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河南三门峡工业园标准化厂房及附属设施
开发项目
一、项目概况
（一）项目基本情况
1、项目名称
河南省三门峡工业园标准化厂房及附属设施开发
2、项目简介
河南省三门峡工业园已具备工业项目投资环境，现有2000亩规划内土地待开发，投资者可成片购臵或采取合资、合作、托管、租赁等形式取得土地使用权，之后在不违反工业区整体规划及相关政策情况下，可自主开发经营。
工业园管委会协助开发商办理各项手续，提供“一条龙”服务。开发商通过出售、出租厂房及附属设施引进生产经营性企业，可按规定给与一定比例的奖励。开发商引进的企业，与其它入园企业一样，享受本工业园的各项招商引资优惠政策。
（二）项目背景
工业园管委会为充分利用土地及基础设施资源，加快工业区建设进程，迅速形成规模优势，规划2000亩土地作为标准厂房开发，工业区管委会除自行开发经营外，欢迎投资者通过购臵、租赁、托管、或合资、合作等形式取得土地使用权，自主开发经营。
三门峡工业园的成立，是市委、市政府为落实科学发展观，加快工业化进程的一项重要决策，也是顺应当前经济发展形势的一项正确决策，随着工业园的建设不断完善，三门峡市丰富的资源优势和区位优势将逐渐凸现。加之三门峡工业园政策优惠，环境宽松，位臵优越，功能齐全，发展前景广阔，土地及地上建筑升值潜力巨大，已成为投资开发的热点。
二、项目承办单位简介
（一）基本情况
项目承办单位：河南省三门峡工业园管委会
地址：河南省三门峡西世纪大道中段
（二）三门峡市情简介
三门峡市位于河南省西部，地处豫、陕、晋三省交界地带，是一座以工业为主、综合发展的新兴城市。辖区总面积10496平方公里，总人口222万，市区人口38万人。三门峡地处黄河中游，是豫、陕、晋三省交通枢纽，公路、铁路、航空运输便捷，境内公路成网，通衢四方，是豫、陕、晋三省交界处的交通枢纽和区域性中心城市。三门峡市是河南省乃至全国重要的资源基地，矿产资源得天独厚，尤其是煤炭、黄金、铝矾土储量大、品质优。
三门峡现有电力装机容量213万千瓦，在建电力装机容量200万千瓦，规划新增电力装机容量约200万千瓦。全市年均水资源总量为29亿立方米，充足的水、电供应为大工业生产提供了可靠保障，低廉的价格有效降低了企业生产成本。近年来，三门峡紧紧依托资源，超越资源，积极推动经济社会快速发展，培育了能源、铝工业、黄金、煤化工及林果加工等五大支柱产业。
三门峡工业园是三门峡市委、市政府为加快工业化、城镇化进程，全面贯彻落实科学发展观而规划的工业园区。园区位于三门峡市西10公里，规划面积30平方公里，园区紧邻209国道、310国道、连霍高速，郑西高速铁路横贯东西，地理位臵优越，交通便利。园区内总投资50亿元的开曼铝业集团公司和总投资100亿元的华阳电厂一期工程已分别建成投产，工业格局初步形成。园区规划建设遵循科学性、前瞻性原则，以支柱产业的发展基地、传统产业的提升基地、高新技术的孵化基地、民营企业的创业基地、传统产业的提升基地和集约化经营的示范基地为目标，致力于以一流的设施和环境吸引海内外客商投资兴业，共铸辉煌。
三、招商宗旨和意向
（一）招商宗旨
遵照互惠互利、风险共担，精诚合作、共同发展的原则，利用三门峡工业园的区位优势、现有资源及优惠政策优势，结合项目投资方的资金和管理优势，创造良好的经济效益和社会效益。
（二）招商意向
合作方式：
1、独资：由开发商购臵土地，自主开发，独立经营，自负盈亏，期限20年。
2、托管：工业区管委会委托投资者对土地进行开发经营，双方签订托管协议，工业区按比例收取保证金。待企业入住后，按入驻企业投资规模和产生的效益确定地价，按利用进度收取土地占用费，期限视具体情况而定。
承诺条件：
1、实现三通一平，特殊需要可实现七通一平，并纳入工业园统一规划，共享公共基础设施；
2、工业园管委会将对开发商在土地、税收等方面给与一定特定优惠，并全程跟踪服务；
3、开发商引进企业，按工业园招商引资企业同等对待，享受同等条件的优惠政策和全程服务；
4、对开发商引进的企业，根据情况可按照规定给与一定的奖励。
四、项目规模及投资总额
本项目开发占地总规模2000亩，用于标准厂房和附属设施开发，总投资28000万元，其中土地投资约1亿元，基础设施投资3000万元，标准厂房按50万平方米，每平方米投资300元，约需投资1.5亿元。
五、经营条件
（一）硬件条件
土地：工业园一期规划面积40平方公里，首期开发10平方公里，工业园地势平坦，发展空间大。
上水：工业园将实行集中供水。
下水：工业园内规划建设完整的雨、污排放系统。
电力：工业园内现有装机容量180万千瓦的华阳电厂，同时，三门峡现有电力富余100亿度/年，为园区入园企业提供充足的电力保障。
供热：区内实行集中供热。
道路交通：工业园内规划道路呈网格状，布局合理，纵横交错。园区紧邻209国道、310国道、连霍高速，郑西高速铁路横贯东西，航空、公路、铁路交通便利。
施工条件：工业区地势平坦，平均坡度0.1％，地下管线沿区内道路预设，水电齐备，可随时施工。
（二）软件条件
在工业园区内进行土地开发经营、建造标准厂房、附属设施，可享受工业园各项优惠政策，工业园管委会无偿为项目提供“一条龙”服务
六、市场分析
（一）可满足私营、个体经济发展需求
上个世纪九十年代以来，我国私营、个体经济发展迅速，已积累了一定资金，急需扩大规模，向高层次发展。但其投资十分谨慎，资本实力仍显不足，为满足发展要求，最理想的途径就是租赁标准厂房或廉价购臵厂房场地，实现低成本扩张。在工业园建造标准厂房及附属设施，廉价出售或租赁给中小投资者正适应这一发展趋势，市场前景广阔，获利空间巨大。据预测，5年内将有40家私营、个体企业租赁或购买工业园内标准厂房，每家平均需8000平米，共需32万平米。
（二）可满足市内搬迁企业需求
工业园因其优越的地理位臵、低廉的低价、优惠的政策和宽松的外部环境已成为最理想的迁居地。但搬迁企业重建新厂困难较多，一是生
产任务紧张，二是资金压力较大，利用工业园区内标准厂房或开发的熟地既不影响生产，又缓解了资金紧张的矛盾。据预测，5年内至少有10家搬迁企业入区，每家需厂房25000平米，共需25万平米。
（三）可满足外商投资企业需求
根据目前发展趋势，预计7年内将新增外商投资企业10家，至少需标准厂房20万平米。
七、财务分析
2000亩土地可建造标准厂房及附属设施75万平米，其中20％出售，为15万平米；80％出租，为60万平米。开发建设及租售期共10年。建造成本平均每平米700元（包括土地成本）。
出售：价格每平米850元，利润150元，总利润2070万元； 租赁：每平米年租金150元，运行管理成本每年120万元，资金成本2318万元，广告费1000万元，每平米合62.2元，利润每年每平米87.8元，8年可收回投资。租期平均按10年计算，可获利9693万元。
综上所述，标准厂房及附属设施开发最低可获利11763万元。投资利润率44.53％，高于同行业标准，在财务上是可行的。
