始终把维护广大人民群众利益摆在第一位由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“中国始终维护国家利益”。
始终把维护广大人民群众利益摆在第一位
----关于济南市商品房预售资金监管情况的调查
商品房预售许可制度是保障住房制度改革取得成功，将新兴的房地产业培育成为国民经济支柱产业的一项重要政策。实施十几年来，对增加商品房有效供给，降低商品房价格，改善居民住房条件发挥了积极作用。目前，在商品房市场高速膨胀的态势下，相关配套制度不健全，监管不到位的问题越来越来突出，成为制约房地产业健康持续发展的主要因素。自2005年9月起，济南市制定实施了《济南市商品房预售资金监管实施细则》，从源头和过程上规范商品房预售款的使用，维护了购房者的合法权益，提高了济南市房地产业的诚信水平，促进房地产市场在良性的轨道上发展，并被作为“济南模式”加以推广。济南市商品房预售资金监管的具体作法是：
一、建立担保公司、开发商和商业银行利益相关互相制衡的监管机制
济南市为商品房预售款的数额和用途设臵监管，委托担保公司对预售款的使用情况实施监管，由担保公司赔偿因监管不力给购房者造成的经济损失。商品房取得预售许 1 可证前，担保公司、开发商和商业银行共同签订《商品房预售款监管协议书》。担保公司向购房者提供《预售款监管责任担保书》作为违约赔偿依据。开发商在商业银行设立预售款监管专用账户，根据工程建设进度向担保公司提出重点监管资金的用款计划和拨付申请，凭担保公司出具的《预售款使用核准通知书》到银行办理用款手续。商业银行提供预售款专款专户的金融服务，并根据工程造价和施工进度证明核定一般监管资金的额度和用途。
2、全过程监督商品房预售款的使用，保障预购人的合法权益
开发商应将商品房预售款全部存入银行监管专用账户，并将商品房开发项目工程施工合同建设投资上限的120%作为重点监管资金。重点监管资金只能用作本项目建设必需的建筑材料、设备，支付本项目建设的施工进度款、法定税费等用款事项，不得挪作他用。担保公司除核实重点监管资金外，还应定期查验预售款专用账户资金情况，监督商品房预售款缴存和使用。如发现违规拨付的行为，及时聘请会计师事务所对商品房预售款监管专用账户资金缴存和拨付情况进行审计。担保公司须有固定的经营场所，注册资本不少于5000万元，并缴纳注册资金10%的担保保 2 证金，在开发商未按规定使用预售款造成购房人损失时，优先予以偿付。
3、变监管资金为监管市场，建设主管部门履行职责监管到位
济南市成立了商品房预售资金监管中心，为担保公司联合办公提供场所，并负责实施商品房预售监管的日常工作。作为全市建设主管部门，负责招标确立担保公司，审查担保公司的监管资质。接受商品房预售款使用监督过程中的各项备案，受理购房人对商品房预售款违法使用的投诉，依法查处商品房开发企业违法使用商品房预售款的行为。定期对相关商业银行、担保公司进行信用评定。责成因不履行监管责任或监管不力给预购人造成经济损失的银行和担保公司承担赔偿责任。对预售款每季度的收支结余情况、可疑付款情况和不同意使用预售款情况进行动态汇总，并采取随机抽查和定期检查的方式，对责任三方进行监督检查。
到目前为止，济南市已对96家房地产开发企业的商品房预售款进行了监管，监管面达到100%。只有11家企业预售款使用不当被限期整改，取得了良好的社会效益。这一监管制度的成功实施带给我们几点启示。
一、政府管理要向微观领域延伸，能够触及到社会的最深层次，关注到群众生活的方方面面。
1、最大限度地满足群众的需求和愿景。房屋是人的栖息场所，也是承载家庭的包容体，在群众心目中既是生活的基本需求，也是对未来希望的美好寄托。政府管理的目标就要尽力实现群众买到房买好房的愿望。目前，全国各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达到90％以上，城市居民购买商品房主要是通过购买预售房的方式。预售款监管政策中设定的将施工合同建设投资上限的120%作为重点监管资金，从审批程序和用途上进行严格监管，为缴纳预售款的群众最终能拿到实物房产提供了基本保障。
2、把维护群众的合法权益作为政府的责任。商品房预售具有锁定价格的作用，能够消解购房者对不确定前景的担忧。但是，也存在着购房者掏了钱却迟迟住不上房子的问题，辛辛苦苦积攒多年的买房钱反成了开发商手中任意支配的“筹码”。预售款监管制度规定，商品房预售款只能根据工程进度，用于支付本项目建设必需的建筑材料、设备、施工进度款和法定税费等，在客观上敦促开发商合理地调度资金，通过加快工程进度来节约成本，从一年多的运行来看，许多商品房项目做到了提前验收交付购房人使用。施工单位不用垫付资金，有充足的资金和精力专注于房屋建设，也使商品房质量的总体水平有所提高。
