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我国物业管理的产生与发展
物业管理雏形源于19世纪60年代的英国。英国当时正值工业发展时期。农村人口纷纷涌入工业城市，形成了城市人口大量集中，对房屋的需求急剧膨胀，住房严重供不应求。这时，房地产开发商见有利可图便纷纷营建简陋的住房出租，但是，由于住房质量低劣，附属设备、配套设施又严重不足，因而，出现了普遍拖欠租金及住户人为破坏房屋和设备设施的现象，租赁关系混乱，业主的租金收入也得不到保障。这时～位名叫奥克维妞希尔的女主决定亲自整顿其名下出租的物业，理顺租赁关系。她首先修缮、改良了房屋的配套设备设施，改善了居住环境，然后制定了一系列行之有效的管理制度，要求用户严格遵守，否则收回房屋。结果，事如所愿，租金得到了保证，用户住得满意。奥克维妞希尔的举措令其他业主和政府的有关部门刮目相看，从此，出租物业的业主纷纷仿效奥克维败希尔的管理方法，使得这一套管理方法在英国迅速推广，以至后来，一些物业业主干脆请专人代为管理其物业，于是，物业管理逐渐发展成一种社会化、专业化、企业化、经营型的行业。同时，英国物业管理的成功经验也迅速在世界各地传播。
我国内地物业管理是从香港传入，香港的物业管理则源于英国。本世纪60年代，香港经济开始起飞，大陆大量人口纷纷涌入香港。一时间，经济的高速发展以及人口的激增使香港的房屋出现严重房荒。面对困境，香港政府和“香港房屋协会”等团体开始兴建“公共屋村”（简称“公屋”，又称“廉租屋”）和“居者有其屋”（简称“居屋”）。“公屋”和“居屋”逐渐解决了香港中下层市民居住问题，缓解了香港紧张的住房需求。为了管理好“公共屋村”，香港从英国引进了物业管理方法和物业管理人才，大力发展香港的物业管理业。此后，香港根据当地的实际情况不断完善、充实和发展香港的物业管理，积累了不少成功的经验，受到了国际上不少国家和地区的赞赏。今天，物业管理在国际上已十分流行。人们充分认识到物业管理是现代化房地产综合开发的延续和完善，是现代化城市管理不可缺少的重要组成部分。物业管理业作为房地产业发展过程派生出来的分支行业，被人们视作现代化城市的朝阳产业。
一、物业管理的起源与发展
人：奥克维亚.希尔女士
机构（组织）：皇家特许屋宇经理学会
二、城市住房及住房制度改革
（一）我国城镇住房的发展情况
私房改造转化为国有
建房提供居民、职工居住
（二）改革开放前的城镇住房制度
住房投资由国家和企业统包
三个特征
住房分配采取实物分配
福利低租金，国家包修包养 投资无回收、不能形成良性循环 制约建设发展、供给小于需求 租金不能维护危旧房、危及安全 人均面积下滑、国家包袱沉重
（三）住房商品化制度
１、建立并扶持商品房市场
房地产领域三项改革：
住房制度改革
土地使用制度改革
房地产生产方式改革
改变国家统一投资、统一分配、统一修缮管理
推行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设” ２、城镇住房制度改革 1979年试点向居民售房
1994年公有住房开始出售
1998年取消 福利分房，实施住房分配货币化
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司—深圳市物业管理公司挂牌成立
四、我国物业管理的发展
1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。
1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议。1997年，建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议。1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议。2000年，中国物业管理协会成立。
2002年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统。
五、物业管理在社会经济中的地位与作用
（一）实施物业管理有利于促进经济增长。增加消费
购房消费支出 装饰装修支出
水电气暖长期消费支出
大中修设备改造及物业费支出
（二）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。重点是：“改善居住、卫生、交通、通信条件，扩大服务性消费，逐步增加公共设施和社会福利设施”
（三）实施物业管理有利于增加就业。
物业管理吸纳大量的失业人员、复转退军人、农村劳动力。（每增加一万平方米，可增加5—8人就业）
（四）实施物业管理有利于维护社区稳定。
协助公安等部门防范刑事犯罪、防火、防事故。开展社区文化活动，丰富居民业余生活。促进邻里和谐关系，促进精神文明建设。
（五）实施物业管理有利于推动房地产业良性发展 对房地产保值、增值有重大影响。
对项目的品牌效应、房地产开发的良性循环有重要意义
第三节
我国物业管理制度的历史沿革 政府作用基于三个原因
转型期：房屋管理转为市场化的物业管理。
