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地产业贷款生死劫背后
“清明放假过后你到行里来，我看下你的资料，如果地没有问题，作为抵押物，地上建筑物是大产权，应该问题不大，我帮你跟分行申请一下。”史磊（化名）放下电话，电话那端连声道谢，让他也不由得嘴角上扬。
打电话的人是来自山东的一名开发商，该开发商正与北京一位中等规模的开发商合作一个项目，目前地已经拿到，手中也有其他商品住宅项目，想用该项目的土地作为抵押向银行贷款进行项目开发。春节前，这名开发商曾经给史磊打过电话，但当时被他拒绝了。
不是因为不想帮忙，而是那时分行对于房地产开发贷的要求很严格，一般资质的开发商根本没有可能。史磊是某大型商业银行负责贷款业务的经理。
去年一年，他们支行的对公贷款部门只做过一单开发贷，对方是北京城建集团。一家总资产超过700亿元，一级资质，承揽过国家体育场、国家大剧院、国家博物馆、奥运村等项目的大型综合性建筑企业，其他的开发商都被拒之门外。
银行对房地产开发贷如此紧张，原因是一旦房地产贷款这个链条出了问题，将有可能引发银行的系统性风险。毕竟，中国所有贷款的70%，都跟房地产行业有关。
央行最新统计数据显示，2014 年末，房地产开发贷款余额5.63 万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末高7.9 个百分点。央行的报告是这样概括的，“房地产贷款平稳较快增长，其中的房地产开发贷款增速明显上升。”
很显然，大部分中小房地产开发商的资金来源，没有在这超过5万亿的数字里面。
“近几年，监管部门和我们对于房地产开发贷款的政策没有什么改变，但因为房地产行业在各个城市的表现出现了差异化，我们在审批具体项目时，也执行差异化的审批，无论是对地区还是企业。”一位某大型商业银行负责公司金融的主管对《凤凰周刊》表示。
要命的“黑白名单”
每一位银行贷款经理手中都有一份“黑白名单”，这个神秘名单的变化，可以决定很多房地产公司的生死。
“2010年和2011年的时候，开发贷最好批，大部分四证齐全的，都可以拿到贷款。从2012年开始，总行就对开发贷加紧了控制，这两年就一直按名单来。”史磊说。
史磊提到的名单制，是近几年来为了防止房地产风险，各家银行普遍实行的对于房地产开发贷的管理办法。
早在2011年银监会年中工作会议中，时任银监会主席刘明康就曾提出，紧抓房地产贷款风险，落实房地产开发企业“名单式”管理。
“黑白名单”理解起来并不难，“黑名单”是不被允许、不受欢迎，“白名单”则相反。
如果说在房地产蓬勃发展的时候，只是把“黑名单”企业拒之门外的话，那么近两年来，大多只有“白名单”中的房地产企业可以获得贷款。
一家大行湖南分行的客户经理说，去年以来，他们几乎没有往总行报过除“白名单”以外企业的申请。“我们只给绿城、万达这样的企业项目贷款。项目再好，不是名单上的企业，也白搭。”
2012年开始，“强化名单制管理”不论是在监管层还是银行财报中，都频繁出现。
另一家大行的相关负责人透露，2013年该行进一步强化房地产企业贷款的“名单制”管理，并相应提高房地产企业贷款的准入标准。标准为：房地产企业实收资本由3000万元（含）提高至5000万元（含）以上；企业或其控股股东近3年累计竣工房屋面积由5万平方米（含）提高至10万平方米（含）以上，或累计实现销售金额由2亿元（含）提高至5亿元（含）以上；项目公司控股股东开发资质须三级（含）以上，其参股股东之一开发资质须三级（含）以上。
进入2014年，情况更加紧绷。也正是2014年，整个银行业对房地产行业的判断发生了变化，认为最好的时期已经过去。
去年年初，在全国银行业监管工作会议中，监管层再次提到严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。5月底发布《中国银行业监督管理委员会2013年报》时提到了相同的内容。
当然，这些只是书面要求，在实际操作中，标准要高得多。在这种愈加严格的标准下，不仅让不少地产商失去了从银行贷款的机会，以防范风险为代价的银行也有不小的损失。
据史磊介绍，对于一些房企来说，他们可以把利率上浮到10%-15%，是基准利率的两倍左右，即便如此都比地产商民间融资的成本要低，所以双方都非常乐意。“当然这是要在风险可控的前提下。”他补充。
如今，因为客户都是有大背景的大企业，利率方面银行并没有太大的溢价优势。“很多是基准利率贷出去的。”
当然与大银行审慎的态度不同，也有一些小银行较为冒进。一位上海的城商行贷款部门经理告诉《凤凰周刊》，年前他们曾经准备向北方的一家地产商贷款，以土地做抵押，利息15%。在即将打款的时候，发现那家企业上了当地银行的“黑名单”，无奈之下只好撤回。“如果不是‘黑名单’上的企业，我们就打款了，现在想想有点后怕。”负责这笔业务的支行负责人称。
