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关于我县城区物业服务管理情况的调查报告
随着城镇居民生活水平的不断提高，人们越来越追求生活的品位和质量，改善居民居住条件，提升生活档次，营造安全、舒适、清洁的生活环境，已成为进一步提高人们生活水平的重要内容。
一、城区物业管理现状
目前，我县城区内共有居民小区187个，其中，有物业服务的167个，无物业服务的20个，物业服务面积2,231,746.48㎡。全县物业服务企业共10家（有资质的8家，其它2家正在办理中），从业人员258人。到目前为止，物业专项维修资金累计归集额为10,498,006元，已经使用46,687元，余额10,451,319元。
由于起步较晚，我县物业服务管理工作还较为滞后，服务管理水平、质量与一般城市比，还存在较大的差距，主要体现在以下几个方面：
1．管理体系不健全。根据《中华人民共和国物权法》和国家、省《物业管理条例》规定，城镇住宅小区的物业管-1-
理体系是建立在业主大会及业主委员会存在的前提之下的，当地房地产主管部门应负责指导并协助辖区内的住宅小区成立业主大会及业主委员会，以解决物业管理中出现的问题。但我县城区内还未成立过任何形式的业主大会及业主委员会，在出现问题时，开发建设单位、社区居委会、业主、物管企业和政府相关职能部门之间职责不清，住宅小区普遍存在管理混乱甚至无人管理的情况。有物业服务的小区相对清洁、安全一些，而20个无物业服务的小区环境较差。
2．管理制度不完善。目前，我县还未出台物业管理规章制度和相关配套的规范性文件。在物业管理工作中，由于缺乏指导性、规范性的规章制度依据，涉及到具体问题处理时，往往人为因素较多，导致管理的随意性较大。物业主管部门对物业服务企业缺乏管理手段和有效制约，导致出现问题时束手无策。城区内各小区收费标准不统一，收费难度也不同，新建小区较容易一些，而旧小区则相对困难。在收取物业专项维修资金过程中，还存在不全额缴费甚至不缴费现象。
3．管理效果不明显。一是缺少安全感。绝大部分小区没有必要的安全监控设备，小区物业值班人员又多为老弱病残人员，难以真正发挥作用。特别是一些未封闭小区和非小区管理的居民楼，治安环境较差，入室偷窃、丢失财物等现象时有发生。二是缺少清洁感。住宅楼附近小餐饮油烟污染，住宅楼内外乱贴、乱画，生活垃圾不能及时清运，小区卫生
状况堪忧。兴运园等一些小区地下管道经常堵塞，污水横流、臭气熏天，常常是刨地疏通，路面损坏较为严重。三是缺少舒适感。由于住宅小区基础设施较为落后，房屋及小区水、电、排污系统建设质量不高，硬化、绿化档次低，甚至没有硬化、绿化，部分住宅区受到娱乐场所噪音污染，居民感到生活环境不上档次。
二、几点建议
1．建立健全物业服务管理体系。政府应保障和强化物业主管部门相应的职权，让其在楼房开发改造过程中真正发挥监管作用。作为物业主管部门，应充分发挥自身职能作用，积极指导并协助各住宅小区居民成立业主大会及业主委员会，搭建居民行使法定权利、承担法定义务的平台。积极发挥社区的作用，让其在筹建业主大会及业主委员会的过程中发挥主力军的作用。同时，要鼓励地产商或民营企业组建物业服务公司，实施规范化管理；加强对物管企业的监管，提高物管企业的服务水平，并协调解决业主与物管企业之间的矛盾和问题。
2．出台相关物业管理规章制度。严格规范楼房开发改造的审批程序，不符合物业管理要求规定的不予审批，并要求对其进行有效监管，建立责任追究制度。物业主管部门要认真研究，结合我县实际情况，组织相关人员，制定相应的物业服务管理规章、制度和办法，建立健全物业服务管理工作的长效机制，并要尽早出台、尽快实施，真正让小区物业
管理工作做到有章可循。要加强物业维修资金的归集、管理和使用，按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，进一步完善物业专项维修资金的管理措施，为长期物业管理提供保障，切实维护广大业主的权益。
3．加强对小区环境的整治改造。一是要加大对老旧小区的改造和环境整治力度。积极向上级争取老城区改造专项资金，努力改善老旧小区的基础配套设施，逐步解决老旧小区基础设施配套方面的突出问题，为推行物业管理创造基础条件。二是要强化对新建小区公共配套设施的监管和验收制度。加强小区配套设施建设标准的前臵把关，严格小区竣工综合验收工作，从源头上减少矛盾，为后续的物业管理创造有利条件。三是实事求是，合理确定小区物业管理模式。针对不同类型的小区采取不同的管理模式，全面推行市场化等级物业管理。
4．加大物业服务管理宣传力度。物业主管部门要进一步规范物业服务企业经营行为，提高行业整体素质，使我县城区住宅小区物业管理逐步走上制度化、标准化、规范化轨道。在规范物管企业的同时，要进一步增强广大居民支持配合物业管理的意识，自觉维护居住生活环境，杜绝无礼拒缴物业管理费用等现象，积极引导其通过正当渠道，解决物业管理中出现的矛盾和问题。
