房地产抵押报告[推荐]_房地产抵押报告通知

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房 地 产 抵 押 估 价 报 告

估价项目名称 ： 东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机

场路以西、马池路以北新澳.阳光城第24、25栋部分房地产价格评估

委托人 ： *****

房地产估价机构 ： ****

贷款银行 ： ****

注册房地产估价师 ：

估价作业期 ： 二○○八年四月十日至四月十四日

估价报告编号 ：

目录

一致委托人函„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 2 二估价结果一览表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3 三注册房地产估价师声明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 8

四、估价的假设和限制条件、变现能力分析及风险提示„„„„„„„„„„„„„„ 9

五、估价结果报告„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„161、委托人„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„162、估价机构„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„163、估价范围„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„164、估价对象„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„175、估价目的„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„29

6、评估的价值类型和定义„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„297、估价时点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„308、估价依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„309、估价原则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3210、估价方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3311、估价结果„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3512、估价报告应用的限制„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3513、估价作业期„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3614、其他需要说明的事项„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3615、注册房地产估价师及其他参与估价人员„„„„„„„„„„„„„„„„„ 36

六、附 件

1、估价对象部分实地查勘照片

2、•武汉市商品房权属证明书‣复印件

3、•国有土地使用证‣复印件

4、企业法人营业执照复印件

5、注册房地产估价师资格证书复印件

6、估价单位资质证书及营业执照复印件

致委托人函

*****：

我公司于2008年4月10日接受贵方委托，对位于东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机场路以西、马池路以北新澳.阳光城第24、25栋部分房地产进行了估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值（贷款银行：****），至2008年4月14日估价工作结束。

根据贵方提供的•武汉市商品房权属证明书‣，估价对象建筑面积合计为5365.28平方米，分摊占地面积合计为513.58平方米，设计用途为住宅。详见估价结果一览表。

我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据•房地产估价规范‣、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合贵方提供的资料和本次的估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经认真分析计算，确定估价对象在估价时点2008年4月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值为RMB2199.7648万元，大写金额：人民币贰仟壹佰玖拾玖万柒仟陆佰肆拾捌元整。详见估价结果一览表。

本报告书的应用有效期为壹年，自完成日期起壹年内有效，即从 2008年4月14日起至2009年4月13日止。随此函附交叁份估价报告。

估价的详细结果和有关说明，请见以下•估价结果报告‣。

特此函告！

****（公章）

法定代表人：

二○○八年四月十四日

致委托人函 *****：

我公司于2008年4月10日接受贵方委托，对位于东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机场路以西、马池路以北新澳.阳光城第24、25栋部分房地产进行了估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值（贷款银行：****），至2008年4月14日估价工作结束。

根据贵方提供的•武汉市商品房权属证明书‣，估价对象建筑面积合计为5365.28平方米，分摊占地面积合计为513.58平方米，设计用途为住宅。详见估价结果一览表。我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据•房地产估价规范‣、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合贵方提供的资料和本次的估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经认真分析计算，确定估价对象在估价时点2008年4月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值为RMB2199.7648万元，大写金额：人民币贰仟壹佰玖拾玖万柒仟陆佰肆拾捌元整。详见估价结果一览表。本报告书的应用有效期为壹年，自完成日期起壹年内有效，即从 2008年4月14日起至2009年4月13日止。随此函附交叁份估价报告。

估价的详细结果和有关说明，请见以下•估价结果报告‣。

特此函告！****（公章）

法定代表人： 二○○八年四月十四日

注册房地产估价师声明

在撰写本估价报告时我们非常小心谨慎，我们保证在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内：

1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但要受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利益关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有个人利害关系。

4、我们是依照国家标准•房地产估价规范‣（GB/T50291-1999）和•房地产抵押估价指导意见‣的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告的估价对象进行了认真、仔细的实地查勘，本报告书的估价人员中：**对估价对象进行了实地查勘。

6、我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。

7、估价人员代表受理估价方在报告书中陈述的事实是真实和准确的；如委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。

****

估价的假设和限制条件、变现能力分析及风险提示

一、估价的前提和假设

1、假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。

2、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

3、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

4、在估价过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。

5、我们在假设估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。

6、估价对象•武汉市商品房权属证明书‣记载房屋设计用途为住宅，估价对象所在项目新澳.阳光城的•国有土地使用证‣证载土地用途为城镇混合住宅用地。本次估价是以估价对象能够按照•武汉市商品房权属证明书‣记载的设计用途，即住宅持续使用为假设前提。

