港联交所退市的报道随之流出，公司董事会随后紧急澄清，绿城不会学习复地集团，目前并无有关这方面考虑及打算。在集团董事长宋卫平看来，与2008年深陷欠款危机时相比，目前的状况要乐观许多，“到现在为止，我们还没有拖欠地价款。”宋卫平表示。此前，内地房地产开发商复地集团与2011年5月13日正式撤销H股在香港交易所的上市地位，结束其7年H股上市之旅，并成为首家自动退市的内地上市房企。
2009年房地产行业率先复苏后，房地产信托开始茁壮成长，今年以来货币政策的收紧更是刺激了房地产信托业务的发展。
银监会数据显示，截至2011年5月末，中国正常经营的63家信托公司中，有56家公司开展了房地产信托业务，存量规模共计5587.66亿元。用益信托工作室发布的8月集合信托产品统计数据显示，今年前8个月，通过集合信托投向房地产领域的资金高达1992.40亿元。
国际统计局数据显示，同期，全国房地产开发投资37781亿元，同比增长33.2%。房地产信托资金已经超过整个房地产开发投资额的5%。据用益信托工作室理财分析师岳婷透露，9月份房地产信托将略微超过200亿元。也就是说，截止到9月末，已经有超过2000亿的信托资金流入房地产开发投资领域。
上半年
房企风行高息举债
虽然至今尚无更严厉的房地产调控政策出台的迹象，但从严执行政策早已开始，且多围绕房地产信贷展开。随着存款准备金率的逐步上调，信贷资源不断收缩，加之房地产调控政策不断施压，房地产企业从银行获取融资日渐困难。迫于发展的压力，高息举债成为房企必须选择的通道，而信贷的紧俏，进一步推高了房企融资的成本。
6月万科发布公告称，为满足公司北京金域华府项目开发的需要，操作该项目的北京住总万科房地产开发有限公司向金融机构融资人民币10亿元整，这是万科自4月份以来第5次为旗下房地产项目融资，同时公告显示融资从“金融机构”处获取。有业内人士分析，这笔贷款可能通过信托公司获得，而信托公司的获益已高达15%。
没有最高，只有更高，信托融资日渐走俏的同时获益率也更高。融创集团的两笔高息信托融资引发市场关注，融创集团向大业信托融资6亿为旗下房地产开发公司融创基业进行注册资本注资。该信托计划为期17个月，年利率高达17%，为今年以来正式公布的地产信托最高年利率水平。
银行贷款门槛高等待时间长，信托融资时间短但成本高，尽管如此，对流动性渴求的房企还是先后加入高息举债融资的道路。近日，新华传媒与长甲集团签订的合作协议中，填入了长甲集团向新华传媒子公司借款4亿的条件。这一借款方式，开辟了房企从合作方处获取融资的新道路，不过仍没有绕过高成本的门槛。该委托贷款为期3年，年利率15%。
房地产上市公司2011年半年报其中有45家公司披露了信托债务余额，占比32.8%。根据广发证券此前披露的数据，所有上市房企今年上半年的债务余额为10921亿元，而这45家公司的债务总额8081亿元，占行业的比例为74%。数据显示，上述45家公司信托债务
总量为577亿元。
除信托外，债券融资也备受房企青睐。
5月23日晚，佳兆业发布公告称，公司在2010年4月发行3.5亿美元2015年到期13.5%优先票据的基础上，进一步发行本金总额3亿美元的额外2015年到期13.5%优先票据，并于公告日于认购人签订认购协议。对于发行优先票据的原因，佳兆业表示，在现有项目的基础上，其计划进军中国其他地区，公司发行额外票据所得款项将用于为中国收购新土地储备提供资金及注资房地产项目。
这是佳兆业年内第三次发行债券获取融资，早在今年1月20日，佳兆业发布公告称，公司与华人置业附属公司订立认购协议，认购人同意认购及支付佳兆业将予发行的本金总额为人民币20亿元，以美元结算的优先有抵押担保债券，债券按年利率8.5厘计算，预期债券将于2014年到期。此次认购佳兆业优先票据的，同样是华人置业旗下子公司，华人置业主席刘銮雄及其旗下子公司分别人够了1.5亿美元的优先票据。
同样借道债券获取融资的还有九龙仓和华润置地。
5月18日，九龙仓集团发布公告称，拟发行62.2亿港元2014年到期可转换债券，利率为2.3%。九龙仓预计从可换股债券发行所得款项，扣除佣金和开支后，净额约为港币61.7亿元。
早在今年年初，海外融资就成为国内几家大型房企重要的议题。在1月份已公布的海外融资计划的房地产企业中，海外融资规模已超过150亿元。2月份以来，又有部分房企发布融资计划，最新发布融资计划的碧桂园称，公司计划发行7年期优先票据，并已获得批准将于新加坡上市，但具体的细节还未确定。苏格兰皇家银行假设碧桂园的发债规模与其对上一次去年8月发行4亿美元计，则今年以来房地产海外发债总额达275亿元，相当于去年全年的四成。
瑞安房地产1月发布公告称，公司将在海外发行期限为4年的债券，预计发行规模约为35亿元人民币。12月中旬，瑞安房地产已经发行了30亿元为期2年的人民币的海外优先票据。两个月时间内，瑞安房地产已经通过海外融资的方式获得了65亿元的开发资金。
大型房企负债率
不断攀升
随着融资量、融资成本的上升，房地产企业的负债率也逐步攀升。
在“调查门”事件后，宋卫平上月27日表示信托资金在正常范围内，目前绿城的信托成本在14%左右，占到所有资金来源的约20%。宋卫平同时表示，如果能够按照现在这样良性运转的话，到期的银行贷款和信托还款并不成问题。
但是，今年绿城中报显示，截至6月底，绿城的销售额为201亿元，仅完成全年目标的约36%，而资产负债率却高达163%。宋卫平虽然认为目前的状况比三年前要好得多，但事实上，2008年深陷欠款危机之时，绿城中国净资本负债率为140%。
三年间绿城中国销售额从152亿元冲到了542亿元，但其集团总借贷余额也从161亿飙升至2010年底的340.47亿。按照一位房地产基金合伙人的说法，宋卫平采取的时高负债扩张战略，赌的就是资金链不会断裂，但是在货币政策收缩的时候，资金链的维系并不是一件容易的事情。
高负债的发展模式构成了绿城成长的路线图。2005年底，绿城的资本负债比就高达433%；半年后，2006年6月底，绿城的总借贷增至51.5亿元，流动现金为9.23亿元，资本负债一度跃升至556%。随后绿城的负债率急剧下降，随着2006年下半年，绿城中国在香港交易所的成功登陆，绿城的负债降至74%。
资产负债比自2008年底突破一百大关后，就再也没降下来。2009年底，其资产负债比略降至105.1%；2010年6月30日，资产负债比一度高至158.8%，到2010年底又降至132%；截至2011年6月30日，资产负债比再度升高至163.2%。
高负债的扩张成就了光鲜的销售业绩，而亮丽的销售增长幅度又刺激了进一步的负债扩张。2008年，绿城中国实现销售预售面积123万平方米，完成销售/预售金额约为152亿元，归属于公司的部分为102亿元，创造了历史最好成绩。2009年，四万亿刺激计划下的房地产狂欢使得绿城集团当年销售金额突破了500亿元，比2008年增长了238%；2010年，尽管步伐略有放缓，也取得了542亿的销售额，比2009年增长6%；其中归属于本集团权益为人民币342亿元，项目整体销售率达到71%。
高负债不仅仅是绿城的选择，以万保金招为首的房地产企业今年以来资产负债率都在攀高。按照申万二级行业分类，房地产业平均资产负债率在半年内从68.47%上升69.73%，而万保金招的平均资产负债率则从去年年底的72.37%上升至74.4%。
万科实现营业收入199.9亿元，净利润29.8亿元，同比分别增长19.2%和5.9%；招商地产实现营业收入和净利润分别为80.9亿元和14.69亿元，同比分别增长15.90%和39.84%。
在负债方面，截至6月末，万科持有现金约407.8亿元，相比一季度末提高9.7%，远高于短期借款和一年内到期的长期借款230.4亿元，剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%，净负债率20.8%。不过，较2010年末万科17.5%的净负债率，2011年万科净负债率仍出现上升。万科和金地集团的资产负债率也分别达到了77.85%、73.18%。
招商地产经营性现金流下降和负债增加更为明显。半年报显示，招商地产上半年经营活动产生的现金流量净额从上年度期末的负20亿元进一步降至负的30亿元，同时，负债由年初的387亿增加至430亿元。不过，在四家龙头公司中，招商地产的资产负债率相对最低为65.47%。
业内人士分析，负债率的上升主要是受投资加大和预收账款增长影响。如招商地产今年上半年加大了向三四线城市拓展力度，已进入17个城市，并在深圳以64.39亿元成本拿下蛇口一宗地块，创下深圳总价地王新纪录。
保利地产上半年实现营业收入152亿元，实现净利润28亿元，同比增幅达35.1%和71.7%。而在保持高的增长势头下，保利资产负债率高达81.9%，较上年末上涨2.1个百分点。
保利地产认为，在当前复杂的国际政治经济形势下，下半年中国经济发展将面临更大的挑战。“保增长、控通胀”仍将成为经济主题，预期货币政策将保持上半年的紧缩状态。预期下半年随着行业调控措施的持续落实，市场供应量的持续增大和行业资金的持续紧缩，市场不排除出现局部波动的可能。公司表示将继续密切关注政策和市场形势变化，采取灵活经营策略，控制经营风险，保障公司经营业绩的稳健增长。
对冲基金做空地产股
外资出逃房地产
绿城的“调查门”还未平息，标普又放言警示国内房企资金链风险。而在此风口浪尖，国内地产信托再度曝出违约风险，京沪的两项信托项目双双出现还本付息垫资的情况。
在融资调控和销售限购等政策的影响下，庞大的融资项目有多少会出现隐性乃至实质性兑付违约？
正在募集中的“中铁信托-丰利73期泰禾集团项目集合资金信托计划”拟募资1.35亿元，其股权质押惊现2.5折的罕见低价。而且该计划还设定了风险警戒线为信托本金的1.4倍，如果信托期限内连续三个交易日该股收盘价跌破警戒线每股3.03元，则泰禾集团必须
在3个工作日内追加质押股票数量或现金。这并非个案，近来已有多个信托计划的质押率在30%上下，可见信托公司自身也感受到了地产信托的风险之大。
国际评级机构标普9月27日发布报告，认为融资能力减弱、短期偿债压力及土地溢价等因素，将导致中国部分房企无法承受销售额下降的打击，出现流动性“虚弱”。标普特意点出绿城中国等6家企业名字，认为如果市场继续疲软，这些企业的偿债风险将加大。瑞银在23日发布的一份报告中称，政府加强控制信托贷款，将进一步加大中国开发商的融资压力。
有业内人士称，外国投资者和外媒的联手做空，才是地产股暴跌的主因。花旗银行亚太区房地产研究主管蔡金强近日即表示，政策影响并不是港股市场中内房股下跌的主因，这一轮内房股持续暴跌很重要的因素是来自欧洲和美国的对冲基金，他们有计划地在沽空。
有报道称，曾因做空安然而闻名世界的对冲基金巨头、“卖空大师”吉姆·查诺斯，在9月20日美国一个电视采访中表示，一切与中国房地产相关的产业都是他的沽空目标。查诺斯唱空的同时也在做空，他创立了一只专门“做空中国”的基金，该基金通过在香港上市的实体押注中国房地产市场崩盘，他还曾在一个会议上列举了他做空的股票，其中包括在港上市的保利香港。
