第七章土地变更登记tigang由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“土地变更登记”。
第七章土地变更登记
一：土地变更登记的概念及分类：
1、定义：土地变更登记，是指已登记的土地权利，因土地权利人发生改变，或者因土地权利人的姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的土地登记。
特点：（1）、以土地总登记或初始登记为基础（2、）登记的内容发生变化，都应进行登记（3、）具有日常性和个别性
2分类：土地变更登记主要有以下几种类型： 土地使用权变更登记
土地使用权抵押权、地役权变更登记 姓名或者名称变更登记 地址变更登记
土地用途变更登记
第一节
土地使用权变更登记
一、基本概念
1：定义： 土地使用权变更登记是指对一宗地上已登记的土地使用权人发生改变而进行的土地登记。2: 根据《土地登记办法》，引起土地使用权变更的原因有以下几种情况：
1、依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让；
2、因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移；
3、因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移；
4、因处分抵押财产而取得土地使用权；
5、土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让；
6、因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权。
二、法律特征:
（一）出让国有建设用地使用权转让
• 出让国有建设用地使用权转让必须符合下列条件：
1、必须按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，否则，不得转让；
2、转让土地时，应符合： •（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（2）按照出让合同约定已进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
•（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。(二）国有土地租赁、作价出资（入股）方式取得的国有建设用地使用权转让
1、国有土地租赁，承租人按规定支付土地租金并完成开发建设后，经国土资源行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租国有建设用地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。
2、租赁合同约定的权利义务随之转移给第三人，租赁合同经更名后继续有效。
3、国有企业改革以作价出资（入股）方式处置的，在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价.（三）因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移
1、地上建筑物、其他附着物所有权转让时，其使用范围内的土地使用权随之转让。转让时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证。“地随房走”
2、涉及划拨土地使用权转移的，应报有批准权的人民政府批准，否则不得转让。
3、农民集体内部成员之间由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，受让人应当符合取得宅基地使用权的条件。
（四）因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移
1、合并、兼并/吸收合并和新设合并
2、分立存续分立和新设分立
3、破产
（五）因处分抵押财产而取得土地使用权
1、抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押的土地使用权归债权所有
2、涉及划拨土地使用权的，应当签订出让合同，补交土地出让金。
3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权抵押的（六）土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让
1、抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存
2、抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
（七）因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权
1、自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生物权变动效力