7、本报告确定的房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款（法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款），至估价时点，估价人员未发现估价对象存在优先受偿款。

8、由于估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。

二、未经调查核实或无法调查核实的情况和资料

1、我们未获得该物业付清地价款及工程款项证明的相关资料，在估价该物业权益时，我们假设委托人已付清地价款、市政配套款及工程款。估价对象土地使用权性质为出让，本报告评估价格包含了估价对象相应用途的国有土地使用权出让金。如至估价时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税、费，应按规定缴纳或从评估值中相应扣减。

2、本次估价对象由委托人有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价。

3、本次估价是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的，是以估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产价格。

4、本次估价假设估价对象无回迁安臵用房约定或其它优先受偿事项，建设项目相关费用等已全部付清。如与实际不符，应据实调整估价结果或重新估价。

三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理

1、本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响；没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价值的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。委托人在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。

2、本报告估价结果没有考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。

3、本次估价对象的建筑面积和分摊占地面积分别均来源于委托人提供的•武汉市商品房权属证明书‣（武房商证东字第200601586号、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537号）及附图，本报告以此为前提进行估价。

经过实地目测大体相当，但房地产估价师未进行专业测量，本报告以此为估价的前提条件。

4、估价对象建筑面积根据•武汉市商品房权属证明书‣确定，其准确面积应以房产管理部门颁发的•房屋所有权证‣为准。

5、估价对象尚未办理分户•房屋所有权证‣和•国有土地使用证‣，本报告评估估价对象完全产权状态下的价值。

6、我们曾于2008年4月10日进行实地查勘，并进行了现场拍照（实地查勘照片附后）。但我们并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏。在本次估价中假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题。

7、因委托人原因，估价人员无法查看•武汉市商品房权属证明书‣及•国有土地使用证‣等产权证件原件，且房地产估价师未到有关主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。

委托人提供的其它资料有部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。本次估价是以委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托人负责。

8、估价对象房屋•武汉市商品房权属证明书‣证载结构均为钢混结构，经估价人员现场勘察，实际建筑结构为为钢混二等结构，本次估价以实际勘察结构为准，并以此为估价前提条件。

四、限制条件

1、估价对象地段等级依据•武汉市市区二○○七年住宅用地级别与基准地价图‣确定。

2、估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象所在地块的•国有土地使用证‣（东国用（2006）第280305001号），估价对象的土地使用权终止日期住宅至2072年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为64.20年；商业至2042年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为34.20年。本报告估价结果已考虑该因素对房地产价格的影响。

3、本报告估价结果已包含估价对象与其功能相匹配的、附着在建筑物上的、不可移动的设备设施价格。

4、本报告估价结果已包含估价对象分摊国有占地使用权价值，该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。

5、本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。

6、本报告所确定的房地产价格，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，不对其他用途和目的负责。如估价目的变更，须另行估价。

7、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本估价机构不承担责任。

8、本报告仅供房地产主管部门、委托人及****使用，非为法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。

9、我们申明，本估价报告书仅供房地产主管部门、委托人及****使用，本公司不承担对任何另一方对本报告书的全文或部分内容提出的任何责任。

10、按现行规定，估价报告的有效期自完成估价报告之日起为一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。在有效期内实现估价目的时，可以以本报告及估价结果的应用日期与估价结果作为衡量估价对

象价值的参考依据，超过有效期范围，需重新进行估价。（当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期应相应调减）

11、本报告的最终解释权由本估价机构所有。

五、变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。估价对象的变现能力分析如下：

1、估价对象设计用途为住宅，且已分割成套，变现能力较强；

2、变现费用（如下表）：

税费 税率（%）金额（万元）备注 营业税及附加

5.8% 127.59 卖方 契税 4% 87.99 买方 土地收益金 元/平方米（土地面积）0 卖方 交易综合服务费 新建住宅3元/平方米

1.61 双方各半 印花税 1‟ 2.20 双方各半 拍卖费 成交价格的10% 219.98 双方各半 评估费 5‟差额累进 4.41 双方协商 合 计 —— 443.783、处臵房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处臵方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处臵房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。

4、若需对估价对象进行短期强制处分，考虑快速变现如估价对象所在区域

市场发育的完善程度、该类物业的市场需求有限、处臵时间较一般正常交易时间短、其他不可预见因素及拍卖、过户等变现费用等因素的影响，成交价格可能仅为其公开市场价值的60%左右，详见下表：

