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翠屏国际城独立别墅物业管理服务标准
依据《物业管理条例》、《南京市物业收费管理实施办法》对翠屏国际城的物业收费进行说明，物业管理服务收费是指物业管理企业按照与业主、使用人所签合同（协议）的约定时各类房屋及其共用设施设备、公用绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等项目开展日常维护、管理、修缮、整治及提供其他相关服务所收取的费用。物业管理服务收费包括公共性服务费和代收代办服务费、特约服务费。通常所指的物业管理费实际上是指物业管理公共性服务费，即目前翠屏国际城独立别墅区暂定5元/平方米的物业收费，公共用电产生的能耗费用依据实际产生的费用合理分摊，定期对分摊情况向住户公布。根据物业类型、收费性质的不同情况，住宅实行政府指导价，别墅实行市场调节价。代收代办服务费、特约服务费实行市场调节价。
物业管理公共服务费的费用构成包括以下部分：1、2、3、4、5、6、7、8、9、管理服务人员的工资按规定提取福利费、养老保险、医疗保险等费用； 房屋公共部位、公共设施、设备日常维护及保养费； 清洁卫生费； 绿化管理费； nmj 公共秩序维护费； 物业管理企业办公费；
物业管理企业固定资产折旧费； 法定税费； 合理利润。
以上费用不含业主的人身及财产保险费
以上是物业管理的基本工作内容，费用的高低主要取决于其相对服务标 准的差异，以下为莲花物业对翠屏国际城独立别墅区物业管理服务标准。
一、公共服务标准 一）、接待
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行
佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。文明用语见附录A，服务忌语附录B。
对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。二）、值守
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行 有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。三）、服务时限
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行
急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。
二、房屋、共用设施、设备维护服务标准 一）、巡检
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行
1、每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；
2、每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；
3、在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；
4、每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；
5、业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；
6、巡检有记录：
巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。二）、房屋
1、装修管理
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行 1）、将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；
2）、对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装饰装修管理服务协议； 3）、业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况； 4）、装修结束组织验收；
5）、验收合格2个月后组织复验；
6）、复验合格后3个工作日内退还装修保证金；
7）、对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。
2、油漆粉饰
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行
1）、木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；5年油饰1次；
2）、钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应3年油饰1次；
3）、楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。三）、建筑物外立面
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行
1、建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1 次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次；外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。
2、委托合同另有约定的按合同约定执行。四）、给排水系统
1、给水设施
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行1）、饮用水水池（箱）半年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理设施；水质每3个月化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；
2）、保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备2年后，每年翻新1次，并标明各种标志 ；每日填写水泵运行记录，建档备查；
3）、每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活； 4）、专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。
2、排水设施
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级 执行
1）、化粪池每年清理2次，每季巡查1次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；
2）、楼面落水管、地下管井同4.2.3.2.5五级。楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面更换1次；
3）、每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。4）、每3日清扫1次沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；每2周用洗洁剂擦洗1次排水沟。达到目视干净无污渍、无明显青苔、杂草，排水畅通，无积水、臭味；
五）、供配电系统：
由物业公司配合供电部门进行维护
六）、弱电系统
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行
1、操作人员受过专业培训，持证上岗；
2、工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；
3、有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；
4、对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；
5、工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；
6、分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。七）、避雷接地系统
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行
每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。八）、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行
1、加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；
2、保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；
3、设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；
4、按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；
5、停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；
6、停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。
三、清洁服务标准一）、道路保洁
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级执行
每日清扫2次，分别在6:30、16：30前完成；保洁时间不少于6小时，保洁人员往返一周不超过1小时。旱季每周冲洗1次路面，雨季每月冲洗1次，目视道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、积雪、污渍、泥沙；每100m2痰迹控制在2个以内；每100 m2内烟头、纸屑平均不超过3个，无直径1cm以上的石子；地面垃圾滞留时间不能超过1小时；每月清洁2次，目视灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。二）、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级执行
标识、宣传牌每2日擦拭1次，雕塑每2周擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每周擦拭2次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。三）、绿化带保洁
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行
每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，地面基本干净、无积尘、无污渍、无垃圾，每100m2痰迹、烟头、纸屑平均不超过5个，花坛表面洁净无污渍，地面垃圾滞留时间不超过1小时。四）、休闲、娱乐、健身设施保洁
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行
每日清洁1次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅）；每半月彻底刷洗消毒1次；设施表面干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。五）、门卫、岗亭、监控探头保洁
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行
门卫、岗亭每日清洁2次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台，及其他台面，室内外墙面每月清洁2次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，保安岗亭随时保洁，墙面、顶面无积灰；工、器具排放整齐、有序；监控探头每周擦拭1次，镜头用专用纸，探头外表用微湿的毛巾；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。
六）、垃圾桶、果皮箱
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级执行
垃圾桶、果皮箱：每日清运2次；每日抹布抹1次；每2周清洗1次，清洗工作在夜间集中在指定场地进行；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱目视无污迹、无油污；无异味，经常喷洒药水，防止发生虫害。
七）、垃圾收集与处理
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行