2、自继承或者受遗赠开始时发生效力；
3、因上述原因取得土地使用权，可以不经登记；未经登记，处分时不发生物权效力
三、登记要点
（一）申请
1、申请人
转让人和受让人
抵押人、抵押权人和受让人
特殊情况单方申请（合并、新设分立）
2、申请人应提交的土地权属证明文件
• 原《国有土地使用证》 • 土地税费缴纳证明 • 其他相关证明： • 入股合同；
• 转让合同、转让地块投资证明；
• 房屋所有权证及土地使用权转移证明； • 合并、分立、兼并协议； • 处分抵押财产的证明；
• 抵押权人同意转让书面证明、转让合同及其他证明； • 判决书、裁决书、遗嘱或遗赠证明、（二）权属审核
1、对申请人的审核
2、对转让地块投资情况的审核 •
3、对使用期限的审核 •
4、对税费的审核
5、对土地用途的审核 •
6、对房产变更的审核
先办理房屋的变更登记，再办理土地的变更登记。
（三）注册登记与核发证书
• 报人民政府批准 •
1、整宗地发生权属变更，在原《土地登记簿》上进行；出现宗地分割的，分别新建《土地登记簿》，在新《土地登记簿》上进行登记。•
2、收回并注销原《国有土地使用证》，土地登记人员依据《土地登记簿》填制《国有土地使用证》，并核发给新的土地权利人。
四、案例
某集团公司2007年以出让方式取得一宗面积4500平方米的商业用地，使用年限为商业用地最高年限。公司在该地块内建商业大楼两栋，1号楼4层，占地面积600平方米，建筑面积2400平方米；2号楼8层，占地面积1000平方米，建筑面积8000平方米。2009年公司将1号楼转让给某计算机软件开发公司。
问题：
1、该计算机软件开发公司应办理何种土地登记？
2、简述该土地登记的程序。
3、通常情况下，该计算机软件开发公司登记的土地面积应该是多少？其使用年限多长？
1、登记类型：土地使用权变更登记 •
2、土地登记程序具体如下： • 1）申请
申请人为计算机软件开发公司，申请时应提交以下材料： • ①土地登记申请书；
• ②计算机软件开发公司工商登记证明、公司法定代表人身份证明、个人身份证明等有关证明文件；
• ③该集团公司原有国有土地使用证；
• ④计算机软件开发公司与该集团公司签订的土地使用权转让合同； • ⑤该计算机软件开发公司获得的房屋所有权证； • ⑥有关土地税费缴付凭证；
• ⑦委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人资格身份证明。
• 2）地籍调查
• 变更地籍调查
• 3）土地权属审核
• 土地登记机关对该计算机软件开发公司提交的证明文件、资料和变更地籍调查结果进行审核、主要包括：对申请人、转让合同、使用期限、土地价格、税费缴纳情况、土地用途、房产变更和土地面积等进行审核。• 4）注册登记
• 土地登记机关根据审核结果报当地人民政府，经政府批准后土地登记人员为该计算机软件开发公司填写新的土地登记卡。• 5）核发证书
• 土地登记机关收回并注销该集团公司原土地使用证，依据新的土地登记卡填写国有土地使用证，由土地登记机关代表政府核发给计算机软件开发公司。
3、该计算机软件开发公司登记的土地面积计算如下：
• 1）该计算机软件开发公司所在建筑物独自使用面积为600平方米； • 2）两家公司共有使用权面积中，该计算机软件开发公司分摊土地面积为： •（4500-600-1000）*2400/（2400+8000）=669.32平方米 • 3）使用年限为40-2=38年
第二节
姓名或者名称变更登记
一、基本概念
定义：姓名或名称变更登记也称更名登记，是指在土地权属不发生转移的条件下因土地权利人姓名或者名称的改变而进行的变更登记
姓名或名称与日常含义不完全相同，具有法律意义。
• 对自然人，姓名为户籍登记的姓名，如户口簿或身份证上载录的姓名； • 对法人及其他组织，其名称一般要经工商行政管理部门或主管机关核准，并且只有一个。
• 其变更都不可任意为之，必须履行特定的法律手续。
二、姓名或名称变更登记的意义
土地权利人的名称是确定和区分土地权利归属的唯一标识，变化之后及时登记，使土地与其权利主体对应起来，维护土地正常的财产归属和利用关系；
• 姓名或名称发生变化，登记簿中及时变更，保持了地籍资料的现势性和准确性，为土地管理奠定了良好基础。
三、登记要点
（一）申请
（二）1、申请人
姓名或名称变更了的土地权利人，自然人、法人或其他组织
2、申请人应当提交的权属证明文件
• ①土地登记机关颁发的土地权利证书； • ②地上建筑物、附着物权属证明； • ③姓名或名称变更证明文件
• 出具机关：户籍部门、工商行政管理部门或主管部门。• ④其他证明文件
（二）权属审核
1、对土地权利证书的审核
2、对姓名或名称变更证明文件的审核 • 户籍部门
• 工商行政管理部门 • 民政部门。
（三）注册登记与核发证书
不涉及土地权利的变更，不需报人民政府批准，经国土资源行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记。•
1、注册登记内容
• 在宗地《土地登记簿》上进行 • “权利人”栏加盖变更印章
• “序号”“日期”“登记的其他内容及变更登记事项”“经办人”“审核人”
• 重建《土地归户卡》
