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关于合同签订和合同管理的要点
（意见稿）
为了进一步规范公司经营管理，严防企业经营风险，维护企业品牌，根据集团公司最新有关文件规定，结合青岛分公司目前经营和合同管理状况，现就加强合同管理提出如下意见：
一、合同签订流程注意事项：
1、合同签订流程：工程处制定合同初稿→与分公司经营部协商修改→将修改稿与业主协商→将合同确定稿、合同签订前准备材料（电子版和书面材料）同时交分公司经营部→分公司进行合同评审→集团公司进行合同评审→集团公司同意后办理合同签订手续。
2、针对严格的合同评审要求，各工程处要做好合同签订的各项准备工作，要留有较充足的时间进行合同评审，公司不会对未经评审的合同即到即办。
3、合同签订前准备材料有：工程处合同评审表、工程情况表、费用测算表、工程造价分析表（根据图纸及现场情况可后补）、项目内部承包协议、承诺书（先开工、后签合同项目需）、项目部主要管理人员情况一览表（包括身份证、上岗证书）、项目调查报告（3万平方米或2000万以上造价项目需要）、资金评估报告（3万平方米或2000万以上造价项目需要）、合同电子版本、分包单位相关资料（签订分包合同时需要）。
4、分公司所需合同原件：施工承包合同（正式履行合同）二份，在政府主管部门盖有备案章的备案合同二份，竣工后作为工程业绩资料用。分包合同、材料采购合同等一份作存档。
5、必须由工程处负责人或经工程处负责人授权的经营人员来分公司办理合同签订手续，其他人分公司不予办理。项目内部承包协议必须由工程处负责人亲自每页签字方为有效。
二、合同条款审核注意事项：
1、《协议书》部分：
1.1工程规模及结构特征栏尽量写详细。包括建筑面积、结构形式（框架、钢结构等）、结构层数、地下室层数及面积等，以利于今后作为投标业绩用。
1.2工程承包范围尽量与实际相符。
1.3合同开工日期尽量与实际相符，合同竣工时间要合理。特别是在春节前 1
后要注意。对于不确定开工日期应注明暂定，工期日历天数要考虑合同承建范围（指分包项目对竣工的影响）。
1.4质量标准不能随意承诺，考虑实际可操作性，质量标准写“合格”，不要写“一次性验收合格”。
2、专用条款部分：
2.1合同解释顺序：尽量注明合同履行过程中的书面协议优先于其它。
2.2工期延误：违约金一般应在万分之一至万分之三之间，并且尽量限定上限。合同额大的可约定固定金额/天。同时可考虑分阶段计算违约金，如超10天、20天、30天用不同比例等。造成延期交房的原因可能很多，甲方对于此类损失的赔偿尽量不体现在合同中。
2.3材料供应方式：甲供材料种类要写明确，甲供材料按市场价还是预算价进入决算要明确，甲供设备不要进入结算。乙供材料的批价方式和价格确定方式要明确，批价中含不含采保费和检验费要加以注意。特别对材料价格的调整方式要考虑好。
2.4检验费：甲供材料、设备及乙供材料的检验费用应约定分清。
2.5质量、安全标准：对于质量、安全标准要合理，特别是质量要求“青岛杯”以上的要注意，说清指标问题，不能随意承诺违约责任。
2.6确定合同价款方式：尽量签订可调价格合同或固定单价合同为宜，如采用固定单价合同应约定固定单价中占比造价较大的主要材料遇涨跌幅度大的调整办法，不能随意签订固定总价合同。
2.7工程款支付方式：进度款中应为先扣除甲供材（产值中含量），后乘以付款比例。群体工程分阶段支付，尽量要求单体到位时即可支付，避免楼座间进度不一致而影响工程款支付。安装工程后期资金占用量大，要考虑支付比例并结合材料供应方式综合分析。审定预算、结算时间要尽量要求为56天内。审计最好约定为一次审计。
2.8违约责任索赔：对工程质量、工期等违约责任尽量双方要平等，对甲方的各项违约责任不能写“无”。所有相关条款均需加上“由于承包方原因”才承担责任，或“非承包方原因不承担责任”等。因甲方及其分包方等责任造成合同工期延误除要求工期顺延外还应要求承担乙方损失。施工和合同履约过程中，要及时收集索赔证据和办理索赔手续。
