房 地 产 估 价 报 告由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“风险评估报告”。
房 地 产 估 价 报 告
房 地 产 估 价 报 告
项 名
方： 估
价
方： 估 价 人
员：
估价作业日期：
估价报告编号：万达房估字[2007]第0756号
目录
致 委 托 方 函 估 价 师 声 明 估价的假设和限制条件 房地产估价结果报告
二、估价方
五、估价时点
六、价值定义
七、估价依据
九、估价方法
十一、估价作业日期
十三、估价人员 房地产估价技术报告
二、区域因素分析
四、最高最佳使用分析
六、估价测算过程 外婆家餐饮：
200711月日1222日，对位于杭州市下沙高教园区西区，建筑面积为好再来房地产进行市场价格评估，为贵公司进入下沙开分店，购买该房地产提供参考依据。
估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点基准日)的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值总价值)为人民币元，大写: 伍拾陆万玖仟零陆拾元整
杭州万达房地产评估有限公司 法定代表人：
二○○七年一二月二二日估 价 师 声 明
一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。20071122日至月日
七、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。估价师签名
资格证书号
建房估证字[2005]035号
估价的假设和限制条件
一、本项估价的假设条件
本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。
3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。
二、本项估价的限制条件
1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。
本报告仅供委托方购买该房地产提供参考依据用，不对其他用途负责。
本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。
4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。
本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。6.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
7.房地产估价报告备查编号：万达房估字[2007]第0435号。8.本报告一式五份，四份提交委托方，一份留存评估公司。
杭州市下沙好再来酒家房地产估价结果报告 单位名称：外婆家餐饮 杭州文三路号
：机构名称单位住址8号 联系电话0571-28914073
三、估价对象
物质实体状况1.○○○87%，建筑面积为。
⑵好再来位于杭州市下沙高教园区西区，钢筋混凝土结构，委估对象属弧形临街排房一层东侧房产，地面铺地瓷砖，内墙底部贴有白色瓷砖，上部白色石灰粉刷，南面门口一侧装有大型玻璃窗口，东面弧形玻璃结构。
委估对象利用现状
委估房地产现作酒楼，餐饮配套服务设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。周围环境
估价对象位于杭州市下沙高教园区西区，街对面为育英学院，西面是十六街区商铺，正东面靠马路通往号大街和物美购物中心方向，东南面为凯恩戴斯大酒店。委估对象地处高教园区和经济开发区，繁华程度较高，交通方便，人流量大，但周围环境一般。
权益状况
杭州市下沙高教园区西区1234号，权属下沙煤气公司所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。为购买该房产提供价格参考依据。
五、估价时点 年12月日。
六、价值定义
本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。
委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为年，已使用7年，尚可使用年；委估宗地法定使用年限为50年从2000年月到2007年月)，即委估宗地剩余使用年限为年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限年计的市场价格。
（一）《委托评估函》。1.2.3.GB／－1999）。
《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。
（三）产权依据 号． 其他依据
(1)《评估约定书》
(2)估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料;(3)本公司掌握的有关资料。
八、估价原则
合法原则。
公平原则。㈢㈣
