中小房企生死时速,将是最艰难的一年？由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“生死时速影评”。
中小房企生死时速,2018年将是最艰难的一年？
2017年末岁尾之际，南京有开发商资金链断裂，因拖欠施工方2000多万计项目款，被当地法院查封。同时，最近爆出重庆某开发商因为资金链断裂不幸宣告破产，沙坪坝黄金地段项目5.42亿对外公开拍卖。种种迹象来看，2018对于开发商而言似乎都不是一个好的年份。
图：南京2016年地王项目京奥港未来墅被封停 对于多数中小型房企来说，正在深陷两大困境：一方面，开发商的融资成本大幅上升。过去开发商拿地主要的资金来源于银行放贷。而现在不仅是个人房贷开始收紧，房地产开发贷款利率在上升，而且贷款难度也在增加。另一方面，去年地王高价拿地的恶果正在显现。针对去年各热门城市的地王项目，克尔瑞研究中心(CRIC)选取了50个典型地王项目展开分析，结果显示50个地王项目只有7个已开盘，有29个已开工未开盘，仍有14个尚未开工，房企集体患上了拖延综合症。地王的日子一下子感觉就不美妙了，欲带其冠，必承其重。中原地产首席分析师张大伟则认为，通常刚需盘10~12个月、高端盘1年~1年半的开盘周期都是正常范围，而有关政策规定，拿地超过两年未动工就算违规，确实有些地王项目已经接近违规了。经过了2015年下半年至去年上半年疯狂拿地潮之后，现在很多中小开发商手中拿的主要是土地项目，现金流明显不足。同时资产负债率有些房企飙升超过100%，甚至超过150%。在这一情况下，房企的融资迎来近年高峰期的时候，也吞下了融资成本高企的毒药，对于接下来债务集中到期，融资能力薄弱的中小开发商将陷入困境。中小房企资金链“断裂”前夜
2017年全年房企融资总量并未出现明显下滑，究其原因，主要是部分龙头企业融资力度较大所致，比如中国恒大、阳光城等企业。另外，其余超半数企业融资总量较于2016年出现大幅下降，这意味着，在融资环境日益收紧的情况下，中小房企可能面临资金危局。
据克而瑞监测数据统计显示，2017年前个11月，108家房企融资总额为10014亿元，同比下降4%，占2016年融资总量的90%，预计全年融资总额相较于2016年持平或有小幅下滑。然而临近年底，不少房企都在忙着“找钱”，其中，借道海外融资是缓解资金压力的重要渠道。2017年由于信贷逐步收紧，“TOP30-TOP50的房企”境外发债占比从2016年的8%增长到了38%，“TOP10房企”的比例则缩减到了36%。与此同时增加发债也伴随着成长高企。鉴于房企整体融资环境的收紧，融资成本随之提升。从108家典型房企在境外发债、公司债及中期票据上的融资成本来看，2017年新增融资成本均有所上升。这主要是因为2015年、2016年国内融资环境较为宽松，融资成本也相对较低；但从2016年下半年开始信贷环境逐步紧缩，融资成本也不断被抬高。此外，克而瑞认为，境外发债融资成本增加最为明显，除了整体环境影响外，与发债企业的结构变化也有较大关联。纵观近几年房企规模化发展路径可以看出，没有一家企业可以完全不谈规模发展而“放飞自我的”。盲目追求“规模化”发展，不注重有质量的增长，确实会让房企面临“温水煮青蛙”式的风险，但眼下的窘境是，投资者和资本并不会给房企时间去玩创新。毕竟，规模上一个台阶，意味着一家房企有大量货值，这些土地储备是企业获取资金和更多资源的“发展砝码”，也是投资者和资本青睐的筹码。鉴于这一发展模式，开发商不得不去举债扩张，尤其在城市化率逐渐提升，新房增量市场规模稳定的天花板下，中型房企为了守住自己的市场份额，不得不大笔举债去扩充规模。所以，信贷收紧后，“TOP30-TOP50”的房企境外发债占比从2016年的8%增长到了今年的38%。而获得这些钱的前提是，融资成本提高了。但更大的前提是，2018年马上来了，2015年借的公司债该还了，房子卖的又不如预期，只有借新债还旧债。而且，还需要开拓更多的渠道去融资。可以预见的是，未来两年，偿债高峰期来临时，近三年拿地过猛和不惜代价拿高价地的中小房企，不排除有资金链断裂的风险。四点看透房企生死时速
