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第七章
房地产经纪其他业务
7.1 案例导入
7.2 房地产行纪和房地产拍卖 7.3 房地产经纪业务中的代办服务 7.4房地产经纪业务中的咨询服务 7.5 房地产经纪其他业务的实务操作 7.6 实训项目与练习
7.1 案例导入 案例1-1
一宗房产拍卖引起的轩然大波
【思考与讨论】
案例1-2
影响房价变化因素 分析房价何去何从
【思考与讨论】
7.2房地产行纪和房地产拍卖 7.2.1房地产行纪
7.2.1.1房地产行纪的概念 房地产行纪：是一种代客买卖的经济行为，是行纪人以自己的名义代替委托人进行房地产交易的活动。
房地产包销
房地产经纪机构收购开发商的空置商品房，在未将产权过户到自己的名义下的情况下，以自己的名义向市场销售的活动。
现实生活中，以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
7.2.1.2房地产行纪人的权利和义务 房地产行纪人的主要权利包括：
1、得到报酬和手续费等；
2、以自己的名义而非以委托人名义介入买卖活动（介入权）；
3、当委托人无故拒绝受领房地产行纪人依其指示所购房屋并拒付报酬、费用时，经过催告后，行纪人有权将房屋留置。
房地产行纪人的主要义务是：
1、遵从委托人指示的义务；
2、房地产行纪人占有委托物的，应当妥善保管委托房产；
3、及时报告的义务。
7.2.1.3房地产行纪与房地产居间、代理的区别
房地产行纪这种行为与房地产居间、代理有本质区别，主要表现在以下两点：
1、角色不同
2、经济风险不同
7.2.1.4 房地产行纪合同 房地产行纪合同：
是指房地产行纪人接受委托人的委托，以自己的名义，为委托人从事房地产交易活动，委托人支付报酬的合同。
房地产居间合同与行纪合同的联系： 1.都是提供服务的合同 2.有偿合同
3.忠实于委托人的礼仪
4.主体的限定性（经过法定手续批准）房地产居间合同与行纪合同的区别： 1.办理事务的范围不同
2.合同的标的不同（事实与法律行为）3.与第三人的关系不同 4.“介入不同”
5.取得报酬的时间不同 6.必要费用的负担不同 7.2.2 房地产拍卖
7.2.2.1房地产拍卖的概念和特征 房地产拍卖
指房地产拍卖人以公开竞价的形式，将被拍卖的房地产卖给出价最高的购买者的一种交易行为。
房地产拍卖的当事人？拍卖的三个条件？
房地产拍卖的主要特征是： 1.有两个以上的买主。
2.有竞争。
3.标的是房屋的所有权和土地使用权。
4.房地产拍卖法律性、政策性强。
7.2.2.2 房地产拍卖的原则
1、合法原则
2、价高者得的原则
3、公开、公平、公正原则 7.2.2.3 房地产拍卖的程序
1、接受拍卖委托
2、拍卖房地产标的的调查与确认
3、接受委托、签订委托拍卖合同书
4、房地产拍卖底价确定
5、发布拍卖公告，组织接待竞买人
6、现场拍卖
7、产权过户
http://sz.house.sina.com.cn/zhuanti/paimai/ 7.2.2.5拍卖在建工程应该注意的问题
1、房地产在建工程项目的状况，需要详细核查：
2、在建工程需拍卖转让的，其权利人应当向城市房产主管部门提出申请，并提交相关的证明文件。经审批取得书面批准文件后方可进入拍卖。
3、在建工程拍卖成交后，转让人应当向买受人出示在建工程拍卖书面批准文件，与买受人签订转让合同。
7.2.2.6拍卖已建成正出售房地产应注意的问题 这类房地产通常原权属人大都是房地产开发商，因房地产开发主、陷于销售困镜，无力还贷或付款，被贷款人或承包商追讨债务，提起诉讼，被法院裁定将在售房地产拍卖的，也有受其他债务拖累，被法院查封充作抵债标的的。
7.2.2.7房地产拍卖应注意的其他事项
1、拍卖资料的文字和数字要恰当和准确。
2、房屋已拍卖，买受人交款要房而被执行人占着不搬迁的．作为拍卖行无能为力，有时法院一时也难以处理。
3、提高拍卖人员素质，也是搞好房地产拍卖的一个重要问题。
7.3 房地产经纪业务中的代办服务 7.3.1房地产权属登记代办
7.3.1.1房地产权属登记制度的概念和功能
房地产登记制度是不动产法律制度的重要组成部分，指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。
房地产登记制度的功能：
1、权利确认功能。
2、权利公示功能。
3、管理功能。
7.3.1.2我国房地产登记制度的发展历程
我国的不动产制度，在1949年10月之前实行的基本上是税收地籍制度。
新中国成立后，我国政府颁布了《土地改革法》等法律法规，为土地所有制和土地使用制度提供了法律依据。
1978年以后我国房地产登记法律制度得到恢复和发展。
7.3.1.3申请房地产权属登记应具备的条件 四项条件：
申请人或代理人具有申请资格；
权利人为法人、其他组织的，应使用法定名称，由其法定代表人申请；权利人为自然人的，应使用其身份证件上的姓名；
共有的房地产，由共有人共同申请，如权利人或申请人委托代理申请登记时，代理人应向登记机关交验代理人的有效证件，并提交权利人（申请人）的书面委托书。设定房地产他项权利登记，由相关权利人共同申请。7.3.1.4房地产权属登记机关
