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老旧住宅区物业管理问题亟待关注
在一次委员进社区活动时，我们听说有一个老旧住宅区的物业管理公司撤走了，小区一时间垃圾成堆，破墙开店现象日见严重，治安状况也明显下降。委员们到小区现场去看，社区工作站的同志们介绍，这几天是由社区工作站出钱临时聘请了一个保安员，一个清洁工在负责小区的治安及清洁工作，任务很重，并且长期下去经费也成问题，工作站的同志们每天不定时地派人轮流巡查，生怕出问题，压力很大。为什么物业公司会突然撤走？带着这个问题，我们认真倾听了物业公司、社区工作站以及群众的反映，并对其他老旧住宅小区进行了初步的调查了解。我们感到老旧住宅物业管理问题亟待关注。
一、老旧住宅小区物业管理主要问题
因产权形式及开发建设单位的不同以及引进物业管理公司的途径和方式不同，目前存在几类问题：
1、原属政府相关部门或国有企业所有的老旧住宅，曾经一直是由开发建设单位下属的物业公司进行管理，市场化以后，物业产权归属于私人所有。物业管理从政府全包到部分补贴，长期以来物业管理费的收取都远低于市场价位，而现在，随着产权的私有化，政府对物业管理的补贴不复存在。长期享受政府补贴的物业公司仅靠目前收取极低的物业管理费来进行日常管理已不堪重复，更不要说本体维修基金等
去向不明，物业出现问题无法维修的状况。在此情况下，物业公司要求提高收费标准或分摊维修费用，业主均不同意，入不敷出，物业公司无力支撑只有撤离。
2、属于被纳入市、区政府财政拨款进行升级改造过的老旧住宅，由政府相关部门牵头引进物业管理公司进行物业管理。这类老旧住宅政府已前期投入进行了维修，并且前三年给予引进的物业公司补贴，大部分运作正常，但是现在三年的时间即将过去，三年过后如果政府不再补贴，以及政府前期投入的设施一部分在损坏需要重新维修等，物业公司又将面临着无法承担的状态。
3、属于新建住宅的，一般由开发商自己的物业公司进行前期管理，成立了业主委员会的小区，对前期管理的物业公司不满要求更换新的物业公司引发的矛盾不断出现；更换物业公司，本体维修资金不知去向，新的物业公司与发展商、与原物业公司以及与业主之间各类矛盾逐渐显现出来。
无论是哪一类的住宅都面临物业管理公司一旦撤出所带来的问题：一是小区卫生无人管理，垃圾无人清理，一两天的时间就会形成脏乱差的环境；二是小区治安案件迅速增加，群众生命财产受到威胁；三是社区工作站对无人管理的小区不能放任不管，但受经费、人力的限制，无法长期坚持；四是因为小区环境恶化，百姓对政府的不满情绪就会加大，投诉、上访、静坐，处理不好就会引发群体事件，影响深圳的平安稳定。
二、解决老旧住宅小区物业管理问题的建议
1、借助深圳有地方立法权的优势，尽快出台符合深圳实际的对老旧物业实施管理的办法，从根本上保证日常物业管理有可操作性的法律依据。如，深圳是外来人口居多的城市，老旧住宅的出租率相当高，有些小区物业出租率达95%，按现有法律、条例规定的办法成立业主委员会以及重大事项表决的要求，老旧住宅几乎是无法成立业主委员会，也无法找到业主来决策，使管理陷入混乱，而这些查找业主、说服业主的工作全部落在社区工作站的身上，实在是有心无力，效果很差。因此，应该在业主委员会的成立、小区重大事项的决策等方面出台符合深圳实际的可操作性的条例。
2、加快老旧住宅小区的规划改造，并且保质保量地把政府的投入落到实处。对这三年已经进行改造的老旧住宅进行安全隐患的排查，对需要更换、维修的地方尽快维修；对已列入改造计划的老旧住宅，应预留出改造后短时间内出现损坏进行维修的费用，专款专用；对于尚未列入改造计划的老旧住宅尽快列入改造计划。
3、政府应尽快出台对政府引进的物业管理实施补贴的新政策，并对如何应对补贴到期后物业管理费提高等问题可能引起的矛盾做出有前瞻性的规定，尽可能避免物业公司在享受了政府三年补贴后入不敷出而突然撤离引发的种种问题。
4、对于零散的老旧住宅，无法形成小区规模化管理，也没有物业公司愿意进入的，政府应制定特殊的管理措施，以补贴的形式、提供管理用房、减免税收等优惠，吸引周边的物业管理公司代管或鼓鼓励居民自管。
5、加大对业主的宣传力度。一是着重宣传居民自治的理念，让业主和租户充分认识到小区就是自己的家，自己有责任管理，平时要服从物业管理公司的管理，一旦物业管理公司撤离，居民自己有责任实行自我管理，而不能完全依靠政府；二是加强让业主转变观念的宣传，增强购买服务的意识，认可、理解、支持物业管理公司的管理。
总之，老旧住宅管理的问题摆在眼前，不管不行。政府应防患于未然，不要等出了事，有人上访、静坐、堵路才来管。