3、为群众构筑好抵御风险的托底线。购房者大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足。由于国家加强房地产宏观调控，央行不断提高房贷门槛，房地产开发企业挪用商品房预售款现象普遍存在，席卷预售款逃匿导致“烂尾楼”的事件也时有发生，这意味着购房人耗费了大量的时间和精力，毕生的积蓄却血本无归。通过预售款监管为群众构筑了两道安全防线，其一是预售款的使用要经过担保公司和商业银行两个利益制约方的严格审核，其二是一旦发生监管失灵导致购房人预售款损失的，由担保公司按照监管协议的约定，优先从担保保证金中予以赔偿，从而确保了购房人的预售款资金安全。
4、解决群众“维权难”的问题。从房地产市场的经济实力和交易地位来看，开发商财雄势大居于强势，而广大购房者明显处于弱势地位。一些房地产商在预售宣传时，许诺所预售房屋有优美的环境，完美的配套设施，周全的物业管理，如果实际情况与宣传出入很大，购房者中途改变了购房意愿，预售款应无条件退还给购房者。但实际情况是，开发商往往借口资金紧张，一拖再拖甚至不予退款。预售款监管制度规定，担保公司应向购房人提供担保合同，告知购房人的权利和监管者的义务，建设主管部门公布举报电话，从商品房预售和预售款监管等制度环节，用行政手段支持购房人正当合理的维权要求。
5、增强政府廉洁勤政的公信力。城市商品房价格攀升过快，房地产市场秩序混乱，以及政府监管制度缺位，造成了商品房预售款的违规使用，引起购房群众的普遍困惑和强烈不满。如果群众的怨言没有引起足够重视,政府不在行政管理下功夫钻研和实践，这种只廉不勤的行为在群众眼里也是腐败。为实施预售款监管制度，建设主管部门详细研究了商品房预售管理的相关法律法规和做法，提出引入市场机制创新监管方式，使得这一政府规章具有了可操作性，并根据实施的情况不断进行补充和完善，大幅度提高了行政服务质量和监管效能，获得了购房者、开发商、担保公司和商业银行的普遍赞誉。
二、建立和完善信用制度要从点滴做起，从每个环节做起，逐步扩大信用体系的覆盖面
1、优先推动市场主体的诚信自律建设。诚实守信是中华民族的传统美德，以市场主体的诚信自律来规范其经 6 济行为，有利于维系和谐稳定的市场关系和市场秩序。这一“柔性约束”的方法也更符合维护企业信誉、服务企业发展的主旨。预售款监管制度就充分体现了自律为先的原则，商品房在进入市场预售之前，三方要共同签署监管协议等多项承诺文书，确立监管关系并向社会承诺自律责任。担保公司承诺监管不力要赔偿购房者损失，银行承诺无核准通知书不擅自拨付重点监管资金，开发商承诺预售款只用于本项目的工程建设当中。诚信道德臵于社会和政府的监督之下，企业信用意识和履约意识明显增强。
2、发挥政府在信用体系建设中的主导作用。社会信用体系是一项涉及面广、十分复杂的系统工程，单靠市场的力量难以自发完成，特别是在信用发展的初期，政府的推动成为构建信用管理体系的核心动力。同时，政府作为信用主体的率先垂范，为各市场主体树立起信用表率。监管制度实施以前，开发商办理商品房预售许可证要经过土地、规划、建设等多个部门的审查，群众拿不到所购的商品房时，既怪开发商不讲诚信也埋怨政府不作为，甚至采取过激行为集体维权向政府讨要说法。政府的决策信用和行政信用直接关系群众的根本利益，在预售款监管制度中主动引入诚信管理的原则，引导企业和社会各方面积极参 7 与，对推动诚信建设起到了十分重要的作用。
3、信用建设要坚持逐步完善和不断创新。济南市的GDP水平表明，社会还未能达到高度信用化阶段，各种体制配套改革还在进行中，因此，信用建设必须坚持“因地制宜、循序渐进、大胆探索、务求实效”的工作思路。预售款监管制度在运用诚信产品、推动诚信建设方面，开展了大量卓有成效的探索和创新。对负责监管的担保公司设臵了诚信门槛，规定注册资本金等必须达到相关标准。与相关的房地产资质管理挂钩，对于不讲诚信的房地产开发企业将降低直至取消资质。根据各方的诚信水平给予一定的奖惩，在担保费用方面，3A企业按50%缴纳，2A企业按70%缴纳，对开发商违规使用预售款给予不多于3万元的罚款。
4、积极补充特殊领域的信用管理。现代市场经济是信用经济，信用、信誉和信任成为市场主体融资、经济交往的前提。房地产业为广大群众的生活提供最大宗不动产，是商业银行贷款的较大业务领域，其信用档案建设尤其重要。市建设主管部门在建筑市场城信体系的基础上，设立了商品房预售款城信管理系统，同时规范了与其他相关信用系统的衔接方式。定期对商业银行和担保公司进行信用 8 评定，并将评定结果公布。另外，担保公司的不予付款记录、银行的可疑付款记录、开发商的违规付款记录等都将被记载，如实地反映三方的履约能力和监管任务完成情况。相关信用报告在房地产开发建设的其他领域一经使用，将会为诚实守信的企业产生信用效益。
