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二手房买卖纠纷处理指南
随着近年房价涨幅远远超出工资涨幅的可怕趋势，如今一二线城市的房价，已经到了让大多数人目瞪口呆的程度。人们对房子翘首以盼的同时，也催生了二手房买卖中的一系列纠纷。现在笔者就最近接触到的一些房屋买卖中的常见问题进行介绍，希望能给身边的您在二手房买卖过程中有所认识。
▌问题一：遇到银行政策调整，买家无法及时支付房屋尾款怎么办? 法律意见：由于银行政策调整、买家个人征信原因导致的延迟放款，从而买家无法按合同约定支付房屋尾款，这种情况是很常见的。出现这种情况的时候，买家也是要向卖家承担违约责任的。因此买家必须要对个人征信和银行政策有及时的了解。▌问题二：卖家逾期交房怎么办?
法律意见：除了一些特别的事由，比如买家未付清尾款等原因，卖家都必须遵照合同约定及时移交房屋给买家，若卖家逾期腾房，那么买家可以据合同约定向卖家主张违约责任，或者向卖家主张因为逾期交房增加的租房费用赔偿。
▌问题三：卖家逾期不履行过户手续怎么办?
法律意见：在房价迅速蹿升的特别时期，一些卖家会不惜违约，通过拖延过户时间，不配合办理过户手续等方式意图破坏原来的买卖合同，达到毁约的目的。遇到这种情况，买家可以及时起诉对方，同时对房屋申请财产保存等。
▌问题四：遇上黑中介或者责任心差的房屋中介怎么办?
法律意见：中介机构和人员素质良莠不齐是这个行业的普遍现象，由于中介的原因导致的买卖双方无法顺利进行，甚至对簿公堂的事情屡见不鲜。当出现这种情况，买卖双方除了不再依照居间合同交付中介费用之外，还可以向房屋中介公司主张赔偿责任。▌问题五：房屋质量有问题怎么办?
法律意见：这个问题主要有三种情况，第一，如果签订房屋买卖合同时，卖家已经明确如实告知买家房子的质量情况，买家据此得到优惠价格，房子过户后，买家又以此对卖家主张赔偿责任的，那卖家可不承担责任;第二，如果是买家故意隐瞒房屋的真实情况，那么买家可以向买方主张违约责任或者赔偿责任;第三，卖家已经把房屋真实情况告知中介，但中介基于促成交易的考虑而没有如实告知买家的，那么买家可以向房屋中介公司主张赔偿责任。
▌问题六：房屋过户后，发现买家户口没有迁移怎么办?
法律意见：房子往往和学位以及福利挂钩，如果出现卖家没有迁移户口或者不肯迁移户口的情况，除了要催促卖家及时迁移户口之外，最好的方法还是在签订合同前明确户口的迁移情况，并且把户口迁移违约责任写在合同里。
▌问题七：定金问题产生争议怎么办?
法律意见：二手房买卖中，定金纠纷应该属于最常见的问题了。按照定金合同的性质，定金又可以分为立约定金、违约定金等，所以定金的性质要看合同内容的具体约定。如果只是由中介机构出具“定金收条”，而没有明确具体的内容，那么双方就很容易对这笔“定金”的性质产生争议。所以，具体明确的约定，是避免定金争议最好的方法。▌问题八：房价突然大涨，卖家宁可毁约不要定金怎么办?
法律意见：在签订正式合同之前，下家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。遇见这种情况，如果只是要求卖家双倍返还定金是无法弥补买家的损失的，这个时候买家可以向法院请求继续履行房屋过户，或者请求卖家赔偿房屋上涨的差额赔偿。
▌问题九：买卖双方为了避税而订立“阴阳合同”，后来卖家主张买卖合同无效怎么办?法律意见：为了避税而订立“阴阳合同”这是违反行政法规的，但是并不必然导致房屋买卖合同无效，卖家看到房价大涨，就据此认为合同无效的主张是不成立的。《合同法》第五十六条规定合同部分无效的，不影响其它部分的效力的，其它部分仍然有效。一旦能够确定真实的合同交易价格，并且是双方的真实意愿，那么房屋买卖合同就是有效的。▌问题十：交了诚意金(意向金)，如果不想买房了怎么办?
