划拨土地及其上建筑物出租的合法性由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“划拨土地出租年限规定”。
划拨土地及其上建筑物出租的合法性(2012-02-09 10:32:38)转载▼标签： 杂谈 分类： 投行实务
在投行实务中，对划拨地及其上建筑物出租或租赁的合法性进行判断是一个经常遇到的事情，笔者将与此有关的法规整理如下，以供参考。
与划拨地出租有关的法规主要有：
1、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990）
该暂行条例规定：
第四十四条
划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条
符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
第四十六条
对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
2、中华人民共和国城市房地产管理法（2007）
该法1995年首次公布实施，其后经过两次修改。
第二十三条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
第二十四条
下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
第五十六条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
3、国家土地管理局关于执行《城市房地产土地管理法》和国务院55号令有关问题的批复（1996）
【《城市房地产土地管理法》出台后，对划拨地上房屋出租存在一些不同的理解，有的认为该法并没有规定出租需要有关部门批准，因此可以由划拨地使用者自主对外出租，但有的也认为出租还是需按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（也即国务院55号令）有关规定履行审批手续。为此，国家土地管理局对该法和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》在执行中如何衔接的问题发文进行了明确。】
六、根据《城市房地产管理法》第五十五条的规定，房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上的房屋出租的，应当上缴租金中所含的土地收益，实施该条的具体办法由国务院制定。目前，国务院尚未制定具体办法，应暂按国务院５５号令第四十四、四十五条的规定执行。国务院有关实施第五十五条（注：新版为五十六条）的具体办法出台后，按该办法执行。当事人未经批准，擅自将划拨土地使用权连同地上建筑物出租的，应当认定其租赁行为违反国务院５５号令第四十四、四十五条的规定，应按照国务院５５号令第四十六条的规定给予行政处罚。
【自该批复生效后，本人未查到国务院出台过新的对划拨地上房屋出租进行管理的具体办法，个人理解现在仍应按照国务院５５号令第四十四、四十五条的规定执行。】
4、《土地管理法》
第四条
国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
5、《土地管理法实施条例》
第六条 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。
6、城市房屋租赁管理办法（1995）
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权证的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）权属有争议的；
（五）属于违法建筑的；
（六）不符合安全标准的；
（七）已抵押，未经抵押权人同意的；
（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第二十五条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》【注：已废止】和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》【注：已废止】的规定，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布新的规定时，从其规定。
【该文规定的土地收益上缴的两个办法均已废止，各省均有自己制定的上缴土地收益的办法，比如《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例（1997）》等】
7、商品房屋租赁管理办法
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）属于违法建筑的；
（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（三）违反规定改变房屋使用性质的；
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
【依以上法规，个人认为划拨地及其上房屋对外出租的合法手续如下：
一、土地及其上房屋用途未发生变化的（即承租方使用租赁土地及其上房屋的用途与其原批准用途一致的）
1、出租方向土地管理部门和房产管理部门提出对外出租申请；
2、土地管理部门和房产管理部门同意出租后，向人民政府申请办理土地出让，获得人民政府批准后办理土地出让手续；或者在土地管理部门和房产管理部门同意出租后，按年根据各地规定按照租金一定比例缴纳土地收益。
二、土地及其上房屋用途发生变化的
1、出租方向土地行政主管部门提出变更土地及其上房屋用途申请；
2、土地行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
3、取得人民政府批准后，办理土地用途变更；
4、按照上述“一”中的步骤办理出租申请。】