5、建立信用保障机制惩治失信行为。诚信社会首先是一个法治社会。诚实守信者的利益得到法律法规的保护，失信违法的行为受到法律法规的惩处，诚实守信的道德风气才能真正建立起来的。只有建立在严格规范的监管制度下的信用，才是真正意义的信用。预售款监管制度对各类违规行为都有严格的审查和惩治规定，一旦发现立即提出书面整改意见，限期进行整改。通过定期和随机的信用巡查程序不断加大监管力度，对不认真履行监管职责、造成预售款违规使用的担保公司，停止其预售资金监管担保业务，对擅自拨付预售资金的商业银行，取消其预售资金监管银行资格，对违规使用预售款的开发商，暂停其商品房预售，记入不良信用档案，并按规定予以处罚，严重者要降低直到取消资质。
三、维护市场秩序应着力于市场重点节点的监管，丰富市场监管主体，合理地控制风险水平。
1、坚持有限政府的原则。政府是制度的供给者，应树立适度有效干预的思想，通过制定和执行相关法律法规，履行其在市场监管方面的职能，为企业和个人建立公平有序的市场竞争环境。预售款监管制度制定之初，对各地的管理模式进行了充分的调研。厦门的房地产交易中心是政府事业单位，广州的预售款监督管理小组是政府常设临时机构，从市场角度看，政府部门不是经济主体，不具备民事责任资格，不应该直接参与市场行为，承担资金监管的直接风险和无限责任。而是委托具有独立市场地位的“第三方”实施直接监管，政府只对参与的监管主体进行资格审查和日常监督，从而对商品房预售款实施间接监管。
2、探索市场化监管的有效形式。随着市场经济的发展，市场主体日益增多，其行为也更纷繁复杂，单靠政府部门监管，无论是从人员配备上，还是从财政负担上都是不现实的，将现行的一些不宜由政府承担的职能转移给社会中介组织，则会充分发挥他们社会化监管的作用。从各地预售款监管的经验来看，会计师事务所具有资金管理的优势，律师事务所具有法律服务的优势，而担保公司具有项目管理和担保赔偿的优势。济南市在推行担保公司监管制的同时，切实加强了对担保公司的监督，比如担保公司 10 公开向社会招标确定，推行多家担保企业联保制，规定担保额已超过一定数量的企业暂停新担保业务等。经过一年多的实践，通过担保公司为购房者提供“保本底线”的做法，在维护购房者权益方面取得了良好的社会效益。
3、突出公平与效率兼顾的监管效能。整顿和规范房地产市场秩序对于保护居民住房消费积极性，改善居民居住质量具有积极的意义，但是给开发企业却造成了一定的麻烦，不仅大笔预售款资金不能随意调度，每使用一笔还要找担保公司审批，直接影响企业应对瞬息万变的房地产市场。市建设主管部门积极采纳开发企业的合理建议，组织多家担保公司成立监管中心，快捷地办理用款手续，并允许开房商向担保公司申请一定额度的备用金，以支付经常性、小款开支。预售款既是为购房者监管也是为开发商自身监管，促使开发企业合理地规划资金使用，从加强项目管理、成本管理和经营管理等方面下功夫，提高资金使用效率。监管效果表明，部分开发项目工期大大缩短，企业信誉大幅增长，商品房销售和资金回笼速度加快。
4、将监管放在许可同等重要的位置。商品房预售许可制度实施以来，因为与许可制度相关的监管制度不配套，形成了“审批之后管理难，混乱之后整治难”的怪圈。不 11 仅是消费者的纠纷层出不究，也殃及位于房地产产业链条上的其他企业，严重阻碍了房地产业的健康持续发展。例如，因预售款被挪用或不能及时拨付，导致大量欠付施工单位的工程款，直接影响到施工进度和质量，进而又造成农民工工资的严重拖欠，引发群体上访事件。实施商品房预售款监管制度后，开发商有拖欠施工单位工程款行为的，一律不给办商品房预售证，使过去遗留的建设领域清欠问题得以较快解决。施工单位工程款能够正常开支，工期大大提前，据匡算，可节约成本占工程总造价的3.7％，农民工工资按月正常发放，进一步促进了社会的和谐安定。
5、提高防范市场风险的灵敏度。目前商业银行衡量和控制房地产贷款风险的手段和能力明显不足，对多头开户的房地产开发企业，如果资金大量抽走，银行也难以察觉。房地产企业的贷款不能及时收回，进而波及购房者的个人住房按揭贷款也得不到及时偿还，使银行的不良贷款增加。避免房地产行业的风险转化为全局性的风险，尤其是金融风险，市场监管要强化动态实时的特性，做到早发现、早行动、早规范。商品房预售款受到监管，使银行可以通过结算权利，控制房地产企业对预售资金的违规使用，从而降低、化解了银行的房地产金融风险。银行对开发商 12 有了制约能力，资金安全系数增加，银行的盈利能力明显提高，实际运行结果表明，预售款监管是一个非常有效的综合防范制度。
