美国次贷危机对我国商业银行住房贷款风险管理的启示.由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“美国次贷危机的启示”。
福建金融 年第 07期
次级抵押贷款是相对于优质抵押贷款而言 , 指专门 为资金不足、信用记录欠佳及收入证明缺失的贷款人提 供的一种短期低 息、中 长 期 高息的房屋贷款品种。在美 国 , 个人信用评级标准以 660分为及格线 , 大于 660分的个 人被视为优质受贷者 , 而低于 660分的则是次级受贷者。由于优质抵押贷款门槛较高 , 大量信用程度较差的贷款 者便转向次级贷款 , 该类贷款对信用要求程度相对较低 , 但贷款利率通常比一般抵押贷款高出 2%~3%。由于次级 贷款的逾期还款比例高 , 次级市场放贷机构面临的风险 也就更大。据统计 , 在规模 3万亿美元的整个美国按揭贷 款 市 场 上 , 约 有 6000亿 美 元 是 次 级 抵 押 贷 款 , 占 比 约 20%。
另据瑞银国际(UBS 的研究数据显示 , 截至 2006年 底 , 美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达 10.5%, 是 优惠级贷款市场的 7倍。次级抵押贷款通常会被证券化 , 然后出售给投资者 , 以帮助贷款机构降低风险。
前几年 , 在多方面因素的刺激和影响下 , 美国次级抵 押贷款市场得以产生并快速发展 , 极大地促进了美国房 地产市场的发展 , 有效地帮助了低收入群体实现拥有自 有住房的梦想 , 并使很多次级贷款放款机构获得了巨额 利润。如今 , 这项曾被认为是了不起的金融创新 , 因为违 约率的不断攀升 , 正在美国乃至全球范围内掀起一场金 融风暴。
从 2006年中期开始 , 美国房地产市场开始降温 , 房地 产价格出现下跌。2006年 3季度 ~2007年 7月 , 美国房价跌 幅超过 10%, 房屋销售锐减。美国房地产市场情况不断恶 化 , 引发了市场对美国经济陷入衰退的担忧。近期美国商 务部报告显示 , 2007年美国住宅开工数量下降了 24.8%, 为 1981年以来最大降幅;2007年 12月 , 美国新屋销售数据 跌至 12年来的低点 , 为有记录以来最大年度跌幅。市场分 析人士指出 , 通常情况下 , 住房抵押机构出现问题总是与 经济艰难相伴 , 住宅投资的持续减少可能助长国民经济 的下滑趋势。如果 2008年美国经济不能保持增长 , 房价下 跌的速度可能更为迅速。此外 , 当前美国就业形势日益严 峻。据美国政府
最近公布的数据显示 , 2007年 12月份 , 美 国失业率上升至 5%, 为近两年来最高;非农业就业人口 增加了 1.8万人 , 增幅为 2003年以来最小。
一般认为 , 失业 率上升将损害消费者信心 , 并使消费者对未来经济发展 产生忧虑 , 而消费意愿下降将会拖累 2008年的经济增长。“ 高盛集团” 近期的一份研究报告认为 , 考虑到美国房地 产 市 场 逆 转 和 信 贷 市 场 动 荡 对 整 体 经 济 的 影 响 , 预 计
2008年美国经济仍将面临持续衰退 , GDP 增长率为 0.8% 左右 , 2009年的失业率可能从目前的 5%上升至 6.5%。随
着美国房地产市场形势出现逆转 , 并通过次级抵押贷款 危机表现出来 , 次贷危机引发美联储多次降息 , 美元疲软 态势加剧 , 2008年以来美元对人民币跌幅已超过 4%;同 时 , 受次贷危机影响 , 中国大量持有的美国国债尤其是中
美国次贷危机对我国商业银行 住房贷款风险管理的启示 □ 林 祥
