肇庆市天宁广场营商环境分析报告由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“营商环境分析报告”。
肇庆市天宁广场营商环境分析报告
聿光作品
肇庆市天宁广场营商环境分析报告
肇庆市天宁广场位于天宁路和建设路交汇点，由新长江房产实业有限公司开发承建，主体楼高16层，商场部分外观2层，其余部分为住宅。商场部分设计为四层：负一层面积3605平方米，首层面积10509平方米，两翼夹层面积2049平方米，二层面积10524平方米，整体管理者是肇庆市天宁广场物业管理有限公司。
一、现状概述
天宁广场于2001年11月2日落成并开张营业，同时开张营业的有肇庆市天贸南大百货有限公司，京华美食广场等两间公司。
当初的计划是：以两间旗舰公司作为引领，支撑整个广场，吸引人流，逐渐吸收中小商家，最后达到完全出租的目的。
这也是一般购物广场常用的运营方法，成功的范例有广州的天河城（天河城以天贸南大和吉之岛为主导，吸引其他商户进驻，走中高档路线，以白领阶层为主要消费对象）。而天宁广场初始也以天河城为模仿对象，以优惠条件吸引广州天贸南大前来设立百货公司。
然而，在商业经营领域，单纯地模仿是危险的，肇庆天贸南大走中高档经营路线，并不切合肇庆当地市场的实际。无论从人口总量或者是消费能力上计算，都不足以支撑其正常经营。这是导致其后来关闭的主要原因。
从外部环境分析，天宁广场是天宁路上 肇庆市天宁广场营商环境分析报告
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有的干脆结业，最后只有寥寥几家在当道的商铺在勉强营业。自此之后，二层除了京华美食外，其余部分大都闲置。直至2003年1月，手机城在二楼开业，二楼才开始有点人气，零星吸引周边的商铺开业。
二、问题简析
天宁广场自今仍找不出一个适合的解决方案，原因是多方面的。主要归结为几点： 1． 物业业主太多。天宁广场不是纯粹的商业地产，开发商的初衷是开发地产——售铺——获利。发展商至今留有三成以上的商铺也只想待价而沽，由始至终缺乏统一系统的策划和管理。当年销售出去的商铺现在各自为政，租金价格因人而异，对于大品牌进驻的条件谈判极为不利。因空置太久，很多业主对开发商积怨太深，演变成为对入驻工作的多般刁难或置之不理。
2． 运营成本太高。天宁广场商场部分采取中央冷气系统，加上照明用电，其费用分摊到经营者头上，在人流量不多，生意不十分好的天宁广场显得格外昂贵。还有其他的例如物业管理费、自用水电费等，商家要有一定的承受能力。
3． 建筑结构不好。最初是每铺一间隔，在好世界敞开式经营的对比下，显得档次不够。其后已经将间隔拆除，但已经错失觅租机会。
4． 物业管理混乱。作为天宁广场物业管理有限公司，其角色定位不明确，因其又是最大的业主，又是物业管理者，在实际经营中与其他中小业主有利益上的冲突。
5． 整体策划失调。综观目前肇庆市面的几大商业广场，好世界是综合性的商场，新一佳以超市为专，天宁广场开业之初皆涉及上述类别，直到电脑城、手机城开业，才渐渐明确以数码产品为主导。但对于整个广场而言，单凭数码板块和美食板块并不足以支撑。
三、优势简析
作为一幢大型的商住物业，天宁广场目前虽然有诸多因素困扰着大小业主和经营商家，但就其在城市商业中心带的地位依然具有很大的发展潜力。
1． 地理位置优势。继时代广场开工建设以后，应该说，围绕牌坊广场地段为中心，南至好世界地段的十字路口周围，一个哑铃状的新商业带已经形成。天宁广场在这个商业带的地理位置其实并不算差。
2． 商场格局可塑。经过陆陆续续的改建，商场内基本已经将玻璃隔墙拆除，虽
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然改建的成本不少，但对长远来说，这是必要投资。
3． 资源整合工作。针对业主众多的弊端，影响投资谈判的进度和经营成本，这是需要物业公司协调的重点工作。
4． 知名品牌进驻。天宁广场在市民中的口碑较差，若想重新树立新形象，必然费力，若求捷径，应以大型知名品牌进驻为首要，否则仍让大小商户自由租赁，势单力弱，一盘散沙，一样难成气候。
四、解决方案
就天宁广场目前现状，应综合整合现有资源和重新规划管理，建设有别于新一佳和好世界的休闲购物广场，方案如下：