序号 影响因素 折减率% 1 买方市场有限需求 15％ 2 快速变现方式、时间限制 5％ 3 拍卖等方式中介费用 10％ 4 买方市场客户购买处臵资产的心理 5％ 5 其他不可预见因素 5％ 合 计 40%

六、风险提示

1、估价对象设计用途为住宅，本次评估值较为符合目前市场价格。

2、在抵押期限内可能产生的房地产信贷风险关注点：①因估价对象整体价值较大，整体处臵时受让方需相当的经济实力，故市场需求群体受到一定的限制。②估价对象尚未办理分户•房屋所有权证‣及•国有土地使用证‣，处臵时会有一定的办证费用。

3、若贷款期限较长，考虑到该时间段内房地产市场的变化，建议贷款人在壹年后适时对抵押房地产价值变化状况进行再评估，以控制贷款风险。

4、报告所称“市场价值”是指估价对象在保持设计用途并持续经营，以及在保持估价时点之状况和外部经济环境的前提下，为本报告书所确定的估价目的而提出的公允估价意见。该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解估价对象相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格并不代表具体资产在涉及产权变动或资产形态转变时的实际交易价格.5、此外，鉴于目前金融机构贷款风险管理办法等规定涉及抵押物变现价值的计算，并考虑到报告使用人按其内部规定将自行判断将来可能的变现损失，为避免造成重复扣减，故本次估价结果未扣除未来可能的变现费用，委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。

6、根据委托人提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受到以下几个方面的影响或限制：

①抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。

②经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。

③近期武汉市房地产市场价格上涨较快，国家已出台宏观政策加大调控房地产价格的力度，估计对估价对象的市场价格有一定影响。

估 价 结 果 报 告

一、委托人 名称：***** ****

二、估价机构 ****

三、估价范围

本次估价对象所在的新澳.阳光城位于武汉市东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机场路以西、马池路以北，根据委托方提供的•国有土地使用证‣（东国用（2006）第280305001号），土地使用者为*****，土地用途为城镇混合住宅用地，地号为280305001，无图号，土地使用权性质为出让，估价对象的土地使用权终止日期住宅至2072年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为64.20年；商业至2042年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为34.20年。

本次仅评估其中的第24、25栋部分的房地产，产权属*****所有。根据委托人提供的•武汉市商品房权属证明书‣（武房商证东字第200601586号、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537号）及附图，估价对象的建筑面积合计为5365.28平方米，分摊占地面积合计为513.58平方米。

四、估价对象

（一）区位因素分析 A、宏观区位因素分析（1）一般因素

武汉，简称汉，是中国湖北省的省会，总面积 8494 平方公里，常住人口 858 万人。全市现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南13个区、3 个国家级开发区（武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、吴家山台商投资区）。

武汉市位于江汉平原东部，长江中游与长江、汉水交汇处。地处东经113°41†-115°05†，北纬29°58†-31°22†，东端在新洲区柳河乡将军山，西端为蔡甸区成功乡窑湾村，南端在江夏区湖泗乡刘均堡村，北端至黄陂区蔡店乡下段家田村，周边与湖北省黄州、鄂州、大冶、咸宁、嘉鱼、洪湖、仙桃、汉川、孝感、大悟、红安、麻城等12个市、县接壤，形似一只自西向东的彩蝶，是华中地区的最大都市，中国大陆七大中心城市之一。世界第三大河--长江及其最大的支流汉水横贯市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局，通称武汉三镇。唐朝诗人李白在此写下“黄鹤楼中吹玉笛，江城五月落梅花”，因此武汉自古又称“江城”。

武汉历来被称为“九省通衢”之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽．与长沙、郑州、洛阳、南昌、九江、合肥、南京等大中城市距离均在700公里以内，与京、津、沪、穗(广州)、渝、西安等特大城市距离均在1200公里左右，特快火车基本10小时左右都可到达，是中国经济地理的“心脏”。具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。独特的区位优势造就了得天独厚的交通优势。京广、京

九、武

九、汉丹 4 条铁路干线，以及京珠、泸蓉等 6 条国道在此交汇，武汉正在成为全国四大铁路运输枢纽之一。水运已形成“干支一体，通江达海”的客

货运网络，武汉港是我国长江流域重要的枢纽港和对外开放港口。华中地区最大的航空港武汉天河机场，是华中地区唯一可办理落地签证的出入境口岸，第二航站楼投入使用后，它将迈入全国四大枢纽机场的行列。巨大的区位交通优势推动了武汉现代物流业的快速发展。以建设国家级物流枢纽城市为目标，合理规划布局以现代物流园区、物流中心、配送中心为节点的现代物流体系，武汉作为联结国内外两个市场和促进中国东、中、西部互动的桥梁纽带功能逐步显现。在我国经济地理圈层中，武汉处于优越的中心位臵。

