18春西南大学[0391]《房地产法学》_18春西南大学

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多项选择题

1、建筑业企业资质分为序列（）

....施工总承包

专业承包

劳务分包

施工综合承包

2、工程勘察资质分为（）等类别。

....工程勘察综合资质

工程勘察专业资质

工程勘察劳务资质

工程勘察施工资质

3、房地产预售、销售广告，必须载明（）事项：

....开发企业名称

中介服务机构代理销售的，载明该机构名称

预售或者销售许可证书号

融资银行名称

4、工程设计资质分为（）等类别。

....工程设计综合资质

工程设计行业资质

工程设计专项资质

工程设计代理资质

5、国有土地使用权的收回程序包括（）

......编写《提前收回土地使用权的请求报告》

向人民政府提交报告

作出收回国有土地使用权的决定

收回国有土地使用权的决定公告

下达《收回国有土地使用权决定书》

注销土地使用权证书或登记

6、（）建设工程应当实行工程监理制度。

.....国家重点建设工程

大中型公用事业工程

片开发建设的住宅小区工程

利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程

保障性住房工程

7、公共租赁住房面向（）人员供应。

.城镇中等偏下收入住房困难家庭...新就业无房职工

在城镇稳定就业的外来务工

刚工作无房的大学毕业生

8、设立中介服务机构条件是（）。

.....有自己的名称、组织机构

有固定的服务场所

有规定数量的财产和经费

具有法定数量的从事房地产中介的专业人员

依法进行登记

9、商品住房交付使用条件应包括（）。

.....竣工验收合格并在当地主管部门备案

配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求

住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实

商品住房质量责任承担主体已明确

前期物业管理已落实

10、房地产抵押权的具体权利包括（）。

.....排除妨害的权利

物上代位权

追偿权

优先受偿权

处分抵押权

11、在（）情况下国家可以提前收回国有土地使用权。

....闲置土地而情节严重的拖欠土地出让金拒不支付的

使用期限届满未申请续期或者虽申请续期但未获批准的国家、社会公共利益需要而须提前收回的

12、国有土地上房屋征收补偿的范围包括（）。

.....被征收房屋价值补偿

搬迁补偿

临时安置补偿

停产停业损失补偿

补助与奖励

13、房地产权属登记机关的职责包括（）。

....查验申请人提供的权属证明和其他必要材料

就有关登记事项询问申请人

如实、及时登记有关事项

法律、行政法规规定的其他职责

14、房地产相邻关系的处理原则有（）....F.有利生产和方便生活的原则

G.团结互助和公平合理的原则

H.尊重历史和习惯的原则

j.有利于房地产充分利用原则

15、房地产的特点（）

.....判断题 A.固定性

B.非损耗性

C.保值和增值性 D.差异性

E.有限性

16、未取得项目预售许可证的房地产，广告商不能发布预售广告。（）

..A.√ B.×

17、贷款发放后，若贷款利率变化，应在贷款利率变化之日进行利率调整，并按当日未到贷款余额、调整后的..A.√ B.×

18、房地产出租人无权对承租人使用房地产的活动进行监督管理。（）

..A.√ B.×

19、具有完全民事行为能力的人均可作为住房公积金贷款对象（）.A.√

.B.×

20、我国房地产契税税率为5%。.A.√

.B.×

21、第一套房贷款未还清再申请贷款购房，两房面积超过当地人均住房标准与户口登记人口的乘积的家庭所购..A.√ B.×

22、属于违法建筑的房地产不能出租。

..A.√ B.×

23、以出让方式取得土地使用权的房地产均可以转让。

.A.√.B.×

24、建设工程勘察、设计单位原则上不对施工质量负责。.A.√

.B.×

25、有关单位和个人对县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门进行的监督检查应当支持与配合，..A.√ B.×

26、国有土地上房屋征收与补偿是指为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋依法进行征收，并..A.√ B.×

