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物业资源的经营
物业资源经营的领域无限广阔。但很 多企业认识不足，没有合理发挥物业资源 的应有作用，严重浪费了资源；也有企业 没有充分认识物业资源的属性，导致经营 中侵犯了业主的权益，引发了很多矛盾。因此，对物业资源的经营进行研究，对企 业、行业均大有裨益。物业资源的界定 物业是指已经建成并经竣工验收投入 使用的各类房屋建筑及其附属配套设施与 场地。物业资源经营有两重含义：一是在物 业的所有构成内容中，除充分发挥它的原 有设计功能外，还可通过经营及其他方式 产生新的价值；二是物业及其配套设施设 备在流通过程中产生价值。前者如电梯广 告，后者如物业销售和租赁（在“业主资 源的经营”一文中讲述）。有些物业资源 受限于时代、环境、现实条件、业主状况 等多种因素的制约，不能实现资源经营的 价值，可排除在有效资源之外。物业资源从所有权角度可分为两类： 单一产权物业（如国有产权的政府机关办 公场所、自建自用办公楼及住宅等）；共 有产权物业（如两个或两个以上所有权人 共同居住的小区等）。共有产权物业包括 业主专用部分和业主共用部分；共用物业 可细分为单独物业共用和所有物业共用。如从物业的属性角度划分，共用部分也可 细分为公共设施、公共部位、公共场地、公共空间等。经营原则 物业资源的经营原则重点有：一是不 侵犯所有权人的利益，在取得相关权益人 的授权后再进行开发经营。二是不违背物 业管理主业的发展，不能因为经营物业资 源而忽略了对业主的服务和对物业的管 理。三是规避经营活动中的风险。四是经 营要符合物业的整体风格及业主群体的特 征。五是企业对物业资源进行统一经营与 管理，切实避免小区管理处因分心经营而 导致服务质量下降。六是我国物业管理存 在着很多的不确定性和标准的模糊性；如 业主群体意志表达的特殊性，前期物业管 理阶段的特殊性等。在经营物业资源时，要充分认识这些特征所隐含的意义。停车场的经营 停车场经营是物业管理中的焦点之 一。其中，车场产权及收益归属问题、经 营中的责任大小问题，一直在发展商、物 业管理公司、业主三者之间争论不休。车辆停放管理经营要特别关注3类风 险：一是车辆丢失赔偿风险，经营者须重 点防范；二是车辆损坏赔偿风险；三是小 区内交通事故赔偿风险。防范风险关键在 于要有强烈的风险意识，完全而忠实地履 行职责将是风险免责的重要因素；要高度 重视各类事故隐患，将之消失在萌芽状态 是最好的防范；将车场交由专业停车场经 营公司管理，可将风险完全转移，但也转 移了丰厚的利润。物业管理经常面临车位紧张的矛盾，解决的方法灵活多样。例如，重新划定停 车位；将利用效率不高的公共场地划定为 停车位（不得占用消防通道和绿化用 地）；改造设计不合理的车场增加车位； 将公共场地作为夜间临时停车场等。目前，停车场经营基本上局限在车辆 的停放管理上；部分企业涉及到无水洗 车、汽车美容业务。实际上，停车场经营 有极其丰富的资源可以开发，如二手汽 车、汽车精品、汽车业务代理、汽车养 护、汽车装饰、汽车改装等。但这些经营 还很少有物业管理企业实践。社区广告的经营 社区广告有两个基本特点：一是所使 用的场地基本上都属于业主的公共财产； 二是广告诉求的对象主体是小区业主（屋 顶广告、外墙广告等除外），业主是被动 的接受者。因此，社区广告在权益上须征 得业主同意，且内容上不得侵犯业主的精 神权益。1.电梯广告。此类物业资源广告经营 方式已很成熟。形式上除梯内广告外，还 包括候梯厅里的平面与电视广告，及供免 费取阅的宣传单等。2.屋顶及外墙广告。将所服务的物业 屋顶及外墙统一规划成多种广告位，向外 招租。广告位置的设计要服从于物业项目 的整体美观，且不能影响业主的正常使 用。3.厅堂广告。在物业的大堂、大厅、小区物业服务中心等合适位置，可放置纸 质广告架，在墙壁上悬挂作品，播放背景 音乐，摆放香水、鲜花、精品等商品。4.停车场广告。诉求对象限定在有较 高消费能力的有车业主。广告形式除灯箱 外，还可将各种广告内容印制成画册、传 单等向车主们散发。5.宣传栏广告。形式如开业公告、书 画作品展示、将某商品印制成宣传单进行 张贴„„该类广告应以社区文化为主、广 告为辅。6.路灯广告。小区内的非市政路灯灯 杆可用来发布广告。注意：不能影响路灯 正常功能的发挥，不可产生光污染，广告 的艺术性要强，不能过分突出商业气息。7.企业形象广告。形式如，在小区内 种植冠以企业名称的花草树木；放置印刷 有广告的伞具供业主取用，等等。