武汉市具有得天独厚的自然资源，这在国内外大城市中不多见。一是充足的水资源。市内江河纵横，湖港交织，长江、汉水交汇于市境中央，且接纳南北支流入汇，众多大小湖泊镶嵌在大江两侧，形成湖沼水网。全市共有水域面积2205.06平方公里，占全市总面积的25.79%，居全国大城市之首。二是取之不尽的物产及生物资源。素有渔米之乡美誉，粮食作物共240多个品种；经济作物共50种；鱼类资源共11目11科88种；水生动物共有8目14科45种。三是丰富的矿产资源，现已发现38种矿藏，其中已探明储量的矿种有24种（不含地下水），占全省已探明储量矿种的30.38%。

武汉一直是长江中游的商贸金融中心，历史上流传着“货到汉口活”的说法。明末清初，汉口就跻身全国四大名镇之列，成为“楚中第一繁盛处”。上个世纪初，汉口一度成为中国第二大对外通商口岸，中国四大金融中心之一。今天，这座商家必争之地仍然商贾云集，千街熙攘。目前，全市拥有商业网点12万余个，有3家商业企业跻身全国连锁经营企业30强行列，全市社会消费品零售总额突破千亿元大关。法国“家乐福”、德国“麦德龙”、美国“沃尔玛”等国际零售商业巨头相继进入武汉，推动了武汉商业贸易发展。武汉金融、证券交易同样活跃，中国人民银行和一批国有商业银行先后在武汉建立了区域性的机构，法国兴业银行在汉设立了分行，10多家外国银行和保险公司在武汉设立了办事机构.武汉是国家首批沿江对外开放的城市之一，一直是外商投资中西部的热点地区和首选城市之一。武汉坚持“开放先导”战略，一大批枢纽性、功能性基础设施相继建成并投入使用，极大地提升了城市综合服务功能。同时，从转变政府职能入手，对外来企业实行“一条龙”联合办公制度、市长对话会制度、受理投诉制度、投资环境责任制度等等，投资环境日益改善。世界 500 强企业已有 60 家在汉投资，另有 300 多家跨国公司在汉设立了办事处，其中地区性、区域性总部达到 100 余家。

武汉是国家重要的科教基地之一，科教综合实力居全国大城市第三位。拥有包括武汉大学、华中科技大学等 52 所普通高校，70万在校大学生。成人高校在校学生近 12 万人，各类科研机构 106 所，国家实验室 1 个，国家级重点实验室 13 个，在汉中国科学院与工程院院士 47 名。智力资源和人力资源十分丰富，“武汉·中国光谷”所在地武汉东湖地区是我国第二大智力密集区，在光通讯、生物工程、激光、微电子技术和新型材料等领域，科技开发实力处于全国领先地位。

武汉是中国重要的工业基地。现已形成门类比较齐全、配套能力较强的工业体系。武汉正在大力发展现代制造业，着力推进产业技术升级、集群发展。重点发展钢铁、汽车及机械装备、电子信息、石油化工、环保、烟草及食品、家电、纺织服装、医药、造纸及包装印刷十大主导产业。同时运用产业政策，引导企业向园区集中。重点发展钢铁化工及环保产业聚集区、汽车及机电产业聚集区、光电子及生物医药产业聚集区、食品工业聚集区、都市工业聚集区。一批年销售收入过百亿元的大型企业，以及一批拥有核心技术的“武汉制造”知名品牌正在涌现。（2）区域因素

东西湖区位于武汉市西北部，东邻硚口区，西以沦河为界与孝感市分界，南隔汉江与蔡甸区相望，北邻府环河与黄陂区、孝感市毗邻，西南与汉川市、云梦县接壤。全区土地面积495.51平方公里,其中耕地面积14929公顷。全区户籍总

人口260660人，其中，农业人口177195人；非农业人口83465人。有汉、回、壮、满等29个民族。区辖8个行政街道，3个办事处；68个社区居民委员会，69个村民委员会。