27、房地产房屋承租人有自由转租房地产的权利。

..A.√ B.×

28、房地产关系是指在房地产所有、开发、使用、管理等过程中所形成的房地产权属、开发、经营、使用、交..A.√ B.×

29、不动产就是指房地产。

..A.√ B.×

30、抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效。

..A.√ B.×

31、住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、..A.√ B.×

32、赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。

..主观题 A.√ B.×

33、房地产租赁 参考答案：

指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用（2分），由承租人向出租人支付租金的作

34、土地用途管制制度 参考答案：

是指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展（1分），通过编制土地者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。

35、房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有

或者

的承诺。参考答案：

升值；投资回报

36、合同网上备案已经双方确认后，不能再对合同进行

。但交易双方可将已打印的合同，到房地产撤销原合同，签订合同。参考答案：

修改；注销；重新

37、未经注册，擅自以注册建设工程勘察、设计人员的名义从事建设工程勘察、设计活动的，责令停止违法行为法承担赔偿责任。参考答案：

违法所得；2倍以上5倍以下

38、强制搬迁是指被征收人在法定期限内不申请

或者不提起，在补偿强制执行。

参考答案：

行政复议；行政诉讼；期限

39、房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得索取、收受

以外的酬金或其他财参考答案：

委托合同；不正当

40、出让建设用地使用权的转让须支付全部

，并取得

参考答案： 建设用地使用权出让金；建设用地使用权证书；25％

41、一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的不受限制，可以在 范围承揽面积

万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设参考答案：

建设规模；全国；25

42、违法建筑就是违反

以及相关法律法规进行建设的建筑。参考答案：

城乡规划

43、房地产相邻权是指的所有人或占有人、使用人在行使其所有权或其他物权时要求对方给予参考答案：

相邻房地产

44、不动产销售营业税实行比例税率，税率为

％。参考答案：

45、房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得索取、收受

以外的酬金或其他财物，参考答案：

委托合同；不正当

46、在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，参考答案：

批准文件；退回

47、被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋处在同一

范围内，并在 参考答案：

供求；用途；建筑结构；新旧程度；权利性质

48、《城市房地产管理法》是

年7月经第八届全国人大第八次会议审议通过的。参考答案： 1994

49、房地产租赁登记申请应提交哪些资料 参考答案：

（1）书面租赁合同（2分）；（2）房屋所有权证书（2分）；（3）当事人的合法证件（1分）；同意出租的证明（2分）；（6）出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明（2分）

50、我国房地产法立法存在哪些问题？ 参考答案：

（1）立法数量不多（2分）；（2）立法层次不容（2分）；（3）法律的规范性、科学性不够（351、如何加强房地产开发规划管理？ 参考答案：

（1）通过规划的科学编制与实施，避免城市用地的盲目扩张，既占用大量农用地、导致我国日益（2）通过规划的严格实施既能实现城市各项设施的合理布局及城市各项功能的协调，又能保护城形象，提高人居环境水准（3分）。

52、房地产买卖合同的主要内容是什么？ 参考答案：

（1）商品房买卖合同说明（0.5分）；（2）当事人名称或者姓名和住所（0.5分）；（3）项目建公用房屋分摊建筑面积构成说明）（0.5分）；（5）计价方式与价款（0.5分）；（6）面积确认及交付条件、期限及逾期交付的违约责任（0.5分）；（9）规划、设计变更的约定（0.5分）；（10公共配套建筑标准承诺及违约责任（供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施产权归属约定（0.5分）；（13）保修责任的约定（0.5分）；（14）房屋交接的约定（0.5分）；收费标准、前期物业管理合同）（0.5分）（17）解决争议的方法（0.5分）；（18）当事人名称及成说明、装饰、设备标准、物业服务内容与质量）（0.5分）。