分析人士表示，在全球股市弱势的背景下，对冲基金沽空房地产股几乎是没有风险的，因为这与政府打压房地产的行为不谋而合。无论是利空或者利好，他们都可以把它解释为坏的消息。
在对冲基金做空地产股、外资摇旗呐喊鼓吹海外项目的同时，部分外资正在从中国房地产撤出。
9月28日上午，全球最大的私募股权公司黑石集团已经同意出售其所持有的上海Channel one购物中心95%股权，以14.6亿元人民币的价格出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司，首次退出中国房地产市场。此次收购股权预计于11月初完成，此前黑石于2008年11月以人民币10亿元的价格购得Channel One购物中心股权。
在持有该物业的三年时间内，黑石集团将其出租率提高至了超过90%。在如此好的趋势之下，黑石没有赚得盆满钵满就撤资，不禁让人怀疑是否为看空中国商业房地产未来走势。
据不完全统计，目前，包括黑石、摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入中国房地产业。由于资本的趋利性，这些外资青睐中国房地产市场是以投机为目的，在市场情况好时，大量投资，而在市场情况不好时，迅速变现离开。
【房地产企业资金链断裂引起的连锁反应】
2012-03-02
转贴到：房地产企业资金链断裂引起的连锁反应
江苏常州一房地产项目因资金链断裂突然停工，引发520户购房业主集体维权，此事引起多方关注。常州市政府随后专门成立协调工作小组进驻该楼盘。记者从该协调小组获悉，在经过多方的协调后，政府此间对外承诺，该楼盘将于12日重新复工。
这几年，有一个叫 “蝴蝶效应”的说法时常被人提起。它源于美国气象学家爱德华·罗伦兹的论文，“一只南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶，偶尔扇动几下翅膀，可以在两周以后引起美国德克萨斯州的一场龙卷风。”也就是说，一件很小的事，在一定的条件下，可能会引起一系列连锁反应，最终导致其他系统发生极大变化。
房地产企业资金链断裂，会不会引发“蝴蝶效应”呢？值得警惕。
常州的丰臣南郡苑地产项目，资金链断裂，到底是个案，还是具有一定的地域共性，或者是具有一定的普遍性，各主管部门必须有本清楚明白账。“常州市政府政府对外承诺，该楼盘将于12日重新复工。”这一承诺的份量几何，又以何作担保？让人雾里看花。以我看，既要追查这家企业资金链断裂的真正原因，同时要举一反三，排查其他房地产企业的资金链情况，以便好作打算，早打预防针。
房地产项目停工，直接导致房地产企业无法正常履行合同，购房业主无法入驻。作为业主，大笔资金被套牢，却无房可住，不可避免地造成一种情绪上的恐慌，而且极有可能通过上访等途径请求政府部门出面协调解决。政府的维稳压力不小！尽管房地产商的开发行为是市场决定的，但政府主管部门也逃避不了监管职责。
同时，让人担忧的是，项目建成了半拉子工程，加上工资不到位，极有可能拖欠工资，特别是农民工的工资，让辛苦了多时的农民工无法领取工资回家过年。12月5日，人社部、国家发改委、公安部、监察部、全国总工会等9部门联合召开会议，明确将严厉打击劳动用工领域的恶意欠薪等犯罪行为。可是，当房地产商真是兜中无钱，这种不拖欠农民工工资的行动会不会大打折扣？可以说是难让人放心。
往坏处想，如果项目建成半拉子工程，那我们城市里的烂尾楼风景又回来了。上世纪90年代末的房地产泡沫之中，有不少城市出现了烂尾楼，成为了一道独特的城市风景。近几年，我国房地产市场的再次红火，多数烂尾楼通过多种途径在市场中予以消化。烂尾风景还会不会再回来？
另外，在一些城市的限购令即将到期时，无论是民众，还是房地产商，都在对限购令持一种观望态度。已有房地产企业资金链断裂，那种限购令还能坚挺多久？会不会造成楼市的报复性反弹，让人颇为忧虑。当然，也有一些城市对此作出了反应。据12月7日《新京报》报道，海南省海口市率先对外做出继续执行楼市限购政策的表态。海口市住建局市场处有关负责人表示，海口限购令没有期限，将根据国务院有关要求严格调控房地产市场。
冬天来了，雾气多了，急切地需要拨开迷雾，添衣御寒过冬。中国经济，在已有房地产企业资金链断裂的情况下前行，既考验政府对楼市调控政策执行的决心，同时又考验化解一系列危机的智慧。我们共同前行
【部分地产商资金链断裂】
2010-08-02
近期监管层对房地产信贷尤其是开发贷款风险发出密集警告。记者调查发现，在持续的楼市调控下，部分开发商已出现资金链紧张风险，除了求助代价高昂的信托融资渠道，不少小型开发商无奈选择出让股权。
小开发商被洗牌出局
中国银监会近日召开第三次经济金融形势通报会议，房地产贷款风险成为关注的重点之一。会议通报了前期压力测试结果，在房价下降30%、利率上升108个基点的前提下，样本银行房地产不良贷款率将上升2.2个百分点，46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点。
“部分房地产商存在资金链断裂现象。”监管高层人士称。
统计显示，4月份房贷新政策出台之后，上海的住房开发贷款关注类贷款总量呈逐月上升之势，4-6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元，开发商还贷能力开始下降。而
75%的土地储备贷款都是在2009年以后发放的，拿地成本较高，未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。
楼市交易持续萎缩，开发商销售资金回笼不畅，令开发商资金链吃紧。而银行信贷的持续收缩，也令开发商苦不堪言。央行公布的数据显示，上半年我国房地产开发贷款新增4423亿元，6月末余额同比增长26.1%，分别比上年末和3月末低4.5个、5.0个百分点。这表明，房地产贷款增速有所回落。此外，监管部门近期对“银信合作”亮红灯也让开发商融资渠道越发狭窄。
资金链紧张可能迫使一些小型开发商被洗牌出局。记者发现，近2个月来，在上海联合产权交易所挂牌股权转让的房地产企业，仅上海地区就有5家。在华东地区，也出现一些小型开发商纷纷“借钱”的情况，部分竞争力弱的开发商，只能直接出售其股份来填补资金缺口。
银行坏账率或大幅上升
上海银监局披露的测试结果显示，在重度压力(房价下跌30%)下，主要中外资银行全部贷款不良率将从1.04%升至1.41%，预计损失增加约50亿元，占银行2009年税前利润的8%，在银行可承受范围内。
但也有业内人士认为，信贷风险不仅表现在金融机构个体，更要警惕金融系统性风险。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松就提醒，信贷风险可能并不是呈线性的，在房价下跌到某个拐点以后，坏账率可能会有大幅提高。
银监会在发布的2009年年报中曾指出，房地产行业贷款风险隐患上升。随着房地产市场不确定性逐步增加，2010年个人住房按揭贷款中的不审慎行为可能加剧，房地产开发贷款的风险链条效应或将重现，信用风险隐患可能上升。
赵庆明表示，衡量房地产贷款的风险，不仅仅局限于房地产行业，还包括钢铁、水泥等相关行业的隐含风险，以及以土地收入为担保的地方融资平台贷款、土地储备贷款等信贷风险。这可能就是监管部门所指的“风险链条效应”。
房产信贷总体风险可控
赵庆明认为，中国房地产相关贷款占我国贷款总额不到30%，其中房地产开发贷款余额不到3万亿元，跟超过40万亿元的信贷资产总量相比，比例仍较低，总体风险仍属可控，加上中国银行(3.03,-0.01,-0.33%)业近年不断提高拨备覆盖率等监管指标，抗风险能力大大增强。
央行：严格执行差别房贷 继续落实宽松的货币政策
记者从中国人民银行获悉，在日前召开的中国人民银行分支行行长座谈会上，央行强调，下半年要继续落实好适度宽松的货币政策。
会议指出，今年要坚持把处理好经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的核心，继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，提高调控的针对性和灵活性。
会议强调，要落实好“有扶有控”的信贷政策，进一步加大对“三农”、自主创新、社会事业等薄弱环节和区域协调发展的支持力度，支持加快培育和发展战略性新兴产业，严格控制“两高”行业和产能过剩行业的贷款。严格执行差别房贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。
观点博弈
楼市进入观望时期，楼市未来走向成了业内外众人关注的焦点，也是辩论的焦点。
调查版→北京六热点楼盘4成房子空置
央视记者对北京六个热点销售楼盘的10863套房子，进行15天蹲守调查，发现在这些楼盘里，有超过四成的房子都是空置房。种种迹象显示，新一轮房地产调控措施现在已初见成效，作为主要调控对象的部分城市出现了楼市量跌价滞的局面，然而市场整体还处于深度博弈期，房价走势前景不明，各种传言四起。这种情况下，如果有关部门能切实调查、统计、发布房屋空置的数据，我相信这才有助于人们看清房地产市场的真实状况，更理性地决定自己的行为，从而为落实调控政策提供有效的支持。
——央视《经济半小时》
安心版→本轮调控不达效果绝不会放松
本轮楼市调控政策不达到效果绝不会放松。下半年调控重点是稳定政策减少预期。前段时间对政策是否松动争议比较大，通过上半年各项经济指标、各部委的表态以及中央政策总的定调，现在大家对调控政策可能更清晰。必须稳定政策来减少对市场的预期，才能缩短观望期，缩短观望时间。另外，“国10条”已经出台这么长时间，各地对落实国10条的情况可以说反应不一样，大多数城市反应比较缓慢，到现在没有细则和配套政策，导致大家对调控能力、政策实现还有疑虑，这自然就增加了观望的时间。
——住建部研究中心副主任王珏林
吓人版→房价5年内还会翻倍
“楼市在未来五年价格上一定会再翻一番，楼市调控被很多想要买房却又买不起房子的人误读了。由于我们解读政策的人或者是想买便宜房子的人，或者是买不起房子的人，市场上就出现了一个山寨版的楼市新政。有人说一直跌到大城市居者有其屋，这就是山寨版。被“山寨”的楼市新政不会对房价产生大的影响，楼市只是会‘安慰’性回调。”
【尹中立:企业资金链断裂是楼市泡沫破灭的标志】
2011-10-24 为什么会出现部分企业资金链断裂的现象？而且比较集中地出现在温州？比较一致的看法是中小企业的融资环境不好，原因是中国的民间金融不发达，对策当然是发展民间金融、增加对中小企业的融资服务。日前，国务院专门出台了促进小型企业和微型企业发展的九条政策，核心是促进对小微企业的信贷支持和税收支持。显然，上述对部分企业资金链出现断裂的分析和判断已经成为主流。
笔者认为，强化对小型企业和微型企业的金融服务，这在中国的确是十分必要的，但如果认为集中出现在温州的部分企业资金链断裂，最核心问题是民间金融不发达或这些企业缺少融资服务，那就大错特错了。资金链断裂的企业之所以集中出现在温州，就因为温州的民间金融十分发达，增加对这些企业的信贷支持只能缓和当前紧张的形势，无法改变企业资金链断裂的趋势。导致这些企业资金链断裂的源头在于这些企业通过过度负债的方式参与房地产投机，房价停止上涨才是导致这些企业资金链断裂的直接原因。