法律意见：主要分两种情况，第一，买家向中介公司交付意向金时，中介公司没有要求买方签订《定金合同》，而仅仅是出示诚意金收据，那么这个时候的诚意金就相当于“订金”，只要最后没能订立买卖合同，诚意金都应当返还。第二，如果中介公司在《定金合同》中明确约定：“一旦卖家同意买家的条件，并且收取诚意金后，诚意金就转变为定金。”如果有这样的约定，那么这时候的诚意金就相当于“定金”，买家没有正当的理由拒绝签订合同的时候，买家是不能要求返还的。▌问题十一：在签订合同之前，购房者应该查看卖方资格，主要需要查询以下证件：
1、卖方身份证、户口簿（这么做是为了查验卖房人与产权人是否为同一人），如果卖方委托他人卖房，购房者应该查看委托证书及双方的身份证件；
2、房屋产权证明：房屋所有权证（原件）、土地使用权证（原件）。其中，土地使用权证上的土地性质必须明确是“国有出让土地”。加入“两证”不全，表示该“二手房”是不允许上市交易的，所以便不可购买。
▌问题十二：针对特殊性质的二手房，需注意事项：
（1）若有共有人，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；
（2）若房屋已出租，须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；（3）若房屋已被抵押，须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件；
（4）若购买公房，须卖方提供资料证明该公房已经按成本价补足费用。卖房人还要提供单位放弃优先购买权的书面意见。（附：军队、医院、学校的公房若没有取得单位的同意，不得出售）；
（5）如果房屋是已购公房或经济适用房，卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
▌问题十二：二手房在完成过户前需要注意的证件：
1、房屋所有权证书（防止卖方在签约环节使用假的证书造成房屋无法过户）；
2、房屋测绘图纸；
3、房屋查档证明；
4、房地产评估报告；
5、房主提供夫妻双方的身份证、户口本(如夫妻双方户口不在一起需提供结婚证)；
6、房地产过户申请表、保证书。(房地产交易中心提供)。
还有一点必须提醒大家，二手房的购买一定要通过合法交易渠道，万万不可自己私底下交易买卖房子没去办理过户，否则就算“两证”齐全了，将来也会来带不小的麻烦。
▌问题十三：原房主拖欠了物业费怎么办？ 法律意见：
1、付房款时留物业交割保证金
为了避免原房主拖欠物业费赖账而产生纠纷，建议买方在办理过户前就要求卖方结清的费用，交接之前的一切费用由卖方承担，并且将这一条款写进合同。并且可以在付房款的时候留出部分尾款，作为物业交割保证金。直到买卖双方物业交割顺利完成，买方才把这笔钱交付给卖方。4 若卖方恶意拖欠物业费，可直接用物业交割保证金支付物业欠费，这样可以大大降低买方承担物业欠费经济损失的风险。
2、没留物业保证金这么做！（1）找中介
如果房屋是通过中介交易的，可以先行找中介垫付，让中介去找原房主追缴物业费，但是只要极少数中介公司可以做到，能不能找回还要看你找的是否是靠谱中介。（2）依法拒绝缴纳
《物业服务收费管理办法》第十五条的规定：“物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。”因此，对于这部分费用的，如果买卖双方在《房屋买卖合同》或补充协议中没有约定，应当由原业主承担。
物业与新业主之间形成新的物业服务合同关系，对于原业主拖欠的物业费,物业公司应向原业主追缴，新业主对此不承担任何责任。因此物业公司现向新业主追缴拖欠的物业费是没有法律依据的。
▌问题十四：二手房买卖委托中介后不通过中介直接与房主交易有何风险？ 法律意见：
1．中介追偿索赔风险
一旦让中介知道买家有意逃避中介费，选择跳过中介直接私下与房主交易，有可能会招致中介不断向买方追究责任，进而影响到买家正常工作和生活秩序，买家名誉也会因此受损。2．房屋产权风险
对于二手房私下买卖，由于不存在中介作为第三方的担保，缺乏法律保护，买方极有必要到房屋产权登记机关查询房屋登记信息，房屋产权项目内容比较复杂，存在的风险也比较大。比如：房屋是否被列入拆迁范 5 围；房屋是否处于出租状态；房屋是否已被抵押或被依法查封；房屋产权是否明晰（如房屋为共有人共有）等等。3．其他费用风险
有些房主长期拖欠物业费、电费、电话费等费用，买家若在不知情的情况下进行了房屋交易，一旦房款全部交付卖方，则这些所有费用很可能最终将由买家全部承担。
▌问题十五：与房主直接交易的流程：
1．买方核实卖方出示的房屋产权证明及身份证等其它相关证件；双方商定房屋成交价格、产权办理、交付时间等事宜；
2．双方签订一式三份的房屋买卖合同，买房交纳第一笔房款（一般为三成）给卖方。
3．双方向房地产管理部门递交房屋交易申请手续，经管理部门查验后，对符合交易条件的房屋准予办理过户。过户当日买方付给卖方六成房款；
4．房地产交易管理部门按照审批的权限，进行逐级申报工作，在经相关人员审批后，交易双方进入办理立契手续流程。
5．缴纳税费。交易房屋性质不同，税费构成也不同，比如房改房、危改回迁房、经济适用房及商品房的税费都不尽相同；
6．产权过户手续办理。双方进行产权变更登记后，买方会拿到一份房屋所有权证通知单，凭此单到发证部门领取新房本。
7．若是贷款买房，买卖双方签订房屋买卖合同后，需共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核征信，评估房屋，确定买方贷款额度，批准贷款。双方完成产权登记变更手续后，买方领取新房本（并支付卖方最后的一成房款）。