我国在《城市房地产管理法》颁布以前，房地产权属登记采取分属两个机关管理的体制 目前，我国办理房地产产权登记的部门是县级以上人民政府房地产行政主管部门。市、县人民政府房地产管理部门、土地管理部门具体管理房地产登记手续，核发房地产权属证书。
7.3.1.5 房地产权属登记的类型
1、房地产初始登记
指依法通过出让、征用、划拨方式获得土地使用权或新建成的房屋的第一次确权登记。包括:（1）土地使用权初始登记：
（2）新建房屋所有权初始登记：
2、房地产转移登记
3、房地产变更登记
4、房地产他项权利登记
5、房地产注销登记
6、房地产文件登记备案
7.3.1.6房地产权属登记的程序 受理登记
审核（初审、复审、领导审批）
缮证
通知申请人领证
缴纳税费
发放《房地产权证》
7.3.1.7几种特殊情况下的房地产权属登记
1、房改售房权属登记
2、直接代为登记
3、商品房的登记
4、分割出售房屋的登记
7.3.2房地产抵押贷款手续代办
7.3.2.1房地产抵押贷款的种类
两类： 房地产开发贷款
1、住房开发贷款
2、商业用房开发贷款
3、土地开发贷款
4、房地产开发企业流动资金贷款。
个人住房贷款
1、住房公积金贷款
2、个人住房商业性贷款
3、个人住房组合贷款
7.3.2.2申请住房开发贷款的程序
房地产经纪人审查开发企业是否有资格申请此类贷款
向银行申请房地产开发贷款时，借款人要提供的资料
银行对借款人进行贷前调查
7.3.2.3个人住房抵押贷款的条件
1、有当地常住户口或有效居住证件；
2、具有稳定的经济收入，具备按期偿还贷款本息能力；
3、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；
4、借款用途为借款人在生产、经营、生活中的合法资金需要，并须贷款发放机构审核；
5、有符合《担保法》规定的，并经金融机构认可的房产作为贷款的抵押担保；
6、发放贷款的金融机构规定的其他条件。
7.3.2.4申请个人住房公积金贷款的程序 第一步：提出贷款意向，领取有关材料。
第二步：提出书面申请。
第三步：评估。
第四步：开具贷款承诺。
第五步：开具《调查通知单》。
第六步：银行调查。
第七步：签署委托合同、委贷通知单。
第八步：划款。第九步：放款。
7.3.2.5申请个人住房商业贷款的程序
1、在申请贷款的银行的营业机构开立活期存款帐户；
2、按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与规定的材料；
3、银行业务经办人员或指定的律师进行家访，调查申请人所提供的资料的真实性、合法性和完整性；
4、银行审批通过后，告知审批结果，并签订借款合同；
5、办理保险、抵押登记、公证等手续；
6、将贷款直接划拨到合同约定的帐户中；
7、借款人按借款合同的规定还本付息。7.3.2.6个人住房抵押贷款的还款方式 两种还款方式
一种是等额本息还款法，即每月以相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清。一种是等额本金还款法，即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。
7.3.2.7个人住房抵押贷款的基本要素
1、贷款额度
2、利息（贷款利率）
3、借贷期限
4、费用
7.4 房地产经纪业务中的咨询服务 7.4.1房地产咨询概述
7.4.1.1房地产咨询的概念和特点
我国房地产咨询是房地产中介服务的一种，是为房地产经济活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务并收取佣金的一种有偿的中介活动。
房地产咨询通常有以下几个特点：
1、内容和对象的广泛性
2、开展形式灵活多样
3、咨询人员知识全面
7.4.1.2我国房地产咨询机构的类型 一种是“官方机构”
第二种是国内房地产咨询企业
第三种主要是我国香港、台湾地区及新加坡等海外地区的企业
7.4.1.3我国房地产咨询业存在的问题
1、社会咨询意识落后，客户群体尚未形成2、规模小、专业化不足
3、系统化、正规化不够
4、咨询数据库的建设缺乏、官方信息披露渠道不畅
7.4.2房地产投资咨询
7.4.2.1房地产投资咨询的概述 7.4.2.2房地产投资咨询业务的类型 主要有两种
1、房地产经营投资咨询
2、房地产置业投资咨询
7.4.2.3房地产项目投资决策的程序
1、研究房地产开发项目的必要性和现实性。
2、建设项目地点的选择及确定开发房屋类别及规模。
3、财务分析与经济评价
4、进行建设项目的方案设计与编制建设总进度计划，这是研究建设项目的实施方案；
5、最后提出投资决策研究报告，得出结论性意见与建议，提供有关部门决策和审批。7.4.2.4房地产开发项目投资过程 第一，开发阶段的投资。
第二，经营阶段的投资。
第三，再开发阶段的投资。
7.4.2.5房地产开发投资的方式 第一，独资开发经营房地产。
第二，合资开发经营房地产。
第三，合作开发经营房地产。
7.4.3房地产价格咨询
7.4.3.1房地产价格咨询的概念