53、房地产抵押贷款合同应包括哪些基本内容？ 参考答案：

（1）抵押当事人的基本情况（1分）；（2）抵押合同与借款合同的关系（1分）；（3）抵押房地期限（1分）；（6）抵押房地产的管护责任（1分）；（7）抵押房地产处分注明（1分）；（8）（1分）。

54、哪些项目用地可以进行土地划拨？ 参考答案：

（1）国家机关用地和军事用地（3分）；（2）城市基础设施用地和公益事业用地（2分）；（3）用地（2分）。

55、阅读案情介绍回答法院判决正确吗？为什么？

1994年3月18日，原告A公司与被告B公司签订一份《组建协议书》，约定原告参建被告位于上海市浦东新日，原告支付参建款人民币1500万元。1996年10月7日，原、被告双方签订《调解协议》，协议载明：被告人民币240万元，扣除原告应付的组建尾款，被告方应付原告共计人民币2814．27万元；该款被告应自1996元后不再履约，原告遂起诉。原审另查明，被告用于投资参建的土地系划拨取得，至今未办理土地使用权变更登关部门批准，又未办理有关土地使用权出让等手续，因此，原、被告双方于1994年3月18日签订的《组建协议解协议》亦无效。被告对此应承担主要过错责任。现被告同意返还原告投入资金的本金(扣除已支付的400万元定，原审法院于1997年12月17日作出判决：

一、原、被告于1994年3月18日签订的《组建协议书》及199万元，并按中国人民银行同期同类固定资产贷款支付利息。

参考答案：

本案例是一起典型的房地产参建协议无效案（3分），因本案例中参建各方违反了我国房地产开发参建、联建作为房地产合作开发的一种形式，具有如下法律特征：

1、参建、联建各方必须都是具的参建、联建协议经过政府有关部门批准。3．参建、联建各方应以出让等方式有偿取得参建、联义对新开发的房屋进行初始登记，以自己名义销(预)售开发的房屋。在房地产联建、参建协议无效登记手续是最主要的原因（3分）。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三条规定：“国家依法的除外。”《中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让建形式合作开发，其前提就是要以出让等方式有偿取得国有土地使用权，而本案例中B公司用于投用权的出让手续，明显违反了上述法律规定（3分）。因此，双方签订的《组建协议书》必定是无

56、阅读案情介绍回答法院判决正确吗？为什么？

1994年6月10日，经某市体改委批准，该市某村村委会和原市轻工包装用品公司30名职工合股基金会发起组用品公司苑某等30名职工认购。社会法人股85万元，由村委会以16亩土地的使用权作价出资认购。该16亩土属变更登记手续，也未办理集体土地征用手续。

1995年3月，建新公司股东大会和董事会讨论决定，同意村委会撤出股份，并形成决议。决议内容为：同意村股，建新公司于1995年5月30日前付20万元，1996年5月30日前付15万元，1997年5月30日前付21万1995年土地使用费20万元。审理中，经法院委托评估，地面建筑物、附着物价值61万元。

市中级人民法院审理认为，根据国家有关土地管理的政策法律规定，集体经济组织不能自行出让集体所有的土地股行为也无效。建新公司未合法取得土地使用权，16亩土地应该返还村委会，地上建筑物，附着物应随土地使会折价赔偿建新公司建筑物、附着物的经济损失。中级法院据此判决：建新公司于判决生效后10日内返还村委赔偿建新公司地上建筑物、附着物经济损失61万元。由土地转让行为给双方造成的其他损失，由双方自负。

参考答案：

本案中，人民法院的判判决是正确的（2分）。《中华人民共和国土地管理法》（1988年）第2条偿使用制度。全民所有即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。土地使用权可以依法出让与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用地（以下简称土地）。”根据以上法规规定，土地使用权的出让方必须是代表国家的市、县人民政集体经济组织不得自行出让、转让，确需出让、转让的，必须经人民政府按审批权限依法征用为国集体经济组织只能用土地补偿费、安置费投资入股（3分）。