笔者一直关注温州的经济及温州企业家的行为，对温州今天出现的现象丝毫不感觉奇怪。笔者在2004年初写的《炒房行为不能听之任之》，曾列举了炒高房价的七大危害：“抬高了劳动力成本，削弱了国民经济整体竞争力”“妨碍制造业的技术升级”“进一步加剧社会贫富差距”“抑制社会有效需求”“扭曲了整个国家的产业结构”“增加金融风险”“不利于发达地区的产业升级和企业家创业精神的发扬”。当时笔者认为，温州人因能够吃苦耐劳和善于创业而享有“中国的犹太人”之称，如果富裕之后的温州人大部分以炒作房地产为盈利的主要来源的话，要不了多长时间，勤劳的温州人将会沦落为不思进取的食利阶层，正在崛起
28的温州制造业将会因此丧失产业升级的机会。任其发展，将来的温州可能会产生世界有名的富翁，但产生不了世界有名的品牌，这将是温州的遗憾，也是中国经济的遗憾。
7年时间过去，笔者的推测一一应验了。在温州出现了数不胜数的成功炒房故事，当然也就会出现越来越多的企业放弃主业而专注“炒房”的故事，很多企业早已把所谓的主营业务当作了融资平台来经营，其主要精力集中在房地产市场，资金实力强的企业直接从事房地产开发，而资金实力欠缺的从事炒房行为。而越来越多的人和公司则直接参与到与炒房有关的产业链上去，有的做资金的掮客，有的成立担保公司，甚至银行信贷都成为炒房链条上的重要一环。因此，眼下出现的所谓“部分企业的资金链断裂”，实质是“炒房者的资金链出现断裂”。
炒房者出现资金链断裂是市场规律决定的。翻开金融史就会发现，金融运行的历史其实就是金融危机的历史，而100年来的金融危机主角一定与房地产泡沫有关。当房地产价格出现持续上涨时，就会吸引各种资金参与投机，房价上涨持续时间越长则参与者信心越大，信心越大则会导致炒房者的资金杠杆倍数也越大。如果房价出现快速上涨，这些通过高杠杆负债的方式参与炒房的人获利成倍增加，于是，通过高利贷方式融资炒房也必然越来越普遍。2008年的救市政策，导致2009年和2010年房价大幅度飙升，进一步刺激了通过高利贷炒房者的信心。但是，如果房价停止上涨，则整个游戏会戛然而止。高利贷的资金成本大约在20%~30%，如果房价上涨速度小于20%~30%的幅度，则通过高利贷的方式参与炒房的人就会亏损；如果房价停止上涨或下跌，则意味着这些人立即陷入高比例的亏损(因为存在高比例的资金杠杆)，持续时间越长则亏损越严重。
由此可以推测，只要房价延续现在的向下趋势，会有越来越多的炒房者出现亏损或资金链断裂。而每当一个炒房者出现资金链断裂，又会导致债权人强制卖房的“斩仓盘”，对市场价格预期产生进一步冲击，市场进入恶性循环。这与美国次贷危机之后银行出卖被收回的住房情形没有什么两样——房价越卖越跌，越跌卖盘越多。
可见，高利贷的源头在资产价格的快速上涨，其主要原因是宽松货币政策。始发于温州的资金链断裂是中国房地产泡沫破灭的标志，随着时间的推移，会有越来越多的公司或个人陷入资金链断裂的困境。这是未来中国经济与金融的最大风险所在。
【温州资金链断裂是房地产泡沫破灭的标志】
2011-10-26
最近，以温州民营企业为代表的中国的中小企业出现了资金链断裂的现象。专家们在寻找本轮危机的根源时总是归咎于：中小企业的融资环境不佳，政策呵护的力度不够，建议政府对小微企业在信贷和税收方面均给予特别扶持。
最近，以温州民营企业为代表的中国的中小企业出现了资金链断裂的现象。专家们在寻找本轮危机的根源时总是归咎于：中小企业的融资环境不佳，政策呵护的力度不够，建议政府对小微企业在信贷和税收方面均给予特别扶持。而国务院也专门出台了促进小型企业和微型企业发展的九条政策。
我也认为强化对小型企业和微型企业的金融服务，扶持中国的实体经济的确十分必要。如果之前以温州为代表的中小企业主们因生产资金短缺，而不得不去借民间高利贷，那我认为不仅舆论多予同情和关心之心，政府更要担负起鼓励中小企业早日产业升级转型之责。不过这些早先去借高利贷最后导致资金链断裂的温州民企们真的是做实业吗？
显然不可能，因为高利贷的资金成本最起码在20%-100%不等，除非是去炒房地产和贩
毒，如果做实体经济肯定难以负担，即使借高利贷也只是短期解决一下资金周转困难的问题。可以肯定，绝大多数企业主和个人借了高利贷都是去炒房地产了。没有几个人会拿借高利贷的钱去做实业，因为这样肯定是在找死。这几年，通过高利贷方式融资炒房已经越来越普遍。企业主们往往通过自己的实业融资平台融到资金后，就进入到房地产行业中。实力强的企业直接从事房地产开发，而实力弱小的企业则可以从事炒房行为。
2008年房地产调控即将产生效果时，政府出台了救市政策，导致2009年和2010年房价大幅度飙升，这无疑进一步激发了借高利贷炒房者的信心，他们觉得做实业利润薄，税收高，稍不留神就可能亏损，而唯有做房地产投资不仅利润高，而且还未尝有败绩，所以借高利贷去炒房地产是企业主和个人最明智发财路径。例如，2008年很多房地产开发商和炒房者都认为紧缩是暂时的，因此把高息贷款看成是挺过短期紧缩的桥梁贷款。果不其然，紧缩很快结束后，一如他们所愿，土地价格大幅上升，房产价格大幅疯涨，远远高于他们所要支付的利息。所以中小企业主和个人投资者把房地产存在的风险并不当回事。
而进入2011年，这些抛弃自己的主营业务，投身于房地产业的企业主们突然发现，国家的房地产宏观调控政策不仅没有像往常那样放松，而且越来越紧。随著楼市涨势趋停，成交大幅萎缩，而高利贷的还债期即将到期，此时以温州企业主为代表的高利贷崩盘将无法避免。借了这么高的利息（至少20%-30%），至少是在赌未来房价上涨速度要超过高利贷利率，如果低于高利贷利率那么参与炒房人就会亏损；如果房价停止上涨或进一步下跌，则意味著这些人立即将陷入高比例的亏损，而且持续时间越长则亏损越严重。最近上海爆出有温州和其他地区的商人大幅降价抛售自己的物业，来还其所欠的高利贷事件。
可以肯定的是，随著对首套房贷利率进行上调，房价出现拐点为期不远，一旦房价延续现在的向下趋势，就会有越来越多的借了高利贷的炒房者出现资金链断裂。而炒房者出现资金链断裂后，又会导致其债权人强制其抛楼还款，这会进一步对房地产市场价格预期产生冲击，市场随即进入恶性循环中。美国次贷危机之后，买房人止赎，银行出卖被收回房产，但是房价越跌，银行越无法脱手变现。
由于前几年我国的货币政策过于宽松，引发了以房地产为代表的资产价格上涨，从而吸引了一大批中小企业主不务正业，借了高利贷，运用低杠杆，投资于房地产业。随著房地产调控效果逐步显现，楼市暴利时代已经结束，做实体经济和虚拟经济均难获暴利时，以温州、鄂尔多斯为代表的中国中小民营企业主的资金链断裂已不可避免。这次始发于温州的资金链断裂，乃是中国房地产泡沫破灭的标志，随著调控进一步深入，尤如多米诺骨牌那样，会有越来越多的公司或个人陷入资金链断裂的困境，这就是未来中国经济和金融最大的不稳定因素。
【房企资金链可能断裂 房地产行业或进入洗牌周期】
2010-10-28 随着国家出台一系列的信贷、金融以及实施加息之后，调控政策对地产商的压力正在全面深入。央行26日发布的《三季度金融机构贷款投向统计报告》披露，前三季度，我国房地产贷款增速出现回落，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增1.72万亿元，9月末余额同比增长32.9%，比上年末低5.2个百分点。前三季度，地产开发贷款新增1602亿元，9月末余额同比增长36.0%，比上年末低68.2个百分点；房产开发贷款新增3990亿元，9月末余额同比增长21.5%，比上年末高5.7个百分点；个人购房贷款新增1.16万亿元，9月末余额同比增长37.5%，比上年末低5.5个百分点。
这意味着随着国家对房地产信贷资金的紧缩，房地产企业从银行获得的资金将大幅减少。在融资成本不断提高的情况下，一些房地产企业有可能陷入资金断裂的局面，从而催生中国房地产行业的洗牌。
笔者观察到，4月份以来，房企资金来源持续下滑，从银行到证券市场，房地产企业融资越收越紧，自筹资金所占的比例越来越高。按照2009年国家统计局的数据，房企资金来源中自筹资金所占比例为30%左右，大部分资金还是依靠债券、股票及贷款等融资渠道，其中来自银行的直接与间接融资占比高达60%。根据最新公布的数据，自筹资金已经接近50%，到达警戒线。
而银行方面对房地产信贷则不断提高门槛。事实上，随着调控的持续，房地产企业的资金流在上半年就已经开始分化。统计数据显示，已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司上半年经营性现金流为-783.6亿元，较一季度末的-405.6亿元增加了378亿元，较2009年同期的349.6亿元增加了1133.2亿元。共有77家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。近七成公司经营性现金流为负，足以说明整个房地产行业的资金开始进入到紧张的局面。
被逼急了的开发商只能把希望寄托在最后一条路上：赴海外圈钱。据不完全统计，今年前8个月，金地集团、龙湖地产、远洋地产等30多家房企相继推出海外融资计划，融资规模达100多亿美元。而在人民币升值预期的背景下，国际投机资金也已加快了进入国内房地产市场的速度。从今年6月起，我国房地产开发资金来源中的外资同比增幅开始转正，且增长迅速。仅9月份，全国完成备案的外商投资房地产企业中，增资的达43家，新设立的有31家，这些数字均大幅超出过去3年的平均水平。
房地产业的发展模式将可能面临长期性的调整。如果相关部门继续出台政策施压，可能会使许多开发商面临资金枯竭的绝境，从而使房地产市场进入一个真正的洗牌时期。事实上，从近日闭幕的十七届五中全会来看，房地产行业在中国经济中的作用和定位已经发生了显著变化。这次没有再提GDP，而是着重拉动内需行业在GDP中的比重上升，投资让位于消费，房地产作为投资类的行业，未来肯定要为其他行业让出一些空间。
【M2 机制和资金链断裂 房地产有点关联】
2011-01-29
房地产只是形式，印钞才是“硬道理”。打个比方，一个房子总价100万，一个人有30万，贷款70万买房。这时候，30万是既有货币，70万是M2的派生货币。在交易之后，M2总量就从30万增加到100万。然后，开发商拿着这100万去付各种费用，剩下的就是自己的利润，100万就在社会中流动开了。在社会中，人们贷款买房、zf贷款基建、工厂贷款买机器建厂房等等，都是增加了M2。需要明确的是，房地产只是一个工具，扩大M2、让体制获得更多收益的工具。假设，今年市场上增加了总共增加了10套房供应，人们手里总共有300万现金，那么房价就取决于M2。如果国家决定，今年M2增加700万，那么如果卖出10套房子，总房价就是300+700万＝1000万，每套房子100万；如果M2增加了300万，那么如果卖出10套房子，总房价就是300+600万＝1000万，每套房子60万。从这个数字可以看出，房价纯粹依赖M2的增长。M2增加得多，房价升的就多；M2增加的少，房价升的就少。美国“次贷危机”一个关键的原因在于，美国M2每年以3－5%的速度温和增加，但是房价在5年的时间里提高了60－100%。到最后，M2增幅无法支持房价上涨，于是房价开始下跌，引发“次贷危机”，并且进一步引发房价下跌，让房价最终与M2增幅