房地产经纪人员凭借其在房地产价格评估方面专业知识以及丰富的市场经验，结合一定的房地产估价方法，为购房者和投资者提供标的房地产的客观市场价格，这就是房地产价格咨询。7.4.3.2影响房地产价格的因素
1、供求关系
2、社会因素
3、政治因素
4、经济因素
5、自然因素
6、区域因素
7、个别因素
7.4.3.3进行房地产价格评估的原则
1、合法原则
2、最高最佳使用原则
3、供求原则
4、替代原则
5、估价时点原则
6、公平原则
7.4.4房地产法律咨询
7.3.4.1房地产法律咨询的类型
1、为委托人提供解决房地产纠纷处理的法律依据。
2、兼有律师资格的可以受聘担任各种房地产企业的法律顾问。
3、为委托人化解可能因法庭判决所带来的风险。
4、为维护委托人的正当利益提供法律依据。
5、为委托人组织诉讼文件资料，通过法庭来保护委托人的合法权益。7.4.4.2房地产法律咨询涉及到的法律法规
1、综合法规
2、房地产交易法规
3、房地产租赁法规
4、房屋管理法规
5、房屋拆迁法规
6.、其他
7.5 房地产经纪其他业务的实务操作 7.5.1房地产拍卖的实务操作 7.5.1.1接受拍卖委托
房地产拍卖的委托需提供证明文件：
1、房地产拍卖标的的产权证；
2、产权人身份证明或企业法人营业执照；
3、法定代表人证明书和法人授权委托书；
4、对拍卖房地产有处分权的证明文件；
5、产权证上标明是共有的，需出具共有证书及出具其他共有人同意出售的经过公证的委托书；
6、拍卖房地产的详细资料，包括权属、位置、数量、面积、性质、使用年限和当前使用情况、地图等；
7、其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件 7.5.1.2拍卖房地产标的的确认和调查 文件和资料核实内容主要包括：
1、拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致，产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致；
2、产权来源是否清楚；
3、房地产面积是否与房地产测绘部门出具报告一致；
4、产权证中“他项权利” 等其他权利登记；
5、是否有被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件；
6、是否有他人声明对该房地产享有权利的文件；
7、是否有产权证丢失的记录；
8、是否有关于产权纠纷的记录，处理情况如何；
9、是否在拆迁范围，在被冻结和禁止买卖的范围内；
10、土地来源和变更情况。7.5.1.3签订委托拍卖合同
房地产委托合同应包括以下内容： 一般房地产委托合同应包括以下内容：
1、委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人；
2、委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等；
3、拍卖房地产的交付方式、价款的支付方式；
4、拍卖费用条款、佣金及其支付方式；
5、拍卖方式和期限；
6、拍卖程序中止和终止的条件；
7、违约责任；
8、签约日期和合同的有效期限；
9、拍卖底价；
10、其他需要约定的条款。7.5.1.4房地产拍卖底价确定 拍卖底价确定的主要依据是：
1、卖标的房地产估价报告。
2、双方对影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素加以分析。
3、经纪人的经验；
4、经纪人在与委托人共同对估价报告和各种因素进行客观、科学的分析，并在取得一致意见的基础上，确定拍卖底价和起拍价。7.5.1.5发布拍卖公告
一般来说，拍卖公告信息内容应包括：
1、委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人；
2、拍卖的时间、地点；
3、拍卖房地产的基本情况：
4、拍卖房地产转让后应交纳的税费；
5、竞买人的条件；
6、竞买保证金；
7、拍卖方式；
8、其他需要公告的事项。7.5.1.6 现场拍卖
现场拍卖的操作程序为：
1、竞买人凭保证金收据领取有号码的报价进入拍卖场所；
2、主持拍卖人（拍卖师）介绍该拍卖房屋的情况和拍卖应知事项；
3、主持拍卖师报出拍卖房屋的开价；
4、竞买人持牌报价；
5、主持拍卖师在竞买人报价后，须及时重复提出竞买人牌号及其报价；
6、竞买人提出的最高价由主持拍卖师连报3遍满3分钟而无竞买人竞争报价时，最高价已经达到或超过底价的，由主持拍卖师以棰击板，表示拍卖成立。
7、主持拍卖师宣布最后应价者为买受人；
8、拍卖人与买受人签订《拍卖成交确认书》。7.5.1.7 产权过户
现场竞买成功后，一般情况下，买受人应立刻交纳成交价一定比例的款项作为定金，并在拍卖行的协助下与委托人签定拍卖房地产的转让合同书,协助买卖双方做好房地产权属转移和登记等各项工作，以最后取得房地产产权证书或房地产交易管理部门窗口受理单为止拍卖过程才告最终结束。7.6 实训项目与练习 7.6.1 实训练习
7.6.1.1拟定土地拍卖公告 7.6.1.2房地产抵押贷款的代办 7.6.1.3房地产法律咨询服务
