房屋买卖合同纠纷办案思路由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“合同诈骗办案思路”。
办案思路
一、委托人陈述的案件基本事实
2005年 月 日朱A将其父亲朱B名下位于XXXXX书院路25号（原XXXXXX3栋03号）的房屋以朱B的名义出卖给高A，双方签署《房屋转让协议》，约定房屋转让价格为29000元，高A将购房款交付给朱A后，朱A当时的配偶向高A出具收条，但双方没有办理房屋过户手续，此后上述房屋一直由高A占有、使用，房屋交付前，该房屋一直由占有使用。后高A于 年 月去世，其唯一继承人为高b。朱B于 年 月去世，继承人为配偶，儿子，二儿子。另上述房屋系朱B与其配偶婚姻关系存续期间办理的房产登记。现双方就房屋归属问题发生争议，朱A一方曾多次强行换锁，强占房屋，委托人高b应如何维权？
二、法律关系分析
（一）合同效力问题、是否为有权处分、是否应当继续履行合同。
1、假定朱B的签字为本人签字：
朱B的行为从客观上来看已经获得其配偶的授权，对买受人来讲即使其没有获得授权，也已经构成表见代理，2005年至今十多年其配偶一直没有提出不同意卖房，该房屋一直由买受人占有使用，直到朱B去世，才来主张房屋的权利，其行为已表明对于卖房的行为是认可的，只是事后反悔。其
二、高A为善意的购买人，其与朱B不存在恶意串通、支付了合理的房屋转让对价。根据《婚姻法司法解释一》 屋转让协议》为有效合同，应当继续履行。
所有权于买受人，买受人支付价款的合同。将房屋的所有权转移给买受人、配合办理过户登记手续，系出卖人的法定义务。出卖人在合同约定办理过户登记的期限之前去世，无法亲自完成办理过户登记的义务，那么按照买卖合同约定和合同法之规定，出卖人对买受人形成合同债务。
3、尽管房屋的所有权已经转为出卖人的法定继承人所有，但同时其法定继承人也继受了根据《房屋转让协议》应当将房屋过户登记至买受人一方的义务，故买受人可以起诉要求出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续。
（三）本案诉讼时效的问题
买卖合同纠纷中，办理物权变更登记不受诉讼时效的限制。根据《 将房屋过户至高b名下；
2、要求朱B的继承人停止侵权并赔偿因侵权造成的损失。
（二）需要证明的事实及应提供的证据
1、房屋买卖并已付清房款的事实。（证据：《房屋转让协议》、购房款收条）；
2、房屋产权信息（房产局档案查询）；
3、高A及其儿子高b自2005年起实际占有使用该房屋的事实（证据：涉案房屋水电费交纳票据、出租合同、社区的证明）；
4、原被告诉讼主体资格适格（证据：户口本、高A死亡证明、唯一继承人证明、被告身份信息、被告朱A与其前妻的婚姻信息、朱B已经死亡的证明）；
5、朱A方侵权的事实（证据：报警出警记录、邻居的证言等）
四、本案存在的几种可能的结果
1、法院认定《房屋转让协议》为有效合同，朱B的卖房行为为有权处分，共有权人及继承人均负有继续履行合同的义务，则法院可能判决（1）朱B配偶及其全体继承人继续履行合同，配合办理过户；（2）停止侵权、赔偿损失。
2、法院认定《房屋转让协议》为有效合同，朱B的卖房行为为无权处分，朱B的配偶作为共有权人不需要继续履行合同义务，但继承人需履行《房屋转让协议》债务，则法院可能判决朱B的继承人在其继承遗产的范围内返还购房款、赔偿损失。
3、法院认定《房屋转让协议》系欺诈订立，且因实际所有权人
不同意出卖，该合同实际也无法履行，故判决解除合同、由朱A返还购房款，赔偿损失。
五、法律依据
《物权法》
赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。《合同法》
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
