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国外房地产经纪行业如何高效运转
2007年5月19日10时55分来源: 晋中房产进入社区
加拿大阳光国际有限公司董事：杨志宏
房地产经纪行业是为客户提供实用的房地产信息，行业依存于对房地产信息量的拥有程度及信息来源渠道的畅通。
房地产交易市场状况
经过几年的努力，我国房地产经纪组织和经纪业已经有了很大的发展，在发展房地产市场，促进房地产业发展，优化房地产资源配置，解决居民住房等取得了重要的成就。但是，目前房地产销售信息化总体水平较低，不动产在不同的开发商、经纪公司、代理公司的业务圈子里独立销售、条块分割式的流通，产品信息无法做到统一公开，产品不能畅顺流通，销售成本增加。由于信息的不畅通，基础数据获取难，导致房地产经纪行业缺乏有效的监管机制，信誉度较低等问题。在北美实行的MLS系统是解决这些问题的一个比较好的系统。加拿大MLS系统介绍
MLS系统既是一个信息发布系统，又是一个地产流通管理系统。其内容涵盖了住宅地产，商业地产等。MLS系统的含义是多重上市服务体系，是英文Multiple Listing Service的缩写。是本世纪二、三十年代生于美国的一种房地产交易方式。它是由许多房地产经纪联合起来，共同建立信息系统，共享系统的信息资源，使客户委托的房地产出售、出租业务能在较短的时间内完成。参加系统的每一位成员均采用独家的销售方式和客户签订委托合同，然后将此信息输入系统，由参加系统全体成员共同推销，然后按一定的比例分享佣金。目前已涵盖了95%的北美房地产交易。MLS系统是以会员联盟的形式，将房地产开发商、代理商、经纪公司所拥有的代售信息集合在一起，基于互联网而建立起来的房源信息数据库。
MLS系统其本质在于实现了信息共享，体现了地产商与租购客户、地产商与地产商之间良好的互动合作关系。根据系统规则，任何一个会员都可以销售其他会员的房产，信息共享、收益分成、形成联合销售，从而降低交易成本,提高工作效率，优化产业结构和资源配置，从而使整个行业的交易成本显著下降。
到目前为止，已成功地实行了MLS 系统的国家有美国、加拿大、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等。
加拿大房地产经纪组织结构(加拿大MLS系统由房地产经纪人协会管理)
加拿大房地产经纪人协会（CREA）
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省级房地产经纪人协会（ACAIQ，BCREA„）11个
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各地房地产经纪人管理委员会（BOARD）99个
其系统运行程序由房地产经纪信息MLS系统结构主要由两大部分构成，MLS系统和MLS平台，相当于内部组织系统和对外信息发布系统。MLS平台是基于MLS系统，通过互联网技术而建立起来的一个媒介工具，表现形式为一个网站。通过该平台，客户可以查阅所有在租售的房产，房地产经纪人可以把房源信息最大化地向市场公布，从而有效地发掘潜在的消费者。MLS平台所展示的所有房源信息均来自于房地产经纪人上传的房源信息。
MLS系统由若干个房地产经纪信息MLS子系统构成。每个子系统由五部分构成，分别为房源数据层、软件支持层、硬件支持层、系统维护层和服务层。关于这一部分我们以加拿大QUEBEC省的MONTREAL 地区为例，QUEBEC 省下设9个BOARD。与MLS系统配套的是科学、严谨、可操作的管理机制：
1、信息共享和信息积累反馈机制
信誉是第一位，这也是我们晋商的根本。准确的信息是MLS系统与其他房地产信息网站的最大区别。例如，普通的房地产网站只是提供一个信息交流的平台，而其信息的准确性要靠客户自己的能力去解决。而房地产经纪人会员网的所有信息是由系统管理的经纪人输入的，确凿的信息使MLS的可信度得到了确认，系统的高科技管理体系使会员自动实行自我和相互制约，避免虚假信息的进入和传播。对流通房产的统计，包括正在市场上流通的和已经交易的房产统计，为房地产经纪行业的发展与管理提供了基本数据。
2、佣金分配原则
对于房地产经纪人的佣金分配，一种委托经纪人事先写明；另一种在委托经纪人没有明确规定的情况下，系统认为佣金将在委托经纪人与销售经纪人之间平均分配。
3、规范的管理、文档、服务和操作程序
经过多年的实践与总结，形成一整套标准文件，这些文件的格式、内容都是经过仔细推敲，经过律师审核，同时也便于电脑的输入及统计的方便。这些表格由政府印制，管理。文件的标准化有利于提高效率，减少差错，避免争议。系统提供会员统一规范的操作方式，使房地产作为商品在会员之间无阻碍的流通，保证了客户成交的可行性，这要求联盟内每个会员共同遵守
4、监管机制
建立有相应的监管机构，利用该系统，不定期地检查会员的活动，也可以通过客户的举报及信息反馈，对违规操作或提供不良服务的经纪人进行惩罚，直至吊销其职业资格，以维护该系统的良好市场形象。去年8月份，在加拿大MONTEAL 发生了“大麻屋”事件是监管机制发挥作用的最好佐证。
5、培训制度
建立培训中心，对会员进行统一的技能培训，使之熟悉专业操作，提高业务素养。利用房地产经纪人会员网
规范行业发展，完善市场机制，实现信息透明化、畅通化，建立规范、高效的房地产中介服务，为经纪人营造了一个公平竞争的流通环境，给房地产的交易提供一个专业优质的信息平台，促进房地产经纪业的良性发展，适应经济发展的国际化、全球化。
MLS系统对房地产系统几个层面的影响
1、政府
由于MLS的进入，形成了公平竞争的环境，畅通的渠道，促使购房者和代理商进入了房地产的良性互动时期，促进了市场的稳定发展，规范我国房地产经纪业的发展，同时也是与世界房地产经纪业接轨，适应经济发展的国际化、全球化形式，发展我国的MLS系统是必不可少的重要环节。
２、经纪公司
加快销售速度，增加销售总量，统一、规范标准化管理，降低运营成本，扼制黑单交易，以制约销售员随意行为，企业形象得到提高，促进企业的良性发展。
3、经纪人
同其他会员共享资源，市场份额扩大，成交速度加快，交易对象拓宽，标准的交易文件和规范的管理模式，赢得消费者信任。
4、消费者
系统中购房者用最短的时间、最少的精力、最优惠的价格买到最适合自己的房子同时，还解决了怕被各种虚假信息和欺瞒行为所害，以及为此而承担各种风险的后顾之忧。
