实务案例重点[优秀]_一建建筑实务案例重点

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实务案例重点

△物业管理招标程序：

1、成立招标领导小组；

2、编制招标文件；

3、发布招标公告或发出招标邀请书；4发放招标文件；

5、投标申请人的资格预审；

6、接受投标文件；

7、成立评标委员会；

8、开标、评标和中标。

△投标的程序：

1、获取招标信息；

2、项目评估与风险防范；

3、登记并取得招标文件；

4、准备投标文件；

5、送交投标文件；

6、接受招标人的资格审查；

7、参加开标、现场答辩和评标；

8、签约并执行合同。

△项目评估的内容：

1、投标物业的基本情况；

2、招标物业项目的定位；

3、业主的需求；

4、建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人的基本情况；

5、招标条件和招标过程；

6、竞争对手；

7、企业自身条件的分析。

△制定物业管理方案的要求：

1、响应性；

2、务实性；

3、量力性；

4、合理性。△物业管理方案的要点：

1、关键性内容：⑴项目的整体设想与构思；⑵组织架构与人员的配置；⑶费用测算与成本控制；⑷管理方式、运作程序及管理措施。

2、实质性内容：⑴管理制度的制定；⑵档案的建立与管理⑶人员培训与管理；⑷早期介入与前期物业管理服务内容；⑸常规物业管理综述；⑹管理指标；⑺物资装备；⑻工作计划。

△前期物业服务合同的主要内容：

1、合同的当事人；

2、物业基本情况；

3、服务内容与质量；

4、服务费用；

5、物业的经营与管理；

6、承接查验和使用维护；

7、专项维修资金；

8、违约责任；

9、其他事项。

△签订物业服务合同应注意的事项：

1、明确业主委员会的权利义务（督促业主按时交纳物业费）；

2、明确物业管理企业的权利义务；；

3、对违约责任的约定；

4、对免责条款的约定；

5、物业服务合同主要条款宜细不宜粗；6合同的签订要实事求是；

7、明确违约责任的界定及争议的解决方式。

△早期介入在各阶段的内容：

1、可行性研究阶段：⑴模式；⑵内容；⑶质量标准；⑷收费标准；⑸框架性方案。

2、规划设计阶段：⑴结构布局、功能建议；⑵环境及配套设施的合理性意见或建议；⑶设施设备的设置、选型及服务改进意见；⑷管理用房等配套设置、要求提意见。

3、建设阶段：⑴商榷；⑵配合安装；⑶装修；⑷熟悉并记录隐蔽工程、管线铺设。

4、销售阶段：⑴物业管理方案、进度表；⑵公共管理制度；⑶收费办法、报批；⑷销售人员培训；⑸现场咨询；⑹归档。

5、竣工验收阶段：单项、分期、综合验收。

△入住准备

1、资料准备⑴两书；⑵入住通知书；⑶物业验收须知；⑷业主入住房屋验收表；⑸业主手册；⑹物业管理有关约定。

△入住流程：登记确认--验收签字--缴纳办证费--签物管协议--缴当期服务费--领资料--领钥匙。

△装修管理流程：备齐资料--填写申报登记表—登记—签订管理服务协议—办理开工手续—施工—验收。

△不予登记的9种情况：

1、未设计变动主体和承重结构的；

2、未规划搭建；

3、未规划改变外立面、在非承重墙上开门、窗的；

4、未供暖批准拆改；

5、未燃气批准拆改；

6、将没有防水要求的阳台、房间改为卫生间、厨房间的；

7、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接的砖、混凝土墙体的；

8、损坏房屋原有的节能设施，降低节能效果的；

9、其他影响房屋安全的行为。

△装修反思：

1、申报时指导填写，详细说明装修地点、内容等情况；

2、装修情况不-1-

明，表达不清时，现场核实；

3、对人员培训和约束，强化管理责任意识，检查各环节存在问题并予以改进。

△装修现场管理：

1、严把出入关，杜绝无序状态；

2、加强巡视，防患于未然；

3、控制作业时间，维护业主合法权益；

4、强化管理，反复核查。

△现场管理反思：

1、巡楼员巡查工作是否到位；

2、大堂负责值班岗位如何控制材料进出的？

3、开出整改单，说明违章依据、整改期限，拒不整改的措施，不能简单化。

△节能措施：

1、落实组织和管理体系；

2、加强节能宣传和培训，树立节能意识；

3、建立能源消耗的计划和考核制度；

4、在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用。

5、调整设备运行时间，实行节能运行程序（空调、室外照明、霓虹灯）；

6、合理设定运行参数（如空调温控点）。

△消防管理工作内容：

1、人员；

2、制度；

3、档案；

4、巡视、检查、测试制度；

5、问题限期整改；

6、成本测算。

△电梯管理工作内容：

1、人员；

2、制度；

3、档案；

4、工具、仪器；

5、确定服务时间和清洁保养时间；

6、成本测算。

