房地产市场及其政治影响_房地产市场的影响

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房地产市场及其政治影响

作者：狄汶康

班级：财政学2012-1班

摘要：房地产市场滞销、土地拍卖热度下降，地方财政马上感到了不适应。如果真是这样，地方政府财政长期以来形成的对土地高度依赖现象，就到了不得不改变的时候了。受制于土地财政的地方政府，终于迎来真正的自主发债。近年来，“土地财政”已经成为我国宏观经济运行中的突出问题之一。“土地财政”推高了房价，助长了房地产投机，引发了地方政府投融资平台风险，对宏观经济稳定埋下了隐患。关键词：土地财政；地方自主发债；微刺激

The real estate market and its political influence

Di Wenkang Abstract: Real estate market slow-moving, land auction heat drops, local finance immediately feel not adapt.If so, the local government fiscal formed for a long time to land is highly dependent on phenomenon;it's time to have to change.Under the control of the local government of land finance, was the real iue bond.In recent years, the “land finance” has become one of the outstanding problems of China's macroeconomic operation.“Land finance” pushing up prices, add to the real estate speculation, the local government investment and financing platform risk, buried a hidden danger for macroeconomic stability.Key words: Land finance;Place to iue bonds;Micro stimulus 一 土地财政的产生

（一）土地财政的实质

“土地财政”是指地方政府通过各种土地经营手段，获得土地出让金、土地税费以及利用土地进行投融资的行为。“土地财政”的表现形式和主要内容包括：第一，土地出让收入。地方政府通过低价征用耕地通过招标、拍卖、挂牌将之高价出售给市场，从而获得巨额土地出让收入。第二，土地税费收入。地方政府通过土地及其附着物开发获得一些税费收入。第三，土地投融资。地方政府土地作为抵押获得的任何一些信贷资源，各地区纷纷建立各种开发区和投融资平台公司，以地方财政的未来增收和土地收益作为还款来源，从而通过银行贷款，债券发行获得货币资源，将之投入到城市基础设施建设中。事实上，这成为地方政府变相举债的方式。

（二）土地财政的正负效应 1土地财政的正效应

土地财政有其产生的历史背景也有其积极作用。一方面，地方政府征用土地，将农村耕地变为城市用地，或对城市内土地进行拆迁改建，首先就使中国的土地资源得到了盘活，推动了城市化和城市建设的进程。另一方面，在地方政府财政困难时期，土地财政确实缓解了财政困难，否则庞大的市政建设开支、社会保障开支等都无法实现，这对于城市的稳定发展也是有其积极意义的。

2土地财政的负效应

与此同时，我们也要看到土地财政已经暴露的弊端。

第一，被征地农民的利益被侵犯，农民被征地后，不仅没有得到出让土地应该获得的收入，反而失去了赖以生存的生产资料。再加上现今社保体制的不完善，失地农民的生活完全得不到保障，以致形成就业无岗、种田无地、社保无份的状况。第二，房价过高，房地产泡沫出现。目前，我国大部份地方政府都是以土地财政维持财政支出。而地方政府最为明显的表现就是推高房地产价格以得到两方面的利益。房地产商与地方政府利益的相一致也是我国房地产价格居高不下的重要原因。由于土地财政导致的土地价格猛抬，房价只升不降无疑将形成房地产泡沫。对于普通消费者来说，无力购房，影响社会和谐。第三，地方政府极易滋生寻租等腐败行为。在土地运作的全过程中，可以滋生腐败行为的主要有两个方面。一是压低地价，二是抬高市价。通过这样的炒作土地手段达到地方政府获得更多财政收入的目的。这其中，就不排除一些地产商为了自身利益大搞权钱交易，寻租涉租行为屡见不鲜。

（三）房地产现状

上海易居房地产研究院近日发布数据显示，5月份，包括京、沪、深、广在内的10个典型城市土地出让金收入578亿元，环比下降20.3%，同比下降24.6%，20个月来首次出现负增长。房子和土地双双“滞销”，直接影响的就是房地产相关税收总量。

中国指数研究院最新报告显示，5月全国300个城市共成交土地1767宗，环比减少19%，同比减少45%；土地出让金总额1375亿元，环比下降30%，同比下降38%。土地成交量和出让金均锐减。率先发布5月份财政数据的内蒙古印证了这一判断：1-5月，全区公共财政预算收入682.5亿元，同比仅增长0.1%；其中，税收收入426.5亿元，同比下降12.4%；非税收入256亿元，同比增长31.3%；全区政府性基金收入158.4亿元，同比下降21.5%，减收43.4亿元。

如此说明：依靠卖地收入高速增长的时代正在远去。

二 地方自主发债试水

（一）市政债的发行

受制于土地财政的地方政府，终于迎来真正的自主发债。5月21日中午，财政部发布关于印发《2014年地方政府债券自发自还试点办法》（以下简称《办法》）的通知，允许上海、浙江、广东、江苏、山东、北京、青岛等十省市试点地方政府债券自发自还，债券期限为5年、7年和10年，结构比例为4∶3∶3。

