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目录
一、概况…………………………………………………...1.1 小区项目概况…………………………………………........二、楼宇入伙概念……………………………………….三、小区入伙工作程序…………………………………..3.1交楼前的准备工作………………………………….3.1.1交楼前的文件资料准备………………………….3.1.2交楼前的工程准备………………………………
3.2交楼期间工作…………………………………………
3.2.1入伙地点的选取与现场布置………………………
3.2.2入伙现场的清洁绿化与安防消防…………………
3.2.3 入伙现场流程………………………………………
3.3交楼后的工作……………………………………
四、小区入伙模拟问答及相关问题处理方法…………….一、项目概况
1.1小区项目概况
位于巍峨的喻家山脚，美丽的东湖之畔，有一个小区叫喻园，喻园小区二期位于武汉市华科大主校区内，这里环境优美，人文气息浓厚，地处光谷商业圈光谷地带，高校云集，并且交通便利，周边服务设施完善，西面是东二家属区，北面紧靠喻家山，东面是喻园小区一期，南面就是自来水厂。
经有关部门审核批准，武汉市人民政府授权武汉东湖新技术开发区管委会批准，武汉市国土资源管理局东湖新技术开发区分局定于2006年6月12日10时至2006年6月23日10时（挂牌期限），在武汉市珞瑜路546号武汉东湖新技术开发区管委会大楼5楼交易大厅公开挂牌出让，开发单位武汉新城置业发展有限公司最终获得了这块位于武汉市东湖开发区关山二路，地块东、南、西邻华中科技大学、北邻喻家山南路。土地面积30578平方米，容积率不超过3.9的土地，随后新城置业公开招标，湖北山河建工集团有限公司中标。
在这块地皮上，建造的是7-8层高、容积率不超过3.9的住宅小区，喻园小区二期共对外销售户型包括：100平米2室2厅2卫，140平方米3室2厅2卫，170平方米4室2厅2卫，270平方米7室2厅4卫。喻园小区地处环境优美的东湖，交通便利，小区内设备齐全。
二、楼宇入伙概念
入伙亦称入住，是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，亦视为入住。《入伙通知书》发出时，应清楚说明入伙的条件，以便日后业主推迟办理时，物业管理费的收取工作能够顺利开展。
业主收楼标志着物业买卖合同基本履行，物业管理公司与业主之间服务与被服务的关系正式建立，管理工作全面展开。因此，作好物业的顺利交接对于日后物业公司开展工作、与业主建立良好关系有着十分重要的意义。当物业服务企业代表所有业主接收物业后，就开始正式履行对物业的管理维护责任，这时首要任务就是配合开发商作好让业主顺利收楼的准备工作。
一般而言，在物业新建成投入使用的最初一段时间内，业主或租户入住的最为集中，在这一阶段，是房屋建造竣工与验收整改交替之时，前期物业管理和开发商建设中遗留的一些问题会暴露，使多头绪的繁杂工作汇集在一起。同时，业主入住又是物业服务企业与其服务对象——业主和使用人的第一次全面接触，它标志着以人为核心的物业管理工作的全面正式启动和展开。物业服务企业对这一环节的工作要给予高度重视，妥善安排，组织协调，认真细致地帮助业主搬迁入
住。
三、小区入伙工作程序
在很多实际操作中，开发商往往委托负责前期物业管理的物业服务企业带起相业主交付房屋，所以物业服务企业要妥善处理好业主与开发商的之间的关系，就必须有一套规范的入伙工作程序来处理好实际操作中出现的各种问题。
小区入伙工作程序主要分文交楼前的准备工作、交楼期间以及交楼之后的善后工作三个方面。
3.1交楼前的准备工作
开发商和前期物业管理服务企业与业主进行交楼之前的工作准备主要包括各种文件资料的准备、工程准备以及制定一套完整的入伙方案。
3.1.1 交楼之前的文件资料准备
交楼前的文件资料准备包括入伙涉及的政府文件资料、与开发商交接的资料、入伙涉及的主要文件资料、入伙涉及的其他文件资料。
3.1.1.1政府文件资料主要包括如下：
（1）政府有关物业管理法规条例、《住宅室内装饰装修管理办法》、《房屋建筑工程质量保修办法》