相匹配。
而中国在1999年，M2只有12万多亿的时候，人们觉得一平方3000千块钱还贵；到了2010年，M2达到70万亿，人们觉得1.5万都便宜。这并不是因为什么城市化、房子价格永远上涨等等借口，完全是因为循环的M2过多，也就是资金过剩，导致房价持续上涨。2009年初－2010年第三季度的一年半多时间，这个现象非常明显。2009年初，M2总量是47.5万亿，到了2010年三季度，房价普遍翻了一倍有余。为什么，因为2010年3季度，M2达到69万亿。20多个月，M2几乎增长了50%。如此巨量的资金，进入市场炒作房子，让2009年买房占到全民消费的一半以上，必然形成了房价翻倍的局面。如果2009年，任由国际金融危机引发的通缩继续，不发行4万亿**+将近10万亿银行贷款的将近14万亿的巨量M2增幅，那么只有一个可能，就是房价像2009年初那样持续下跌，而且越来越没人买。当然，如果那样的情况发生，银行就会大面积亏损、地方财政卖地收入接近零、地方与房地产有关的各种税费急剧下降。那么，这对谁有益？谁有害？ 答案很明显。对地方财政有害，对炒房者有害，但是对于绝大多数自住房或者无房户无害或者大大有益。更重要的是，房价低、房租就会低，就会引发整个社会民众的生活费用全面下降。日本在过去将近二十年地产泡沫破裂后，民众生活费用明显下降。对于出口竞争力仍然很强、利润高的产业－比如汽车产业，工人收入如果能够保持80年底的水平，那么生活福利就等于得到非常明显的提升。从这点来说，降房价明显是对绝大多数民众有利，但是对体制不利。而对体制不利的坚决不能做，所以必须要用巨额的M2增加，来实现对体制的输血，保持体制的生活水准。
M2是刚性的，只能越来越多，这个不容置疑。房子是M2向体制输送利益的管道，是一种形式。本来，其它方式也可以达成这样的效果，比如说满清就通过鼓励民众种鸦片、抽鸦片，获得了大量的收入。不过在21世纪，不能鼓励种鸦片，香烟产业也由国家控制，国家通过鼓励人们抽烟，已经获得了巨大的利益。这个利益获得已经基本上饱和，没有上升空间。所以，国家需要新的载体，这个载体必须足够大、足够醒目、足够让人觉得“值钱”。那么，房地产就是这样的一个最佳工具，所以国家就开始用起来这个工具。这时候，国家完全可以通过开发商从地方卖地，然后拿一些身份证直接办贷款盖房，然后从银行弄到钱，并且交给财政大头，自己拿小头，实现这样的财富分配。但是，“房奴”们自不量力，非得不知道天高地厚地参与进来。正好，有了“刚需”和“房奴”的幌子，这个管道更加真实。而且，“刚需房奴”们从自己家拿来的钱，加入这个管道中，也壮大了房地产和财政的力量。这时候，银行里留下的就不是房地产商和一些空的身份证，而是实实在在“房奴们”的债务，从银行借的贷款。所以，“房奴”进入市场，耗尽家人的储蓄，并且欠了大量按揭，而且生活非常痛苦，这纯粹是咎由自取。那么，如果房价暴跌怎么办？ 很简单，中国的银行房贷是无限责任的，不论房价多少，房奴都不能破产，都必须还银行钱。否则，银行可以随时让“房奴”进监狱。那么，如果大量“房奴”都还不起贷款的时候，怎么办？ 很多人说，银行就要注销债务，导致M2减少。可以说，这是完全错误的认识。当“房奴”买房的一瞬间，钱已经是房地产商的了，已经开始进入经济系统流通。或者说，钱已经存在于其它人的名下，如果“房奴”还不起房贷，总不能找房地产商去要钱。即使能够找房地产商要钱，如果房地产商已经不存在了呢？ 难道再一道道向上追溯？ 决不可能如此荒唐。10套房子销售获得的1000万元已经归于社会中不同人的名下，这些钱是无法消失的。那么，如果“房奴”还不了贷款，亏损只能由银行承担，注销银行的资本金。银行资本金减少了，M2就减少了，经济通缩，物价下降。但是，这也是荒谬的想法。中国的银行资本金本身就不足，如果因为亏损而减少资本金，立刻让资本金比率变得更少，让银行规模立
刻缩小。如果亏损数额达，那么银行直接倒闭了。但是，中国的银行可能倒闭吗？ 可能亏损吗？ 可能注销资本金吗？规模可能缩小吗？决不可能。所以，就需要通过资产管理公司剥离坏账，让这些已经亏光的钱还留在账面上。然后，未来用通胀的“铸币税“冲销这些坏账，因此银行坏账的结果不仅不是让货币减少，而是让货币变得更多。所以，一次“房奴”如果拖欠贷款不还，等于制造了两次的M2。这就像我住的小区门口，开始在小路上的安装了造成大家很不方便的护栏，创造了一次GDP，不到一年拆除并卖到废品收购站，又创造了一次GDP。当然，这个护栏还可以重复上岗和下岗，创造更多的GDP。同理，二手房也可以卖来卖去，给地方财政和房地产中介创造更多的收入。
有个词叫做“透支”。人们经常会说，但是并不真正理解是什么意思。而Shibor利率的飙升，会很快告诉人们“透支”是什么意思。比如说，市场中有10套房，人们手中有300万元，M2在2010年的增量为300万，那么10套房子应该卖600万。但是，这时候，市场房价已经到达每套100万。所以，房地产商就要以100万的价格，卖掉6套 房子，留4套房子在自己的手中。这时候，从房地产商来说，获得了超额的利润，更有雄心在2011年把这4套卖掉，并且盖更多的房子，销售更多的房子。于是，房地产商把自己几乎所有的利润用来高价买地，等着2011年赚更多的钱。但是，到了2011年，房地产商突然发现，银行贷款批不下来了，自己没法盖房子了。但是，这时候前面的10套房子正在建设过程中，各种税费都要缴纳，还要缴纳新购买的土地的各种费用。于是，本来巨大的收入希望，突然就变成了空，资金链快断了，已经卖了的房子马上就没钱往起盖，快成烂尾楼了。那么，这还是情况比较好的房地产商。有的差一些的房地产商，在2010年下半年就难以卖出房子了，资金链本来已经绷得很紧了。希望开年能够获得贷款，否则资金链随时会断掉。而这是一个方面，因为房地产商的日子毕竟还好一些，大多数房地产商都能撑几个月没问题。另外一个方面才是最头疼的，就是地方财政的资金链处于更紧张的状况。在2010年初贷款额度还非常宽松的时候，地方财政就通过地方融资平台大肆借钱进行建设。而大多数建设的建设周期都在两年以上，比如说地铁、高速公路等等。那么，到了2011年，不仅本来宽松的贷款突然变紧，而且融资平台也失去了再融资能力，这等于对地方财政“雪上加霜”，这就形成了巨大的资金缺口。虽然地方财政不透明，不知道地方财政从2009－2010年到底借了多少钱，但是地方宣布的各种经济刺激方案就可以看出，这个数量是极其巨大的。例如，美国一次量化宽松可以达到6000－7000亿美元，但是湖北一省就可以宣布12万亿元的经济刺激，一个省可以顶美国三次量化宽松的规模。而这块的需求是最为急迫的，因为在2010年下半年贷款已经开始收紧，无数项目张着“血盆大口”等着资金的注入。但是2011年一月份下旬之后，国家的政策又让这些项目失望了。
如果上述推测基本属实，那么2011年的资金已经无解。现在，全国到底有多少建设项目，一般人估计很难了解明白。但是，从全国各地轰轰烈烈的国家铁公基、房地产和地方建设来看，就是国家在1月份多填2万亿进去，也是暂时缓解资金压力。到了2月份，大量的需求可能还会“卷土重来”。问题在于，2011年只有区区7.5万亿的贷款额度，这样房贷的话，两三个月就用完了。而且，如果这样做的话，民众必然在两三个月之内就要开始行动，尽快把自己手里的钱都花出去。而一旦人们开始加快花钱，那么资金流速就会骤然加快，粮食和其它生活必需品就会立刻短缺。短缺的状况更刺激人们加快购买。而如果75万亿资金中的一半开始动起来，那样的景象将很难想像。同时，外资也要加速逃跑，可能让资金状况变得更难以预测。那么，这时候又回到最简单的基本问题：如果进行大规模印钞贷款，就会在两三个月内形成大量资金涌入生活必需品的状况；如果不大规模印钞贷款，就按照目前推测的巨量资金需求，Shibor很容易升到10%以上，进而引发社会资金链的断裂，33
导致金融系统开始停滞。
【申银万国：房地产业资金链大面积断裂概率不大】
2012-03-01
伴随着去年下半年房地产销量大幅萎缩，市场对房企资金链断裂的恐慌也日渐升温。申银万国证券分析师殷姿认为，不管是房地产行业整体还是上市公司，扣除刚性开支，资金余额基本打平。“同时考虑负债结构的更趋合理，我们认为，大面积资金链断裂的概率不大，因此生存当可维系，但可用于发展的余钱有限。”
房企可维持基本生存
市场曾一度担忧2012年房地产企业存在大量倒闭、破产的风险，但申银万国则认为，房地产企业的资金状况虽不宽裕，但就维持基本生存、维持最低的资本开支来讲，还是问题不大。
“对于行业资金链的分析，简单而言，核心是看资金余缺。”殷姿指出：“我们将企业的资金余缺度量为资金流入扣除最低的刚性开支，若企业现金状况小于企业的刚性开支，则企业面临较大的生存压力；而若企业的现金收入高于企业的刚性开支，则企业就能够维持生产，并且结余的资金可以用来扩张发展。”
该研究员分析表示，以当期资金来源扣除最低资本开支计算，基本打平，未出现较大的资金缺口。2012年全行业资金盈余为3947亿元，远小于2009－2011年的情况，处于历史较低水平，仅比2008年略大。
“而从上市公司情况来看，2012年资金盈余为106亿元，远小于2009－2011年的情况，亦仅好于2008年。”殷姿指出，房地产企业的整体流动性状况稍好于2008年，主要是负债结构更趋于合理。刚性开支存在一定的调整余地，包括大幅降低开工和缓和开工带来现金流支付压力减小。极端情况下，从房地产上市公司的小样本反应，停付工程款后的资金开支中，现金覆盖短期贷款的比例明显提升。
基于当前金融环境和房价的回落，申银万国认为，依托传统的融资模式拓展的空间并不大，而销售回款、股权融资和往年盈余可能是重要的资金补充，但整体来看，基于对于资金面的判断，2012年收缩投资是必然的。从长期来看，房地产行业的发展势必需要对融资渠道进行创新和拓展。
信贷呈现微宽松状态
从流动性上看，殷姿认为，房地产企业2012年将进入出口负贡献时代，主动的信贷投放显得更为重要，整体看信贷呈现微宽松状态。
申银万国预计，2012年信贷投放为8万亿元，余额增速为13%（2011年信贷基数预测为7.5万亿），新增贷款仍较2011年为多，将体现信贷偏紧、政策微调的基调。中期看，经济能否触底复苏将决定信贷投放的可持续性，目前申万宏观预测2012年经济增长率为8.6%，二季度之后将环比改善，这也将使流动性略微宽松局面具备可持续性。在这一信贷投放假设下，申银万国预计2012年销售额中性预测为－6%。
此外，申银万国预计，2012年的信托到期量2433亿元。大部分房地产信托产品的期限是1－2年，根据对历年发行的信托产品各期限的占比，预计今年为2433亿元、明年为2747亿元。考虑到目前房地产信托余额为6682亿元，到2012年末的信托余额将减少到5649亿元，2012年平均余额为6265亿元。存量信托产品平均年利率按16%计算，对应利息支出为1007亿元。新发信托扣除信托到期偿还与利息支付，总计净资金流出为2240亿元。