第三节
地址变更登记
一、基本概念
地址变更登记也称更址登记，是指因土地权利人地址改变而进行的变更登记。地址与日常生活中的“地址”或“住址”含义不尽相同，不能简单地理解为“通讯地址”或一般的“居住地址”，是一个具有特定法律意义的概念，法律术语应称为“住所”。
所谓住所，对于自然人，是指法律确认的自然人的中心生活场所，有三个要件：
1、须属自然人的经常居住地 居住地不是指住宅，而是住宅所在的具体处所；在城镇以门牌编号表示，在乡村仅以自然村表示。
所谓经常性，是指连续居住一年以上。•
2、须属固定处所
• 渔民和海员住在船舶上，船舶不具有固定性，因而不能以船舶为住所，而必须以船籍地为住所。•
3、须经法律确认
• 自然人以经常居住地为住所；
• 如无相反证明，户籍登记的住址即为经常居住地；
户口迁移过程中，在到新址落户之前，而无经常居住地者，以原户籍登记住址为住所
住所对于法人是指法人的主要办事机构所在地。法人只设一个办事机构时，该办事机构所在地即为住所；而当法人设有多个办事机构时，其主要办事机构所在地为住所。
• 无论自然人的住所还是法人的住所，都必须遵循住所唯一的原则，即依法只能有一个。
二、地址变更登记的意义
地址是土地权利人生活或进行经济活动的主要场所，将其登记在册，意义在于：
• 土地登记机关与土地权利人联系方便； • 关系到诉讼等的管辖和债务清偿的地点；
• 以及依据土地权利人的地址审核和确认申请人提交的某些证件、证明是否有效。
发生变化，随时登记，以维护法律的严密性和地籍资料的现势性，方便与该宗土地有关的登记案件或有关问题的处理
三、登记要点
（一）申请
1、申请人
• 地址变更了的土地权利人
2、申请人应当提交的权属证明文件 • 土地登记机关发出的土地权利证书； • 地上建筑物、附着物权属证明； • 地址变更证明文件： • 自然人—户籍部门出具
• 法人或其他组织—工商或主管部门出具（《组织机构代码证》、《企业法人营业执照》或更址声明或更址通知书）
（二）权属审核
• 对地址变更登记文件的审核 • 要求：真实、合法、有效
（三）注册登记与核发证书
• 不需报人民政府批准，经国土资源行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记。
1、在《土地登记簿》上注册登记
• 在主卡上变更：“通讯地址”栏变更印章
• 在续表上注册：“序号”“日期”“登记的其他内容及变更登记事项”“经办人”“审核人”
2、更改《土地归户卡》
• 根据《土地登记簿》注册登记的内容，更改归户卡上的通讯地址栏。
3、一般不须对土地权利证书进行修改 •
（四）其他
1、地址变更登记申请人权利范围内的全部土地均应进行地址变更。
2、因宗地所在的行政区域调整、街道名称改变或宗地门牌号码改变而进行的变更土地登记一般不属于地址变更登记，由土地登记机关在变化后直接予以变更
第四节
土地用途变更登记
一、基本概念
土地用途变更登记，是指因土地权利人依法变更土地用途或自然环境变化致使土地用途与原来不符而进行的变更登记。• 目前主要有两种类型：
• 国有土地的用途发生变更而进行的登记； 集体建设用地的用途发生变更而进行的登记
二、土地用途变更登记的意义
土地用途是土地实际利用方式的反映，是土地状况的最重要特征，历来为人们所重视，并将其登记在册。
我国实行土地用途管制制度，用途改变须及时申请变更登记，意义在于： 一方面可以保持土地登记资料的现势性，使国土资源行政主管部门及时了解和掌握土地利用状况的变化，方便政府对土地的管理； 另一方面可以通过土地用途变更登记，把土地利用纳入政府的规划和控制之中，从而优化土地利用结构，实现土地利用三效益的最大化。
三、登记要点 •
（一）申请 •
1、申请人
• 土地用途发生变更的土地权利人
• 国有土地使用权人；集体土地所有权人；集体土地使用权人。•
2、申请人应当提交的权属证明文件 • 土地权利证书；
• 地上建筑物、附着物权属证明； • 土地用途变更的批准文件：
• 国有土地用途变更，提交城市规划部门、国土资源行政主管部门等有批准权的部门批准用途改变的文件；出让土地，还应提交出让合同变更协议或者重新签订的出让合同。
• 集体土地用途变更，提交地方人民政府批准用途改变的文件。
（二）权属审核
1、国有土地：土地用途变更批准文件、出让合同 •
2、集体土地：地方人民政府签发批准文件 • 真实、合法、有效。
（三）注册登记与核发证书
• 不需报人民政府批准，经国土资源行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记。
1、在《土地登记簿》上进行 • “土地用途”栏变更印章 • 序号 • 日期
• 登记的其他内容及初始、变更、注销和其他登记的事项 • 经办人 • 审核人
2、更改《土地归户卡》
• 根据《土地登记簿》注册登记的内容，更改归户卡上的用途栏。
3、不需更换土地证书，只需依据《土地登记簿》上注册登记的内容更改土地证书的相应栏目。
• 一种用途，在“用途”栏加变更印章；多种用途，在“记事栏”原来填写的土地分类面积处加盖变更印章。
然后再在“记事”栏填写变更的内容和依据，并由经办人签字盖章，同时加盖国土资源行政主管部门的公章