△白蚁防治：

1、挖巢法；

2、药杀法；

3、诱杀法；

4、生物防治法。

△鼠害防治：

1、防鼠；

2、化学灭鼠；

3、器械灭鼠；

4、生物灭鼠。

△灭蚊：

1、环境治理；

2、药杀。

△灭蝇：

1、环境治理；

2、诱杀；

3、药杀。

△灭蟑：

1、堵眼、封缝；

2、控制食物和水源、消除蟑螂食物；

3、彻底清理室内卫生；

4、化学药物防治。

△治安防范注意事项：

1、闹事—报告；

2、犯罪—报警、协助制止，采取必要措施抢救、排险，尽量减少损失；

3、疯、傻—劝离；

4、可疑—留心观察、礼貌查问；

5、坠楼意外—通知急救、公安、家属，做好安抚，等待急救和公安部门处理。

△消防安全检查的基本程序：

1、按路线和部位检查；

2、全部查到；

3、完好判断；

4、问题整改；

5、登记存档。

△车辆停放管理：引导—违规劝阻—及时检查（损坏、门窗、留有贵重物品）--记录通知车主。

△车辆停放注意事项：

1、交通标识及免责告示应充足明显；

2、首次办理年卡、月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原复印件，签协议（有无偿、保管与租用、停放过程中的安全责任）。

3、车辆停放必须符合消防管理要求，切记堵塞消防通道。

4、电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯入口的安全防范监控措施，避免不法人员直接从地下车库进入楼内。

△物业管理风险防范的措施：

1、合同订立要规范；

2、内部管理要加强；

3、关系处理要妥善；4公共关系要重视；

5、风险分担要引入；

6、风险管理要强化。

△处理紧急事件的要求：

1、开始尽可能控制恶化和蔓延；2态度上要积极；

3、工程中灵活运用各种方案；

4、在指挥上要统一；

5、在一定阶段上要止损。

△火警：

1、了解和确认起火位置、范围和程度；

2、报警；3清理消防通道；

4、组织人员疏散，不违纪人身安全抢救物资；5组织义务消防队，在保证安全的情况下控制火势；

6、及时封锁现场，直到有关方面到达为止。

△燃气泄漏：

1、立即通知燃气公司；

2、抵达现场谨慎行事，不可使用电器（包括门铃、电话、风扇等）和敲击金属，避免产生火花；

3、打开门窗，关闭燃气闸阀；

4、情况严重，及时疏散；

5、有受伤或不适者，通知急救；

6、协助燃气公司彻底检查，消除隐患。

△电梯故障：

1、仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰；

2、立即通知电梯专业人员；

3、有小孩等，必要时请消防协助；

4、督促电梯维保单位全面检查，消除隐患；

5、详细记录备案。

△噪声：立即派人查看—技术测定是否超标—判断噪声来源，采取对应措施—沟通 △电力故障：

1、预先通知—告知；

2、故障—立即赶到现场，查明故障源，抢修，备用切换；

3、检查电梯内是否有人，应急处理，加强消防和安全防范，确保不发生异常情况。

△高空坠物：

1、立即赶往现场，确定危害情况，有伤送医院或急救，拍照取证；

2、尽快确定坠落物来源；

3、协调双方协商处理；

4、张贴“请勿高空抛物”标识，宣传遵守社会公德。

△台风袭击：

1、公告张贴警报；

2、提醒业主关闭门窗；3检查天台和外墙广告设施，防止坠落伤人；

4、检查排水管道；

5、有维修棚架、设施，应通知施工方采取加固等措施；

6、值班待命，做好应对准备；

7、台风过后及时检查清点损失情况，采取相应措施修复。

△物业服务费计算：

1、酬金制：预收的物业服务资金﹦物业服务支出﹢项目管理的酬金；酬金﹦预收的物业服务资金×约定比例。例：物业服务支出70万、酬金比例20%、16万平方米，求每月物业费。第一步：求预收的物业服务费X=70+X×20%，X=70÷0.8=87.5万元；第二步；求每月收费标准：875000÷160000÷12=0.46元／㎡﹡月。

2、包干制：物业服务费=物业服务成本+利润+税费，税费=物业服务费×税率。例：物业服务成本70万、营业收入利润率20%、税率5.5%，面积16万平方米；第一步：物业管理费X=成本70万×20%+X×5.5%，X=70+X×20%+X×5.5%，x=93.96,；第二步收费标准：93.96÷160000÷12=0.49元／㎡﹡月。

△物业服务费成本构成：

1、工资、社保、福利费；

2、日常运行维护费用；

3、保洁；

4、绿化养护；

5、秩序维护；

6、办公费用；

7、固定资产折旧；

8、保险费；

9、业主同意分摊费用。

10、管理费分摊。

△沟通的方法：

1、倾听；

2、提问；

3、表示同情；

4、解决问题；

5、跟踪。

△客户满意度问卷调查实施步骤：策划—利用客户数据库—了解客户期望—草拟问卷—审核问卷—调查—分析结果—报告反馈与实施战略行动计划—客户满意度过程再评估。