税法2由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“税法第二版”。
税法学习小组学习交流心得体会（2）
-----个人小结（胡玥）
本次小组讨论的主题是房地产行业应纳税种，我们小组定题为《房地产行业土地增值税纳税筹划探讨》。距离国务院提出的力争“十二五”期间全面完成“营改增”仅剩下一年多时间，据悉，在尚未纳入改革的四大行业中，房地产业、建筑业有望率先同时推进“营改增”，最快将于明年3月开启“增值税时代”。据了解，税率定为11%的可能性极大。业内人士初步测算，如果允许不动产抵扣，整体减税规模有望超过5000亿元。
同上次一样，我们小组依旧采用了分工采集资料，集中讨论学习的模式来展开本次谈论学习。资料采集的主要方面有：房地产行业前景展望、房地产行业土地增值税缴纳法律法规及纳税计算、房地产企业土地增值税纳税筹划分析实例，房地产行业土地增值税纳税筹划等。我们希望可以通过具体数据和所学知识分析总结企业在土地增值税方面纳税筹划的方式方法，为未来工作积累理论经验。
房地产土地增值税“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率。
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%，公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
例如某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5％计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20％加计扣除。则其应纳税额为：
扣除项目金额＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9万元
增值额＝3800-2830.9＝969.1万元
增值额占扣除项目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％
应纳税额＝969.1×30％＝290.73万元
如何正确地确定房价，是土地增值税筹划的首要问题。同时，土地增值税在一个增值率计税档次中，税负相同，在不影响销量的情况下，可尽量提高销售价格，而到计税级次临界点时，则需要充分考虑税负升高带来的影响。如果开发的房地产所在地区的房价较低，可能超过20%的增值率的净所得可能还不如控制在20%以内合算。控制增值分水岭主要有两个方法：一是降低收入；二是增大成本。
①收入分散筹划法
在确定土地增值税时，很重要的一点是确定售出房地产的增值额。增值额必须从收入和成本两方面确定，如果房地产企业能够在成本不变的条件下减少收入，则能够减税收。对于土地增值税来说，这一点显得尤为重要，因为土地增值税是超率累进制，收入的增长，意味着相同条件下增值额的增长，从而产生税率爬升效应，使得税负增长很快。因此，收入分散筹划法有很强的现实意义。收入分散筹划的一般方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的设施，具体筹划如下：当住房初步完工但没有安装设备以及装璜、装饰时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签订设备安装即装璜、安装合同，则纳税人只需就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税。而且这种方式也可以节省印花税，因为购销合同的印花税税率为0.03％，比产权转移书适用0.05％税率要低。
②成本费用筹划法
房地产开发企业的成本费用开支有多项内容，不仅包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等，而且还包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。前者是房地产开发成本，后者是房地产开发费用。其中的公共配套设施费和开发间接费用1是很值得筹划的。
举例：一房地产开发商所开发1万平方米普通商品住房，地价为1000万元，开发成本为2300万元，利息支出为250万元，其他扣除项目为700万元，现将其售价预定为每平方米6000元。现有A、B和C方案，A方案是维持现状；B方案是在A的基础上，增加开发成本250万元；C方案是在B方案的基础上，增加开发成本250万元，不考虑其他小额费用。三种方案都需缴纳营业税及附加=6000×10000×5%×（1+3%+7%）=330万元,该企业的所得税率为33%。三种方案的房地产开发成本计算如表4（土地增值税的计算方法见附录三）。
C与B相比虽然多投入250万元，进一步改善了住房环境，很受购房者欢迎，在激烈的市场竞争中很容易打开市场销路。而且由于可免征土地增值税351万元，结果开发商所获净利润比B多67.67万元，因此，B与C相比应该选择C。A开发成本相对于B、C要少，所获净利润比B、C多，但住房质量不如B、C，如果发生空房滞销其所负担的超过贷款期限的利息和罚息均不允许扣除，实际所得净利润可能比B、C少。因此，利用增大公共配套设施费和间接开发费用不但能减轻土地增值税的负担，而且提高了住房质量，有利于企业整体长远发展。
第二次小组讨论，我们从中学习了很多关于房地产土地增值税的知识，小组成员之间更加默契了，我们学习得更加积极，更加主动，把握每一次机会，做好每一件事情。
胡玥 01110519 11财管5班