需求与供应原则㈥㈦㈧估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和杭州市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。
十、估价结果
通过市场调查以及运用科学的估价方法，最后得出该房地产的价格为陆拾柒万肆仟元整
十一、估价作业日期 年11月日1222日。
本估价报告有效期为壹年，即从年月22日至年月22日。估价师签名
资格证书号
建房估证字[2005]035
杭州万达房地产评估有限公司 ○○七年一二月二二日
杭州市下沙好再来酒家房地产技术估价报告
一、个别因素分析
物质实体状况
1.建筑物状况
⑴委估建筑物于二年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为。
⑵好再来位于杭州市下沙高教园区西区，钢筋混凝土结构，委估对象属弧形临街排房一层东侧房产，地面铺地瓷砖，内墙底部贴有白色瓷砖，上部白色石灰粉刷，南面门口一侧装有大型玻璃窗口，东面弧形玻璃结构。
委估对象利用现状
委估房地产现作酒楼，餐饮配套服务设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。
二、区域因素分析
估价对象位于杭州市下沙高教园区西区，街对面为育英学院，西面是十六街区商铺，正东面靠马路通往号大街和物美购物中心方向，东南面为凯恩戴斯大酒店。委估对象地处高教园区和经济开发区，繁华程度较高，交通方便，人流量大，但周围环境一般。具体区域因素分析如下：
估价对象南面为育英学院，学生流量比较大，距离下沙物美购物中心不到，据凯恩戴斯大酒店约40m,估价项目又属下沙经济开发区，外来务工人员相对集中，因此繁华程度较好。估价对象距公交车站约米381等多条公交线路通过，交通较方便。附近地铁站正在建设中，一般来讲，常规公交车的行车速度是每小时公里至公里BRT(快速公交能达到每小时20公里，而地铁一旦建成后，能达到每小时30-40公里。这可是超过了现有速度的一倍多。同时，地铁的运量是常规公交的10倍。常规的公交车一条线路的运量是每小时人，而地铁一条线的运量在3万万人左右。
：估价对象周边有育英学院、浙江理工大学，文化氛围比较好，附近有东方医院、物美购物中心、凯恩戴斯大酒店、博库书店、大安网盟，工商银行、建设银行、农业银行、邮政储蓄等齐全。
环境质量状况：
三、市场背景分析 一般因素
影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。⑴地理位置
下沙位于举世闻名的钱塘江下游北岸，国家级开发区杭州经济技术开发区、全国最大的高教园区浙江省高教园区、浙江杭州出口加工区都座落在下沙街道境内。下沙街道原属余杭区，年月划入江干区，1999年月起委托杭州经济技术开发区管理，是杭州市“一主三副中“下沙副城未来的行政中心、商贸中心、居住中心。全街道现区域面积为平方公里，常住人口2.35万，暂住人口万人，下辖9个行政村（头格、中沙、上沙、下沙、元成、东方、新元、松合、湾南），个社区（智格、七格、高沙）和1个居委会。杭州经济技术开发区（简称杭州开发区）是1993年月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积平方公里，目前建成区34平方公里，辖区人口万。综合发展水平名列全国49个国家级开发区前位。2004年被日本贸易振兴机构评为中国个城市开发区投资环境最佳开发区。⑵经济和社会发展状况
杭州开发区秉承让投资者获利，让创业者成功”的理念，大力开展招商引资，发展壮大先进制造业基地。迄今，已吸引个国家和地区的390家外商投资企业落户，累计引进合同外资亿美元，实际利用外资17亿美元；引进内资工业企业家，投资总额155亿元人民币。其中列入全球强的企业已有24家公司在开发区投资个项目。2000年月设立国家首批试点的浙江杭州出口加工区，年月被国家信息产业部授予国家（杭州）计算机与网络产品产业园。
杭州开发区是我国最大的移动通信生产基地之一，聚集了摩托罗拉、东方通信、三菱、富士康、华宇电子等主机及相关配套企业；日本东芝公司建立了年产万台笔记本电脑的全球生产基地；是浙江省以生物基因工程、天然药物及制剂、医疗器械为重点的医药工业生产基地，引进了九源基因、美国眼力健、康莱特、日本泰尔茂、旭化成医疗器械、浙大药业等一批生产企业和研发中心；是日本松下公司在中国建立的最大家电生产基地，总投资亿美元、占地24万平方米的松下杭州工业园正在全面建设；是浙江省最大的饮料生产基地，集聚了可口可乐、康师傅、娃哈哈三大著名品牌。
2004年，杭州开发区完成地区生产总值亿元，工业总产值504亿元，外贸出口亿美元，分别位居全国49个国家级开发区第位、第9位、第位。
杭州开发区大力实施科教强区”战略，建成浙江省最大规模的下沙高教园区。下沙高教园区规划面积平方公里，15所高校，万在校大学生。经过五年建设，下沙高教园区已全面建成投用。目前，中国计量学院、浙江理工大学、杭州电子科技大学、浙江工商大学、浙江财经学院、浙江传媒学院等所高校在校生已达12万人。依托下沙高教园区，开发区管委会正在着力构建产学研一体化平台，建设大学科技园区、留学生创业园，构筑起所高校和700多家现代制造企业互动发展的平台，大力培育发展具有自身特色的知识经济和技术密集型产业，努力增强开发区的核心竞争力。
