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二手房转让涉税事宜解析
2006-04-30[来源]大连市西岗区地方税务局
房屋转让有两种类型: 一个人将房屋转让给他人;二 单位将房屋转让给他人。主要涉及的税种有契税、印花税、个人所得税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税。但并不是每笔房屋交易都要全部缴纳以上所列的全部税种，在房屋交易中所缴纳的各个税种是根据房屋的性质（比如契税）、房屋的价款、座落地及面积（比如营业税及附加）、房屋的增值额（比如土地增值税）等等来确定的，也就是说要具体情况具体分析。在这里我要从三个方面（明确几个模糊的概念问题；明确各税的纳税义务人、征收方式、方法、税收优惠政策；举例说明）对房屋转让应如何缴税进行讲解。
一要明确几个模糊的概念问题
1、何谓房屋？在房屋交易过程中它是如何区分的？
房屋，就是人们能用于居住、生活或办公的场所。按房屋的性质来说，可分为两种：即住宅和非住宅。它是征收契税的标准，如果为住宅，契税征收率为1.5%，如果为非住宅，契税的征收率为4%，这里非住宅包括公建、商服、别墅几种类型，其中别墅的界定是根据大地税发
[2004]90号文件规定，即每建筑平方米单价在8000元以上的住宅或《建设工程规划许可证》项目类别为别墅。
2、住宅又为何分成普通住宅和非普通住宅？
这是为了确定在二手房转让过程中营业税的征税标准。根据《转发〈国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》（大地税发［2005］91号）及《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发［2005］89号）等相关规定，个人将2年之外的普通住宅出售免征营业税，而将2年之外的非普通住宅出售将征收营业税。这里的普通住房标准是按大连市人民政府确定并公布的普通住房标准执行。目前我市市内四区普通住房标准应同时满足以下三个条件：㈠住宅小区建筑容积率在1.0以下；㈡、单套建筑面积暂定在144平方米以下；㈢中山区、西岗区及沙河口区实际成交价格暂定低于6000元/M2，甘井子区实际成交价格暂定低于3600元/M2。对不能同时满足上述三项条件的，一律按非普通住房标准征收营业税。
3、“ 地税征收窗口”在征收税款时计税依据是什么？
回答是房屋转让的成交价。这里的成交价是指买卖双方在“房地产转让契约”上填写并确认的价格，但是如果此价格若明显偏低且无正当理由，税务机关可参考房地产交易所二手房转让管理科核定的“市场价格评估额”，确定二手房转让价格并据以计算应纳税款。
4、“地税征收窗口”在征免税过程中是以什么时间为标准？
是以房屋产权证上注明的时间或契税完税证上注明的时间为准。哪个时间对纳税人有利，纳税人就可采用哪个时间。
二 明确各税的纳税义务人、征收方式、方法、税收优惠政策契税契税的纳税义务人是买受人（买方）。计算公式为：应纳契税税额=本次房屋转让成交价×适用税率这里的适用税率有两种，即1.5%和4%；如果为住宅，契税征收率为1.5%，如果为非住宅，契税的征收率为4%.契税的现行税收优惠政策： 动迁户减免契税。根据《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号），对拆迁居民因拆迁重新购房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格中超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。该政策自2005年3月23日起执行。符合条件的纳税人可凭拆迁补偿协议，在缴纳契税、办理产权手续时，一并办理免征手续。
2印花税印花税的纳税义务人是买卖双方。计算公式为：应纳印花税税额=本次房屋转让成交价×适用税率。这里的适用税率为万分之五，这是按“产权转移书据”征收的。另外，买受人还应按“权利许可证照”交纳5元印花税。
3个人所得税个人出售房屋取得的所得属于个人所得税“财产转让所得”应税项目，其纳税义务人是卖房人。个人所得税的征收方式有两种：查实征收或核定征收。这两种征收方式由纳税人自己选择，纳税人认为哪种方式对自己有利，就可采取哪种征收方式。
查实征收是指纳税人能够完整、准确地提供转让房屋收入、成本和费用凭据。其税款计算公式：
应纳个人所得税税额＝（本次房屋转让成交价－房屋原值－合理费用）×20%