今年热议最多的不是黑天鹅，恰恰是灰犀牛，而房地产则是名单待选的一项。防范金融风险抑制资产泡沫，第一件事并不是股市而是房市。图：清华大学中国经济研究中心主任魏杰 11月28日，中国著名经济学家、清华大学中国经济研究中心主任魏杰教授在深圳做了一场主题为《解读十九大：迎接新时代，抓住新机遇》演讲，其中提到“绝不爆发系统性金融风险”，涉及到抑制资产泡沫、稳住外汇、控制好政府债务、治理金融秩序、控制好货币政策和宏观审慎政策。关于抑制资产泡沫，核心指的是抑制房地产泡沫，并不是股市。十九大之后房地产会不会放松？在魏杰看来，只能严格不能松动。“害怕引发金融风险，所以，会继续持续限购限贷的政策。”魏杰说，约束不是刚性需求，而是约束投资和投机的需求。魏杰提到当前针对房地产调控路径，其中特别指出，“估计等不到明年5月份，绝大多数中小房地产商就倒了。” 1,约束开发商的行为。意思是你别再继续盖房子了，每家盖五套泡沫就刺破了。所以李嘉诚先生说大陆这样盖房子的话，十年房子就不值钱了，房子没有居住功能就没有投资和投机的需求了，所以，要约束开发商的行为，不能这样盖房子了。2,严格控制融资通道。你可以盖，拿你的钱盖，不能拿银行和别人的钱盖。因为拿别人的钱盖没有风险，只有收益，拿自己的钱就有约束了，就不会乱盖了。所以，严格控制了发债和借债的通道，基本不可能，我估计等不到明年5月份，绝大多数中小房地产商就倒了，融资通道一旦被卡住了就不可能了。所以，约束开发行为的第一条是严格控制了所谓的融资通道。3,控制新房价格。新房价格每一次开盘价格都是政府决定，而政府没办法和开发商讨论让步了，这样就发现面粉的价格高于面包，你还盖吗。北京的地产商1平米卖7万才赚，政府批的只准卖5万。想卖给亲朋好友的话，亲朋好友没有住房指标，你还盖不盖子，大量的地产撤离北京，地王谁都没入市，谁入市谁赔，所以，约束开发商的行为，不能再继续盖下去，这样盖下去总有一天把泡沫盖出来。这是中短期对策。4,推出长效机制。什么是长效机制呢？就是租售同权、调整一线城市的布局，北京推出了雄安新区，这是调整北京发展的空间布局，这种调整结果房价没办法再涨了，雄安新区的功能是承载北京非首都功能。北京资源不断集聚的结果就是大城市病，雾霾、拥堵，越来越糟糕。2010年就讨论了怎么办，有人说迁都，迁都不好办，最后就是迁非首都功能。所以，今年大家看年初定下来建雄安新区，把非首都功能迁走。从上述几个点，我们大致可以看清，2018年中小房企所面临的生死时刻的选择，首先改变了以往开发商“高周转”的开发思维，所以今年底一众地产大佬，认为如果还用之前的思维来看当前的调控思路，将会陷入万劫不复境地。其次，关于融资，融资的持续收紧，将会从根源上限制了房企的'大跃进'。同策研究院监测的40家典型上市房企融资情况来看，11月份融资总额出现明显“反弹”迹象。40家典型上市房企完成融资金额共计1246.18亿元，环比2017年10月的531.43亿元增加了134.50%。第三，新房价格控制，限价往往是调控思路的必打之牌，从限购城市来看，据不完全统计，截至目前，已有超百城发布150余次楼市调控政策，热点城市不断限购、限贷、限价、限售、限商。至10月份，10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前，重点城市房地产市场呈集体降温之势，去投资化趋势明显。中原地产首席分析师张大伟认为，10个热点城市房价同比齐跌的现象，为2016年来首次出现。在楼市严格调控的影响下，核心热点城市的买房高峰正逐渐退潮。第四，关于长效机制。11月21日，住房和城乡建设部会同国土资源部、人民银行在武汉召开的部分省市房地产工作座谈会引发业界关注，会议提出，“坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何‘喘口气、歇歇脚’的念头。”短期调控不放松旨在为长效机制的出台创造环境，防止房价大起大落。而在12月18-20日召开的经济工作会议，此项议题将是重点讨论的范围，房地产长效机制有望在2018年取得实质性突破。
长效机制的开启将推动中国住房改革再迈向前，中国房地产市场格局将重新书写,谁将是玩家、谁是胜者？