根据杭州市构筑大都市、建设新天堂”的战略目标，以杭州经济技术开发区为核心的杭州城市东部平方公里是杭州大都市的副中心（即下沙副城）。建设目标是以高新技术产业与先进制造业为基础，集教育科研、商务居住等功能的花园式生态型的现代化新城。围绕这一目标，杭州开发区正在全面实施由建区”到造城”的战略调整，全面推进城市化进程，大力培育发展城市功能。当前，正在全面推进下沙新城行政商务中心区（平方公里）、轨道交通、连接主城的快速公路和城市快速公交等重大基础设施建设。并充分利用公里的钱塘江江景资源，打造杭州东部最大的生态湿地公园，规划建设万人居住规模的沿江大型生态居住区，建设福雷德文化广场、华元十六街区、西子阳光商城、金池商贸等一批大型商贸设施，全面提升城市形象和城市功能，努力把开发区建设成为现代化、国际化、人文化的城市副中心。⑶房地产市场分析
据统计，今年下沙一共出让了亩土地，其中月6日，世茂集团以亿元的价格竞得杭政储出[2006]51号地块，出让面积达亩，楼面价1319元平方米。月13日，南京朗诗置业股份有限公司以亿元竞得杭政储出[2007]2号地块，出让面积亩，楼面价1683元平方米。月31日，北京金隅嘉业房地产开发有限公司以亿元竞得杭政储出[2007]18号地块，出让面积亩，楼面地价约2450元平方米。月25日出让的亩杭政储出[2007]35号地块，即杭州经济技术开发区东南沿江[三号地块)，经过竞拍单位多次激烈角逐之后，最终被北京保利地产以亿元竞得，楼面价格达到每平方米3326元。
目前下沙房产已经全面启动，老居住区目前有个楼盘，建筑面积110万平方米；沿江区域可开发面积有万平方米，建成后将吸引15万人口；中心区域可开发量达到万平方米，将吸引10万人口居住。这也就是说，下沙目前在开发的房产面积有万平方米。
可见下沙的房地产市场是十分火爆的，可归结为以下几个原因：首先，下沙是国际先进制造业基地。下沙第二产业的高度发达，为下沙形成了雄厚的经济基础，同时为下沙板块的工业发展和高品质生活提供了强有力的物质支持，去年我们全年工业总产值超过了亿元，是其他城市地区所望尘莫及的。其次，下沙是大学城。目前已经有所大学在下沙正常运转，师生人口共有18万左右，这样的智力水平也是不可小视的。同时除了大学城以外，相关的教育设施也相当的完善，我们从幼儿园、小学、中学到大学有一套完整的教育体系，包括一些比较知名的中小学也在下沙落户。另外，下沙副城作为花园式生态服务中心，为下沙板块提供了后劲十足的发展前景。下沙已经真正做到了和主城区的无缝连接：德胜东路的通车，九沙大道的实施，这些都是公路上的衔接；已开工的地铁一号线在下沙一共有七个站；快速公交也都将进入下沙。而且火车东站交通枢纽的规划建设以及汽车东站都在与下沙形成无缝连接。
委估房地产位于杭州市下沙经济开发区，周围多为商铺、企业，配套设施齐全，交通便捷人流量大。委估房地产同时位于高教园区西区，临街分布，现作商铺用，这和规划的使用状况一致。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。
五、估价方法选用估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和杭州市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。
市场比较法：是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方法。收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
六、估价测算过程
市场比较法
采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对杭州市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例： 1.确定比较因素实例 比较项目
待估房产
汤记餐厅
味绝伦
沙县小吃
钱玲玲
新艺腾格坐落位置
十六街区东侧
育英学院北面
育英学院北面
育英学院北面
十六街区东侧
凯恩戴斯大酒店西北面交易时间
2002/3
2005/11
2007/5
2004/11
2007/2 2005/11用途
商业
商业
商业
商业
商业
商业交易情况
正常
正常
正常
正常
正常
正常交易方式
提供依据
出让 出让
出让
出让
出让区域因素
中心职能总数 2
2基础设施状况
较好
一般
一般
一般
一般
较好公交流量
较好
较好
较好
较好
较好
较好人流量
较好
较好
较好
较好
较好
较好商业繁华程度
一般
一般
一般
一般
一般
一般区域交通管制
一般
一般
一般
一般
一般
一般个别因素
附近公交情况
较好
较好 较好
较好
较好
较好临街宽度（m）6
6面积（m2）
200
55房屋形状
不规测
长方形
长方形
长方形
长方形
不规则停车状况 一般
一般
一般
一般
一般
一般