（2）物业服务企业营业执照及资质证书
（3）物业服务企业收费许可证
（4）《前期物业服务合同》
（5）物业竣工验收证明文件或物业竣工综合验收合格证
（6）物价局有关物业管理综合服务费、停车场收费等收费标准的批复
3.1.1.2与开发商交接的资料
（1）与开发商联合验收物业的相互合格资料；
（2）开发商向物业服务企业移交全套工程图纸，包括工程从立项到开工的所有
文件资料、全套竣工图、设备清单、设备保修合同、验收合格手续文件等；
（3）开发商向物业服务企业移交业主资料，含业主地址电话、购房面积、委托
代理人资料等，以便邮寄通知书、计算收费额；
（4）、与开发商就有关收费问题进行协调。
3.1.1.3入伙涉及的主要文件资料包括如下：
《住宅质量保证书》
《住宅使用说明书》
《入伙工作方案》
《入伙工作流程及执行标准》
《入伙通知书》
《收楼须知》
《业户手册》
《业主临时规约》《物业管理服务费收费协议》
《业主（用户）入伙房屋验收表》
3.1.2 交楼前的工程准备
物业服务企业在和开发商进行接管验收的工作主要包括以下几个方面：
（一）资料的接管验收
开发商委托物业服务企业时需要向物业管理公司移交相关资料。相关资料包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等。详细内容见文章后面的资料收集整理的内容。
（二）硬件设施、设备的接管验收
a).楼宇主体硬件设施接管验收的主要内容有：主体结构、楼地面、内墙面、门窗、楼梯、水电设施和其它方面等是否符合标准。
b).公共配套设施接管验收的主要内容包括：天台、避雷设施、路灯、绿化、道路、消防设施、垃圾中转站、安保设施、停车场、信报箱等的验收。
c).机电设备的接管验收应检查电梯、变配电设备、中央空调、发电机、消防监控、保安监控等设备的型号、数量与移交清单是否相符，配件是否齐全，工作状态是否良好运转等。
3.2 交楼期间工作安排
3.2.1入伙地点的选取与现场布置
入伙地点，有入伙流程图摆放在显眼的位置；办公台面有工作组标识；根据实际工作场地和预计客户流量，将场地隔离，财务收费处单独隔离，保证安全。所有的细心和精致，目的只有一个，就是尽量减少业主的麻烦，使入伙工作顺利进行。
入伙期间采用“一条龙”服务模式进行，发展商、政府公共事业部门、物业公司联合现场办公。
入伙现场要营造出喜庆的氛围。小区布置主要以楼盘风格为主，气氛布置的要求，突出喜庆、舒适、围蔽未完工部分，清理现场环境，避免发生意外；布置方法：鲜花蓝、气球、彩带、彩旗、气垫拱门、绿化地带点缀。
热烈的场面、精心的布置、悠扬的乐音和动感的画面，以及物业管理公司服务人员的至诚服务，烘托出一种“喜”的氛围，将给业主带来十分愉快的心情。
3.2.2入伙现场的清洁绿化与安防消防
（一）入伙现场清洁绿化
入伙期间，业主如八仙过海，以各种方式欢喜地走向花园小区。所以在这期间，小区的绿化清洁关系到小区的形象，所以在物业服务企业与业主的第一次接触中物业服务企业必须保证有一个卫生整洁的环境。包括两个方面：（1）公共区域、单元内部应做一次彻底的开荒清洁，将一个环境优美卫生干净的楼宇交予业主；（2）交楼处、售楼部、交楼路线范围的清洁更为重要，应要求清洁工程承包商或清洁工定时密集地进行日常保洁。
（二）入伙现场安防消防
入伙现场，因物业管理服务人员与业主彼此互不熟悉，加之各种承揽装修、工程业务及兜售各种产品的公司人员，使现场鱼龙混杂，安全工作必须高度重视。因此，小区门口的把关严格是必要的，门岗应对进入小区的人员进行必要地管理；其中，门口的车辆管理是重中之重的任务。对着装的要求，仪容、仪表的要求，文明礼貌的要求，站立的要求进行培训；防止意外情况的发生，入伙现场要注意以下几个方面：
（1）增加人手、加强巡逻次数、制订防范突发事情的方案及车辆停放管理方案；
（2）做好迎接业主的训练以及安防消防演戏模拟。
3.2.3入伙现场流程
（一）物业管理公司在交付物业一般遵循以下步骤为业主办理入伙手续：
1、物业服务企业主动出示有关文件、证件及开发商同意交楼的书面文件；
2、要求业主出示入伙通知书、身份证及有关文件、证件；