(中国建设银行福州城北支行 , 福建 福州 350001 摘要 :文章分析了引发美国次贷危机的诱因及其影响 , 并结合当前国内商业银行住房贷款的风险点 , 提出商业银 行加强住房个贷风险管理应做好分级分类管理、把好资产质量关、提前防控风险等措施和建议。
关键词 :次贷危机;住房贷款;风险管理 中图分类号 :F832.479 文献标识码 :A 文章编号 :1002-2740(200807-0038-03 收稿日期 :2008-05-07作者简介 :林
祥(1964-, 男 , 福建福州人 , 高级经济师 , 现供职于中国建设银行福州城北支行。
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实 务 金 融 F UJIAN FINANCE 38 福建金融 2008年第 07期
短期国债的收益率全面下跌 , 如目前 1年期国债收益率比 年初下跌幅度超过 1个百分点。
全球风险溢价上升趋势也 有可能对资产价格产生调整压力 , 而一旦资产价格出现 调整 , 可能对银行信贷安全产生影响。2007年底 , 美林、花 旗、瑞银、汇丰等国际金融集团相继传出巨额次级债投资 损失的消息 , 并拖累全球股市下 跌。
有 市 场 分析人士指 出 , 当前金融市场正面对“ 二战” 结束以来最严重的危机。近期的全球性股市下跌是各种因素综合作用的结果 , 其 中直接原因是受美国次贷危机的影响;间 接因素则与不 同国家的经济和通胀形势恶化有关。随着一些国际化大 公司、大银行继续勾销数十亿美元与住房抵押贷款有关 的证券投资 , 越来越多的机构陆续暴露出在次贷危机中 遭遇重创 , 次贷危机可能引发的潜在风险的不确定性日 益提高 , 有经济学家预测 , 次贷危机带来的间接损失可能 达到万亿美元。
通过对美国次贷危机的深层次分析 , 对提前防控我 国住房金融产品的风险 , 保持国内商业银行个人住房类 贷款业务的健康发展具有重要的现实意义。针对当前国 内个贷业务的状况 , 商业银行要强化个人住房类贷款业 务的风险管理 , 应重点做好以下工作 :
一、加强存量客户盘点梳理 , 做好分级分类管理
一方面 , 要按五级分类进行贷后管理 :对正常类客户 以电话银行短信友情提醒其按时还款;对关注类客户要 防止向下迁徙 , 以电话催收为主 , 辅以电话银行短信友情 提醒;对次级类客户要上门催收并发催收通知书或律师 函 , 促其还清拖欠款;对可疑类客户要指定专人负责 , 一 户一策 , 实施多种手段进行催收;对有意拖欠和赖账的客 户 , 要及时提请法律诉讼;对损失类客户要一户多策 , 经 办人员要积极配合风险、保全、法规等部门及法院、经侦、律师等开展化解不良资产工作。
另一方面 , 要对存量客户进行细分 :对属于假按揭、假贷款的 , 要还原到开发贷科目进行核算 , 实施封闭式管 理 , 敦促其尽快还款;对外地炒房团贷款 , 要指定专人负 责 , 通知客户把每月还款额提前汇(存 入指定账户或敦 促其尽快转让;对属于“ 烂尾楼” 不能办理产权证而不想 还款的客户 , 要做好思想工作 , 要求其按时还款 , 同时建 议他们积极配合政府有关部门或通过法律手段解决产权 问题;对属于敞开式店面 , 开发商没有兑现回租而引发不 想还款的 客 户 , 首 先 要 求 他们按时还款 , 其次建议他们
成立同一楼层业主委员会 , 然后统一对外向有实力全国 连锁企业招商 , 他们有了稳定的租金收入 , 就可以化解要 求他们按时还款的抵触情绪;对属于因下岗、疾病、离婚 等家庭变故而不能还款的客户 , 建议他们通过房产中介 及担保公司进行面积、地段等置换即大套换小套、地段好 的换地段差的 , 以缓解还款压力。