8.公益广告。如指路牌或社区示意 图；再如用触摸屏设施介绍小区情况、城 市旅游信息、当地风土人情、发展商和物 业管理公司情况、房屋和物业管理知识 等。会所的经营 会所是指规划部门批准的商业配套用 房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等 配套服务的场所。会所管理既是一块巨大 的蛋糕，又是一个“陷阱”。据资料显示，2004年国内绝大部分会所经营惨淡，北 京会所经营亏损的比例高达60%，深圳、广州达到了84%和90%。近年来，开始引 进专业的会所管理公司、酒店或俱乐部进 行经营，逐渐向专业化方向发展。目前，较为成熟的会所运营模式有4 种：会员制会所、委托经营式会所、独立 运营式会所、加盟运营型会所。实践中不 时有新颖的会所经营模式出现，如7＋1 模式、泛会所概念、主题体验式会所、联 合式会所、外联式会所等。会所经营的重点：一是尽量扩大消费 群体，开发潜在消费者。二是根据会所实 际及业主的口味，适时推出新的项目；还 可改进已有项目以更符合业主的消费心 理。三是面向业主经营，经营者要考虑消 费者的心理，研究特定的消费群体，想方 设法维系他们对会所的感情和依赖。四是 合理控制成本。五是适时调整经营方向，如定制化的服务顺应人们对差异化、个性 化、网络化和速度化的追求，使“一对 一”的服务成为现实。六是既要防范经营 亏损风险，更要防范因不安全因素导致的 人身伤害事故进而巨额赔付的风险。社区基地建设 1.参观考察基地。对于软硬件设施都 非常优秀的物业小区，非常适合建设成供 其他物业管理公司与房地产公司参观考察 的基地。物业管理公司可与一些地区的协 会、培训学校之类的组织机构联系，将小 区建设成为供外地需要者进行物业管理考 察与学习的基地。2.学员实习基地。开设房地产、物业 管理专业的学校，有着学员实习的需求。物业管理即可与学校联合办学，将所服务 的社区（大厦）作为实习基地之一。3.公益基地。与幼儿园、中小学校等 教育机构合作，把小区建设成思想道德教 育基地、绿化植物领养基地、尊老爱幼模 范基地等；还可与社会公益机构合作，建 设公益画廊、公益健身示范点、无偿献血 点、爱心捐助点、花园式小区等；还可将 小区内的庞大设备管理向社会开放，让普 通民众了解物业管理的艰辛，了解一个城 市运转的复杂等。4.影视拍摄基地。很多影视剧的拍摄 需要外景地，物业管理所服务的各种类型 物业为之提供了丰富多彩的选择对象。影 视制作单位一般会付给物业管理企业相关 报酬，但大部分公司不收费而在影视剧中 挂名赞助单位，起到广告作用。5.试验基地。例如，科技企业开发出 适用于小区的先进设施设备，可在小区内 进行效果试验。再如，许多异地的花草树 木移植后，受各种因素影响不能顺利成 长，有违园林设计者的初衷，则物业管理 可为之提供花草树木的试栽基地。绿化用地的再经营 每一个新开发小区都有或多或少的绿 化用地，物业管理可利用此区域有目的地 培植能用来出售的花木；聘请专门的园林 绿化人才进行指导和管理，剪插培育多种 多样的花木，贴近消费者的需求心理。对 于发展商设计规划好的大块草地，则不适 宜于改造成花圃苗圃。小区内土地很多，除公共交通休闲健 身场所外，绿化用地、道路两旁、房前屋 后等处，都可以用来兴建花圃苗圃。待花 草树木生长到可以用来出售时，则可分批 售卖，也可出租。即便卖不出去，也是为 业主绿化服务，并不浪费。物业管理还可 接受委托，将委托人的花木在小区土地上 代为管理和养护。小区内很多非土地的空 间也可以利用来栽培花木，如屋顶天台即 可覆盖土层改造成土地，也可用来养植盆 花、盆木以及无土栽培植物。摆台经营及其他 1.摆台。“摆台”是深圳等南方城市的 一个带有地方色彩的用语，指物业管理招 募社会机构到社区内出售商品或服务。摆 台行为应用最普遍的时期是在物业入住阶 段，物业管理通过公开招投标选择有品牌 有实力的装饰、装修、建材、家俱等厂 商，到小区内向业主介绍和推销服务与产 品。在进入物业管理的正常服务期间，也 可引进其他业主有需求的行业企业进入小 区摆台，如摆卖服装、推销保险、书籍销 售、汽车展销，等等。摆台的内容应丰富 多样，频率应适度，不可影响业主的正常 生活。2.仓储。将地下室或者闲置不用的房 屋作为仓库，为业主存放多余行李、物 品；如果社区内有大型空余场所，也可建 成社区仓库对外出租。3.信号中转放大。很多小区都会遇到 在物业区域内的楼顶放置信号塔或其他设 备的情况，这是手机等通讯业务为扩大信 号覆盖面而放置的中转放大设备。