3、业主验收其所购物业，业主签收房屋及设备验收清单。业主有权根据售楼合同的标准对物业进行质量验收，以保证房屋质量；
4、向业主收取各项管理服务费和维修基金等费用。物业管理公司与业主签订《业主公约》。
5、给业主介绍入住的有关事项及接受业主的咨询后，并发给业主《业主手册》。
6、物业管理公司正式把业主所购物业的钥匙交给业主。
以上程序可能因业主的不同要求而有所调整。例如，业主验收时发现质量问题，有的会坚持整改后再收楼，有的则会同意先行办理手续后整改。物业管理公司应根据不同情况做出较为灵活的程序调整，告知办理收楼手续的管理员，以免与业主发生矛盾。正式交楼前按照交楼程序，举行模拟交楼活动，使每位交楼人员熟悉交楼的程序；交楼人员必须掌握基本问题的统一答复标准，使业主获得一致的答复。
（二）收楼文件资料的管理
收楼人员根据实际情况，填写《入伙会签单》后，将所有资料交回收楼组组长。至此，入伙流程结束。
种入伙的资料都须仔细收集保管，将所有收楼文件写上单元号，放入收楼袋；将收楼文件袋统一放在交楼处，摆放整齐，方便使用；并进行相应的统计分析，尤其是收楼时发现的问题，应立即归类并迅速提交相关方予以解决。比如有关房屋质量或水暖电气等，要马上与发展商或其他职能单位联系，避免拖延业主进行装修以至正式入住的时间。
3.3交楼后的工作
1、清理现场、可请清洁公司、策划公司、工程部、保安部协助完成。
2、将遗漏工程记录表一式三份分别交发展商、承建商。
3、管理公司工程部监督、协助返修工程队进行返修工程，并将有关进度反馈物业部，以应付业主的查询。
4、当返修工程完毕后，由物业部通知业主回来验收，交换锁匙并让业主签收。
5、对未来收楼的业主应再次派发收楼通知书。
四、小区入伙模拟问答及相关问题处理方法
1、入伙总共需交多少费用？我现在不拿钥匙，就可以不交物业管理费吗？
答：办理入伙时需要交纳半年的物业管理费。即使现在不拿钥匙也不能交管理费，在您收到入伙通知书和我公司以公告形式通知之日起就要交纳物管费了
2、为什么一次要交纳半年的物管费？已办理入住，但不打算装修，能否只收一半的物管费？
答：入伙前期业主多忙于装修等事情，很少入住，物业公司同业主联系较困难，为了方便工作，请您配合一次缴半年的。谢谢！即使不装修也不能只交一般的物业费，根据现行的相关法律法规，即使暂不入住，也要全额缴纳物管费。
3、物业管理费交纳后，服务标准达不到怎么办？
答：请您放心，肯定不会出现您说的情况，如果工作中出现您不满意的地方，也请您多提宝贵意见。
4、装修需交纳哪些相关费用？为什么要收装修押金？
答：装修押金，建筑垃圾清运费，施工人员出入证押金和工本费。因为施工队在装修过程中，会出现很多意外的情况，影响其它业主正常生活。收押金，可以督促施工队及时解决问题，保障您和其它业主的权利。
5、您知道业主委员会怎么组建？
答：住宅小区入住率达到50%以上或住宅区房屋交付使用满2年时，由所在地区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处召集一次业主大会，选举产生业主委员会。第一次业主大会也可由业主自行组织召开，选举产生业主委员会。
6、业主要入伙时拒交相关费用，物业服务企业应该怎么办？
处理方法业主在入伙时，往往要交数千元的管理费用，对此，有些业主会对一些费用项目的合理性产生怀疑，并拒绝交纳某些费用项目。物业管理公司应如何解决呢？
物业服务企业应向业主说明收取此项费用的依据，并主动出示相关的依据文件，如物价局的批准文件等。然后向业主说明费用收取的理由及用处，说明费用收取的好处，并向业主说明费用的使用及管理方法。
7、业主办理入伙手续时不愿签管理公约怎么办？
处理方法：一个住宅小区或商业大厦，业主众多，公共地方、公用设备也多，如果没有一个统一的管理公约，整个物业辖区将杂乱无章，成为无政府状态。制定管理公约可规范众多业主的行为，保证物业和配套设备设施的正常运行，保障业主人身财产安全，使物业辖区有章可循，有据可依，井然有序。当个别业主入伙不肯签管理公约，开发商和物业管理公司均可向其耐心解释管理公约制定的经过及实施管理公约的意义，劝其服从及遵守有关管理规定；若业主对管理公约中某些条文有意见，可提出来供管理公司参考。即使个别业主不肯签字，他也必须遵守管理公约。