二、严格增量客户信贷准入 , 把好资产质量关
在商业银行看来 , 目前个人住房类贷款被视为风险 相对较低、回报较高的信贷品种 , 其不良率远低于平均不 良率的水平 , 是一块优质资产 , 房贷市场依然是商业银行 激烈竞争的市场 , 是商业银行重点争夺并迅速发展的业 务领域。这种经营思路不仅加剧了恶 性 竞 争 , 加 大 了 风 险 , 同时也助推了房价过快、过猛上涨。导致不少商业银 行放松市场准入关 , 贷后又放松风险管理 , 从而使国内个 人住房按揭贷款的潜在风险逐渐积累。美国对贷款人信 用状况有严格的等级划分 , 但目前我国对个人客户的信 用评级还不完善 , 央行的征信系统尚未健全并覆盖全面 的联合征信平台 , 当前只借助央行的征信系统对客户提 供相关资料真实性的查证、鉴别也存在较大难度 , 所以贷 款客户资质和信用方面的信息还存在较大的不对称性 , 且房地产市场价格的持续上涨一定程度上掩盖了低信用 按揭贷款的潜在风险。近年来 , 由于按揭申请人获得贷款 的成功率较高 , 假个贷、假按揭案件时有发生即是信用欠 佳贷款人进入按揭贷款市场的明证。因此 , 必须从源头上 防控风险 , 严把贷款审批关 , 严格审查按揭人资质 , 严格 执行首付规定 , 以防止出现为争揽客户 , 竟相降低标准等 各种违反信贷准入原则的现象 , 确保新发放贷款的质量。同时要积极配合国家宏观调控 , 严格执行央行和银监会 联合下发的房贷新政 , 即要求提高第二套住房及以上的 首付比例并上调利率 , 打击投机炒房行为 , 抑制房地产市 场过热 , 防范房地产行业信贷风 险。个 贷 部门要集思广 益 , 通过积极实践 , 在“ 查” 字上下功夫 , 从“ 监” 字上去延 伸 , 成功实现风险监测的关口前移 , 全面构筑起质量管理 的坚固防线 , 有效强化风险防控机 制。
一 是 加强风险监 测 , 实现及时预警。强化贷后检查和催收力度 , 有效识别 客户信用风险 , 采取日常检查和专项自查相结合的方式 , 完善密切跟踪、紧密协作的良好贷后管理渠道 , 分析影响 个贷资产质量的各种因素 , 落实相关担保变化情况 , 提出 预防补救措 施。二 是 完善质检和控制体系 , 有效规避风
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险。通过认真剖析各项业务环节的风险 点 , 增 设 独 立 于 流程外的“ 质检员” , 采用归档前随机抽查、归档后专项自 查以及全面交叉检查等三级质检体系 , 使所有贷款、所有 岗位均处于监控范围之中 , 进一步完善监督、检查、反馈 和贷后管理运作机制。
三、优选房地产储备项目 , 做到风险关口前移
面对经济全球化及各种不确定因素 , 银行犹如一部 “ 风险机器”, 要有效驾驭并规避风险 , 就必须做到有效识 别风险、量化风险、控制风险、化解风险。为此 , 商业银行 一线部门在营销房地产项目时 , 首先 , 必须坚决杜绝盲目 性 , 不能不顾成本和风险盲目拓展项目。要健全经济资本 约束和稳健经营的考核机 制 , 要 优 选 资质等级高、规模 大、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团 , 或 由其投资控股且集中管理的具有较好成长性和盈利能力 的房地产项目公司 , 要以企业价值贡献度为标准确立目 标客户 , 逐步将住房金融业务发展的重心向优质客户调 整 , 从源头上降低贷款风险。近期商业银行房贷营销应以 廉租房制度为重点 , 如廉租住房、经济适用住房、中小套 型普通商品住房等 , 多渠道地支持城市低收入家庭住房 困难项目 , 优先支持中低价位普通住宅项目 , 严格控制别 墅、大户型等高档豪华住房。