该案中，村委会的16亩土地虽经土地管理部门审批同意建设使用，但尚未将集体所有的土地征用上述有关法律法规的法定，因此是无效的。根据《中华人民共和国民法通则》第61条第1款的规失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责用权转移给村委会，相应地村委会应补偿建新公司地上建筑物、附着物的价款（3分）。

57、阅读案情介绍回答法院判决正确吗？为什么？

2005年时原合川市政府，决定修建市级党政机关住宅小区（经济适用房）。彭雨在一次聚会中从朋友处得知，议，以8500元买指标，双方私下签订《公务员集资建房指标转让协议》，约定：集资房以李志的名义买，但实房屋价格大涨遂想临时加价，但遭对方反对，双方为此打起多场官司。

彭雨称，房屋应在2007年3月交付，可因为房屋没有完工，直到2007年10月才交房。而去年10月左右，正是加5万元转让费。但彭只愿支付1万元。双方僵持不下，2008年1月，李将彭告上法庭，要求法院认定他们的在庭审理中彭雨称，“2005年时，这个‘公务员小区’房子的价格在每平方米700元左右，和附近其他房子价格差合川区法院审理认为，根据政府相关规定，必须是有资格的人购买，购买5年内不能转让。于是法院最后判决法院判决后，彭雨认为，即使自己购买附近其他商品房，同样可获得增值。因此在2008年3月，他将李志告上议无效，都有过错，他只愿承担部分利息。2008年4月12日，在审理中，两人再次私下达成协议。协议约定房屋的市场价27万，彭只需再支付李1万元次改变卖房的主意，买房人彭雨（化名）显得很愤怒，彭称：“哪能这样的不守信用。”

由于李志没能提出自己醉酒、受胁迫的相关证据，法院最终判决，由李退还彭房款9.12万、指标转让费8500元李不服判决遂上诉。2008年10月8日，法院调解失败，双方不欢而散。法院将择日宣布判决结果。

参考答案：

法院判决欠妥（3分）。按照我国《经济适用房管理规定》，单位集资建房属于经济适用房的一种格执行购买程序。因此，买卖单位集资建房指标是违法的（3分）。本案法院应判决转让协议无效府将该房回购出售给符合条件的居民（3分）

58、阅读案情介绍回答房地产开发公司应对逾期交房承担哪些责任？为什么？

李某于1994年10月向某某房地产开发公司购买商品房一套。商品房买卖契约第3条规定：“李某同意在本契约发公司同意在1994年12月15日前将房屋交付给李某。交付时，开发公司提交建筑工程质量监督部门出具的《生效后，除不可抗力外，开发公司不按期交付房屋的，李某有权向开发公司追索违约金。违约金自房屋应交付屋，李某有权终止本契约。契约终止自李某书面通知送达开发公司之日起生效。开发公司除在契约终止后30日定金2万元，签约后7日内李某又将16．5万元购房款汇入开发公司指定银行账号。1994年12月15日交房期开发公司交涉，但未有结果。直至12月30日开发公司仍未能交付房屋。见状，李某认为开发公司已经违约，遂已付购房款退还，按人民银行固定资产5年贷款年利率计算利息。开发公司只同意解除买卖契约，退还所收全参考答案：

1、这个案例涉及的是开发商逾期交付商品房应负责任的问题（1分）。李某与房地产开发公司签订第85条 “依法成立的合同，受法律保护”的规定，李某依契约履行了付款义务，开发公司理应按契应法律责任，不能将延误交房的后果转嫁给购房者。因此，开发公司延期交房的行为构成违约，依本契约的请求应得到支持（3分）。(合同法)规定，给付定金的一方不履行合同的，无权请求返还金后，逾期不能交付商品房，致使合同下能履行，理应双倍返还定金，并支付利息（3分）。

