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税率征收及计算
天通苑房源分：商品房，经济适用房，公房，回迁房，赠予房屋等。140平米以下为普通住宅，140平米以上为非普通住宅。税费征收以及额度都各不相同。而税费征收年限又有五年和二年之分。主要征收的税费有：契税，个税，营业税（差额营业税），土地出让金等。一.商品房征收税项及税率：
商品房征收税项有营业税，个税，契税，其中营业税又分为差额营业税和全额营业税。满5年商品房免征个税。满二年：（非普通住宅）差额营业税：（现成交价—原始购房价）ㄨ5.4%
契税：3621ㄨ建筑面积ㄨ税率
140平米以上3%，90-140平米为1.5%，90平米一下为1%。
（普通住宅）
免征营业税
契税：3621ㄨ建筑面积ㄨ税率
140平米以上3%，90-140平米为1.5%，90平米一下为1%。注：（如没有发票的可以做评估报告来缴纳差额营业税，否则是全额的营业税）不满二年：（非普通住宅）全额营业税：3621ㄨ建筑面积ㄨ5.4%
个人所得税：3621ㄨ建筑面积ㄨ1%
契税：3621ㄨ建筑面积ㄨ税率
140平米以上3%，90-140平米为1.5%，90平米一下为1%。
（普通住宅）
差额营业税：（现成交价—原始购房价）ㄨ5.4%
个人所得税：3621ㄨ建筑面积ㄨ1%
契税：3621ㄨ建筑面积ㄨ税率
140平米以上3%，90-140平米为1.5%，90平米一下为1%。
二、经济适用房征收税项及税率：
经济适用房征收税项有：契税，个税，营业税，土地出让金，其中经济适用房只征收差额营业税。满五年：（非普通住宅）差额营业税：（现成交价—原始购房价）X5.4%
个税：3621ㄨ建筑面积ㄨ1%
土地出让金：3621ㄨ建筑面积ㄨ10%
契税：3621ㄨ建筑面积ㄨ税率
140平米以上3%，90-140平米为1.5%，90平米一下为1% 注：普通住宅免收营业税；满五年且是家庭唯一住宅无个税。未满5年经济适用房不得上市出售。
三、成本价购房征收税项及税率：
成本价购房分为：已购公房，央产房。已购公房所缴纳的税费有：契税，土地出让金。成本价购房主要集中在：天通苑本三区、本五区粮食局的房子。契税：3621ㄨ建筑面积ㄨ1.5% 土地出让金：1560ㄨ建筑面积ㄨ1% 或 建筑面积ㄨ12.9元；
注：单位是否同意、单位是否能出具相关的证明、所交税费与其它房产的区别。
标准价购房以及优惠价购房应补交其差价，转为成本价购房才可上市出售。其税费计算方式为： 1560ㄨ建筑面积ㄨ1% 或 建筑面积ㄨ12.9元；
央产房需提供上市审批表(蓝岛大厦)，物业供暖结清证明才可上市出售。
四、回迁房征收税项及税率：
回迁房（主要集中在西二区18#、20#、22#，东三区的7#-10#，北三区的10#）
契税：3621ㄨ建筑面积ㄨ1% 土地出让金：3621ㄨ建筑面积ㄨ3%
五、赠予房屋征收税项及税率：
赠与分直系赠与和非直系赠与，其税项有个税，契税，赠与税。
直系赠与：契税：核定价ㄨ3%
非直系赠与：契税：核定价ㄨ3%；个税：核定价ㄨ1%，还有2%的赠予税。
二手房的交易流程
二手房的交易流程一般分为全款交易和贷款交易。而贷款又分为商业贷款和公积金贷款。
一、全款交易流程：
①缴纳意向金：一般额度一般为5000元；
②签订三方居间合同：一般缴纳的定金额度为成交价的10%—30%（大定）；如签约时未带齐于次日或三日
内补齐必须在合同中注明；
③房屋物业交接：由房主本人和业户同时到场，对房屋的水电，供暖，物业，及有线电视，电话，宽带等
进行更名以及结账清单。
④过户：约定过户时间，于过户当天客户向业主缴纳其余尾款并由业主出具收款证明。
注：如房主银行有尾款，由房主向银行申请还款事宜，由房主自已或客户的首付款帮助房款还款并办理解
押事宜后办理此房的过户手续，过户的当天打房款并让房主出具收款证明。如房主银行没有尾款，买卖双方直接到
建委办理过户手续。
二、贷款的交易流程：
①缴纳意向金：一般额度一般为2000—5000元；
②签订三方居间合同：一般缴纳的定金额度为成交价的10%—30%（大定）；如签约时未带齐于次日或三日
内补齐必须在合同中注明；通知客户到所在单位开具收入证明等贷款需要的材料。
③评估：通知银行到所在区域的房屋进行评估，3—5个工作日评估结果出来后安排面签。
④安排买、卖双方到银行面签（新开两个存折），面签3—5个工作日，银行出具批贷函后安排过户。
⑤房屋物业交接：由房主本人和业户同时到场，对房屋的水电，供暖，物业，及有线电视，电话，宽带等
进行更名以及结账清单。
⑥过户当日买方给卖方支付首付款，过户后10-15个工作日后，通知客户去昌平建委做房屋抵押贷款，银
行承诺三个工作日将买方所贷款项直接划账给卖房。
注：如房主银行有尾款尚未还清，由房主向银行申请还款事宜，安排买、卖双方面签（开两个存折），建议
待银行批贷后在由买方给卖房还款，银行出具批贷函后由买方给卖房偿还尾款并办理解押后办理过户手续，过户当
日买方给卖房支付首付款，过户后银行承诺三个工作日将买方所贷款项直接划账给卖房。
三、过户的相关问题：
过户前安排好全部的资料及和相关部门沟通，不允许在过户当天出现由于自已的失误导致不能顺利过户。