好日子已经过去
在房地产火热的时期，银行对于开发贷的宽容度，远比现在大得多。用一位客户经理的话，“只要闭着眼睛做就没问题。”但是现在，银行却显得异常谨慎。
一家股份制上市银行的房地产业务流程表中，客户提出贷款申请需提交的相关材料包括：项目所需的可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、初步设计以及批准文件、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》等。其中涉及需要审批和批准的投资项目，还需提供相应的审批文件。
此前在各行还未对开发贷收紧“袖口”的时候，一切都是可“操作”的。“有的项目仅凭批文、土地使用权证等就可以先办出贷款，后续的手续可以慢慢补。”一位知情人士透露，“很多地方的开发商四证不齐全就已经拿到贷款了。”
而如今，则变成银行严格执行开发贷政策。所以“四证齐全”，企业的执照、资质、近期的报表、公司章程，这些都变成了硬性指标。“一般的项目都很难做到这一点，房企都是提前需要资金。而且现在的情况连大房企也很难说持续盈利，更不要说中小房企。”
至于盈利，此前的银行，在看企业财务报表的时候，明知做账的痕迹明显，但很多情况下是睁一只眼闭一只眼。但是现在，一位对公贷款的客户经理撇撇嘴，“很难过关。”
“我们现在很严格，贷款额度是年流水的50%，也就是说，如果要贷款5000万元，流水必须要在一个亿左右。”史磊说。这还不是全部，所有的款项，需要依据合同打给付款客户。举个例子，如果盖房，需要采购水泥，这部分款项就由银行直接打给对方，不经贷款客户的账户。
上述大行公司金融部主管称，在房地产好的时候，就像大家都在投资房地产市场一样，做了就赚钱，但是从前年开始，大家对房地产的判断出现了转向。“最好的时期已经过去。”他说。“可能中小开发商会感觉很明显，但实际情况是，我们整个房地产开发贷的规模还是在稳步增长，只不过相对于以前，差异化更为明显。”
这位负责人向《凤凰周刊》透露，除了一家大行在财报中透露出下压这块业务的信号，其他的银行其实仍然在增长。虽然依据目前的情况，地产业最好的时期已经过去，但还是一个发展的行业，所以未来房地产贷款还将稳步增长。当然，“中小开发商的感受比较明显，我们分支行的要求严格了，门槛变高了。基于未来行业强者愈强的判断，我们的大部分贷款都流向了大型房企。”
前文提到的来自山东的开发商，二级资质，在本土开发过不少项目。年前和朋友合作拿下了大兴的一个项目，但是资金不够，他经朋友介绍，接触到史磊，但是聊过以后，他基本上打消了从银行贷款的念头。但这几天，他看到几个部门出台了对房地产利好的政策，也听到专家的分析，国家对地产的政策开始有所松动，所以他再次拿起电话试了试，果然，他觉得银行的口风有些松动，心里再次燃起了希望。
潜藏巨大系统性风险
银行对房地产开发贷如此紧张，原因是一旦房地产贷款这个链条出了问题，将有可能引发银行的系统性风险。因为，中国所有贷款的70%，都跟房地产行业有关。
中国房地产市场下滑将是中国银行业不良贷款的最大来源，因为中国房地产开发商要与房价下跌和信贷紧缩苦苦争斗。
据标准普尔报告估计，截至2013年底的四年内，流向房地产开发建设的贷款至少高达8.2万亿元，占总贷款量的13.8%，远远高于内地商业银行实际公布的7万亿元的房地产信贷总额。
早在去年上半年，内蒙古、长三角等地的监管层对房地产贷款进行了多次压力测试和风险摸底。结果是，房地产逾期贷款已经不单单局限于开发贷，而是向住房按揭贷款蔓延。而在此前，住房按揭贷款曾被认为是最安全的贷款种类之一。
对于银行来说，可怕的不是房地产一个行业的风险，而是潜藏在它背后的金融链条。房地产行业的低迷，已经传导至上下游企业，由此带来了大量的不良贷款。即便与房地产行业无关，以房地产为抵押贷款的数量也相当可观。
此前，中国银监会副主席阎庆民曾表示，前期部分地区信贷大幅扩张，个人和企业加速杠杆化，累积了区域系统性风险。如前几年，部分地区在房地产市场膨胀和银行短期效益激励下，银行贷款激增，企业和个人大量参与房地产投资，杠杆不断加大，区域系统性风险迅速上升。
随着国内经济下行，房地产价格回落，出现经济增长乏力、投资回报下降等情况，迅速波及银行体系，银行贷款随之过度紧缩甚至冻结，形成中国式“押品（房地产）-损失”螺旋。
另一方面，从关联性上看，多种社会融资渠道很大部分都指向房地产这一基础资产。尽管现在议论较多的两大风险领域是影子银行和地方政府融资平台，但据估算，地方政府融资平台贷款的86%左右都与房地产市场相关，而一年期以上风险相对较高的理财产品资金，50%以上直接或间接投向了房地产。因此，这两个领域的系统性风险实际还是回到房地产行业上。
对于银行来说，闭着眼睛给开发商放贷的时日将一去不复返。但支柱行业的支柱企业，无论行情如何，仍会毫无疑问地成为银行的座上客。
