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论住宅区配套公共建筑的产权归属 作者：湖北卓胜律师事务所熊学军律师 发布时间：2009-3-9 [浏览次数：1610]
住宅区配套公共建筑（以下简称“配套公建”），指开发商按照国家及地方有关规定在商品房项目土地范围内与商品住房配套修建的各种公用建筑，一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑，但每个项目配套公建的具体构成因项目的不同会有所差异。配套公建的修建，为业主使用商品房提供了各项便利条件，提升了楼盘的吸引力，是业主与开发商关注的一个焦点。
随着配套公建的修建，其产权归属问题也随之产生。由于此问题关系到开发商与全体业主双方的重大利益，而我国尚未出台具体调整此问题的立法，现行有关规定也比较零散、模糊，导致此问题适用法律疑难，开发商与业主往往各执一词，争议由此产生。本着在现行法律框架下准确界定配套公建产权归属之目的，笔者兹作如下探讨：
一、判断配套公建产权归属的法律依据
围绕着配套公建产权归属的法律依据，众说纷纭，出现了如下几种有代表性的观点：
1、土地分摊论
此观点以业主在办理所购房屋土地使用证时，商品房项目的土地面积是否已全部被业主分摊作为判断标准，如已全部分摊，则商品房项目的土地使用权已全部转让给全体业主，根据我国法律关于“土地使用权转让的，其地上建筑物及其他附着物的所有权一并转移”的规定，则土地上所有建筑物（包括配套公建）及其他附着物的产权一并转移给全体业主；如未全部分摊，则土地面积未分摊部分的配套公建的产权归开发商。在全国引起广泛关注的南京“星汉城市花园”地下停车库产权归属争议一案，一审法院判决也部分持此观点。
笔者认为，此观点不能成立，理由如下：（1）此观点混淆了开发商与业主法律关系的性质。开发商与业主之间是商品房买卖合同关系，开发商转让的主要标的物是某套商品房，并非该商品房占用范围内的土地使用权，但根据我国法律关于房屋与占用范围内的土地使用权应一并转移的规定，故该商品房占用范围内的土地使用权应一并转让，但我们不能说开发商与业主的法律关系是土地使用权转让关系。既然商品房项目的土地使用权及土地上房屋的初始权利在开发商，开发商与业主之间是商品房买卖合同关系，则配套公建产权是否随商品房产权一并转移于全体业主，取决于我国调整物权转让的立法是否有具体规定，显然不能以此观点作为判断标准。（2）我国有些地方土地管理部门在给业主办理土地使用证时，人为地将商品房项目土地面积进行分割并全部分摊给业主的做法，由于缺乏法律依据，且有侵犯产权在开发商的配套公建占用范围内的土地使用权之嫌，倍受争议，此观点以土地管理部门上述缺乏合法性的做法作为立论依据，不能成立。
2、成本摊入论
此观点以配套公建修建费用是否已列入商品房销售成本作为判断标准，如列入，则配套公建产权归全体业主；如未列入，则归开发商。已向社会公示的《中华人民共和国物权法(征求意见
稿)》也持此观点。南京“星汉城市花园”地下停车库产权归属争议一案的一审法院判决也同时持此观点。
笔者认为，此种观点不能成立，理由如下：我国商品房销售价格实行市场调节价，开发商享有自主定价权，无需也未向政府物价主管部门申报商品房销售成本具体构成及销售价格，无需也未向社会公示上述材料，配套公建的修建费用是否已列入商品房销售成本，完全属于开发商内部的财务管理问题，甚至属于开发商的商业秘密。以开发商内部的财务管理问题来决定配套公建的产权归属，有悖于基本法理及法律基本规定，且根本不具备可操作性。根据基本法理及法律基本规定，配套公建是由开发商修建的，并非由开发商代全体业主修建，配套公建产权是否随商品房产权一并转移于全体业主，取决于我国调整物权转让的立法是否有具体规定，不能以此观点作为判断标准。
3、主从物论
此观点认为，根据基本法理及法律基本规定，配套公建如属于商品房的从物，则其产权随商品房产权一并转移于全体业主，否则其产权归开发商。
笔者认为，此观点建立在基本法理及我国现行有关物权的立法基础之上，理应成为判断配套公建产权归属之正确标准。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第87规定，“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理”，此处的“有附属物的财产”即主物，“附属物”即从物。南京星汉城市花园地下停车库产权归属争议一案一审法院判决也同时持此观点。
正确适用此标准的关键，是准确认定哪些配套公建属于商品房的从物。这就必须从从物的基本概念出发，不能以配套公建是与商品房配套修建的房屋为由，就理所当然地认为其是商品房的从物；也不能以配套公建是与商品房配套修建的房屋为由，就推定全体业主可无偿使用，进而停车位转让推定配套公建的产权归全体业主，因为我国现行立法并未规定业主一律可无偿使用配套公建（当然，国家及地方规定开发商必须配套修建并明确其产权属全体业主的配套公建除外）。所谓“主物”与“从物”，是彼此相较而言的两个概念，在需要多物共同使用的情况下，不需依赖他物就能独立存在并发挥其效用的物为“主物”，需依赖他物方能存在并发挥其效用的物为“从物”。例如锁属于主物，销匙则属于从物。由主物与从物的基本概念出发，变电室、路灯配电室、燃气调压站、高压水泵房、垃圾转运站等配套市政公用建筑，需依赖商品房方能存在并发挥其效用，故应当认定为商品房的从物，但车库、配套市政公用建筑之外的其他配套公建，原则上不属于商品房的从物。