2.9变更、签证要求：对于变更、签证的办理手续要合理、易操作。特别是
办理相关手续的时间界限要明确，减少只要求施工方而对甲方不作要求的条款。不能让甲方借合同条款造成签证不能正常办理。
2.10配合协调费：所有二方或三方合同中对甲方直接分包和指定分包工程，配合协调费包含内容尽量写清楚。一般配合内容主要包括提供现场现有的机械设备、汇总整理资料、提供水电源、提供场地、提供轴线标高位置等，尽量不要包含施工质量、安全、进度管理等需我方承担责任的内容。如需承担责任，则争取在签订分包合同时要求增加相关管理费用。其中临设、机械设备、脚手架的拆除时间不能按业主和监理通知为准。
2.11质保范围：应约定为承包人实际施工范围，发包人直接发包和指定发包项目由分包单位直接对承包人负责。
2.12质保金返还条款：合同额明显大的要以结算收入为基础，并尽量一年开始按保修项目的造价占比分期返还，以利于资金利用。
2.13对合同条款的交底：各队在合同签订后要对项目部相关人员进行合同交底，特别是需要甲乙方双方出具书面材料的内容要及时办理，避免承担风险和影响结算。
三、对于劳务分包、甲方直接分包、指定分包项目的合同签订：
（一）、劳务分包合同（南通三建劳务公司签订的劳务合同）
此类合同是原常见的劳务分包合同，总包单位多为中建系统的总包企业或青岛当地总承包企业。目前此类合同特点是份额占比相对占比很小；合同条款多采用总包企业格式合同，合同条款对分包企业制约较严；取费较差，如管理不善容易出问题。
经过青岛多年的管理教训，目前分公司做法：
1、对于土建劳务分包合同尽量不再签订，鼓励各施工处承接总包项目。
2、对于目前仍在合作的少数总包单位信誉较好的项目、取费条件较好的项目、经营风险较少的安装工程项目仍同意签订劳务分包合同，否则不再签订合同。
3、做好队伍评审、合同评审和条款把关，重点把握住工期、质量、付款方式等主要内容，特别是违约责任，以减少后期经营风险。
4、目前该类合同仍存在部分条款苛刻的现象，要求修改难度大。
（二）、劳务分包合同（集团与自找劳务（专业）分包企业；集团与建设方直接分包、指定分包间的合同）
1、集团公司与自找劳务（专业）分包队伍间的分包合同
各项目部在施工过程中一些分部分项特别是专业分包上由于资质范围制约或人员因素，需要劳务或专业分包。主要如（土石方、支护、防水、幕墙等）完全属我公司总包范围，甲方未直接分包的。
对于此类合同纯属我公司总包合同范围，原来用工程处印章或项目部印章与分包队伍签订劳务分包合同。目前大部分盖集团公司印章。
对该合同分公司做法和建议：
1.1、要求项目部对分包企业做好考察，对方营业执照、资质证书、安全生产许可证要齐全有效，涉及材料供应连带施工的要确保材料备案要达到青岛市要求。
1.2、合同条款要对我公司有利，对于对方违约责任要求明确，尽量规避经营风险。
1.3、各专业的分包合同建议通过法律专业人士研究，主要条款采用固定格式特别是违约责任。
2、集团与建设方直接分包、指定分包企业间的劳务合同。
此类合同目前在建筑市场上属比较混乱、操作难度最大的分项合同，分公司在去年也下发了关于此类分包合同签订的意见稿，多次商讨解决办法。从实际操作过程中仍发现存在不少难度。
青岛市建设主管部门要求：
1、单位工程合同估算价在50万元及以上的房屋建筑工程必须进行招投标。
2、除500万元及以上的幕墙、200万元及以上的智能化系统、200万元及以上的消防系统、100万元及以上通风空调、电梯和单独出图的分部分项可由建设单位单独招标发包外，其它部分均应整体招标发包。
3、单位工程合同估算价在30万元及以上或工程施工总承包招标过程中未确定或暂定价的专业工程合同估算价在30万元及以上时必须进行招标。