59、阅读案情介绍回答法院判决正确吗？为什么？

由港商投资的一家花园酒家与某市某公园签订了租赁合同，商定由花园酒家承租公司内的鸿运饭店并投资改建园酒家向市规划局申请改建鸿运饭店，市规划局查明该饭店的土地使用权属于市园林局，遂发文要求市园林局办平方米。改建期间，花园酒家未经规划部门的批准，擅自扩大建设规模，在原饭店东北侧加建一幢三层面积为1693.9平方米。规划部门发现后，先后4次到施工现场制止并书面责令停工，但花园酒家仍继续抢建至竣工。此场机场车入口处的人行道改为斜坡。

市规划局认定市园林局在改造原鸿运饭店过程中，未经批准擅自扩大建设规模，对其作出了行政处罚决定。市章加建的两座楼房；②责令市园林局和花园酒家停止使用酒家门前的300平方米停车场，自行拆除四周擅自设外一切车辆不得进入公园内；④对建设、设计、施工单位三方负责人各处以1000元罚款，并不得报销。花园酒市中级人民法院审理认为，原告花园酒家在改建鸿运饭店时，未经规划部门批准擅自扩大建设规模，占用公园地用途行为，严重影响了城市规划；当规划部门4次到施工现场制止并书面责令停工后仍继续抢建施工，其违法实清楚，证据充分，其中复议决定第①、②、④项适用法律正确，予以维持；第③项适用法律不当，予以撤参考答案：

在本案中，法院判决正确（3分）。市园林局、花园酒家开发建设违反了法律规定。根据有关法律求。擅自扩大建设规模，侵占公园绿地，属于非法改变土地用途的行为（3分）。根据《中华人民建设工程规划许或证的规定进行建设，严惩影响城市规划的，由县级以上人民政府城市规划行政主划，尚可采取改正措施的，由规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款（3分）。所以，市政府的复议决定和法院判决是正确的（1分）。

60、阅读案情介绍回答法院判决正确吗？为什么？

1994年6月10日，经某市体改委批准，该市某村村委会和原市轻工包装用品公司30名职工合股基金会发起组用品公司苑某等30名职工认购。社会法人股85万元，由村委会以16亩土地的使用权作价出资认购。该16亩土属变更登记手续，也未办理集体土地征用手续。

1995年3月，建新公司股东大会和董事会讨论决定，同意村委会撤出股份，并形成决议。决议内容为：同意村股，建新公司于1995年5月30日前付20万元，1996年5月30日前付15万元，1997年5月30日前付21万1995年土地使用费20万元。审理中，经法院委托评估，地面建筑物、附着物价值61万元。

市中级人民法院审理认为，根据国家有关土地管理的政策法律规定，集体经济组织不能自行出让集体所有的土地股行为也无效。建新公司未合法取得土地使用权，16亩土地应该返还村委会，地上建筑物，附着物应随土地使会折价赔偿建新公司建筑物、附着物的经济损失。中级法院据此判决：建新公司于判决生效后10日内返还村委赔偿建新公司地上建筑物、附着物经济损失61万元。由土地转让行为给双方造成的其他损失，由双方自负。

参考答案：

本案中，人民法院的判判决是正确的（2分）。《中华人民共和国土地管理法》（1988年）第2条偿使用制度。全民所有即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。土地使用权可以依法出让与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用地（以下简称土地）。”根据以上法规规定，土地使用权的出让方必须是代表国家的市、县人民政集体经济组织不得自行出让、转让，确需出让、转让的，必须经人民政府按审批权限依法征用为国集体经济组织只能用土地补偿费、安置费投资入股（3分）。

该案中，村委会的16亩土地虽经土地管理部门审批同意建设使用，但尚未将集体所有的土地征用上述有关法律法规的法定，因此是无效的。根据《中华人民共和国民法通则》第61条第1款的规失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责用权转移给村委会，相应地村委会应补偿建新公司地上建筑物、附着物的价款（3分）。