【资金链断裂 长沙多个地产开发商卷款逃跑】
2012-02-17
楼市调控下，不少房地产开发商陷入了资金紧张的困境，近日，有传闻称长沙一批中小房地产开发商因资金链断裂卷款逃跑了。房子卖不出去，银行又贷不到款，这令不少房地产开发商陷入了资金紧张的困境。近日，有传闻称长沙一批中小房地产开发商因资金链断裂卷款逃跑了。
以“湘江700”楼盘为例，该楼盘自过年后就一直处于停工状态，购房者怀疑开发商跑路遂向公安局报案。之后，100多户业主一碰头，开发商一房多卖、签假合同、一房多卖等问题浮出水面。而这样的事自去年下半年以来，在长沙已经发生了6起。
开发商一走了之令购房者心痛不已，已付的房款是否就这样打水漂了?没有盖完的房子会不会变成烂尾楼?有专家建议，一旦出现烂尾楼，政府应该收回项目开发权，重新引入有实力的企业进行开发，“不能让购房者的房款打了水漂”。
但是，从长远来说开发商必须摒弃盲目扩张、圈了钱就走人的想法，走可持续发展的道路。
有专家认为，国家房地产调控政策应该达到两个目标，一是让“没房的人有房住，有房的人不囤房”;二是不能让房地产成为主要的投资市场，要经过“大浪”让实力不强、经营粗放的中小开发商离开房地产市场。市场对中小开发商的考验已经来临。
在混乱的市场形势下，购房者在购房前一定要了解开发商国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证“五证”是否齐全。
【资金链断裂 部分中小房企深陷“高利贷”泥潭】
2011-10-20
在一南一北两座民间借贷“疯狂”的城市——温州和鄂尔多斯，一些中小房地产开发商正吞食着高利贷的苦果。有报道称，鄂尔多斯一位开发商因资金链断裂而自杀，而温州当地众多中小房地产开发商与民间借贷资金更是纠缠不清，不少企业命悬一线。
押宝地产 “高利贷”催化融资困局
10月10日，奥米流体设备科技有限公司董事长孙福财“跑路”后回到温州。孙福财回应表示，前几年，企业因订单多而向银行和民间分别借贷数千万元，用于扩大生产规模。但今年以来银根收紧，资金链出现了问题。中国证券报记者获悉，孙福财将流动资金大笔投向了土地和房产购置。
在温州乐清三旗集团董事长陈福财“跑路”事件发生后，浙江有关部门调查组调查发现，孙福财与陈福财两人的企业主要问题都源于“多元化扩张”。
电缆制造企业三旗集团在主业之外，短时间内投资组建了多家子公司，经营范围扩至塑胶、房地产、酿酒等行业。还通过子公司在江苏太仓购买了一个庄园，在江西高安购入一块土地。知情人士透露：“经营行业过多，投资战线过长，资金运作顾此失彼，企业面临极大压力。”
不仅上述两家企业押宝房地产，近年来，以民营经济为主导的浙江，传统的制造业利润日渐微薄，而房地产已经成为这些民营企业的发展重头。根据“2010温州市百强企业”排行榜，除2家房地产公司、6家建筑公司外，有50多家制造业企业涉足房地产开发，其中
包括康奈、奥康、报喜鸟、德力西、人民电器等企业。
一位温州籍开发商对中国证券报记者表示，2003年看到房地产项目好赚钱，在江苏拿地开发别墅，前两年别墅销售情况火爆，资金回流状况良好，但自限购措施出台后，别墅销量跟不上，投资客也把资金投向民间借贷市场，企业资金链非常紧张。
温州中小企业融资危机发生后，有媒体报道鄂尔多斯开发商资金链断裂，其中标志性事件是中富房地产开发有限责任公司老板自杀。
随着限贷、限购政策实施，保障房、公租房的建设以及房地产开发贷、个人按揭贷和银行信托融资的大门关闭。“现在房地产投资者的资金链紧张，压力确实很大。”温州市工商联房地产商会副秘书长卓学宋说。
中国证券报记者从温州市法院了解到，今年1月到8月，温州市累计民间借贷纠纷案件数同比增长25.73%，涉案金额50多亿元，同比增长71%。其中，仅8月涉案金额已达10.7亿元。
资金链断 关联担保加剧连锁反应
近期温州，无论是街头巷尾，还是本地网上论坛中，民企老板的“跑路”、高利贷都是人们热议的话题。
一位小贷公司人士称，他几乎天天都会听到新的事情发生：“今天听说有人跑路了，还听说有人把房子、车子抵押去筹钱„„”
今年4月开始，温州部分中小企业的资金链出现断裂，有多达90个企业老板“跑路”。特别是温州企业之间的担保模式，一定程度上加剧了资金链断裂现象。甲企业出现资金链断裂，企业主“跑路”，乙企业为甲企业做关联担保，甚至还持有甲企业的股份，一旦甲企业主“跑路”后，乙企业主也不得不“跑路”，进而引发丙企业主“跑路”，这导致了温州“跑路”现象的连锁式蔓延。
受宏观调控等诸多因素影响，不仅温州地区，截至9月浙江嘉兴、金华、台州等地区，分别出现49起、30起、29起“跑路”案例。今年1月-9月浙江省共发生228起企业主“逃逸”事件，为近年同比最高，其中不乏员工数千人的企业。浙江有关企业主逃逸的调研报告显示，“逃逸”事件造成的欠薪人数和欠薪数额均为历史之最。
靠中小企业起家的温州商人普遍减少了对实业的投资意愿。乐清市一汽车电器电子有限公司负责人认为，偏离实业投资也是无奈的选择，除了劳动力成本提高外，创新能力薄弱，传统产品没市场，原来有些资本积累都投到房地产或其它融资领域。
“有这样的资金需求和供应市场，导致温州担保公司、融资公司，如雨后春笋冒出。”温州市政府一官员私下表示，担保行业的整顿亟待进行。
“现在和银行的关系再好，开发商也很难从银行贷款，不得不被迫转向民间借贷，而担保公司最喜欢借钱给开发商。”业内人士称，由于中小开发商有强大的融资需求，各路资金疯狂介入担保行业，并间接向企业提供民间融资。
资金链对于开发商而言是最重要的“命门”。当开发贷款、销售回款等正常的融资渠道被关闭时，开发商无奈选择利息较高的民间借贷。是直接“渴死”还是慢慢“毒死”，很多企业在资金极度匮乏时，依然选择了后者。
楼市低迷 民间借贷资金被套牢
今年以来，温州二手房市场持续低迷，成交量不断下滑。在“跑路潮”背景下，温州确实存在急抛而低价出售的现象，“资金周转急卖”、“白菜价出售”等字眼出现在温州房产中介门店的房源信息上，“抛售”的气氛扩散。
“低价急抛的有，但不是普遍现象。”温州市一中介工作人员指着房源广告说，“一般低
价急抛是因为业主资金链出现问题，否则不会贱卖。”
资深炒房团成员黄生说，现在楼市抛售无人接手，已经深度套牢，从年初与政策比耐心，到现在投资客已经死心了。
温州市打火机协会会长、温州日丰打火机有限公司董事长黄发静认为，目前政府出手救助的主要是经营实体，很多温州企业还勉强维持着，生产经营并不是企业老板所关心的，他们只是想把企业作为一个融资的平台，从银行获得贷款后进入楼市、股市或转而放贷。
黄发静担忧，温州庞大的地下借贷市场以及潜藏其中的各种风险依然存在。民间借贷大部分资金一直游离于实体经济之外，处于“钱生钱”的状态。
温州中小企业促进会会长周德文表示，在温州出现了数不胜数的成功炒房故事，很多企业早已把所谓的主营业务当作了融资平台来经营，其主要精力集中在房地产市场，资金实力强的企业直接从事房地产开发，而资金实力欠缺的从事炒房行为。越来越多的人和公司则直接参与到与炒房有关的产业链上去，有的从事融资掮客，有的成立担保公司，甚至银行信贷都成为炒房链条上的重要一环。
“有些温州企业家甚至把厂房出租或出售，将资金投入到房地产和金融市场。中小企业主中的很多人并不是通过借贷做主业经营，更多的是投入房地产、煤矿等，来钱的速度比做老板要快很多。”周德文称，这种趋势要引起警觉，防止产业的空心化。
世界温商上海服务中心主任孔帅认为，民间借贷资金流入房地产领域预计占1/3。来自温州有关部门的数据证实，当地民间借贷规模1100亿元，占民间资本总量六分之一左右，且相当于温州全市银行贷款的五分之一。其资金来源主要是民营企业和普通家庭的闲置资金。
这些资金流向了何处？据温州市有关部门统计，用于一般生产经营的民间借贷规模为380多亿元，占35%；用于房地产项目投资的为220亿元，占20%；一般社会主体(个人为主)借给民间中介的借贷资金余额220亿元，占20%；民间中介借出，被借款人用于还贷垫款、票据保证金垫款、验资垫款等短期周转的为220亿元，占20%；剩余5%即60亿元为其他投资、投机及不明用途等。
【房地产信托将集中到期 中小开发商资金链或断裂】
2012-01-13
核心提示：根据统计，2012年房地产信托总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大，一季度366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。其中7月为年度高峰，达到504亿元。从国内30家上市公司的统计数据来看，2012年到期的项目数达61个，到期规模为318亿元。
我们的调研显示，2010年以来，房地产信托大规模发行，尤其是2010年三季度和四季度，发行规模到达顶峰。房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是2年期的产品居多，平均期限1.9年，多数产品在2012年到期。
值得一提的是，2010年密集发行的房地产信托产品都是在房价最高、房地产最繁荣时期发行的。是按照高房价、繁荣房地产市场设计的信托产品，比如回报率指标，一般都在15%～20%。
随着房地产的冬天来临，开发商一般难以达到设计产品时的高利润。而与银行贷款不同，信托一般不能展期，到了结束的时点就要兑付本息。即便经过受益人大会同意展期，也会有部分受益人不同意，发行人至少要应付30%的赎回压力。
因此从2011年下半年开始，房地产信托产品进入密集兑付期，且兑付压力会持续到2013年。
根据我们的统计，2012年房地产信托总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大，一季度为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。其中7月为年度高峰，达到504亿元。
从国内30家上市公司的统计数据来看，2012年到期的项目数达61个，到期规模为318亿元。
其中1月到期6个27亿元、3月到期6个39亿元、5月到期8个47亿元、7月到期11个44亿元、11月到期7个38亿元、12月到期8个49亿元。2012年到期规模较大的有中华企业44亿元、万科43亿元、金地24亿元、福星股份20亿元、阳光城18亿元、苏宁环球16亿元。
我们认为对2012年一、二季度到期的房地产信托需要重点关注。此时为房地产企业流动性最紧张的时候，预计部分中小开发商资金链将断裂，房地产信托的兑付存在严重压力。对于部分优质大型开发商来说，具有融资优势，手握大量现金，就能够抓住有利的并购时机。
当开发商存在普遍的资金压力时，能够加快开发商降价的速度和幅度。而房价的真正调整，才能使政策面真正趋于缓和。降价是释放政策压力、地产迎来真正春天的首要途径。
房地产信托进入集中兑付期，作为2012年房地产市场资金链的第一场雪，将愈来愈近。
并且整个行业除信托之外，还有房地产贷款、理财产品等本金集中到期、销售回笼暗淡等压力，我们预计今年二季度将出现房地产信托兑付风险、资金链断裂和开发商变卖股权，对于基本面将是触底的显著信号之一。
【严弘:房产企业倒闭原因是资金链断裂】
