农村房屋卖给外地人,合同有效么？由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“农村房屋买卖合同无效”。
农村房屋卖给外地人，合同有效么？
在房价日益高涨的今天，大城市里住房已经成为大多数人可望不可即的梦想。一部分人就把眼光放在城郊的农村房屋上面。但是，购买农村房屋有很大的法律风险，农村房屋卖给外地人合同很可能会被法院判决合同无效。下面就由京坤律师为大家讲解一下，农村房屋卖外地人无效的依据，和谁能合法购买农村房屋。
一、农村房屋卖给外地人无效的依据
我国法律禁止城镇居民购买农村宅基地房屋。《国土资源部印发关于加强农村宅基地管理的意见的通知》中明确规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）也规定，农民的住宅不得向城市居民出售。
二、谁能合法购买农村房屋？
1、普遍原则
农村村民与本村内的人签订的农村房屋买卖合同有效，出卖给本村成员以外的人合同无效。
《最高人民法院关于印发的通知》（法办[2011]442号）第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本村成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本村成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。
2、例外规则
1）北京地区在99年前回乡落户居民购买农村房屋合法。根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》（京高法发[2004]391号）、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》，北京市农村房屋买卖合同认定有效的条件如下：.......2）对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将农村房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人的。
2）上海地区同一乡（镇）范围内农村村民之间的农村房屋买卖合同，均被法院认定为有效。
根据《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》，对于发生在本乡（镇）范围内农村村民之间的农村房屋买卖，认定为有效；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定为有效；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理；对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
总的来说，农村房屋卖给外地人，各地法院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。在此提醒一下，对于农村宅基地房屋，不要盲目购买，具体法律风险请咨询专业律师，避免造成自己的财产白白损失。