武汉市东西湖区、国家级武汉吴家山海峡两岸科技产业园、国家级武汉食品加工区、省级武汉台商投资区，同属武汉市的一个行政区和开发区合二为一的地区，是武汉市三大经济增长极（东湖高新、沌口汽车、东西湖食品、机电）之一，与汉口紧密相联，位于武汉市主城区西、中环线北。东西湖区于1992年经湖北省政府批准成立了武汉吴家山台商投资区。2000年1月，经国务院台湾事务办公室和国际科技部批准，成立了国家级武汉吴家山海峡两岸科技产业开发园。2002年7月，经国家农业部批准，成立了国家级武汉食品加工区。2002年，经国家环保总局批准，成为生态示范建设区。现在东西湖是一个政府、开发区合二为一的经济发展区，在整个发展中有极大的相融性和互补性。

东西湖区距市中心商业区10公里，距汉口火车站7公里，距武汉天河国际机场18公里，距长江外贸码头15公里。东西湖区与八大交通要道相连，即107国道、316国道、京珠高速公路、汉渝铁路、汉江水运航线、武汉市中环线、武汉绕城公路、天河机场高速公路，各交通要道在此相互汇通，纵横交错。（1）工业

近十年来，东西湖区以改革开放为先导，认真执行关于吸引外来投资的各项优惠政策，吸引了国内外一大批客商来区投资。投资企业包括美国百事可乐公司、法国达能公司、台湾统一企业集团、台湾远东集团、台湾华城电机公司、香港新世界集团、香港华润集团、浙江杭州宋城集团、上海紫江集团、上海光明集团、江苏小天鹅公司等一大批国际、国内知名企业，这些企业的投资，促进了园区经济的快速发展。目前东西湖区已形成良好的产业结构

一是生物医药产业。目前有华龙生物制药、百信药业、大鹏药业、瑞德生物制品、五景制药等32家医药及生物制品生产企业，有多个达到国家GMP标准的医药生产项目，有百余个取得国家药品生产文号的品种，有数个治疗型医药品种和一个拥有自主知识产权的国家一类新药。

二是食品饮料产业。东西湖区目前是全国食品饮料生产企业高度密集的地区之一，是全国唯一一个国家级食品工业加工区，有啤酒、方便面、碳酸饮料、果汁饮料、纯净水、矿泉水、乳制品、肉类制品、食用植物油、高档面粉、精制大米、味精、酱制品等各类食品饮料，生产企业近100家，包括香港华润集团、台湾统一企业集团、美国百事可乐、法国达能集团、印尼金光集团、华丰食品、美国ADM公司、新加坡丰益公司、光明牛奶、双汇食品、友芝友牛奶等一批知名品牌，食品饮料已成为开发园区的主导产业。

三是机电产业。拥有TCL空调、台湾华城电机、台湾瑞智空调压缩机、奥地利梅勒电器、德国荷贝克蓄电池、日本伟福、艾帕克、森六等与本田汽车配套的多家汽车零部件公司等机电产品生产企业，生产的产品具有国内先进水平。

四是现代包装产业。具有国际、国内先进水平的现代包装生产企业33家，主要有上海紫江集团、香港华恒、珠海中富、武汉新特包装等，新兴的现代包装产业在我区已初具规模。

五是现代物流业。区内现有各类物流企业40余家，主要有：国家级武汉舵落口大市场、武汉果品公司、武汉长江智能物流股份有限公司、武汉中百连锁超市、万国汽配城吴家山大市场、武汉公路主枢纽吴家山货运中心、舵落口车站货场、湖北康宁医药配送中心、湖北捷龙快速货运有限公司、武汉邮件处理中心等企业，形成了汉渝铁路的铁路物流运输通道；107国道（316国道）及京珠高速公路物流运输通道和汉江航运的水路物流运输通道等三大物流通道，另有机场路、市中环

线、市外环线、金山大道、京珠高速公路，以及正在建设的武汉轻轨一号线，共同构建了区内“蛛网”形立体交通，增强了现代物流的辐射功能，使该区物流业辐射区域逐渐扩大，已由区向市、省、全国范围进行辐射，成功实现了为青岛海尔、厦门厦华集团、日本三菱、日本松下电器、深圳康佳集团等国内外知名企业华中地区的物流配送。

六是现代康居及旅游产业。建有与全市相连的高架轻轨交通，地铁线也规划在区内设立总站。已有香港新世界、万科四季花城、沿海物业等项目已建成或正在建设。同时，一批大型旅游项目也已建成或即将开始实施，主要有金银湖国际高尔夫球场、东方马城、杭州宋城集团武汉水乡旅游城项目、湖北圣山欢乐世界、柏泉景德寺等项目。（2）住宅

