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房产估价技术报告
一、个别因素分析
1、房产概况
估价对象位于山东省临沂市金雀山六路西段，山东中鲁烟叶有限公司院内的房屋建筑物。包括已办理房权证的有餐厅会议室、办公楼、平房、打叶车间、选叶车间、北大门门卫、锅炉房、前季节工宿舍楼、后季节工宿舍楼，原房产权证载总建筑面积为17325.67平方米，新测总建筑面积为16459.24平方米；宗地上还建有无房权证的有旧办公楼、车库及办公室、选叶车间（新增）、国家储备库、新技改厕所、技校招待所，新测总建筑面积为38994平方米。本次以上述已办理房权证和没有办理房权证的所有建筑物为估价对象，本次为不含建筑物所占土地价值且是新实测建筑面积的评估价值。
2、房产权利及建筑物状况
餐厅会议室（礼堂）：该建筑物为框架结构，单层工业建筑，建成于1988年12月，已办理房权证，所有权人为临沂烟叶复烤厂，证载建筑面积为2078.1平方米，新实测建筑面积为1261.47平方米，已使用20.3年，尚可使用年限为39.4年。承重构件为预制柱、预制梁、预制屋面板，檐高8.7米，围护结构为红砖墙，木门铁窗，内墙刷大白，外墙为水泥沙浆抹面，水泥地面,普通电气照明，属于结构完好房。
办公楼（储备平房）：该建筑物为砖混结构，共四层，该建筑物建成于1998年12月，已办理房权证，所有权人为临沂烟叶复烤厂，证载建筑面积为1964.17平方米，新实测建筑面积为1980平方米，已使用10.6年，尚可使用年限为39.4年，现浇承重构件，层高3.5米，围护结构为红砖墙，室内地板砖，包门窗梆，二楼有木墙裙,普通电气照明，结构完好。
平房：该建筑物为砖瓦结构，建筑物建成于1994年3月，已办理房权证，所有权人为临沂烟叶复烤厂，建筑面积为37.08平方米，和现场实测面积符合。水泥檩条，钢梁，卷帘门，砖围护，檐高3.6米，普通电
