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《网上大讲堂》第二讲：签定合同
[ 录入者:admin | 时间:2007-08-30 04:38:32 | 作者: | 来源: | 浏览:635
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房子选好了，要签定认购协议及其后的商品房买卖合同。合同也好，认购协议也好，约定的是双方的权利和义务，一经签定，即受法律保护。因此，这是保护好自己合法权益的最后一道防线，应十分谨慎，不可轻信销售人员口头上的承诺，每个诱人的词句都要斟酌、验证，否则难免会带来不必要的纠纷和遗憾。
一，认购协议的签定：
认购是绝大多数开发商销售商品房时采用的形式。楼盘开盘时，开发商便要求认购人签定《商品房认购协议》，并在一定的期限内（一般是10天）签订认购合同，同时支付购房定金。
认购合同，是指买卖双方当事人就商品房买卖有关具体事宜进行初步的约定，并收取一定数量的定金作为合同担保的合同。从本质上看，认购合同也是一种预先约定的合同。其具有法律效益。
特别提示：购房者也可以跳过此合同的签定，直接和开发商签定购房合同。需要注意的是，临沂商品房实行的是实名认购，在合同期内不得转售第二人或第三人；如果求购人没有在认购合同规定的期限内去签约，属求购人违约行为，定金一般不予返还。
二，购房合同的签定：
购房合同由《商品房购房合同》、《商品房购房合同》补充协议两部分组成，我们将逐一进行深入、详尽的讲解。
《商品房购房合同》的签订：
签订合同时须带齐的证件：身份证 户口本 定金收据
签完认购书后，接下来就是签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商正式签定购房合同。
主要内容包括以下几方面：
1：甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；
2：房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；3：付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；
4：交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；
5：质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；
6：产权登记和物业管理的约定；
7：保修责任；
8：乙方使用权限；
9：双方认定的争议仲裁机构；
10：违约赔偿责任；
11：其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
三，《商品房购房合同》补充协议的签定：
由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往根据需要订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容加以修改、补充。根据国家新颁布《合同法》规定，“格式条款与非格式条款不一致的应当采用非格式条款”。所以，补充协议比正式合同更重要。
一般情况下，补充协议由开发商来起草，因此，有些开发商常常将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更，最大限度地减轻卖方的责任。有些开发商拒绝签订补充协议或者拒绝修改其起草的不公平补充条款，事实上违背了签订合同所应遵循的平等自愿原则。
比如，有的开发商将正式契约中房屋的交付条件放宽为“甲方交付房屋时，如《建设工程质量合格证书》尚未下发，甲乙双方一致同意可以依据临时核验证明进行验收”。此条款要求买方在房屋不具备合法交付条件时接收房屋，无疑免除了卖方因逾期交付房产所应承担的违约责任，而买方接收房产后一旦发现问题将很难追究卖方责任。
为了降低购房风险，购房者在签订补充协议时一定要拒绝以上类似条款，同时尽可能地将真实意思表示及卖方的承诺体现在补充协议中。购房者在签订补充协议时，最好要求开发商对以下事项进行约定：
开发商对其主体资格及相应批准文件的承诺；
所售房产及相应土地面积未设定抵押、留置权的承诺，这主要是为了避免造成购房者无法正常行使产权人的权利；
面积误差、共用面积分摊的处理办法；
房屋交付的具体办法、具体时间及违约金计算方法；
与正式契约不一致的合同变更、解除条件；
其他双方需要约定的具体事项，尤其是开发商的“口头承诺”。
特别提示：购房者不满足于房地产营销商的某种口头形式的承诺，便有权要求与房地产商签订补充协议。如果开发商拒绝签定《补充协议》，购房者应该仔细思考后再做是否购房的决定。以免产生今后不必要的纠纷。
四，把售楼书写进“补充协议”
房地产开发商通常用“售楼书”等宣传材料介绍自己楼盘的价位、环境、交通、户型、装修标准、配套设施等，在期房销售的相对长的过程中，材料中的部分承诺（例如环境布局、户型、装修标准等）可能会发生或大或小的变化，使消费者的利益受到损害。为了避免以上情况的发生，消费者在同开发商签订《购房合同》的时候，最好将开发商的相关宣传材料或承诺材料作为《补充协议》的附件加以确认，将其变成购房合同的一个重要的组成部分。倘若交付的房屋不符合以上承诺中的要求时，消费者可根据合同中的有关违约条款追究开发商的违约责任。
五，口头承诺不具法律效力
一般情况下，房地产发展商在销售期房的过程中对房屋本身以外，例如小区环境建设标准、物业收费标准、煤气初装费用等诸项待定事宜只做口头承诺。但值得注意的是，以上口头承诺并不具法律效力，一旦消费者对日后小区有关管理规定、收费标准、居住环境不甚满意，却没有必要的协议和契约保护自己的合法权益，于是在和实力强大的房地产发展商和物业管理单位打交道过程中，总是处于被动的地位。为了避免以上情况发生，消费者在同房地产发展商签订《房屋认购书》的时候，应该用《补充协议》的形式对今后可能发生的问题予以必要的约定，才能变被动为主动。