东西湖区建有与全市相连的高架轻轨交通，地铁线也规划在东西湖区设立总站。在良好的交通设施的带动下，东西湖区现代康居业发展良好，已有香港新世界常青花园、万科四季花城、沿海物业等项目已建成或正在建设。同时，一批大型旅游项目也落户东西湖区，已建成或即将开始实施，主要有金银湖国际高尔夫球场、东方马城、杭州宋城集团武汉水乡旅游城项目、湖北圣山欢乐世界、柏泉景德寺等项目。B、微观区位因素分析（1）位臵及四至

估价对象位于东西湖区马池水产品公司环湖路以东，机场路以西、马池路以北，邻近武汉市城区Ⅶ级住宅地价区段。其四周均为农地。具体位臵详细见下图：

（2）景观环境

估价对象附近无特别人文建筑和自然景观。（3）公共配套设施完备程度及典型物业

估价对象所在的金银湖片区拥有优良的自然资源，但各种配套设施比较缺乏，尚待完善，其周边分布有武汉工业学院、睿升学校、佳乐超市等配套设施及都市假日、丽水家园等典型物业。

（4）繁华程度

估价对象周边商业服务设施较为缺乏，多为小区内小型门面，繁华程度不高。（5）交通条件

距离其最近的公交车站丽水家园站约1500米，有730、713等路公汽途经该

地，交通便捷度一般。

（二）个别因素分析 A、实物状况

1、估价对象概况

新澳.阳光城为新澳地产与太阳地产合作开发的住宅小区，占地面积约130亩，建筑面积约13万平方米，项目由南北、东西两大景观轴线划分为东西两大组团，建筑设计采用北欧阳房风格。以多层洋房为主、小高层为辅，容会所、商业街、网球场、游泳池等配套设施为一体的纯居住社区。其外墙为黄色涂料，室内按照毛坯标准交房，物业管理多层为0.8元/平方米.月、小高层为1.0元/平方米.月。

本次仅评估其中第24、25栋中的部分房地产，建筑面积合计为5365.28平方米。

2、土地实物状况

土地面积：估价对象所在的项目的总土地面积为86666.37平方米，其中本次估价对象的分摊占地面积合计为513.58平方米。

土地实际用途：住宅用地。室外工程（地下管网）：钢筋混凝土道路、绿化、地下管网、水泥地坪、游泳池、网球场、篮球场、羽毛球场、围墙等。

土地平整程度：平坦 地势、地质、水文状况：良好 利用现状：住宅小区。B、权益状况（1）建筑物权益状况（详见表2）表2 建筑物权益状况一览表

（2）土地使用权权益状况

根据委托人提供的•国有土地使用证‣（东国用（2006）第280305001号），估价对象所在的新澳.阳光城总土地面积为86666.37平方米，土地用途为城镇混合住宅用地，地号为280305001，无图号，土地使用权终止日期住宅至2072年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为64.20年；商业至2042年6月23日止，即至估价时点土地剩余使用年限为34.20年。

本次仅评估第24、25栋部分房产分摊的土地，根据根据委托人提供的•武汉市商品房权属证明书‣（武房商证东字第200601586号、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537号），分摊占地面积合计为513.58平方米。（3）他项权利状况

根据委托人提供的•武汉市商品房权属证明书‣（武房商证东字第200601586号、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537号）和•国有土地使用证‣（东国用（2006）第280305001号）复印件，估价对象均于2006年7月14日设定了抵押登记，均于2007年12月14日办理了注销手续，除此之外，至估价时点，估价人员未发现估价对象有其他他项权利记载。

本次估价是假定其为完整权利状态下的房地产价格。

（三）房地产市场分析

从外部环境看，武汉市是我国内地具有悠久历史的大商埠，改革开放以来，在“两通起飞”战略指引下，武汉商贸业迅猛发展。近几年来，武汉市经济持续快速发展，2007年1-11月规模以上工业总产值3200.49亿元，增长25.6%；社会消费品零售总额1348.85亿元，增长17.2%；城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达到10952元和6108.75元，增长16.3%和17.4%。全市经济活力不断增强，消费水平也进一步提高，使全市商业发展有一个坚实的经济基础。