值得注意的是，全国有些地方制定的关于物业管理的地方性法规，将某些配套公建的产权规定为全体业主所有，如某省《物业管理条例》规定，“配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有”。笔者认为，地方性法规规定上述属于民事基本制度的问题有违《立法法》；此外，地方性法规将配套使用的地下室规定为属全体业主所有，有与现行立法相抵触之嫌：（1）配套公建产权是否应随商品房产权一起转移，属于民事基本制度，根据《立法法》，只有全国人大及其常委会制定的法律及全国人大及其常委会授权国务院制定的行政法规方可作出规定，地方性法规无权就此问题作出规定。事实上，在我国有关物权的专门法律尚未出台的情况下，2003年6月18日国务院发布的《物业管理条例》尽管在第58条规定“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用
权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任”，但该条例并未对哪些物业共用部位、共用设施设备属于业主所有作出规定，遵循了《立法法》的规定。（2）从从物的基本概念出发，地下室很难被认定为商品房的从物，其产权并不当然随商品房产权一并转移，上述地方性法规的规定有与现行立法相抵触之嫌。
二、判断配套公建产权归属的基本方法
本着在现行法律框架下准确界定配套公建产权归属的目的，笔者兹将判断配套公建产权归属的基本方法阐述如下：
1、基于社会公共利益，国家及地方规定开发商必须配套修建并明确其产权归属的配套公建，其产权归属按国家及地方有关规定执行。
如配套中小学校，按国家及地方有关规定，其产权归政府；配套物业管理办公用房、社区居委会用房，按武汉市关规定，其产权归全体业主；配套防空地下室，由于国家尚未对其产权归属作出明确界定，故其产权归属不明确，但其平时的使用权归建设单位。
2、国有土地使用权出让合同、商品房买卖合同有具体约定的，按约定执行。
国有土地出让使用权出让合同对于开发商及业主均具备法律约束力，如果出让合同约定受让人应配套建设一定面积的行政管理用房，其产权归政府，则上述配套公建的产权归政府。如果商品房买卖合同约定某些配套公建的产权归全体业主，或被列入公用建筑面积分摊范围，则其产权归全体业主。
3、属于商品房从物的，其产权随商品房产权一并转移于全体业主。
4、其他情形下，配套公建的产权原则上归开发商。
三、几种典型配套公建的产权归属
1、会所
会所是从香港舶来的一个概念，至今尚无一个统一的定义，一般指为住宅区居民提供娱乐休闲的场所。就建筑性质而言，会所不属于城市规划管理界定的配套公建的范畴，但由于开发商往往把不同类型的配套公建集中在会所修建，于是会所往往又与配套公建联系在一起。
商品房公用建筑面积分摊是按栋进行的，由于会所往往独立修建，故会所一般不会被列入公用建筑面积分摊范围。判断会所的产权归属，可按如下方法处理：（1）会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商必须配套修建并明确其产权归属的配套公建，则该部分房屋的产权归属按国家及地方有关规定执行；（2）商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定执行；（3）其他情形下，会所产权归开发商。
2、停车库
地上停车库及未与防空地下室结合建设的地下停车库，如已被列入公用建筑面积分摊范围，或商品房买卖合同约定产权归全体业主所有，则其产权归全体业主，否则归开发商。
与防空地下室结合建设的地下停车库，由于国家尚未对防空地下室的产权归属作出明确界定，故其产权归属不明确，但开发商依法享有防空地下室平时的使用权。开发商经向人防主管部门办理使用登记手续，可将此结合建设的地下停车库出租，但不能出售或以其他形式转让。
四、住宅区土地范围内具有经济价值的其他附着物的产权归属
住宅区土地范围内具有经济价值的其他附着物，指住宅区土地范围内，不属于房屋范畴，但又具有使用价值，可产生经营收益的其他附着物，如地上停车场、游泳池等。此类地上附着物的产权归属，关系到业主是否可以无偿使用及经营收益的归属，而现行立法不具体，适用法律同样疑难。
笔者认为，根据我国法律关于主物与从物产权应一并转移的规定，此类地上附着物由于附属于土地及/或房屋，属于土地及/或房屋的从物，本身无独立的产权可言，其产权属于其所附属的土地使用权人及/或房屋产权人。
具体而言，地上停车场是住宅区土地及房屋的从物，而住宅区土地及房屋的权利人是全体业主（住宅区如有未售出之商品房及产权归开发商的配套公建，则开发商也是业主之一），故地上停车场产权归全体业主。游泳池如在会所范围内，则其属于会所的从物，其产权归会所产权人；如在会所之外，则其属于住宅区土地及房屋的从物，其产权归全体业主。
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