2011-12-2
当大城市的一些楼盘价格出现松动、众人翘首以盼房价下跌之际，《第一财经日报》专访了美国加州大学伯克利分校金融学博士、上海交通大学高级金融学院副院长严弘教授。
第一财经日报：已有一些房产公司老总出逃以及房地产公司倒闭的消息传来，你怎么看待这种现象？
严弘：在我看来，在这次楼市调控下，房地产企业中肯定会倒掉一批的，而倒闭的主要原因是资金链断裂。而目前房地产企业还抱着“不见棺材不掉泪”的想法，不愿主动降低房价。
这里面还涉及行业“垄断性”的特征，就是一般企业不愿意也不敢率先降价，可能存在枪打出头鸟的状况。只有到了最后，实在撑不住的开发商才会降价。所以，楼市会不会出现大幅下跌，取决于开发商的资金链状况。一些小的房地产企业较易受到冲击，大的房地产企业特别是有国资背景的还能撑得住。
日报：目前我们看到了一些房价下跌的迹象，你认为房价确实出现了大规模松动了吗？
严弘：从房地产商角度来说，资金链对他们很重要，价格上的波动会导致资金链的断裂。当银行把紧箍咒念得越来越紧，民间资金和海外资金也不愿流入房地产市场时，时机或许就会出现。
目前，银行方面是房地产行业的主要资金来源，但已经紧缩不增长，所以现在主要是看开发商的资金链是不是牢固。一般先垮下来的企业都是资金方面比较弱的，而只要大的开发商在银根紧缩的情况下扛得住，那么房价的大幅下跌就不太可能，最多出现价格小幅波动。
何况大量房地产企业有国有背景，政府也不可能放任它们大幅亏损。如果房地产企业中，只有10%左右扛不住垮下去，也未必会对其他房企产生多大压力，除非30%~40%的房企都扛不住了，那价格才能真正出现大规模松动。
日报：有些学者一直在唱空楼市，认为会出现大跌，但至今没有应验；而也有一些说法是力挺楼市的，认为调控很难起到作用，对此你怎么看待？
严弘：两种可能性都存在。我们看到政府调控政策的对外口径并不是明确说要把房价降下来，更多的是说要把房价上升的趋势给抑制住。因为房价降得太多的话，会影响很大一片，包括开发商、银行等。政策是“稳”字当头。
其实，房价真的降下来，对于已经购房自住者来说，伤得不会太大。如果是自住的话，只要还能承担得起月供，就能继续住下去。而房价也不会一直降下去。所以从这个角度看，真正会受伤的还是投机者和开放商。
中国的房租和房价的比率是非常低的，看起来是房价一直在涨，但实际上现实中不会有什么东西是永远上涨的，总要考虑经济价值和社会的承受能力。如果更多人去租房而不是买房，对房产租售价比就会有个调整。
日报：住建部官员近来有表态称楼市限购令是不得已的措施，一旦全国个人住房信息联网，和银行、财政、税务、公安等系统的信息统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。你认为限购令还会持续多久？
严弘：从最初的一线城市限购，结果二三线城市房价猛涨，到后面的二三线城市也限购，可能四五线城市在涨。这个现象说明靠行政手段搞经济确有为难之处，可能会出现你难以预见的后果。
如果限购令不持续下去，那么政府的威信无法体现。所以，既然已经做了，那就不能半途而废，肯定要达到某种预期效果后才能停止。
日报：对于房地产行业来说，有人认为这个行业还会继续向好，快速发展，因为买房的人还是很多，刚需、改善性住房等，都是庞大的市场，也有人认为，房地产市场的好日子不会再来了。对此你怎么看待？
严弘：房地产行业的发展与国家的货币政策、金融政策以及市场调控都有着密切的关联。市场调控政策应该是阶段性的，不应是长期的，否则会对市场造成持久的扭曲。而货币政策影响到资金的流动性，金融政策则影响到流动资金可以投资的渠道。中国国民对住房的需求是长期的、持久的，但要维持一个稳定的房地产市场，则要求将流动资金引导到实体经济中去。我觉得如果“十二五”规划的实施能吸引流动资金投入到绿色新型行业和服务行业，金融市场又有进一步的发展，则房地产行业会在今后5~10年呈现一个平稳发展的状态。那样的话房价不会涨太快，但房租可能会上涨。
对于房地产政策而言，国家在搞廉租房建设的同时，需要重视它的维护和管理，否则的话，就容易变成“贫民窟”。这方面，美国有很多教训可供借鉴。另外，经济适用房可以用出让部分产权的方法解决，根据你对房屋的维护情况增加产权。目前国内经济适用房领域的制度，在制定和落实上还有不少亟待改进的地方。
【叶檀：资金链断裂，房地产要崩盘了！】
2010-07-26
隐性收入是房地产投资的精神支柱。房价收入比等数据屡屡在中国市场失灵,是因为房价与收入都不准确。
房价高涨主要是因为投资性购房占据主导地位,房地产定价向投资品定价靠拢,所谓城市化的刚性需求不过是烟幕弹。而投资性购房主导,是因为中国居民收入统计不准确,更重要的是,居民收入分配极不均衡。这使得部分富裕阶层主导了房地产市场的定价。
中国的隐性收入与灰色收入有多少,决定了在货币多发时代对于资产品的购买能力。根据中国改革基金会国民经济研究所副所长王小鲁的推算,2008年全国城乡居民可支配收入总额为23.2万亿元,这比国家统计局的数据高出9.3万亿元(可视为“隐性收入”),比国家统计局“资金流量表”的住户可支配收入计算高出5.4万亿元(可视为“灰色收入”)。
隐性收入与灰色收入增长的幅度十分惊人。2005年中国居民的隐性收入4.8万亿元,其中按同样口径计算的灰色收入部分是2.7万亿元,而2008年中国的隐性收入和灰色收入都扩大了近1倍。与此同时,中国主要城市的楼市交易量与成交均价也同步上升。
2008年是房地产调控年,到2009年,房地产交易量与均价大幅上升。按照某研究院的统计,2009年,全国主要城市楼市交易量同比2008年上涨均在50%以上,重点城市中,天津、武汉、杭州、南京等涨幅超过100%,非重点城市的福州和厦门同比涨幅超过200%。2009年,主要城市楼市成交均价普遍上涨,上海、深圳和北京位居涨幅前三甲,同比分别上涨27.56%、18.32%和16.38%。
以个别城市统计,同样反映了房地产与隐性收入、包括资产在内的储蓄的同步上升。按照上海统计局的数据,2005年全年上海市商品住宅平均销售价格为6698元/平方米,与上年相比,上涨幅度为9.2%。到2009年,上海市统计局总经济师蔡旭初介绍,全年新房价格涨9.2%,独独不见了均价。按照某研究院测算,均价为每平方米11790元,上涨了43%。如果按照民间机构如方方地产咨询机构 《上海房地产市场2009年年报》的数据,2009年在房地产大年中,市场价量齐增,上海商品住宅平均交易价格达到16000元/平方米,上升了58%。
有机构通过灰色收入对中国房地产得出了乐观的结论,认为公众低估了房地产市场的承受力。如瑞信分析师在最近的报告中,援引中国城市家庭收入领域的知名学者王晓路的研究说,中国的未申报收入或灰色收入可能意味着,中国居民负担房子的能力可能比很多其他国家要强,即使是在过去几个季度房价飙升之后。根据王晓路的调查和计算,中国全国住房负担能力目前可能低至3.5。换句话说,研究表明,目前中国的平均房价只相当于家庭平均收入的约3.5倍,比很多发达国家都要低。瑞信乐观地表示,如果使用涵盖灰色收入的统计数据,家庭负担能力比率将比官方对中国多数城市的预估下降近一半。
事实果真如此吗？如果隐性收入与灰色收入平均分配,那就没有贫富悬殊这一说。正是因为分配悬殊,导致中国的房地产被灰色收入者主导,引发了激烈的社会矛盾。
按照官方统计,2008年中国最高收入的10%家庭人均可支配年收入不到4.4万元,而王小鲁用自制模型分析推算的结果是13.9万元,是官方统计收入的3.2倍,隐性收入为9.5万亿元。中国城镇10%最高收入家庭的隐性收入占城镇居民隐性收入总量的63%。而20%的高收入家庭居民的隐性收入,占全部城镇居民隐性收入总量的80%以上。
在宏观调控下,市场由刚性需求主导。如某研究院的年度抽样调查显示,2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%,但2009年在刺激政策作用下,投资性需求窜升到30%以上,主导了定价体系。
由于20%的人占有了80%的灰色收入,如果由20%的人主导资产定价,其他80%的人不得不踉踉跄跄跟随高收入者、投资者的脚步,巨大的压力之下,形成了深不见底的社会裂缝。因此,灰色收入的增加与收入的不均并非中国房地产之喜,而是中国房地产之忧。本轮以保障性、刚性需求为主的调控,正当其时。
近两天在紧缩预期下,铁矿石价格与建材价格却逆势大涨,显示了按捺不住的通胀预期。
如果房地产价格因此上涨,就是自动引来严厉调控,所谓的大盘股上升、股市风格变换,全都是无中生有的自我安慰。
【中富房地产老板自杀公司的资金链断裂】
2011-10-17
国深秋，寒风凛冽。南方城市温州的老板“跑路潮”硝烟未散，因煤炭而闻名的北方城市鄂尔多斯又传出地产老板欠债自杀的消息。这一南一北两大经济重镇的老板缘何率先栽了跟头？
温州老板“跑路潮”是由民间高息借贷引发，晨报记者在当地调查了解到，鄂尔多斯房地产老板王福金自杀也与民间借贷有关。他的死是一个开端，还是一个转折？明天的鄂尔多斯，会不会是第二个温州？
晨报记者在鄂尔多斯当地采访了解到，尽管没有直接证据证明，王福金是因逼债而死，但其公司确实向数百名民间借贷人借了2亿多元钱，每月光利息就要支付700多万元，但公司的房产销售却陷入停滞，还款压力巨大。他的死，也成为鄂尔多斯房地产进入冬天的缩影。
［现场探访］
中富房地产公司借了2.63亿王福金办公室被查封
鄂尔多斯市区鄂托克西街鑫通中央大厦B座16层，是中富房地产开发有限责任公司（以下简称中富公司）办公所在地。
记者前日在此看到，办公室已经聚集了一群人，他们每个人手中都捏着一张以上的借款单，上面盖有财务专用章，借款人一栏盖有王福金的印。他们都是来找中富公司要账的。
王福金是中富公司的法定代表人，占有该公司30%的股份，是第二大股东。9月24日，王福金被人发现在办公室旁的男厕所内上吊自杀。此后，中富房地产公司大股东郝小军被传卷款外逃，而且无法联系。两个消息一出，大量债权人随即找上门来。
记者在现场了解到，中富房地产公司以“3分利”的月息，向370多个个人或单位借款，债务高达2.63亿元，每月光支付的利息就高达789万元。
鑫通中央大厦B座16层的男厕所，共分为两个区域：进入第一道门，是洗手池和大梳妆镜。从旁边第二道门进去，有2处厕格、3个小便池。那里就是王福金的自杀地。
记者通过采访中富房地产公司员工，大致还原了当天的事发经过：9月24日下午5点左右，一名工作人员进入厕所后，抬头看到靠窗厕格上的天花板顶部有个缺口，里面的暖气管还垂下来一段绳子，厕格门从里面反锁。这名工作人员好奇，扒着隔板向上一跃，发现王福金脖子紧紧勒在绳圈内，双手双脚下垂，唤之不应，于是赶紧报警。
接到报警后，民警及救护车迅速赶到，医护人员小心翼翼救下身材高大魁梧的王福金，进行现场急救。遗憾的是，已经无力回天。
当晚7点，这间男厕所即锁门停止使用。次日，男厕所的第一道门被警方贴上了封条。与它一起被贴上封条的，还有相邻不远的一间1602办公室大门，据说那里曾是王福金办公室，里面还保存着大量中富公司相关材料。
如今，男厕所大门上的封条不知被谁撕开，门敞开着，厕所恢复使用。而那间办公室大门仍旧贴着封条。
