广东省上半年房地产估价师《理论与方法》：估价报告的质量模拟试题由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产估价理论与方法”。
广东省2015年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价报告的质量
模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2 000万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与万元的资金等价。
A：2 000 B：400 C：4 000 D：10 000 E：工业用地的监测点评估价格
2、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。
A．-100 B．-50 C．50 D．1003、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和。(2009年试题)A：《住宅使用说明书》
B：《住宅验收说明书》
C：《住宅保修说明书》
D：《住宅保修保证书》
E：房地产估价机构必须加盖公章
4、下列关于门和窗，表述错误的是。
A：门和窗是现代建筑不可缺少的建筑构件
B：门和窗在建筑上还起到围护和安全保护、隔声、隔热、防寒、防风雨的作用
C：窗是建筑上阳光和空气流通的通道
D：门和窗仅有实用价值，没有建筑装饰的作用
E：执行层的组织协调
5、实行住房分配货币化后，公务员住房补贴的具体办法由__批准。
A．市(县)人民政府
B．省、自治区、直辖市人民政府
C．上级财政部门
D．上级房改部门
6、是物业管理最主要的特点。A：社会化
B：专业化
C：市场化
D：综合化
E：执行层的组织协调
7、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是。
A：本次贷款的月还款额／月均收入
B：(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)／月均收入
C：(本次贷款的月还款额+月物业管理费)／月均收入
D：(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额)／月均收入
E：借款合同
8、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按__的税率征收所得税。
A．10% B．15% C．18% D．27%
9、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求
B．供给、需求、利用状况
C．权利、租金、利率
D．价值、使用价值、供求
10、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是的结合体。
A：实体、权益、区位
B：实物、权益、区位
C：实物、权利、位置
D：实物、权益、位置
E：工业用地的监测点评估价格
11、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。
A．时间类参数
B．融资类参数
C．评价标准类指标
D．收益类指标
12、按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB 137—1990)，类居住用地是指市政公用设施齐全，布局完整，环境较好，以多、中、高层住宅为主的用地。
A：一
B：二
C：三
D：四
E：执行层的组织协调
13、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括__。
A．融通资金职能
B．防灾防损职能
C．分配职能
D．分散风险职能
14、以下估价方法求得的价值更趋向于最高买价的是__。
A．收益法
B．成本法
C．假设开发法
D．市场法
15、收益性物业管理的对象为（）。
A．物业所有者
B．物业使用者
C．建筑物及其附属设施
D．土地
16、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。
A．允许的最低经济效益指标
B．最大费用
C．利润为零
D．最大利润
17、下列关于住房置业担保的政策表述中，正确的是。
A：设立担保公司应有不少于2000万元人民币的实有资本
B：设立担保公司，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，再报城市房地产行政主管部门审核，并最后经城市人民政府批准
C：担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主
D：担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的20倍；超过20倍的，应当追加实有资本
E：执行层的组织协调
18、属于直接融资的金融工具为__。
A．存款单
B．保险单
C．支票
D．银行承兑汇票
19、《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限不得超过年，超过部分无效。
A：10 B：20 C：25 D：30 E：执行层的组织协调
20、城市用地共分为大类。
A：5 B：10 C：46 D：73 E：执行层的组织协调
21、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。
A．变动可能性
B．影响重要性
C．发生经常性
D．类型归属性
22、__是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。
A．直接观察法
B．间接观察法
C．采访法
D．报告法
23、根据权利是否具有转移性，可分为__。
A．财产权和人身权
B．支配权、请求权、形成权和提高效率权
C．绝对权和相对权
D．专属权和非专属权
24、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是__。
A．会计主体
B．持续经营
C．会计分期
D．货币计量
25、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地和房屋所有权登记发证制度。
A：使用权
B：所有权
C：收益权
D：占用权
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、商业银行的职能包括。
A：充当信用中介
B：变货币资本为货币收入
C：充当支付中介
D：创造派生存款和信用流通工具
E：变货币收入为货币资本
2、在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有。
A：小中取大法
B：大中取小法
C：大中取大法
D：小中取小法
E：最小最大后悔值法
3、房地产服务业分为。
A：房地产行政管理
B：物业管理
C：房地产估价
D：房地产咨询
E：房地产经纪
4、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的。
A：第一阶段
B：第二阶段
C：第三阶段
D：第四阶段
E：借款合同
5、在进行供给分析时，主要的内容有：__。
A．分析规划和建设中的主要房地产开发项目
B．调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给
C．分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划
D．分析房地产市场的商业周期循环运动情况
E．分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异
6、下列关于城市房屋拆迁估价的表述中，不正确的是。
A：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，并考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响
B：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额
C：拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
D：拆迁估价一般应当采用市场比较法
E：执行层的组织协调
7、因为估价的目的不同，所以__。
A．估价的依据不同
B．应评估的价值类型可能不同
C．估价时点的选取不同
D．估价中应考虑的因素可能不同
E．选用的估价方法可能不同
8、金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括。
A：财务内部收益率
B：销售利润率
C：成本利润率
D：贷款偿还期
E：敏感性评价
9、一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率__。
A．为100% B．较高 C．不高不低
D．较低
10、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括__。
A．购买价格
B．土地费用
C．租金水平
D．空置率
E．建筑费用
11、关于违约和违约责任，下列说法有误的是__。
A．当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任
B．履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约
C．实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行
D．违约的形式包括预期违约和实际违约
12、当建筑长度的上部土层较软，承载力较低，不适宜采用载天然地基上作浅基础时，采用__。
A．条形基础
B．独立基础
C．桩基础
D．箱形基础
13、股份制包括等企业组织形式。
A：无限公司
B：有限公司
C：两合公司
D：股份有限公司
E：合伙企业
14、下列不属于一般性货币政策工具的是__。
A．法定存款准备金率
B．贷款额度控制
C．再贴现利率
D．公开市场业务
15、实行包干制的物业服务费，其构成不包括__。
A．物业服务成本
B．法定税费
C．物业服务企业的酬金
D．物业服务企业的利润
16、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于__万元。
A．2000 B．2500 C．3000 D．3500
17、城市规划管理中的报建审批管理程序依次是。A：核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证
B：核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证
C：核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书
D：核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
E：执行层的组织协调
18、REITs一般以股份公司或信托基金的形式出现，资金的来源有__。
A．员工集资
B．股本金
C．从金融市场融资
D．自有资金
19、确定估价对象及其范围和内容时，应根据__，依据法律法规：并征求委托人同意后综合确定。
A．估价原则
B．估价目的C．估价方法
D．估价程序
20、市场定位战略主要有几种。
A：产品差别化战略
B：服务差别化战略
C：主题差别化战略
D：人员差别化战略
E：形象差异化战略
21、最能说明土地价格水平高低的价格是__。
A．土地单价
B．基准地价
C．楼面地价
D．标定地价
22、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用方式设置调查项目表。
A：判断提问
B：多项选择
C：单项选择
D：书面提问
E：执行层的组织协调
23、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则__。
A．甲大于乙
B．甲小于乙
C．甲等于乙
D．难以判断
24、设某房地产综合开发项目投资总额为4059.6万元，销售收入为4550万元，销售成本为512万元，销售税金为275万元，归还贷款1980万元，公司应缴纳的所得税为销售利润的15%，该项目的税后投资收益率为（）。
A．28.74% B．32.58% C．37.33% D．43.92%
25、《注册房地产估价师管理办法》规定，房地产估价师申请人有下列情形之一的，不予注册。
A：不具有完全民事行为能力
B：刑事处罚已执行完毕
C：申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业
D：年龄超过65周岁
E：不是现职公务员