由于上述原因，为应付建设主管部门检查，目前青岛建筑市场上建设方做法：在建设主管部门备案合同范围包括了全部施工内容，然后强制性要求总包单位与建设方直接分包、指定分包企业签订劳务分包合同，导致从法律角度上该分包合同内容属总包单位管理范畴，一旦发生质量、安全、农民工纠纷、合同经济纠纷，总包单位负主要责任。
对于此类合同目前解决办法：
1、甲方可以单独招标的项目（上述要求第2条范围）如不是我公司施工，则尽量要求甲方另外招投标，不要在备案合同承包范围中体现。以后由甲方与分
包队伍直接签订合同，与总包单位避开合同履约关系。
2、除上述要求第2条范围外项目，根据青岛市建设主管部门要求，必须包括在备案合同中的内容。如不是我公司施工，公司原则上不同意签订劳务分包合同，有关部门检查时由建设单位找关系解决。
3、对于部分不得不需要签署劳务分包合同的项目。
一是必须签订三方合同：甲方为建设方、乙方为分包方、丙方为总承包方（或配合方）。在双方合同中明确三方各自责权范围，条款中尽量将总承包方作为配合方参与在项目中，工程款不经总包方帐，一旦出现问题有余地。
二是签订其它形式合同：
1、甲方为建设方、乙方为总包方、丙方为分包方；
2、甲方为总包方，乙方为分包方，丙方为建设方；
3、只有总包方与分包方签订二方分包合同。
劳务分包合同签订后时表明我公司项目部就要承担相应总包管理责任，必须要求工程处、项目部切实承担起总包责任，除把好企业资质等审查关，在日常施工中要把分包队伍当做自有队伍管理，不能在分包合同签订后不管不问，此类项目出现质量、安全、工资纠纷等问题，我方不能推卸责任。但事实上许多队伍在此方面由于多种原因，管理不力、管理不到位，管理难度大，造成问题的发生。
三、材料采购（供货、买卖）合同
（一）此类合同分类：
1、自购材料合同：材料款由我公司支付并由我公司承担责任。此类合同由公司出面签订的不少，尽管合同条款签订时有主动权，但存在风险，一旦施工队伍管理不善，拖欠材料款，承担责任的是公司。
2、甲供材料采购合同（材料款由建设方直接支付）：部分建设方在钢材、商砼等材料采购时，要求签订三方合同，建设方为采购方，总包方为收货方，材料商为供货方。此类合同一般只要求总包方承担收货时验货、收货后保管的责任，总包方与材料商没有经济关系。
3、甲供材料采购合同（材料款由建设方通过总包方支付）：此类合同（无论是三方合同还是二方合同）均使得总包方与材料商存在经济关系，一旦发生经济纠纷，总包方同时承担责任。
（二）具体管理办法和建议：
1、第1类合同不能不签，只能通过合同条款的审核减少公司风险。对于信誉不好的队伍，在材料采购中存在风险，此类问题如何控制，需商讨解决办法。
2、第2类合同只要在条款上加以控制，避免总包方与材料商发生经济关系，相对来说，基本无风险。
3、第3类合同总包方责任基本和第1条一样，需商讨解决办法。
4、解决争议地确保在工程所在地，不能在材料供应方所在地。
5、此类合同需负责人本人签字。
四、设备、机械、周转材料租赁合同
此类合同特点涉及金额较小，但容易发生合同纠纷。
管理办法：
1、控制合同条款合理，减少合同条款粗糙，内容不全的现象，各类违约责任明确，解决争议地确保在承租方工程所在地，不能在租赁方所在地。
2、设备机械的租赁、装拆合同必须先经安全科审查、备案后方可办理合同签订。
五、特别说明：
1、特别对于“第三条”、“第四条”中涉及的专业分包合同、安装合同、租赁合同等，在签订前要注意对方应是手续齐全（具有资质证书、营业执照、安全生产许可证等）的企业。材料采购合同要注意产品的合格证、准入证等，用工合同等与个人签订的合同对方应本人签字。相关材料在合同签订前要查清并留档。
2、分包合同等能否根据青岛市场特点，分公司统一制作一种合同样本，各队可提出建议。
六、其它：
合同是施工中双方履约的基础，要求各队在合同谈判和签署前做好条款的审核工作，力争合同条款公平、公正，减少不合理的霸王条款，各队在合同履约的主要节点要严格自查和纠偏，既要做到诚信履约，又要确保减小公司和施工队的经营风险、法律风险。
江苏南通三建集团有限公司青岛分公司2011年9月9日