［死因调查］
王福金曾任法院院长，死因仍是谜
王福金是二股东，即便公司资不抵债，他只承担相应责任、部分债务。王福金究竟因何
自杀？
债权人否认逼债
在鑫通大厦内的多名债权人对逼债一说坚决否认，他们的理由是，从没见过或者听说过谁是王福金，他也从没亲自出面向他们借钱。
他们中的大部分人向晨报记者证实，最早是在9月28日傍晚才知道了王福金死讯，有些人国庆节长假后才听闻，为此才赶紧找上门来。他们中的绝大部分人是通过家里亲戚介绍，将钱借给中富公司。
刘女士回忆说，她的舅舅叫王留宝，今年72岁，中富房地产公司成立时，王福金聘用了他。王留宝退休前是名银行职员。刘女士称，她和女儿及亲戚是在王留宝介绍下，将钱借给了中富公司，总计328万元。
“每个月3分息，也就是说，每借1万元给中富公司，每个月会拿到300元利息。”包括刘女士在内的不少人，都是听了亲戚的介绍后，纷纷打款到中富房地产公司。
生前一直比较抑郁
在入职中富房地产公司前，王富金在鄂尔多斯市中级人民法院工作过10多年，后担任鄂尔多斯市东胜区人民法院院长和杭锦旗人民法院院长，2007年退休后从商。
有司法系统知情人说，王福金人品不错，朋友不算少，“讲原则，正直，办事尤其谨慎”。还有人说，他性情开朗，“纯粹的性情中人，说话声音特别响亮，中气十足。”
还有人猜测，会不会是在集资过程中，王福金曾向老同事求助，老同事也鼎力相助；当公司资金遭遇困难时，王福金遭遇对方催讨借款，但无法立即兑现，为此自尊心很强的他，选择踏上了轻生之路？不过，这点至今无人可以证实。
记者从当地司法系统人士处了解到一个细节：王福金在家庭生活中有矛盾，一直比较抑郁。
这些论断都没有得到中富房地产公司以及王福金家人的回应。不过，晨报记者了解到，王福金离世后，他的妻子及其他家人，经常会到他的办公地来看看。就在记者此次到达鑫通大厦后不久，王福金的妻子现身，她面容憔悴，望了望丈夫曾工作的办公室大门上的封条，没有说话，默默地走了。
［资金困局］
中富房地产开发小区资金链断裂
中富房地产公司资金变得紧张，源于其开发的“富兴家园”小区。该小区于2008年开始开发，总造价近2亿元，根据工程进度，中富房地产公司支付了1.37亿元左右，剩余工程款一部分在竣工结算后支付，还有一部分将作为工程保证金，在验收后满一年再行支付。
在向民间借贷了2.63亿元后，小区销售却陷入瓶颈，又遇到房地产调控，银行迟迟不办按揭贷款。晨报记者了解到的一个数据显示，目前购房者尚有约1.5亿元等待银行办理按揭贷款，这就意味着，在房地产政策调控的这段时间内，一旦银行贷款无法最终落实，中富公司就无法及时回笼资金。
而就在这个时候，王福金突然自杀，有债权人上门要账时发现，作为中富公司的大股东郝小军并未出现在公司，拨打手机后他一直关机，怎么也联系不到他。
就上述情况，晨报记者曾向中富公司工作人员求证，对方面露难色，表示现在不能向外发布相关讯息。记者在现场听到有债权人议论，警方正在追查郝小军的下落，还有人称“正在追捕”。
律师回应：大股东并未外逃，是在外地治病
在鑫通中央大厦内，晨报记者还见到一位戴眼镜的男子，他是郝小军的律师，他不厌其
烦地向每个债权人解释说，郝小军被追捕的消息属于谣传，他在外地治病，暂时还没办法回来。
这名律师虽然未透露姓名，但他称，当时是在病床上见到了郝小军，并接受了他的委托。他张开右手比了一个“5”，“国庆假期，我们有5个律师介入了债务的处理。”不过，当不少人追问郝小军身患何病，究竟身在何方时，他没有进一步说明。
“不存在资不抵债的情况，我们也走访调查过，中富房地产公司的资产是4.19亿元。”律师劝慰债权人说，目前政府相关部门也在采取措施积极处理，相信债务很快就能清偿。
［解决方案］
公司欲以房抵债，债主不想要
王福金自杀的男厕所旁，摆有一处可移动的白板，上面有一份通知，向中富公司的债权人提出了债务解决方案。通知中，中富房地产公司首次以书面形式公开承认：“我公司目前现金严重不足，以及短期内无法解决现金不足之现状。”
中富房地产公司给出了两大解决方案：方案一是用固定资产抵债。这个方案列举了可供抵偿的资产及折抵价格。其中，有32套底层商铺可供选择，每平方米价格为18000元，中富公司以每平方米16000元抵偿。其他的物业包括公寓房、车库等，都按照市面价格打折后进行抵偿。
不过，很多债权人发愁，即便拿到房子等，不太可能自用、自住。他们说，想卖，但眼下的行情根本卖不出去。
中富房地产给出的第二方案是还钱。根据这一方案，债权人要与中富房地产公司签订一份还款协议，约定中富房地产公司在6个月内归还借款本息，同时抵偿债务后剩余的财产提供担保。根据约定，中富房地产公司争取在6个月内协调银行发放按揭贷款，或者申请流动资金贷款，贷款到位后，根据贷款比例规模，清偿借款人本息。但在为期6个月的期限内，中富房地产公司只能以“1分5”的比例承担利息，如果届时不能偿还，中富公司再以抵押财产清偿。“不在乎多少钱的利息了，能把现在的本金全部拿回来了就不错了。”一些债权人手捏借款单和身份证，悄悄议论着，达成共识，签字。
角落的沙发里，一名老汉默默坐着，望着大家插不上话，点头，又摇头，他还在犹豫，是不是签字。他今年82岁，只认识自己的名字，写起来却非常费力。他叫冯生奎，农民，10几年来靠捡废品，辛苦积攒了10万元，8月下旬，在亲戚的劝说下，将钱全部借给了中富公司。至今他还没有拿到一分钱利息。对于这笔钱何时能拿回来，他深感忧虑，“今后将要度日如年。”
鄂尔多斯
鄂尔多斯（汉语意为“众多的宫殿”）市位于内蒙古自治区西南部，毗邻晋陕宁三省区。全市辖七旗一区，总面积8.7万平方公里，总人口194.07万。
鄂尔多斯自然资源富集，拥有各类矿藏50多种，其中煤炭已探明储量1676亿吨，天然气探明储量8000多亿立方米，羊绒制品产量约占全国的三分之一。
2010年鄂尔多斯实现地区生产总值2643亿元，固定资产投资1898亿元，城乡居民收入分别达到25205元和8756元。
【开发商资金吃紧交房延期 北京实地房地产开发公司无答复】
2012-02-13
开发商日子不好过，逾期交房现象陆续发生。近日，通州北京ONE项目的业主们忙于
为逾期交房向开发商讨说法，但至今未得到开发商的明确回应。
交房日已拖延近半年
位于通州新华大街的北京ONE项目号称北京首座高科技低碳“氧”生住宅，公寓区共5栋楼。这几栋被开发商宣传为“可以养生”的建筑，据说采用了国际上最先进的“恒湿恒温技术”以及“置换式新风系统”。
黄先生于2010年11月购买了北京ONE项目的一套住宅，合同约定交房时间为2011年8月28日，但至今尚未交房。“已经快拖延半年了，开发商从来没有露过面，没给过一个说法。之前曾传言2011年10月交房，后来又说2012年1月15日交房，后来又有说法称要等到2012年8月份。”
记者了解到，该项目共有5栋楼，一期2栋，二期3栋。一期销售合同中约定2011年8月28日交房，二期销售合同中约定2011年10月28日交房，目前均未交付业主使用。
在该项目位于朝阳区大望路的售楼处，记者发现，看房者寥寥无几。据知情人士透露，受逾期交房等事件影响，该项目销售情况并不理想。而没有足够的现金回流，也影响了项目后期的施工进度。
在售楼处，对于在售房源，销售人员给出的交房时间是2012年8月份。该项目为区域内高端楼盘，虽然通州区经历了价格整体下调，但该项目的价格依然坚挺，目前的两居起价为25000元/平方米，三居起价为29000元/平方米。
疑为开发商资金链断裂
记者在北京ONE项目了解到，该项目外墙部分已完工，楼内装修则未完成三分之一。而按照合同，该项目是精装修交付，精装修标准为5000至6000元/平方米。
北京ONE项目的销售合同约定，逾期按每日总房款的万分之一交付违约金。据黄先生介绍，他买的房子107平方米，25600元/平方米，总价约270多万元。按照合同约定计算，逾期交房每日的违约金约为270元，目前拖延近半年，如果按照150天计算，截至目前，开发商应付给黄先生的违约金约4万多元。
截至记者发稿时，该项目的开发商北京实地房地产开发有限责任公司对于逾期交房一事并没有给出明确答复。
北京ONE项目的业主表示，“找不到开发商，售楼员换了一拨又一拨，都表示不了解此事。”据了解，开发商曾称，该项目所在的市政地下管线正在施工，影响项目的正常进度。也有内部人士称延期交房系开发商资金链断裂。记者了解到，北京ONE项目的不少业主开始申请退房，但目前均未成功。
律师观点
购房人有权解除合同
对此，北京市浩东律师事务所律师张春杰表示，原则上，开发商不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。开发商应承担依据合同约定进行违约金赔偿甚至解除合同的责任。
张春杰表示，开发商逾期交房，购房人有合同解除权。“按照相关司法解释，开发商延期交房的，经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。购房人在法律规定期限内可以要求解除合同并要求退还房价款、利息并赔偿损失。”
张春杰还特别提醒，“开发商往往将市政施工作为‘不可抗力’来推脱自己的逾期交房责任，但是否构成不可抗力，要根据具体情况来定。”张春杰介绍，市政施工是否直接地、必然性的影响到施工进度都是认定开发商是否违约的因素。市政施工(包括修路、铺设管道等)是否属于不可抗力，及不可抗力影响到工程进度的时间都由开发商来举证。因不可抗力
不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
【北京开发商集体推迟开盘时间 半数项目降一成】
2011-03-25
三月通常是楼市的“阳春”，市场观望渐浓，北京的不少住宅项目推迟了开盘计划，而是以“认筹”等方式试探市场。
“国八条”、“京15条”等楼市调控政策出台满月，经历了调控胶着期后，选择推迟开盘，成为不少开发商的选择。
以“认筹”试探市场
三月通常是楼市的“阳春”，市场观望渐浓，北京的不少住宅项目推迟了开盘计划，而是以“认筹”等方式试探市场。
根据北京中原地产等机构统计，原来计划在2月入市的19个项目中，最终开盘的项目只有4个。截至本月23日，北京3月只有11个项目开盘，远远低于去年同期。
对于年初开盘放缓，业内专家表示，有的楼盘受到春节停工的影响，未能及时拿到预售证；还有的楼盘考虑当前市场环境的不稳定，会将宣传营销压后推迟开盘，造成市场新房供应量骤减。此外，现在开发商不仅仅要考虑价格消费者是否能接受，还要考虑究竟还有多少人有购买资格、受限购影响，一部分人变得不符合买房条件，蓄客变得困难。
“原先的客户积累情况非常不错，楼市调控政策出台后，还是流失了一部分。”南城某楼盘项目人士对记者表示，“项目本来打算在这个月初开盘，不过，“限购令”出台之后，到底有多少客户符合政策，需要通过前期认筹筛选。”
半数项目价格降一成记者调查发现，1月26日新“国八条”落地之后，北京先后已有16个项目取得预售许可证并进入预售，成交均价普遍低于拟售均价，其中7个项目价格下降幅度超过10%。
在取得预售许可证并进入预售的项目中，成交均价较拟售均价下降幅度大约在2%至19%之间。其中，于3月取得预售许可证的丰台区某项目，成交均价为35310元/平方米，比43508元/平方米的拟售均价下降19%。