物管是城市管理的重要部分。城市管理是政府的主要职能。普商房、经适房、廉租房的物管是民生问题。直接关系民众生活保障和社会和谐。
物业管理制度的历史沿革以《条例》为分水岭：
《条例》颁布前后两个阶段，有承继及各自鲜明特点
一、《条例》颁布前的物业管理制度建设
一是借鉴性（泊来品）
二是过渡性（对房管模式采取渐进式改革）
三是针对性（针对实际问题，应对性政策）
我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的。
（一）城市新建住宅小区管理办法
《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件
主要内容
1、确定了物业管理活动的主要部门
2、确定了物业管理工作的基本内容
3、明确了社会化、专业化的物业管理模式
4、确定了业主选举产生物业管理委员会制度
5、明确了管理委员会的权利义务
6、明确了物业管理企业的权利义务
7、确定了物业管理服务的合同制度与备案制度
8、针对业主的主要违规行为提出管理措施
9、针对物业企业的违规行为规定行政处罚措施
（二）物业管理服务考评标准（最高行业规范）
（三）物业管理从业人员培训合格上岗制度（注册取代）
（四）《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
（五）《物业管理企业财务管理规定》
（六）《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》
按2007年12月4日，建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令第165号），自2008年2月1日起施行
（七）《物业管理企业资质管理试行办法》 按2007年11月26日《建设部关于修改的决定》(建设部令第164号)
（八）《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部110号令）
二、《条例》颁布后的物业管理制度建设
2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。特点：
一是配套性（配套文件、实施细则）二是经验性（总结经验教训，有针对性）三是操作性（规定细化，操作得以实施）内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明 物业管理法规体系初步形成第四节
《物业管理条例》
《物业管理条例》的颁布标志着我国物业管理进入法制化、规范化发展的新时期
一、《条例》的立法过程（了解）
（一）收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况（德法日韩澳新香港）
（二）开展立法调研，掌握第一手材料（各大城市）
（三）进行专家论证，研讨立法中的难点问题
（四）广泛征求意见，以求彰显民意
首次征求全民意见的立法法规，为民意立法铺垫。
二、《条例》的指导思想和立法原则
指导思想：突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念
1、强调保护业主的财产权，协调单个业主与全体业主的共同利益。
2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系。
3、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项 《条例》是行政管理法，要公权节制，过度就是滥使职权
1、政府适度干预
2、推动引导
《条例》基本原则
（一）物业管理权力和财产权利相对应的原则 建筑物区分所有权，投票权按建筑面积比例
（二）维护全体业主合法权益的原则（公益优先原则）
《条例》设定的法律责任，充分体现了优先保护全体业主利益的原则
（三）现实性与前瞻性有机结合的原则
现实性：业主自律、资质管理、物业验收、开发企业不交费、物业企业的治安责任、公用事业单位责任转嫁
前瞻性：业主大会、维修养护制度等
（四）从实际出发，实事求是的原则
全国发展不平衡，大小城市的市场环境、服务水平差异 授权省、自治区、直辖市制定地方执行办法。
三、《条例》创设的法律制度（熟悉）物业管理基本制度： 业主大会 管理规约
前期物业管理招投标 物业承接查验
物业管理企业资质管理 物业管理从业人员职业资格 住宅专项维修基金。
（一）尊重和维护业主的财产权利 体现在对侵害业主财产权的救济上：
1、建设单位和物业企业的行为给业主造成损失的，应依法承担民事损害赔偿责任。
2、物业企业擅自改变物业用房用途的，或利用共用部位、设施设备进行经营的所得收益用于物业维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。
（二）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制
1、共同财产、共同利益民主协商
2、共同财产管理置于共同契约中，少数服从多数
3、业主大会、管理规约体现上述机制