其中房屋原值包括当年购买房屋时的购进价格、偿还的贷款利息以及原购买时实际缴纳的契税、印花税、土地出让金、维修基金和交易手续费等。纳税人申请查实征收时，应尽量提供以上所列凭据，“地税征收窗口”要根据纳税人提供的资料进行抵扣并计算个人所得税。合理费用包括在本次出售房屋过程中实际缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、土地收益金和交易手续费等。
核定征收有两种情形：
（1）个人首次出售已购公有住房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房等。其税款计算公式：
应纳个人所得税税额＝本次房屋转让成交价×1%
（2）不能提供完整、准确的凭据使转让房屋的原值和费用难以确定的其税款计算公式：
住宅应纳个人所得税税额＝本次房屋转让成交价×1.5%
非住宅应纳个人所得税税额＝本次房屋转让成交价×2%
个人所得税税收优惠政策根据财政部和国家税务总局的有关文件精神，暂行办法对个人转让房屋适用以下两种情况的可以享受减免税优惠：
一、对个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭（夫妻双方）生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税；
二、为鼓励个人换购住房，对出售住房前、后12个月内按市场价格又购房的纳税人，其出售原住房应缴纳的个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。这里的“换购”是指买新房，卖旧房。如果纳税人是“先买后卖”,应在申报时直接申请免税;如果纳税人是“先卖后买”,则应该办理退税手续。营业税及附加
单位和个人出售“二手房”应按“销售不动产”税目征收营业税。城建税、教育费附加、地方教育附加是分别按照营业税额的7%、3%、1%征收的。营业税及附加的纳税义务人是卖房人。二手房买卖过程中征收营业税有如下情形：
（1）个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。计算公式：应纳营业税税额=本次房屋转让成交价×5%
（2）对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，应差额缴纳营业税，但需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。对不能提供原购入发票的，应按销售不动产所取得的全部价款和价外费用征收营业税。
（3）个人销售公建根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）的相关规定，个人销售其购入的公建，如能提供购入不动产发票的，应按销售价减去购入发票上开具的不动产所取得的全部价款和价外费用征收营业税，对此不受2年的购买年限限制。
（4）个人销售房改房征收营业税问题个人所得的具有产权的房改房，只是在购入时房屋价款较低，或由分房单位负担了该房屋的部分购入价款，也属“购入的住房”。因此，在个人销售具有产权的房改房时，营业税无任何特殊规定，按大地税发［2005］91号及国税发［2005］89号文件规定的相关政策执行。涉及到差额征收营业税的，对购入房改房产权时开具的收款收据可做扣除凭证扣除其记载金额。根据《营业税税目注释》（国税发［1993］149号）的相关规定，对转让房屋使用权的，视同销售房屋产权。
（5）个人销售其继承的房屋以原产权证或契税完税证明上注明的时间来确定购入时间。但纳税人必须提供以下材料给“地税征收窗口”备案： ①继承前原产权人身份证明及复印件（已死亡的，需要死亡证明）②继承前原房屋产权证书及复印件③继承人身份证明及复印件④继承人与继承前原产权人关系证明（有户口证的，提供户口证）及复印件⑤继承公证资料及复印件对不能同时提供上述资料的，一律按销售当时产权证上所注明的时间确认购房时间。
（6）个人销售赠与的房屋以原产权证或契税完税证上注明的时间来确定购入时间。但纳税人必须提供以下材料给“地税征收窗口”备案：①赠与前原产权人身份证明及复印件（已死亡的，需要死亡证明）②赠与前原房屋产权证书及复印件③赠与人身份证明及复印件④受赠人与赠与人关系证明（有户口证的，提供户口证）及复印件 ⑤赠与公证资料及复印件对不能同时提供上述资料的，一律按销售当时产权证上所注明的时间确认购房时间。
5、土地增值税
土地增值税是对转让房地产取得的增值额按照规定的税率征收的。土地增值税的纳税义务人是卖房人，指转让房屋的单位和转让非住宅的个人。