从区域环境看，估价对象所在的金银湖片区属于武汉房地产“三区五片”中“五片”之一，拥有得天独厚的自然环境，丰富的旅游资源，地理位臵优越。众多知名开发商纷纷云集于此，带动了整个区域住宅结构升级，也使地块价值不断上升。据统计金银湖片区过去的三年内房地产开发量稳居武汉市前列，其价格指数也一直呈持续的上升状态。金银湖片区位于金银湖生态保护区内，隶属于正处于高速发展阶段的东西湖区。其东临机场高速公路，南靠金山大道，西临张柏公路，北望府河，占地33 平方公里，未来即将入住人口达30 万人。与其他郊区板块相比，金银湖板块地理优势明显：距离市中心商业区仅5公里路程;机场路、市中环线、市外环线、金山大道等城市干道共同构建了区内“蛛网”形立体交通;区域内道路通畅，11 公里的“三横”、“三纵”六条网络式水泥道路形成区内交通网络。武汉城市轻轨1 号线二期全长11.5 公里，连接已经通车的一期(宗关—黄浦路)，将东西湖区与汉口中心城区连成一个整体。金银湖板块拥有大量的水资源及土地资源，自然环境绝佳，水面面积超过2 万亩，河流湖泊星罗棋布。依靠无污染的广阔水域，清新的空气，优美宜人的自然风景，金银湖板块以综合休闲、生活、旅游为主要功能，建设集高尚住宅区、商务办公区、商业服务区、休闲旅游区和高新技术产业区为一体的生态商务区。金银湖集中了武汉水乡旅游城、国际高尔夫球场、东方马城、圣山欢乐世界、金银湖生态公园、柏泉湿地生态保护区等旅游景观。一座服务本区域、辐射周边地区的集商业、金融商务、高新技术产业于一体的生态商务城正在崛起中。片区内房地产开发处于增长态势，目前已有耀江·丽景湾、四季花城、高尔夫城市花园、黄金海岸、汀香水榭、丽水佳园、顺驰柏林等大型项目相继扎堆。根据管委会资料显示，去年金银湖政府税收突破1 个亿，其中90%来自房地产业。可以预计，随着市政配套的逐步改善，特别是轻轨的接入，及大牌开发商的不断进驻，片区房地产业将保持迅猛的发展势头，稳居产业结构之首。

商业配套不足一直是金银湖地产、乃至整个金银湖区域面临的最大问题。虽然在万科四季花城的带动下，新开发楼盘均十分重视社区商业服务的建设，但个体项目的商网无法支撑整个区域的商业需求，整个片区购物、金融服务十分不便。由于金银湖片区的商业配套始终停留在依靠社区商业服务的阶段，难以提供更多元化、全面的商业服务，片区内居民的消费需求无法得到充分满足。今年，市政部门已经将金银湖片区配套设施的建设提到了首要位臵，将在该区域内加大力度建设还建小区，让村民入住，快速提升马池区域的人气。有了人气基础，将在此建设大型商业街，以此带动整个区域的居民入住和商业配套的进驻。

随着区域内大盘的投资开发、政府的规划主导作用，金银湖周边学校、医院、公交等设施不断完善。但是公交线路单

一、发车时间较长，仍给居民出行造成了一定的障碍。据不完全统计，已经投入使用的设施有：

医院，常青人民医院、金银湖医院，小型的社区医疗诊所;学校，武汉工业学院、武汉睿升学校、常青一中、鑫桥小学以及社区幼儿园。

为了更好地服务片区，派出所、城管、环卫、司法等职能部门均已成立;金银湖公园也正在兴建;一个国际性的网球中心以及外资兴建的水上游乐项目正在规划中。此外，市政部门还计划由部分开发商出资，政府补贴，年内引进4 条城市公交线，保证15分钟一趟的发车密度，路线经过园区内几乎所有的小区。

随着市政投入的不断加大，政府规划中也不断优化这一片区的经济结构，大力推动旅游经济的发展。

目前，金银湖地区云集了万科地产、浙江耀江集团、沿海丽水、天津顺驰、北京泰跃等外地品牌开发商，宏宇、统建等综合实力排名前十位的本土开发商。楼盘规模绝大部分在几百亩以上，品质均具备相当水准，逐渐形成高尚住宅区的概念。

当前，东方神马、武汉水乡旅游城、新沟牡丹园、加勒比海海洋世界等60余个文化旅游项目“扎堆”东西湖区，总投资额达100 亿元。在大环境的不断改善与众多高素质开发商的不断支持下，金银湖将迎来了新一轮发展的春天。