然而，也有分析人士接受采访时表示，地方自主发债代表着地方政府未来的融资趋势，但由于自主发债来得太晚，试点发债规模小，目前对地方融资格局影响有限。

此前，中央政府多次表态，对于地方债要“开正门、堵偏门”；然而，在新型城镇化仍然面临高达40万亿元的融资规模背景下，打开的“正门”仍是杯水车薪，如何替代已然做大的“偏门”，依然是未解的难题。

（二）地方债的压力

一直饱受市场争议的地方债，如今正面临经济下行和房地产不景气的双重压力。

众所周知，土地收入一直是地方政府偿还债务的主要资金来源。2013年6月，国家审计署公布的《36个地方政府本级政府性债务审计结果》显示：18个省会和直辖市，有17个承诺以土地出让收入来偿债，比例高达95%。2012年6000亿的土地出让净收入连支付地方债的年利息都不够。市场分析人士认为，相比债务余额，地方债近几年的增长速度更应引起关注。审计署2013年年底公布的地方政府债务状况显示，截至当年6月末，地方政府负有偿还和担保责任的债务总额为17.9万亿元，较上一次统计，也就是2010年的10.7万亿元增长67%。

贾康认为，我国政府债务总体上安全可控，地方债务最大的风险在于不透明，应当以“治存量、开前门、关后门、修围墙”为要领，疏堵结合，把近5年已登堂入室的地方公债的规模逐步扩大来置换、替代地方融资平台等形成的隐性负债。

国务院总理李克强在今年全国两会上答记者问时也表示，对于地方债要采取逐步纳入预算管理，开正门、堵偏门，规范融资平台等措施。

三 地方GDP警报

（一）GDP增速下降

不可否认，房地产行情低迷，土地卖不出去，财政收入锐减。在此次国务院召开的部分省市经济工作座谈会上，黑龙江、河北和山西的省长都应邀出席，而这三个省份的一季度GDP增速排在全国末尾；其中，黑龙江从去年一季度的9%下降到今年一季度的4.1%，河北由9.1%下降到4.2%，都巨降了4.9个百分点。山西则由9.5%下降到5.5%，下降幅度也达4个百分点。从全国范围来看，GDP增速“刹车”的迹象也十分明显，共有27个省市区的GDP增速回落。

（二）政府微刺激

2013年6月，英国巴克莱银行提出了“李克强经济学”概念，其中最重要的一点论述就是“不刺激”。随着“李克强经济学”在国内外广泛传播开来，刺激与改革是相对立的这一思维定势也开始根植于很多人的心中。

新华社评论文章指出，刺激和改革并不对立，部分刺激措施同时也是改革措施。“微刺激”的目的在于夯实促改革的宏观经济基础，在于为改革赢得必要的时间和空间。

其实，中央政府早已经注意到了经济下滑问题的严重性，并推出了一系列定向发力的微刺激政策。这些政策的内容涵盖税收、棚户区改造、铁路建设、金融支持、稳定外贸等各个方面，还在基础设施等领域推出了一批鼓励社会资本参与的项目。

按照国务院的部署，对稳增长促改革调结构惠民生政策措施落实情况的督查工作将在近期全面展开。6月25日前，各地区各部门开展自查并向国务院上报自查报告；6月25日至7月5日，国务院派出8个督察组分赴有关部门、单位和部分省区市进行实地督查；7月10日前，各督察组将督查报告上报国务院。

依靠卖地收入高速增长的时代正在远去，对于地方财政，这或许并不完全是坏事。那么，接下来土地财政何去何从？长期研究土地财政问题的江苏省社科院财贸经济研究所副研究员骆祖春认为，参照香港的经验，土地财政并非不可持续，目前的核心问题是70年地租一次收取的批租制，以及征地过程中政府与农民的利益分配问题。刺激和改革并不对立，部分刺激措施同时也是改革措施。“微刺激”的目的在于夯实促改革的宏观经济基础，在于为改革赢得必要的时间和空间。国务院总理李克强在今年全国两会上答记者问时也表示，对于地方债要采取逐步纳入预算管理，开正门、堵偏门，规范融资平台等措施。同时国务院对化解地方债风险给予明确的政策指向，即“规范政府举债融资制度。开明渠、堵暗道，建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制，剥离融资平台公司政府融资职能。对地方政府债务实行限额控制，分类纳入预算管理”。参考文献：

1唐在富.中国土地财政基本理论研究——土地财政的起源、本质、风险与未来[J].经济经纬，2012（02）2卞慧.浅谈我国地方政府自主发债问题[J].江西教育学院学报，2013（05）3胡坤.地方GDP警报[J].华夏时报，2014（06）