从销售率情况看，近期入市的3个项目尚未显示销售信息外，其余13个项目中，2月底入市的3个项目基本售罄，其余10个项目销售率在15%至71%之间。
对于销售率偏低，北京中原三级市场研究部总监张大伟分析称，目前市场上主要个别打折楼盘比如之前84折的朝阳双桥某项目，大部分集中在2万左右，这部分项目大部分恰好是受到新政影响比较大，限购政策使得这部分项目之前积累的客户大部分无资格再购房。而且这几个项目的供应量也明显相比调控前减少，也就是降价更多是为了试探市场的需求，为项目后期积聚人气。
中高端项目未受明显影响
根据北京房地产交易管理网的数据，截至3月上旬，北京2011年供应的住宅项目其中签约均价超过3.6万元/平方米的高档项目占到了563套，占总签约量的36.1%。而预售均价4万元/平方米的项目的签约总金额达到了54.6亿元，占2011年住宅总预售额125亿元的43.8%。
张大伟认为，相比之前的高档需求中投资需求与自住需求各半的情况，在限购政策后，北京家庭将只有一次置业机会，这使得改善型需求追求一步到位。目前大部分中高端项目的45
签约率依然比较高，而预计在4月份随着金茂府（资料、论坛)等优质项目的入市，中高端项目在局部区域很可能依然保持平稳。
国家发展改革委日前发布《商品房销售明码标价规定》，对于取得预售许可或者办理现房销售备案的楼盘，开发商要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。
亚豪机构了解到，4月北京的34个计划推盘项目中，仅有10个项目有报价，在34个项目中，包括金茂府、建邦·礼仕阁、珠江国际公馆（资料、论坛)、绿岛水岸、泰华龙旗广场（资料、论坛)和懿品府等11个首次入市的纯新盘，占总量的1/3，老项目后期则包括领秀慧谷（资料、论坛)、大成郡（资料、论坛)、顺义金宝城、蓝岸丽舍等。
【楼盘延期交房 如何正确面对开发商此违约行为】
2012-02-23
从去年持续至今的楼市“寒冬”尚未转暖，清冷的市场让开发商坐立难安。而另一个严峻的现实如今又在北京楼市上演。在销售不畅的情况下，由于施工进度延缓和资金链压力等诸多问题导致的“延期交房”现象逐渐增多，而相关项目开发商在向业主解释延期交房问题时也是闪烁其词，颇有些“打太极”的意味，由此引发了业主的诸多不满，围绕买卖双方的“口水战”也日益增多。
●热点现象●
京郊多项目出现延期交房 业主讨说法遭遇“冷处理”
“过去延期交房好歹开发商还和买房人打个招呼致歉，并说明原因求得谅解。现在可好，离合同约定的交房时间已经过去了快两个月，开发商没有给出丝毫说法，只是一味拖延，你要不主动过去询问，甚至理都不理你。”通州区临河里某项目一期多位业主近日在向本报反映情况时依然气愤不已。这几位业主均是于2009年底与该项目签署的购房协议，当时也是看好该项目是大盘一期，升值潜力较大，因此买房时也是信心满满。按照合同约定，交房时间是在2011年12月31日，可眼见着就进入2012年3月份了，至今没有任何人通知业主收房，大家打电话过去问，一个月来得到的答复普遍都是近期即将交房，等待正式通知，具体问什么时候能交，却又总是含糊其辞。“这明明就是拖延时间，我们最近去项目实地考察过，那几栋楼的楼道里还是一片狼藉，不少家连入户门都还没装，怎么能达到交房标准呢?听说无法准时交房的原因就是因为工程款没到位，施工单位拖延工期导致的，最后延期交房的结果却让购房人买单，太过分了！”多位业主气愤地表示。
上述楼盘买房人遭遇并非个案，淡市下开发商日子不好过，逾期交房现象如今也是时有发生。黄先生于2010年11月购买了位于通州新华大街的某号称高科技低碳“氧”生住宅项目一套三居，合同约定交房时间为2011年8月28日，但至今仍尚未交房。“已经快拖延半年了，开发商从来没有露过面，至今未得到明确回应。之前曾传言2011年10月交房，后来又说2012年1月15日交房，后来又有说法称要等到2012年8月份。”据了解，该项目共有5栋楼，一期2栋，二期3栋。一期销售合同中约定2011年8月28日交房，二期销售合同中约定2011年10月28日交房，目前均未交付业主使用。据知情人士透露，受逾期交房等事件影响，该项目销售情况并不理想。而没有足够的现金回流，也影响了项目后期的施工进度。开发商公开理由称，该项目所在的市政地下管线正在施工，因此影响项目的正常进度，也有内部人士称延期交房系开发商资金链断裂。
黄先生告诉《广厦时代》，由于购买价格本身就颇高，加上开发商主动违约延期交房，46
该项目的不少业主都已经开始申请退房，但目前均未成功。而焦急等待下的“无理由延期”，似乎也更加变得遥遥无期。
●争议所在●
开发商违约延期“无理由”引争议 买房人利益受损进退维谷
近期登录各大地产门户网站业主论坛，关于开发商延期交房的抱怨和谴责竟也比比皆是。搜房ID为“愤怒的兔子”的京西某项目业主在论坛上表示，他购买了该小区2010年最早开盘建造的花园洋房，合同上约定2011年10月交房，但开发商先后延期四次，最近一次推到2012年春节前，可如今已经2月中旬了，“望眼欲穿”的他依旧未收到自己的房子。该网友曾多次与开发商沟通，但是得到的都是可以执行总房款每天万分之一的违约赔付约定，关于何时交房始终悬而未决。
这一帖子在网上也引起了众多尚未收房的业主的共鸣。对于开发商延期交房，绝大部分网友都在声讨开发商。“钻合同的空子，失去了最基本的诚信。我们都是老百姓，为了不赔违约金，难道让我们住工地啊？简直是赤裸裸的欺骗！”；“去年10月该交房的合同，现在电话客服张口闭口的给了万分之一赔付，请问我们买房子的目的就是为了拿这点赔付吗？房子不交，赔付有谱吗？”网友一声声的愤慨，道出了他们对“无理由延期交房”的无奈和愤懑。
“开发商主动违约延期交房，规范合同基本都约定到一定时间尚未履行交房义务的，买房人可根据合同要求退房并受法律保护，那么为什么不少业主还是一边抱怨一边等待交房呢？”采访中我们也把这样的疑问抛给了多位受访者，得到的答案不尽相同，可各种观点都很有代表性。上文提到的黄先生表示，2010年中他购买通州房产时成交价格在25600元/平方米，现在通州房价普遍跌至15000元/平方米左右甚至更低，退房对他这种情况而言求之不得。而对于不少在2009年底买房者来讲，现在退房的确是“得不偿失”。
当时买房的价格正是在房价疯涨之前，价格还算公道，现在郊区房价即便下滑厉害，可离当初的买房价格还是有一定上升空间，现在退房获得的违约金基本都在每日万分之一左右，甚至比银行存款利息还低，对买房人而言显然更亏，因此不少购房者虽饱受“延期之痛”可还是宁愿等待交房。
谈及“延期交房”现象，亚豪机构市场总监郭毅的话可谓切中主题，她认为，由于去年以来楼市调控政策的愈加严厉和长期持续，在这一政策环境下，许多开发商如今都面临严峻的资金考验，尤其对于一些实力较弱的中小开发企业，资金更是一道难过的“坎”。这道“坎”随着销售的长期滞缓如今难免“影响”到购房者，开发商工程款不结清，抑或其他原因，造成逾期交房或质量不合格马虎交房，未来都将会给消费者带来损失。这也提醒买房人，在当下买房须擦亮慧眼，选择品牌价值和诚信度较高的楼盘谨慎出手。
●律师观点●
“费时又费力”买房人维权成本高
在针对“延期交房”话题采访中，多位行业人士均表示，和开发商相比，买房人在涉及房产纠纷时往往是“弱势群体”，买房人只有在跟开发商多次交涉无果后才会考虑到法院起诉，可这时已经距离交房时间很久，有的长达一两年，往往双方就诉讼时效就要争执很长时间，“耗时间又耗精力”，大多诉诸法律的买房人对此都头疼不已。但仍有不少当事人认为，打官司是促成违约金事项调解的最好方法，因为即便有千万种理由，开发商也多站不住脚。
不打官司的买房人其实也并不轻松。有的楼盘延期时间较短，开发商往往会利用房门钥匙、电卡等为砝码，要求买房人同意不再追究违约金，或只支付少量违约金作为补偿。如果延时时间较长，有些开发商就会“绞尽脑汁玩猫腻”，将违约金折换成物业费、装修押金、水电费等，买房人觉得这也算是把钱要回来了，但往往这些费用事后会被以各种理由扣除。
北京市浩东律师事务所律师张春杰说，开发商违约，应该是买房人有权选择违约金支付方式，而不是开发商自设霸王条款，但买房人由于“没精力和开发商较劲”，同时为了尽快住进新房，多数往往选择妥协。
“如果不是不可抗力，开发商对延期交房一般是没有什么可解释的。”张春杰律师说，开发商可能会以办手续需要时间、材料供给不到位等多种原因解释为什么会延期交房，但这都不该是理由。交房日期也是市民选择楼盘的原因之一，开发商就应该把所有的可能性估算进去，再给出一个较为合理的时间，即便出现意外，延期时间也不应该很长。
北京泰和泰律师事务所陈述律师认为，原则上开发商不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。开发商应承担依据合同约定进行违约金赔偿甚至解除合同的责任。陈述表示，开发商逾期交房，购房人有合同解除权。“按照相关司法解释，开发商延期交房的，经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。购房人在法律规定期限内可以要求解除合同并要求退还房价款、利息并赔偿损失。”多位律师采访中还特别提醒，“开发商往往将市政施工作为‘不可抗力’来推托自己的逾期交房责任，但是否构成不可抗力，要根据具体情况来定。”
●广厦提示●
如何正确面对开发商延期交房违约行为？
《广厦时代》采访了多位业界人士及长期处理房产纠纷诉讼的律师后了解到，开发商逾期交房一般有两种情况：一种是在合同约定的入住日期到来时，开发商未能完工并通知购房者入住；一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，开发商未按合同日期办理入住，也通知购房者入住。
一般而言，针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可，但为防止出现第二种情况，买卖双方为入住条件发生争议，开发商拖延不解决，买方又未能按时办理入住，导致更多的纠纷，因此，买卖双方应明确约定：开发商向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件。首先，由开发商向买方交付《建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》；其次，开发商承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标；否则，视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件；
另外一种开发商行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金，直到卖方实际交付之日止；逾期超过一定期限的(如3-6个月)，则买方有权解除合同，开发商除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。
