关于集体土地上房屋登记的案例剖析由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“集体土地上房屋登记”。
关于集体土地上房屋登记的案例剖析
1.曾经为村民，现在为城市居民，其取得的农村房屋如何登记？
（1）法理与登记依据困境。该案例涉及《物权法》中一个比较前沿的问题。《物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”房屋所有权作为所有权的一种，也应当包含占有、使用、收益和处分的权利，尤其是处分权；而房屋的处分有其特殊性，处分房屋的同时也会一并处分房屋所占用的土地，即法理上所讲的“房随地走、地随房行”。但是，农村宅基地是集体性质，依法只能由本集体经济组织成员享有使用权，这就意味着宅基地不能自由流转，宅基地的获得必须依靠集体经济组织成员这个身份取得。这样问题就出来了：依照法理房屋所有权人可以依法自由处分房产，但房产占用的土地却不能自由流转。
现在全国地方房地产登记立法的上位法依据就是《城市房地产管理法》，而《城市房地产管理法》适用对象是城镇房屋。这样各个地方的宅基地立法就无上位法可循，加上上述的法理困境，使得宅基地这块的立法要么有违法嫌疑，要么干脆不立法，参照城镇房地产法进行登记。上海市的《上海市房地产登记条例（2008）》第二条，“本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。农村宅基地及利用宅基地建造的村民住房的登记办法另行规定。”上海目前的登记实践是在地方性法规出台前，不对于农村宅基地上的房屋进行登记发证。之前有过
这样做法，权利人依法在农村宅基地上建好房屋后，凭相关的许可文件去申请一个《上海市农村宅基地使用证》，我们发现这个证不是对房屋发的证而是对宅基地使用权发的证。
（2）登记模式探讨。第一种，不予登记并不影响物权取得。《物权法》第三十条，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”合法建造房屋是物权原始取得的方式之一，自竣工之日起便当然获得物权。况且，农村属于熟人社会，房子是谁建的大家没有异议，甚至不影响其通过契约方式转让。第二种，采用登记、注记加公示的方式。给予登记是因为根据《房屋登记办法（2008）》第四章的有关集体土地范围内房屋登记内容，当事人条件符合，其原为村民且取得合法建房手续，房屋建成后便原始取得房屋所有权，登记仅是对他取得物权的一个记载、公示行为。注记是因为其现在已经不是村民，所以对其身份进行注记。注记的目的是在此房屋被拆除或倒塌后，其子女对房屋所占用的宅基地不想有继承权。公示是为了避免将来可能产生的纠纷，发证前依照《房屋登记办法（2008）》第八十四条规定进行公示，无异议后最终核准产证。
2.能够成为农村房屋所有权人的主体有哪些？
（1）本集体经济组织成员。依据《土地管理法》等法律，农村宅基地属于集体性质的土地，一般而言只能由本集体经济组织成员享有。哪怕是流转，一般只能由具有本集体经济组织成员身份的人买受。
（2）继承人。如房屋原为本村村民甲所有，其子女乙通过高考等途径成为城市居民，甲村民死后，其房屋的所有权当然由其继承人乙取
得。按照《物权法》第二十九条的规定，继承获得的房屋只要不进行转让，可以不登记。（3）夫妻关系存续期间的另一方（城市户口）。甲男为城镇户口，乙女为农村户口，07年乙以招婿方式与甲男结婚，但甲男户口没有变动。08年乙女依法申请宅基地并合法建造房屋，对此房屋，甲男虽为城市户口，其基于《婚姻法》的规定也可取得房屋所有权。（4）具有集体性质的法人。法人在法律上的权利能力与自然人无异，因其具有集体性质，当然可以成为房屋所有权人。
3.农村房屋转移登记的法定情形有哪些（可以登记）？
（1）买卖。买卖一般而言是转移登记中最常见的种类。但买卖双方应当都具有集体性质组织成员的身份。（2）继承。《继承法》保护公民的合法继承权，当然对于农村居民房屋的继承权也是保护的。
（3）赠与。赠与与买卖一样，是所有权人合法处分自己财产的行为，只不过受赠人应当都具有集体性质组织成员的身份。（4）司法文书确定权利转移的。如甲不能偿还乙的债权，乙提起诉讼，法院判决甲败诉。甲逾期不履行生效法律文书确定的义务，乙申请法院拍卖其房屋。