1． 2． 3． 巩固主要商家，以京华美食和电脑城、手机城为首，打造美食、数码板块。首层的服装和鞋类商户应统一规划，统一包装推广，打造精品服饰板块。二层尚有大片空置铺位，据观察现正经营的多为美容、化妆品行业，则可因势利导，考虑将其改造、增设名牌化妆品专卖商群，打造关于美容、美体、健康生活的美丽之城。
4． 在吸引女性消费群体的同时，不妨考虑与儿童和老人相关的保育保健行业，例如保健用品、食品等。
五、资料分析
1．化妆品行业
据资料显示，到2010年，我国化妆品市场销售总额将达800亿元，年递增30％左右，消费也会多样化，除了常规的女性消费群体外，还体现出以下几点趋势：
——绿色天然类型产品。是追求健康和适应环保要求的必然趋势。
——中老年化妆品市场需求巨大。目前，我国中老年人的比例越来越大，而防老抗衰产品却是少之又少。聪明的商家已看准商机，有针对性地根据中老年人的需要研制抗老防衰化妆品。
——儿童化妆品方兴未艾。儿童化妆品开发前景诱人，适用、质优、新颖的儿童化妆用品有着广阔的市场，而目前现有产品种类还远远不能满足市场需求。
——运动用化妆品前景广阔。随着人们对体育运动的重视，市场正期待具有适合运动的特殊效能的运动用化妆品，产品应具备防汗、防臭、消炎、杀菌等功能。这一消费品在国内市场潜力巨大，谁抢先开发，谁便会最先拥有这一市场。
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生产厂家会因市场需求而作出调整，而作为商场零售商，紧密地和化妆品厂家、代理商一起建设终端市场将是获得利润的不错选择。
2．儿童用品行业
根据我国国情，提倡优生优育、只生一个的国策，儿童已成为家庭消费的中心，也是父母最愿意花钱的主体。满足儿童关于健康保健食品、服装玩具、启蒙教育等功能的有多方面的产品，能营造出温馨和谐的购物环境的卖场也将会取得不错的经济效益。
3．中老年人用品行业
目前，我国中老年人的比例越来越大，围绕中老年人的产品也将是销售的重点。资料显示，老年人用品最畅销的是保健用品，如保健器械、急救药箱、助听器、拐杖、助行架等；其次是休闲用品，如垂钓用品、气排球、门球等。老年用品市场较为独特，与一般商品讲究新潮、款式不同，老年人的消费品更注重经济、实用。应多销售实用、价格合理的商品，满足老年人的消费需求。其他的例如健康食品、保健食品、医疗用品也是大有市场。
老年人的购买力甚至比青年更加强，因其工作半生，有相当的经济积累，因此只要紧贴所需，必然回报甚丰。
但无论做哪个行业，关键是做出自己的特色，走差异化商业，是出奇制胜的方法之一；无论做哪个行业，能有足够的实力开设、支持、开拓、运营才能赢得长远。
（聿光作品2004.07.14）
又及：
按照内地与香港、澳门关于建立更紧密经贸关系的安排（CEPA），自2004年1月1日起，香港、澳门公民即可申请到广东当个体工商户。这吸引了许多港澳中小商人前来广东，而广东各城市也相继推出面向港澳个体商户的商业发展计划，珠三角出现多个“香港城”、“澳门街”。
在广州繁忙的商业旺地北京路步行街，已经有首个“零关税产品专卖区”。肇庆天宁广场已经成功吸引这一概念，计划在空置的二楼筹建“香港城”，从7月正式开始招商，计划在10月1日国庆节前开张试业。这本来是一个不错的概念，但时至今日，所谓的香港城依旧冷冷清清，“招商中„„”的海报依然静静悬挂，投资几十万的装修依然散发出
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淡淡的胶漆味„„
这就不能不引起人们的疑问： 香港城对消费者的吸引力究竟有多大？ 香港城的操盘手究竟有多大实力？ 天宁广场怎么样才可以起死回生？
笔者所见，天宁路上很多商铺已经纷纷抢在国庆节之前装修开张，商业格局一再调整。转眼又到年末销售旺季，如果香港城不能在过年之前成功开业，这一计划恐怕要夭折！
还是这句话：但无论做哪个行业，关键是做出自己的特色，走差异化商业，是出奇制胜的方法之一；无论做哪个行业，能有足够的实力开设、支持、开拓、运营才能赢得长远。
2004年10月27日
2005年3月底，苏宁电器连锁集团进驻天宁广场首层和二楼，同年5月1日正式开张营业。自此，天宁广场以负一楼天宁九天电脑城、首层服饰精品、二楼苏宁电器和京华美食为主要商家，终于完成了整幢商厦的大部分招商工作。
2005年5月