（三）《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动 《民法通则》《合同法》《公司法》《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》等法律法规的相关制度，都是规范物业管理活动的法律依据。
（四）妥善处理政府和市场的关系
《条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限：
1、凡是能够通过民事责任解决的，不再规定行政处罚。
2、对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。
四、《条例》主要内容介绍
（一）第一章
总则（5条）第一条: 立法宗旨、目的 第二条：调整范围、对象
第三条：倡导原则：通过市场机制选聘物业企业 第四条：利用创新和科技进步提升物业服务水平 第五条：对物业管理活动的监督管理授权
（二）第二章
业主及业主大会（15条）
共同事务、共同利益、共同意志、共同决定
规定业主概念、权利和义务、业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则、业委会的性质、职责与组成、管理规约的内容、法律效力、业主大会、业委会与居委会的关系等
（三）第三章
前期物业管理（11条）
包括前期物业服务合同、临时管理规约、前期物业管理招投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等
（四）第四章
物业管理服务（18条）
明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系
（五）第五章
物业的使用与维护（7条）对物业的使用和维护相关问题进行规范
（六）第六章
法律责任（13条）法律规范三要素： 适用条件 行为模式
违反行为模式的法律后果
法律责任含义：
1、法律责任主体：公民、法人、单位和社会组织、各国籍人、无国籍人
2、法律责任核心要件：违法行为的实施
3、法律后果：法律上惩戒性负担
4、法律责任只能由有权国家机关依法予以追究 法律三要素
假定（前提）、处理（核心）、制裁（保证）
法律责任特征：
1、与违法行为相联系：违法行为性质和程度不同，承担法律责任不同
2、内容是法律明确而又具体规定的：由有权国家机关根据立法权限依照法定程序制定
3、具有国家强制性：迫使违法人承担其效果的强制力
4、由国家授权的机关依法实施的：其他任何组织和个人均无权进行
条例》法律责任特点：
1、行政责任、民事责任并存。
以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的2、民事责任优先。
①凡能通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚 ②确实违反行政管理规定，优先保证民事责任的承担
3、体现业主自我管理、自我监督的原则（物权法80条）
七）第七章
附则
按法律不溯及既往的原理，《条例》生效前的物业管理活动不适用《条例》的规定。
五、《条例》确立的基本法律关系（掌握）
（一）业主相互之间的关系
行使权利同时应承担相应义务（6个）
（二）物业管理企业和业主之间的关系
签订服务合同、等价交换、主体平等
（三）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系
前期物业服务只能建设单位实施
业主接受物业服务建立在两个合同基础上→前期物业服务合同
商品房销售合同
建设单位义务：
1、制定《临时管理规约》明示买受人
2、通过招投标选聘物业企业
3、制定签订前期物业管理服务合同
4、提供必要的物业管理用房
5、制定提供《两书一证》
6、配合物业企业接管验收
7、移交物业项目资料
8、不得擅自处分共用部分、公用设备设施
9、保修期限和范围内的保修责任
10、配合组建业主大会
四）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系 分工明确、密切配合（五）社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系
业主大会是业主共同财产关系形成的共同利益群体，他不是自治组织（财产自我管理（非权利）、自律）
业主大会与居委会非隶属关系，但作出决定应当告知并听取居委会建议。物业管理应纳入社区管理
（六）物业管理各方主体与政府之间的关系
接受监督指导（房管、工商、税务、物价、公安、绿化、环境、环卫等）
物业管理的法律关系是依据法律的规范不同形式形成有以下四种不同的物业管理法律关系：
1、依据我国民法的物权法的建筑物区分所有权法律制度，业主与物业管理公司构成建筑物区分所有权人和管理人与服务人之间平等的法律关系；
2、依据合同法的法律规定，按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系；
3、依据消费者权益保护法的法律规定，构成消费者与经营者之间的平等的法律关系；
4、依据经济服务法的相关法律规定，构成服务与被服务之间的平等的法律关系。