每日上门收集生活垃圾2次；垃圾日产日清；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清洁，回收垃圾桶垃圾后重新铺好新的垃圾袋；再盖好垃圾桶盖；垃圾分类收集，对于可回收物资应当回收利用；对有毒物质分离特殊处理；建筑垃圾定点堆放；灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面；垃圾收集车表面洁净，无污染，全封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。八）、卫生消杀
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行
夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次，其他根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠：每季进行1次；确保操作人员和业主（使用人）安全，有切实可行措施，不干扰业主（使用人）正常生活，检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目视无苍蝇在飞；抽查楼道、业主（使用人）家无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过1％。
四、绿化养护服务标准 一）、草坪
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》四级执行
1、成活率在90％以上，生长正常；
2、整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；
3、基本无病虫害；
4、绿期250日以上，草坪平整，留茬高度控制在60mm以下；
5、绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏,对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运；
6、根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。二）、园林树木
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》四级执行
1、生长长势较好，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当；
2、树冠基本完整，主侧枝分布合理，树冠通风透光，没有死树和枯枝死杈；
3、枝干无明显的机械损伤，叶色、叶片大小、厚度正常，有黄叶、焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在8％以下；乔木根部无20cm高以上荫蘖枝，无过长杂草、杂物；
4、缺株在2％以下；
5、管理期间树林基本无钉栓、捆绑现象；
6、绿篱生长造型正常，下部枝叶基本茂密，整形修剪表面平整，棱角线条基本统一收齐，叶色正常，修剪及时，有虫株率在10%以下；
7、有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻。三）、花坛
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行
1、花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美；
2、在花坛开花期间，每周剪残枝、花5～7次，保持清晰的图案和适宜的高度；
3、宿根花卉管理及时，花期长，花色正，缺株率在8%以下；
4、有轻微病虫害及人为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；
5、叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶；
6、株形丰满、整齐、姿态匀称优美。十）、人工湖、喷水池
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级执行
1、每日清洁1次，人工湖岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾，基本保持人工湖水面无漂浮物；每日巡视四周安全设施状况，发现损坏及时修复；
2、每月对喷水池清洁1次（刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗喷水池地面、清洗池底鹅卵石、周围地面等）；目视池底清澈见底，水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。
十一）、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级执行
每月清洁1次，细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固；需要刷白或刷油漆的部位每2年粉刷1次，大理石雕塑每2个月擦洗1次，保持清洁卫生。
五、安全防范服务标准 一）、人员组织
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行
1、专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好；
2、接受过两年以上安全护卫或相关训练，训练有素，掌握基本安全护卫技能，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；
3、熟悉小区环境，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对小区护卫工作；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；
4、安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；
5、当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；
6、上岗时精神振作，举止应文明，姿态良好，大方、得体，精神振作，姿态良好，抬头挺胸，注意检查和保持仪表；在执勤时不吸烟、吃零食, 不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不弯腰驼背，前倾后靠；
7、讲普通话，可以进行简单英语会话；
8、交接班制度完善，并有工作及交接班记录。二）、门卫
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行
各出入口24小时有值班看守，主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少有一人值守；按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥交通疏导等工作。三）、巡逻
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》四级执行
白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员不少于2人；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。四）、紧急事故反应
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行
1、制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等；
2、3、有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；
书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练；4、5、6、高层住宅按消防要求组织进行疏散演习；
对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度； 按照业主或业主委员会的委托组织恢复生活秩序，如：帮助恢复电力供应、抢救财产等。五）、其他防范措施
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行1、2、设有业主（使用人）求助与报警电话，24小时有人值守；
接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理；3、4、5、涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；
协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生； 对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明；
6、建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。六）、交通、车辆管理
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行1、2、3、有较为完善的车辆管理制度； 小区设置明显的交通标志；
维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止；设置露天停车场经过业主委员会批准并经过公安交管部门审批，符合规划要求；
4、封闭停车场由专人管理，车辆进场、离场有检查、记录；管理人员责任心强，认真负责；停车场具有交管部门核发的停车场使用证，按照物价部门核发的收费标准收费；按照合同特别约定履行车辆保管责任。七）、消防
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行
1、《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规；
2、3、健全消防组织，建立消防责任制；
定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。
4、根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障；
5、制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；
6、发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥；
7、每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转；
8、9、每日检测1次喷淋管网水压，发现压力不够，马上检修排除故障； 每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备；
10、消防监控室保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；
11、每日填写工作记录，建档备查。六）、档案资料
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行1、2、3、档案资料齐全完整；
分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便； 及时变更登记，账物相符。
六、专项服务
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行
一）、业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，根据全体业主的需要、小区条件及物业管理企业的能力，经双方协商，物业管理企业向全体业主提供娱乐、健身、商业、代缴费等属于上述公共服务内容之外的服务。
二）、专项服务内容、标准、费用等由物业管理企业与业主或业主委员会，本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则达成服务协议，可以作为物业管理公共服务合同的附件，也可以另行单独签订。
七、特约服务
按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行
一）、业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，物业管理企业为满足部分业主（使用人）特别需要，经双方特别约定，有偿提供相关服务的活动，如老年、伤残病人的护理，接送子女上学等。
二）、特约服务内容、标准、费用等由物业管理企业和需要特约服务的业主（使用人）双方当事人本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则约定。
深圳市莲花物业管理有限公司南京分公司
翠屏国际城管理处