过户常识
一、到昌平建委服务大厅缴税所需资料：
1、商品房
卖方和买方的身份证原件及正反面复印件1份，房产证原件及复印件1套，发票原件及复印件1份，买卖合同1份。
2、成本价房
卖方需要提供原购房合同及第一次缴房款的收据原件及复印件各一份，卖方身份证原件及正反面复印件1份，买方身份证原件及正反面复印件1份。
3、经济适用房
卖方和卖方的身份证原件及正反面复印件1份，房产证原件及复印件1套，卖方需提供购房发票原件及复印件各1份，买方需要提供经济适用房审核表复印件1份。注：夫妻共有财产，需夫妻双方身份证复印件及结婚证明。
注意事项：
1.继承的房产先办继承公证，持公证书、产权证、继承本人及身份证原件及复印件办理新产权，十个工作日领证，领证后才能过户。
2.继承后的新证如果没有超过五年的，但是继承前的产权时间已过五年，卖方持产权证到建委开具原产权证时间的证明（夫妻变更过，原产权已过5年的也同样可开具证明），可免征营业税。
3.经济适用房不允许赠与，满5年的也不可以，只有变成商品房才可以；成本价赠与要得到原产权单位的同意并出具证明才可以赠与。
4.央产房上市，提供央产房上市确认表（加盖单位公章），物业供暖结清证明和土地出让金发票。
5.卖方不到场必须出具委托公证书（公证的受托人和买方必需是俩人而不能把公证直接做到买方身上，一个人过户，即是卖方又是买方这样是不行的），卖方和买方身份证是外地的必须提供暂住证或居住证（有效期内）。
6.公证委托人是外地的要暂住证，受托人不用。
7.退综合地价款的，过户后才能办理，需要带齐综合地价款缴费通知书（蓝色票）、收据（黄色的票）、本人以及身份证原件，如本人不能办理，在过户之前作此项公证。
8.一年内可以买房退税的只有客户之前卖过公房，一年内再买房可以退契税，除此之外可以退的就是拆迁户。
9.买方是外籍人士必须到涉外安全办公室（雍和宫东侧电话：65245781）办理在京住满一年证明。到北京站对面恒基中心涉外安全办公室办理外籍人在京购房许可证。
10.外籍人购房出具护照和居留证，无居留证的提交中国公证机构的护照中文译本。
11.港澳同胞：出具中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或居民身份证、往来大陆通行证。
12.台湾同胞：台胞证或旅行证或经确认的身份证明。
13.军人：军官证或文职干部证或学员证、离休干部荣誉证。
14.网签合同必须是先注销后才能走自行成交版的合同；网签注销需要注销申请表，买卖双方签字的买卖合同（网签的），身份证原件及复印件，地址：西客站南广场建设大厦4层702中介协会 电话 63959552转0
标准价、优惠价、成本价及房改房和公房的定义
一、标准价与成本价房：
标准价与成本价房是指房改中职工家庭购买的单位公有住宅用房，通常根据职工的工作年限及所购房屋的
实际情况，售房单位给予一定折扣，标准价房的价格低于成本价房，房改初期购房时多采用标准价购买。以标准价
购买的房屋产权是单位和职工家庭共有产权。在房屋需要进行买卖转让时，必须与单位协商，除补交相应的土地出
让金外，还要给予单位相应的效益。单位有权限价出售并享有优先购买权。近两年国家提倡用成本价购房，以成本
价购买的单位住房，所有权属职工家庭，可以上市转让或继承，届时需补交土地出让金并按规定缴纳相关税费。成
本价是按照当地政府基准的房改费用买断的产权类别，可以直接上市出售（直接交纳土地出让金）；而标准价、优
惠价是当地政府或者单位对于参加房改的员工予以低于当地规定的成本价优惠出售给员工的房产，需要先交纳一部
分费用补足成本价才能出售。
注：各地对于土地出让金的收取标准不一样。成本价房改房土地出让金：当年成本价（1560元）×建筑面积×1%；
优惠价、标准价需要先补为成本价，然后产权性质变更为成本价购房，上市出售时依旧需要交纳土地出让金。
二、房改房：
房改房是有一定福利性质的，是各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋 的来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。一般公有住房的产权都归单位，自己只有部分产权，单位的就是大产权，自己的就是小产权。按成本价购买的房改房，其房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权
人所有，不需经过原产权单位的同意就可处置。但其房产证上有未缴纳土地出让金和以成本价购买等记载，因此在
进行再转让时，买卖双方应根据不同的规定补交一定的费用，否则不能办理过户手续。
三、公房：
公房是单位分给下属职工的公有住房，要交纳给单位房租，只有使用权，买卖只能签协议。私产：私产和产
权是一个性质，私产就是大产权，有房屋所有权证的。可以买卖上市。
注：房改房：单位的福利分房，以优惠价、标准价、成本价卖给单位下属员工，有房屋所有权证，可以买卖。
合同房：与开发商签定协议并未交房或以交房未下房产证的！叫合同房。可以买卖，但是要和开发商更改合同
或出两次房产证！单位产权和公房的性质差别不大。基本性质一样