六，合同中的“不可抗力”的含义是什么？
不可抗力是指当事人在订立合同时不能预见、对其发生和后果不能避免且无法克服的客观情况。不可抗力通常包括自然现象和社会因素两方面。自然因素如火灾、水灾、地震等；社会因素如战争、*、政府禁令等。
法律允许当事人在合同中预先约定不可抗力的范围。影响房地产开发进度的因素很多，自然现象现象有火灾、水灾、地震、雷电、风暴、连续阴雨等，社会因素则更多，但经济环境变化、市场价格波动则不司不可抗力范围。购房者可以采用列举的方法在购房合同中预先约定一些事件不属于不可抗力，如因下列原因影响建设工程进度，致使房屋不能按本合同约定期限交付的，甲方（售房人）不能要求免责：1：甲方不能及时采购本合同附件二所列建材、设备或同类、同级产品的；2：市政配套工程不能与房屋同步建设、同时竣工交付的；
3：该建设工地附近有重大施工，该房屋建设不得不停止的；
4：其他不列入免责范围的事项。
不可抗力事件发生后，合同当事人双方都应积极采取措施。
1：受损害一方负有两方面的义务：
其一，及时通知对方。不可抗力发生后，应在合同约定或合理的时间内通知对方，以便对方采取措施，减轻不可抗力可能造成的损失，同时，应当在合理的时间内提供有关方面出具的证明。
其二，采取合理措施，防止损失扩大。如发生不可抗力一方当事人不及时采取措施或采取的措施不合理、不适当，致使损失扩大的，则扩大部分不能要求免责。
2：对方当事人接到发生不可抗力的通知后，应立即采取适当措施避免或减小损失，同时，对已经发生或可能发生的损失作出评估，以便合同双方当事人采取继续履行合同、变更合同还是解除合同的应变措施。
七，前房产证上的名字怎么写？
买婚房是喜事，而因为房产证上写谁的名字实在伤彼此的感情，还不如实事求是，“亲兄弟明算账”。
方法
一、先领证后买房，这时房产权利人不管是双方还是一方，都将被视为共同财产；
方法
二、先买房再领证。此面临的问题是：新婚姻法规定，一方婚前拥有的房产，若房产证上只有一方的名字，那么就视作个人财产，不会因为离婚而被分割。实际上，婚后争得对方的同意后，便可以到房管部门进行公证。
八，开发商擅自变更合同里的办证时间怎么办？
开发商无权擅自变更合同。依据《合同法》规定：当事人协商一致，可以变更合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。如果购房合同上订明了具体办证的时间，在开发商未能按合同履行办证义务时，应按合同约定向购房者支付违约金。
若购房者在签约时轻信了开发商的承诺，未将办房产证的具体时间写入合同。因此购房者在主张自己的权利时，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。购房者如果要求开发商依原约定履行合同，必须提交相关的证据。因现在开发商已将全部合同“涂改”，故此购房者一旦起诉开发商，要求开发商按原约定办理记产证，支付违约金，可以会因为没有足够的证据，而导致败诉。
九，案例分析：房屋面积缩水怎么办？
面积缩水冲淡收楼喜悦
终于等来了收楼的日子，潘生高高兴兴领到了新房的钥匙。这时候潘生留多了一个心眼，想要确定自己房屋的实际可使用面积，但是，让他吃惊的是在房管局出具的该房屋测绘明细表，潘生发现，该房屋的实际建筑面积为８０．７３平方米，其中套内建筑面积为７２平方米，分摊共用建筑面积为８．７３平方米，自己的实际使用面积才６０．７６平方米！根本达不到建筑面积的８３％。感觉受到欺骗的潘生于是找到该楼盘的发展商，提出了自己的疑问，并要求退回多收的房款。但是，发展商却告诉潘生，建筑面积就是套内建筑面积，并没有违约，拒绝退款。最后，气愤的潘先生只好到法院起诉该房地产发展商，请求解除房屋买卖合同、要求开发商返还已付购房款及其利息。
建筑面积≠套内建筑面积
针对潘生在购房中遇到的房屋缩水问题，律师称，建设部《商品房销售管理办法》第１８条规定：“商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利、承担义务。”按照该办法，建筑面积应该包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，而不是像开发商所说的：建筑面积就是套内建筑面积。
那么在潘生遇到的情况当中，使用面积为６０．７６平方米，建筑面积为８０．７３平方米，使用面积与建筑面积之比为７５．３％，远远低于８３％的合同约定。这里发展商将套内建筑面积当作建筑面积来蒙蔽购房者，自然计算出来的比率符合合同的约定。在明知建筑面积应包括套内建筑面积和共有部分建筑面积的情况下欺骗购房者，发展商显然已构成欺诈，应该按照合同约定退还多收的房款。
解除合同返还房款 潘生有法可依
根据２００３年６月１日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１４条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超过３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
潘先生与发展商合同中约定的建筑面积为７８平方米，但实际建筑面积为８０．７３平方米，面积误差比绝对值已达３．５％，因此，潘先生可以请求解除合同、返还已付购房款及利息，维护自己的合法权益。
概念混淆导致短斤缺两
律师指出：现实生活中，不少开发商采用混淆使用面积、建筑面积与套内建筑面积等概念的手法蒙蔽购房者、误导消费者，借机在面积上短斤缺两，类似潘生这样的情况在房产纠纷中并不少见。解决问题的关键在于购房者在购房的时候要提高警惕，注意了解合同里面相关条款的含义，在按面积购买商品房时，一定要了解开发商究竟是以哪一个建筑面积来计价的，并要求在合同中写清楚，以免上当。在签订合同时，还应当在其中载明面积发生误差时的处理方式，以免发生纠纷时解决起来又遇到麻烦。这样才能避免发展商企图采用概念混淆的手段来侵犯购房者的合法权益。