从微观环境看，估价对象周边周边分布有丽水家园、都市假日等小区，正在逐步形成居住氛围，各项生活配套设施逐步在完善，故估价对象具备一定的市场前景。

五、估价目的本次估价的目的是核定估价对象完整权利状态下的房地产市场价值，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

六、评估的价值类型和定义

本次估价价格为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值，其中分摊占地使用权是剩余年限住宅为64.20年（2008年4月10日至2072年6月23日）、商业为34.20年（2008年4月10

日至2042年6月23日）、土地用途为城镇混合住宅用地的出让土地使用权价值。

七、估价时点

二○○八年四月十日

八、估价依据

（一）国家有关法律、行政法规、规章和政策、技术标准文件

1、•中华人民共和国印花税暂行条例施行细则‣（财政部(88)财税字第255号、1988年9月29日起施行）；

2、•中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例‣（国务院[90]55号令、1990年5月19日起施行）；

3、•中华人民共和国城市房地产管理法‣（1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号、1995年1月1日起施行）；

4、•关于土地使用权抵押登记有关问题的通知‣（（1997）国土籍字第2号、1997年1月3日起施行）；

5、•城市房屋权属登记管理办法‣（中华人民共和国建设部令第99号、自1998年1月1日起施行）；

6、•中华人民共和国土地管理法‣（2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号（第二次修正）、1999年1月1日起施行）；

7、•房地产估价规范‣（GB/T50291-1999、中华人民共和国建设部、国家质量技术监督局联合发布、1999年2月12日发布、1999年6月1日实施）；

8、•财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知‣（财政部、国家税务总局财税字[1999]210号、1999年8月1日起施行）；

9、•城镇土地估价规程‣（GB/T18508-2001、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2001年11月12日发布、2002年7月1日实施）

10、•财政部、国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知‣(财税[2006]75号、2006年6月16日发布)；

11、•国务院关于修改†中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例‡的决定‣（中华人民共和国国务院令第483号、2007年1月1日起施行）；

12、•中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知‣（银发„2007‟359号、2007年9月27日发布）；

13、•中华人民共和国物权法‣（中华人民共和国主席令第62号、2007年10月1日起施行）；

14、•我国重点地区和主要城市2000-2006年地价动态监测报告‣；

（二）省市有关法律、行政法规、规章和政策、技术标准文件

1、•武汉市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法‣（武汉市人民政府[92]50号令、1992年6月9日起施行）；

2、湖北省物价局、湖北省城乡建设厅、湖北省财政厅、中国人民建设银行湖北省分行•关于印发湖北省商品住宅价格管理实施细则的通知‣（鄂价房地字[1992]第236号、1992年9月14日起施行）；

3、•关于规范国有土地使用权抵押贷款管理有关问题的细则‣（武土字[1996]009号、1996年7月18日起施行）；

4、•武汉市房地产抵押登记程序规定‣（武房[1998]6号、1998年1月9日起施行）；

5、•武汉市土地登记管理办法(2003)‣（武汉市人民政府令第146号、2003年10月20日起施行）；

6、•武汉市物价局、房产管理局关于印发武汉市房屋重臵价格标准的通知‣（武价房字[2004]74号、2004年6月1日起施行）；

7、•省人民政府办公厅关于印发湖北省城镇土地使用税适用税额标准的通知‣

（鄂政办发[2007]37号、2007年5月19日起施行）；

8、•市人民政府关于实施武汉市市区2007年土地级别与基准地价标准的通知‣（武政[2008]15号、2008年3月1日起施行）；

9、•武汉年鉴‣（2007版）；

10、•2003年-2007年武汉市房地产市场情况分析报告‣；

（三）委托人提供的规划报批、产权证件等资料

1、•国有土地使用证‣（东国用（2006）第280305001号）；

2、•武汉市商品房权属证明书‣（武房商证东字第200601586号、200601588-200601590、200601592-200601605、200601488、200601490、200601491、200601495-200601507、200601528、200601530、200601531、200601534、200601535、200601537号）；

3、企业法人营业执照；

4、现场查勘资料、市场调查资料及估价人员所掌握的武汉市近期房地产市场行情；

5、委托单位提供的其他有关资料。

九、估价原则

1、合法原则

即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法产权。二是要求在估价时所涉及的估价对象用途必须是合法的。三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。

2、最高最佳使用原则

由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，