商铺物业基础知识(小宁商铺)宁吉涛由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“商铺物业基础知识”。
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武汉第一铺（宁吉涛）8-080@163.com 商铺物业分类 1． 按产权年限分类（1）70年产权
位于住宅裙楼的商业，与住宅产权年限一样。在同样的地段，产权越长，投资价值越高。（2）40年产权
为纯商业物业。纯商业物业地块出让价格一般都比住宅物业地块价格高，通常位于一个区域的繁华商业地段或政府规划中的未来重点商业圈。2． 按商铺在经营上的独立性分类（1）室内虚拟商铺：（2）室内独立商铺：（3）沿街独立商铺：
3． 按所经营业态在物流供应链中的位置分类（1）专业市场：
B2B模式，指以批发为主的商品交易市场，进驻商家主要为生产厂商、各级代理商，商品销售对象主要为次级代理商、终端经销商。（2）零售市场：
B2C模式，进驻商家主要为各级代理商和终端经销商，商品销售对象主要为终端消费者。包括百货商场、超市、主题商场、折扣店、品牌专卖店、便利店等等。（3）服务市场：
B2C模式，包括餐饮、娱乐、休闲、金融、证券、票务等等。
当然，上述分类尚不能概括完整的商业形式。随着商业经营模式的不断创新，一些新型商业模式开始兼具多种市场类型的特征，比如世界第一大建材超市B&Q（百安居）采用现代零售商业经营模式，很难用“专业市场”或“零售市场”来界定。二．商铺物业建筑基础知识 1． 开间与进深：
开间与进深的比例在1：3以内最为合适，开间越宽，商铺价值相对就越高。
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武汉第一铺（宁吉涛）8-080@163.com 2． 柱距：
在框架结构建筑中，支撑整个建筑的钢筋水泥柱与柱之间的距离为柱距。
柱距越宽，越有利于商品的布置和人流的交通组织，当然，柱距越大，建筑成本越高。
通常来说，一般商业柱距在8米-10米之间，但一些仓储式超市和建材超市需要12米-15米的超宽柱距。3． 层高/净高
层高指相邻两层楼板中间之垂直距离；净高指经过室内装修后地面至天花之间的垂直距离。
为营造开敞、舒适的购物环境，商铺对层高的要求较高，一般来说商业首层层高应在5.5米以上，装修及安装中央空调后净高在4米以上；二层以上层高在4.5米以上，净高在3.5米以上。
但越来越多的现代商业对建筑层高的要求越来越高，比如OBI（欧倍德，世界第二大建材家居超市）就要求首层层高不低于8米，以便在垂直方向货架载货量最大，最大化节约仓储成本。4． 水平交通组织
指商业人流在水平方向的组织路径。通畅、舒适、便捷的水平交通组织有利于营造高素质的购物环境，提高商业人流量，促进顾客购买决策。
（1）出入口：指商业人流、货流进出商场的通路。一般分为人流主出入口、次出入口和货流出入口。（2）人行通道：指顾客购物行走的路径。一般来说，通道越宽，商场档次越高，购物环境越舒适。通常通道宽度在1.5米-2.5米，不应低于1.2米。5．垂直交通组织
指商业人流在垂直方向的组织路径。通畅、快速、便捷的垂直交通组织有利于商业人流向上层流动，提升上层商业价值。商场垂直交通组织主要通过以下设施完成：（1）自动扶梯（2）人行扶梯（3）封闭电梯（4）透明观光电梯 6．荷载
指商场地面每平方米的最大承重能力。不同业态、商品的商业对地面荷载的要求不尽相同，经营商品单位重量越重的，对地面荷载的要求越高。
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武汉第一铺（宁吉涛）8-080@163.com 7．中庭
指商场中数层连通镂空的空间。中庭通常摆放商业利润最高的商品或最容易积聚人气的商品，或作为促销区域、休闲区域，是大型商场重要的商业空间构成。8．广告位
位于商场室内及建筑外墙的可供入驻商家做广告的部位。广告为有利于营造浓郁的购物氛围、提示购物信息，同时也是吸引重要商家入驻的优惠筹码。9．配套设施（1）中央空调（2）电梯/扶梯（3）洗手间（4）室内休闲椅（5）室外休闲设施（6）地面/室内停车场：
随着家庭汽车拥有量的不断增长，现代商业对停车位的要求越来越高，如山姆会员店要求停车场面积为室内商业经营面积一样。在深圳，真正现代化的商场应每50平米配备一个车位，比如一个2万平方米的商场至少应配备400个停车位。
通常来说，地面停车位面积为25平米/车位，地下停车场为35平米/车位。三．商业经营管理基础知识
不同的商业类型有不同的经营管理模式： 1．独立经营
商家租赁一个独立的商铺自主经营，整个交易过程全部在本商铺内完成。2．“租赁式”统一经营管理
商家按月向商业管理人交纳固定租金及管理费用，由商业管理人统一管理、统一销售形象、统一收银。3．“扣点式”统一经营管理
商家进场经营，由商业管理人统一管理、统一销售形象、统一收银，无须向商业管理人交纳固定租金及管理费用，而是在每月销售额中提取固定比例作为租金和管理费。
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武汉第一铺（宁吉涛）8-080@163.com 四．商铺物业价值要素
1．影响商铺物业价值的两个最核心素（1）商业人流量：
人气就是财气，所有影响商铺人流量的因素都是影响商铺价值的因素。（2）业态租金承受度：
不同的业态可承受的租金是不同的，能够承受越高租金的业态，其商铺价值就越高。比如大百货、大超市、大家具商场，其所能承受的租金非常低，相应商铺价值就越低；而化妆品、精品、装饰品等占地小、毛利高、销量大，其所能承受的租金较高，相应商铺价值就越高。2．商业人流量的决定因素（1）商业物业所在的商圈（2）商业物业所在商圈的地段（3）具体商铺的位置—银边金角 n 距离主出入口的远近 n 距离扶梯的远近 n 几面开口迎客 n 开间：进深之比例（4）具体商铺的楼层 五．商铺物业投资基础知识 1．投资品种分类
房地产：商铺、住宅、写字楼/储蓄：定期、活期等/外汇（炒汇）股票（炒股）基金/保险/珠宝/古玩/邮票/钱币/纪念品等等。
2．商铺投资“12字真经”---投入少、回报稳、风险低、升值快（成长性高）
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