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新型城镇化建设发展基金1号--海涂围垦项目
产品概要：
期限：2+1年
投资者预期年化收益率：11%
“海涂围垦项目建设基金”规模：不超过7.155亿元。
“海涂围垦项目建设基金”管理费：1%
投资方式：作为有限合伙人认购有限合伙制基金的优先级份额。有限合伙制基金总规模不超过9亿元，市、县级财政分别通过出资主体各认购10%的基金次级份额（不收取收益），以股权投资于项目公司（90%股权），收取固定收益。
收益和退出方式：由项目发起人海涂公司到期以基金总规模溢价不超过/年的本息总额，全额回购基金持有的90%项目公司股权
资金用途：用于海涂围垦工程项目建设
分配方式：每年分配一次收益，到期一次性支付本金和剩余收益
项目介绍：
政府项目，海涂围垦工程是目前温州市在建最大围垦工程，利用条件最为成熟的围垦区块。目前，一期工程已经基本完成，已经完成造地2191亩，规划用途均为商住用地，其中1596亩已取得土地使用权证，性质为出让。目前当地商住土地出让价格最保守300万元/亩以上，目前在建的为海涂围垦二期，通过本二期工程A区项目的实施，可形成土地面积715.35万㎡（约10740亩），规划用途均为工业用地，目前当地工业用地出让价每亩40万元以上，该项目可获得土地出让金42.96亿元。
回购方介绍：
回购方海涂公司成立于2003年6月19日，注册资本8000万元，是县国有资产营运有限公司的全资子公司。海涂公司主要从事海涂围垦建设及综合开发，是海涂围垦工程建设项目的受接单位，截至目前已完成江南海涂围垦一期工程项目造地2191亩，目前正在运作海涂围垦二期工程项目，已完成项目立项批复等前期工作。截止2012年8月底，公司资产规模为13.07亿元，净资产总额为
4.36亿元。
担保方介绍：
担保方县国有资产营运有限公司成立于1999年3月，是由县政府审批的国有独资公司，受县政府直接管理。公司注册资本为20080万元，到位率100%，公司实行董事会管理下的总经理负责制。截止2011年底，公司总资产达50亿元，净资产31亿元。公司经县人民政府授权，是县内唯一一家从事国有资产实业投资开发经营、地土平整开发，行使国有资产出资者职能，享有出资者的重大经营决策、资产收益权和选择经营权，承担国有资产保值增值，开发、经营授权土地责任的有政 — 1 —
府背景的公司。
保障措施： 1．抵质押担保
（1）海垦围垦工程一期项目已完工，并已经完成造地面积2191亩，规划用途为商住开发，其中1596亩已取得土地使用权证，性质为出让。按目前商住土地出让最保守价格300万元/亩计算，并剔除出让土地需补缴的税费(约30%)，该2191亩土地出让收入预计约为46亿元。其中，1000多亩土地将用于抵押，抵押率不高于50%。
（2）海涂公司持有的项目公司的10%股权质押。同时，海涂公司出资1亿元为货币出资，项目公司基本账户开立在当地银行，以便监管项目公司资金使用。
2．县国有资产营运有限公司提供担保
基金到期时，由海涂公司回购基金所持股权，该回购承诺由县国有资产营运有限公司提供担保。
3．县政府和人大出具相关文件
县政府承诺在基金发行前，人大召开人大常委会，同意在股权回购主体海涂公司到期不能够按照约定对股权进行回购时，县政府将安排专项资金用于基金股权的回购，将该笔支出列入财政预算。
同时县政府形成县政府办公会会议纪要，纪要中明确同意基金方案，要求海涂公司和县国有资产营运有限公司要提前安排好基金兑付资金，务必保证基金到期足额兑付，县政府将协调各部门给予大力支持配合，当有限合伙基金优先级份额和GP的本金与预期收益率不能得到足额兑付时，由县级财政须予以差额补足。
发行基金前需取得以上政府和县人大的正式文件。4．劣后份额
由县、市政府出资主体认购基金总规模的20%有限合伙次级份额，不参与收益分配，分配劣后于有限合伙优先级份额本金和收益，可为合格社会投资者本金和收益提供“有限保证”。
5．向项目公司委派董事
向项目公司委派董事一名，修改项目公司章程，对项目公司对外抵押担保、融资享有一票否决权。
6．项目公司的证照、公章、财务章等共管
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交易结构：
说明：交易结构中“XX海涂围垦项目建设基金”可用信托计划、券商资管计划、银行理财产品、基金公司特定资管计划、单一投资者等模式，如果能用外资投资基金最理想。
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