增值额=本次房屋转让成交价-扣除项目金额。扣除项目金额由评估价格和其他扣除项目组成。
（1）评估价格转让二手房计算土地增值税的扣除项目为二手房的评估价格，评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
（2）其他扣除项目金额 转让房地产过程中由卖方负担的营业税及附加、印花税、交易费、评估费等相关税费。
税率土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
计算土地增值税税额计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％
土地增值税税额＝增值额×30％
（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×５％（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％（4）增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％
公式中的5％、15％和35％为速算扣除系数。
目前单位转让旧房及建筑物（二手房）办理产权过户应到大连市地方税务局财产与行为税处办理土地增值税缴纳情况的审核，个人转让非住宅缴纳的土地增值税由“地税征收窗口”审核。
三 举例说明
1个人将普通住宅出售
张三于2006年4月14日将位于中山区的一套普通住宅出售给李明，该房屋的产权证上注明的日期为2000年10月20日，面积为80平，并且是夫妻双方唯一一套住宅.本次交易总房款为50万元。问：买卖各应纳税多少？
答：张三应纳各税如下：
印花税：500000×0.0005=250元（产权转移书据）
无营业税及附加。（普通住宅且2年之外出售）
无个人所得税（五年以上且夫妻双方唯一一套住宅）
李明应纳各税如下:
印花税：500000×0.0005=250元（产权转移书据）
5元(权利许可证照)
契税:500000×1.5%=7500元
2个人将非普通住宅出售
王强2006年4月14日将位于西岗区的一套住宅出售给李明，该房屋的产权证上注明的日期为2003年3月20日，面积为80平.本次交易售价每平方米7000元，总房款为56万元。王先生在2003年购买这套房屋时房款为540000,其他费用4000.本次交易产生的费用为6000。王强申请查实征收个人所得税。问：王强和李明各应纳税多少？
答：王强应纳各税如下：
印花税：560000×0.0005=280元（产权转移书据）
营业税及附加:(560000-540000)×5.55%=1110元
（非普通住宅2年以外出售，差额征收）
个人所得税(560000-540000-4000-6000-280-1110)×20%=1722元（查实征收）李明应纳各税如下:
印花税：560000×0.0005=280元（产权转移书据）
5元(权利许可证照)
契税:560000×1.5%=8400元
3个人将公建出售
孙五2006年4月14日将位于西岗区的一套公建出售给李明，售价为100万.该房屋的产权证上注明的日期为2005年3月20日，面积为80平.当时售价每平方米10000元，总房款为80万元,有房屋结算发票。房屋的重置成本为110万,成新度为8成.本次交易的其他可扣除项目为5000元,不包括税金.孙五申请核定征收个人所得税.问：孙五和李明各应纳税多少？孙五应纳各税如下
印花税：1000000×0.0005=500元（产权转移书据）
营业税及附加:(1000000-800000)×5.55%=11100元
（公建出售差额征收营业税）
个人所得税1000000×2%=20000元（核定征收）
土地增值税:准予扣除项目:1100000×0.8+5000+500+11100+20000=916600元增值额1000000-916600=83400
83400÷916600＜50%
应纳土地增值税:83400×30%=2502元
李明应纳各税如下:
印花税：1000000×0.0005=500元（产权转移书据）
5元(权利许可证照)
契税:1000000×4%=40000元
4单位将房屋转让给他人
对于此种情况不再举例说明,因为它和个人将房屋转让给他人只是相差一个税种即个人所得税,单位将房屋转让给
他人不用缴纳个人所得税。
以上所述为房屋转让应如何缴税的解析，如有不尽事宜，请大家在大连地税网站查询相关的法律法规。（大连市房地产交易市场契税所张淑华）
