房地产项目个案问答100问[定稿]_房地产项目个案分析

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项目个案问答

项目总体规划、配套设施、工程进度、建筑质量、定价方案及销售政策等内容会因项目不同而存在的差异性，例如置业顾问对发展商的认知、经营管理水平、服务理念等，不同的置业顾问会给予顾客不同的感受和印象，顾客由此会臆断发展商的实力如何并产生不同程度的信心保证。故置业顾问在回答顾客提问时应尽量以客观事实为主，感情说服为辅，尤其是从业已久的置业顾问更不能凭着先前的售楼经验和发展商的管理模式接待顾客，让顾客接受的信息模糊不清。

第一节总体规划

1、项目质量、信心保证类

1）项目发展商是谁？

2）建筑施工单位是谁？

3）建筑规划设计单位是谁？该设计师设计过哪些楼盘？（成功个案例举）

4）有否条件销售？（发展商应取得

1、国有土地使用证，2、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证后方可销售。）

2、总体规划、经济指标类

1）总体开发分几期开发？有多少个组团？各期施工、交楼、入伙日期？

2）可选择的户型有几种？具体面积多少？

3）占地面积？总户数？

4）容积率是多少？建筑密度是多少？

5）多层、高层、别墅各占多少？

3、小区环艺、园林设计类

1）小区环艺景观有何特色？

2）小区绿色率如何？

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3）公共绿化会种植哪些植物？

4、项目地块状况类

1）地理位置及其东、西、南、北接邻地是什么？

2）采取什么措施防治公路和铁路的噪音？

5、车流组织类

1）车位如何解决？

2）小区今后的主要出口有几个？

3）区内主要道路宽几米？支路宽几米？人行道路宽几米？

4）小区是否有定点班车到达市内和其它地区？（交通）

5）小区道路是否有路名？

6）若入口离居住楼较远，有何措施？

第二节 配套设施

1、小区电缆、通信线为高空线还是地下铺设？

2、小区内有线电视如何？

3、电话情况如何，欲留几条电话线？

4、煤气何时到位？

5、小区内是不是有管道热水装置？是否有净化饮水装置？

6、小区垃圾怎么处理？

7、小区会所有什么功能？

8、会所的消费形式？

9、小区周边有些什么生活配套？10、11、12、小区智能化系统如何？

第三节 工程建筑

1、施工质量管理类

1）如一期业主已入住，二期施工时，如何避免后期工程对前期已入住客户正常生活的影响？

2）是以何种形式取得土地开发权的？

3）住宅质量保证书和使用说明书如何使用？

2、装修标准

小区交楼标准怎样？有否装修？

一般情况下，交楼标准有不装修毛坯房交楼、厨卫基本装修及发展商提供几款装修方案业主择优装修、豪华装修等。

3、建材结构类

1）房顶是现浇还是预制板？房屋整体结构是框架结构还是砖混结构？各有何优缺点？

2）住宅内楼板厚度？

3）楼间距有多宽？

4）小区采取什么供水、供电系统？

小区内是否有诊所、邮局、商业网点（超市）等？ 小区附近有什么运动场所？

5）小区采取何种桩基？有何优点？抗震度如何？

6）住房的使用率为多少？

7）住宅内是否预留空调位置、通风排油烟管道？

8）每户电表容量，可否增大功率？

9）外墙是涂料还是面砖？

10）在装修过程中，可否改动内部结构、原有管线？

11）是否有架空层，首层架空层的用途？

12）顶层隔热措施和效果？

13）顶层通风板、层高、遮阳措施？

14）顶层的防水、防雨措施？

15）靠西面墙体的隔热处理问题？

第四节定价方案

1、项目基本价格包括

1）、项目起价是多少？

2）、均价是多少？

3）、有无楼层、朝向差价？

2、项目付款方式和进度

1）原则：各种方式现值相等；付款方式不同。

2）付款方式种类一般有：一次性付款；建筑分期付款；银行按揭等。具体问题有：

※ 一次性付款是否有优惠折扣？折扣多少？

※ 能不能再多打一些折扣？

※ 分期付款可分几次，首付款多少？

※ 哪家银行提供按揭贷款？最高贷款额及还款年限如何？利率多高？

※ 可否提前还款？如何办理手续？

※ 其他付款方式如何？

※ 可否接受信用卡或支票？

3、项目优惠条款制定

先购优惠：展销会期间优惠；业主二次购房优惠等。

4、订金条款制定

签定认购书需交纳多少订金？保留几天？订金可否退还？超过保留天数是否没收定金？

在签定销售合同时，是否同时办理公证？

第五节补充

1、物业管理、家政服务类

1）是否24小时保安？

2）是否上门收垃圾？

3）可否代客户出租所购买的物业？

4）物业管理公司是谁？

5）物业管理费是多少？

6）提供的服务内容有哪些？

7）有无统一的收费细则？

2、经营管理类

1）已经有那些客户购房

2）可否两人共同购买？

3）项目片区发展前景如何？

4）现在购买本住宅是否是最佳市场时机？

5）项目最大的优势在哪里？有无升值的可能？

其它不明白需要开发商解释的地方：

以上问题，一定要求开发商给予详细的解答。以便在销售过程中得以正确的讲解和引导客户。