其次 , 必须加强按揭合作项 目的过程管理。通过设立按揭合作项目管理岗位 , 负责收 集合作项目周边同类型住房、物业的销售价格 , 用以确定 合作项目可介入的房产类型与范围、各类房产的承贷价 格与最高配贷比例 , 对合作项目的贷款额度、担保额度、保证金的存取进行全过程监督与控制。第三 , 要切实加强 对合作开发商和项目进行现场回访与检查制度。其内容 包括 :开发商资信变化情况、账户资金使用情况、项目工 程进度情况、项目销(预 售情况、房屋权属证书办理情况 等 , 并形成书面回访与检查报告。项目管理人员必须
至少 每季度对合作开发商和项目进行现场回访与检查。在回 访过程中 , 对发现开发商及项目出现不及时办理房屋权 属证书 , 存在任意修改或破坏规划标识行为的;因开发商 原因造成项目无法按期竣工并交付使用的;因建筑质量 存在问题与购房人发生纠纷的;拒绝接受贷款行对项目 贷款资金使用、工程进度、销售等方面的检查和监督的;经营状况恶化 , 丧失担保能力和担保能力严重下降的;卷 入或即将卷入重大经济纠纷、诉讼或仲裁程序的;假借个 人名义套取个人住房贷款的以及其他可能影响项目建
设、施工进度与项目销售等情况的 , 应立即向主管部门和 信贷管理部门汇报 , 并及时制定相应的处理方案 , 包括暂 停该项目的贷款发放 , 防止风险的进一步扩大。对属于重 大风险事项的 , 还应及时报告信贷风险管理部门和上一 级行业务主管部门。
四、推行住房抵押贷款证券化 , 转嫁银行风险
长期以来 , 我国住房抵押贷款的资金来源主要是银 行存款。因此 , 一旦居民储蓄率下降 , 就可能导致银行资 金短缺。如何进一步降低并有效化解风险 , 是各家商业银 行面临的重要课题。实行住房抵押贷款证券化有利于盘 活大量长期性住房贷款资产 , 提高其流动性 , 为住房市场 提供充足的资金来源;有利于降低银行信贷风险 , 改善其 资产负债结构 , 增强银行竞争力;有利于商业银行资本管 理 , 改善资本充足率;有利于增强盈利能力 , 改善商业银 行收入结构;有利于化解不良资产 , 降低不良贷款率;有 利于我国证券市场业务品种的多元化 , 增强资本市场抵 御风险的能力;有利于为我国房地产企业提供可靠的资 金循环保障。相对于次级抵押贷款 , 美国联邦住房管理局(FHA 在提供保险的过程中 , 分别对住房抵押贷款的品 种、金额、借款人月均收入、月还款占借款人家庭收入的 最高比例等作出了严格规定 , 使被证券化的住房抵押具 备了低风险性、统一性、分散性的特征。从欧美等国家的 发展情况来看 , 住房抵押贷款证券化的主要投资对象为 机构投资者 , 如养老基金、保险公司、商业银行、共同基 金、外国投资者 等。而 目 前 在 我国能够参与各种证券投 资的机构投资者数量相对较少 , 能够真正用于投资的资 金规模也十分有限。因此 , 当前我国要构建住房抵押贷款 证券化体系 , 推行住房抵押贷款
证券化就必须大力培育 机构投资者 , 通过建立和培育权威性的信用评级机构和 专业人才 , 健全相应的会计制度和税收制度及相关的法 律体系 , 为银行提供一个分散风险的机制 , 使银行的利 率风险、流动性风险和提前偿付风险能得到有效的转移 和控制 , 促进住房抵押贷款一级、二级市场的有效发展。另外 , 商业银行要积极稳健地推行 12级信贷资产分类法 , 以全面提高资产质量管理水平 , 进一步降低信贷风险。
(责任编辑 :周 冰(责任校对 :周 冰 王 勉
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