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创新资金管理理念提升企业经济效益
2011年房地产市场调控政策频出，接连出台一系列打压房地产措施，从土地出让、到银行借贷、中国人民银行多次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，再到限购还有保障房建设等多方面出手，这些措施加快了房地产企业的资金流出，致使房地产行业发展资金紧缺。在这种非常不利的背景下，房地产企业的资金管理就成为企业生存和发展的关键。如何保证房地产企业的资金链条良性发展，优化企业现金流管理，使得企业在未来竞争中处于优势。成为房地产企业资金管理的重点工作。本文将从以下几个方面进行阐述加强房地产企业资金管理的措施，帮助企业提升资金管理效益。
一、改变公司资金管理理念
一些企业的营运资金管理理念必须改变，提高资金使用效率，促进资金良性周转，否则即使通过负债或者权益融资等方式补充了资金来源也只能维持短期的周转需求。首先要制定资金使用计划，根据生产经营目标确定流动资金与长期资金需求计划，并综合考虑企业盈利能力与偿债能力等因素合理安排资金规模与结构，维持盈利能力与偿债能力的均衡状态。其次要加强营运资金预算管理工作，根据资金需求与生产经营活动制定资金预算，保证营运资金的弹性，避免因刚性过高导致转换成本偏高，增加企业整体资金成本，降低经营效益。同时通过编制资金预算也能在一定程度上协调各部门的工作，并能提前预防财务风险，必要时也可以及时采取措施降低风险。
二、建立项目开发成本管控体系
对于当前的房地产企业来说，做好资金计划管理工作尤为重要。投资前要有详细的投资论证分析，合理地整合公司内外的资源，提高资金的利用效率，绝不闲置资金浪费资源。
首先要对项目进行可行性研究。此阶段主要是解决整个项目的资金流问题，从财务的角度落实项目的资金来源以及项目的资金流情况。不仅要做好背景情况调查，了解项目产权的归属，避免以后的纠纷，还要对项目进行详细的市场调研，了解项目所在区域的发展概况、人口情况、经济发展情况、区域消费能力、城市规划等，认真做好项目的前景分析，确定项目的初步定位和工作计划，编制项目投资测算表和项目的现金预测表，确定项目的主要资金节点，以便于开展资金筹
集。
其次，建立公司统一的成本控制、核算、合约规划科目体系。项目公司工程部及时提交变更申请，由工程预决算人员对合同的变更进行审核、估价，以便及时了解相对精确的全动态成本，实现一单一结；合同变更需在2天内给予答复，对于紧急情况的变更可采取“先签证后补单”方式，所有的变更必须在项目公司资料管理员和财务部进行备案，以便对变更起到监控、监督的效果。从而减少在施工过程中的“无效成本”和 “周期成本”。
三、加强融资管理工作
首先要确定公司的融资规模。在完成项目投资测算和年度资金预算的前提下，企业应根据公司的生产经营需要进行资金的筹措。企业可以根据可行性分析报告和投资测算表资料编制公司的资金筹措计划表，以确定公司的筹资规模，使公司的筹资规模和公司的需求相吻合，既保证公司的正常工程进度和经营需要又不导致资金冗余。
其次还要选择合适的融资方式。当前市场情况下，资本市场极其活跃，企业可以选择的融资渠道很多。企业要根据企业自身的资金结构和资金需要量选择合适的融资渠道。融资渠道主要分为债权融资和股权融资，具体有：银行贷款融资、、房地产信托融资、企业IPO融资、发行公司债券、通过并购或者重组方式扩大企业规模、增资扩股，引入其他民间资本、企业生产经营中的融资，比如用银行承兑汇票、保函等结算方式，充分运用预收账款、应付账款、应付税金等措施暂时取得资金的使用权。还有其他融资渠道，比如融资租赁、典当方式、委托贷款方式、信用卡。
四、加强房地产企业资金回收工作
房地产企业主要资金来源是房屋的销售款，因此在房屋销售中应该加强销售回款的资金管理。主要有以下几个方面：
1、对客户付款比例不同要有不同的优惠政策，鼓励客户一次性付款给以相应的奖励措施，按揭付款速度相对较慢对开发商来说限制条件也比较多可以少给优惠，分期付款资金回收更慢一般客户不鼓励使用，对分期付款客户要适当抬高其价格，把资金成本计入放款之中。这些措施都可以加快房地产企业的资金回笼。
2、在收取资金的过程中主要应该通过银行转账、支票等方式收取，也可以通过POS机收取，尽量少用现金收款。一方面这样可以减少工作量加快收款速度，另一方面也可以保证资金的安全。
3、选择合适的银行合作。在按揭款利率、期限、手续费等条件中各家银行都有所差别，选择合适的银行可以降低企业的资金成本。
4、财务人员应对应收款的回收进行监督和反应，加快应收款的回收。
五、加强企业资金投资支付管理
在日常资金运运用过程中，要注意避免资金的投资风险、在途风险和或有风险。在投资过程中应该加强投资的论证工作，做好事前、事中和控制。在途风险主要是在资金的结算过程中的风险，房地产企业在收款过程中尽量避免使用分期收款、汇票结算，对在途资金要注意及时查询和管理。房地产企业或有风险主要表现为由于对外担保而形成或有负债的风险，为避免此类资金风险，房地产企业应严格按照章程或者公司规定的程序进行担保审批，如果有对外担保要加强担保事项的管理，动态掌握被担保企业的资金运营情况，如有风险及时采取措施避免公司的损失。要加强公司的工程支付管理，加强工程预决算工作，至办理工程支付过程中应该严格执行支付审批制度，对支付节点严格控制。日常费用支付财务部门要在预算控制范围内按照审核审批流程进行列支，如果有超出预算的开支，财务人员要及时反映，得到审批后才能列支。应贯彻并执行分期滚动开发的理念，减少在建工程成本的占有量。
六、要科学管理各种流动资产。
既要避免因为追求流动性而持有大量收益率低的流动资产，也要避免发生因流动性不足导致生产经营中断等现象。在日常管理活动中要合理安排流动资产的内部结构，保持适当变现弹性，并加强应收账款与存货等重要流动资产的管理。通过完善信用政策与回收管理措施来提高应收账款回收率，降低坏账损失；要加强对存货的管理，通过各种营销策略促进存货变现，并根据实际情况及时计提跌价准备真实反映流动资产的存量价值，为加强管理提供准确信息。