8．买方付清所有房款，卖方结清所有物业费后正式交付房屋给买方。
▌问题十六：买二手房后原房主户口不迁出会有哪些风险？ 风险
一、易产生债务纠纷
如原房主涉及了债务纠纷，户口还在你的房子上，将会面临债主或法院上门催收的风险。
风险
二、转卖时影响成交价
买的房子过几年想转卖出去，对方买主问到迁户口的问题，如无法清户将会面临价格打折的风险。风险
三、拆迁补偿影响分配
还有一种风险可能就是拆迁补偿了，虽然拆迁主要看户口本，但在实际操作的时候还是会根据实际居住人数分配补偿款，如果遇到一个事多的原房主，又将是无休止的麻烦。
▌问题十七：二手房户口若未迁出 买家可以强制其迁出吗？ 果原房主没有将户口迁走，那么新房住的户口就不能迁入，公安人员和居委会干部可以对卖家做思想工作，但无权强制要求其将户口迁移出去。如果买家就此事将卖家告上法院，法院对户口问题一般采取的是既不受理也不判决的态度，所以买家很难通过法律手段维护自己的权益。▌问题十八：买家如何防止二手房户口未迁出的情况出现？
1、核查户籍状况
在签订二手房买卖合同之前，一定要了解交易房屋的户口情况。在向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，买家要亲自或委托房产中介机构到房屋所在地的公安机关进行核实。
2、明确户口迁出时间和违约责任想要防止卖家不迁移户口，在合同上下工夫是很必要的，买家应该要求在合同中约定有关户口迁移的相关事宜，并约定违约责任，以此敦促卖家履行合同。
3、户口无法迁出可以解约
有的买家买下房子就是为了能够将户口迁入，这样一来，如果卖家不迁移户口就会给买家带来很大的影响，这时买家就可以选择解约。买家可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”等类似条款，以此来避免出现户口迁移问题。▌问题十九：什么是共有产权住房？
共有产权房，是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府“赎回”产权。
▌问题二十：共有产权住房能否买卖
已购共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。满五年，购房人也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。
购买5年后想要转让所购房屋的产权份额，在同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。▌问题二十一：没有房产证的房子可以买吗？有何风险
没有房产证的房子不可以买得，一般情况下，没有房产证的房子有这几种：
1、是集体产权的房子是没有房产证的。
2、是开发商盖完这楼盘后没有得到相关部门的审批，这类房子就没有办法办理房产证，没有被审批的房产是比如绿化率不够；楼盘的结构等等原因，这种房产是拿不到房产证的。
目前很多城市都有这样的案例。一般地，办不了房产证的房子不能买，除非你愿意买集体产权的房产以外。再一个是，售楼处说可以过年能办理房产证那一定是有原因的你要问他是什么原因要等到过年才能办理。一般正常的房产你买到房子拿到钥匙后到房管局缴纳税费就可以办理拿到房产证了。
▌问题二十二：购买没有房产证的房子有何风险？
１、房屋出卖人在和你进行交易的时候，在法律上，他现在还不是房子的权人，没有权力进行处分。
２、没有房产证的房字有可能是违章的建筑，而违章的建筑是不受到法律保护的。
３、如果遇到政府强制要求拆除，政府是能够不进行补偿的。▌问题二十三：导致无法办理或者长期没有得到房产证的情况：（１）开发企业已经破产或被取消资质，无法继续办理楼盘的大确权；（２）开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金；
（３）开发商将土地或房屋抵押给银行或建筑队等，债务尚未清偿完毕；（４）开发商没有完成竣工备案工作；
（５）开发企业将房屋重复销售（未经合同备案），导致无法办理房产证；
（６）楼盘被法院查封；
（７）开发商没有取得建筑面积实测数据；
（８）商品房出现面积误差，在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差额，在面积误差未解决的情况下，将导致无法办理产权登记；（９）开发商没有按整体规划建设小区配套设施，或未移交小区配套用房，无法通过综合验收；
（１０）开发商不及时办理“大确权”；
（１１）开发商不提供办理“小房产证”的相关资料；
（１２）开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房地产证不发；
（１３）房屋契税尚未缴纳；（１４）公共维修基金尚未交付；（１５）提交办理房产证的文件不合格；
（１６）个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证；
（１７）房产证办理部门无正当理由拖延办理或不予办理；（１８）代办产权的单位或人员违规操作。▌问题二十四：如何签订有效的购房合同？
法律意见：购房合同是我们购房必须要签订的一份纸质合同，能够保证购房者的权益，房屋买卖不同于一般商品，因为涉及到的金额比较重大，因此签订购房合同应该慎之又慎，尽可能的还需要针对购房合同咨询一下律师，这样才能签订有效的购房合同。
一、购房合同类型有哪些
1、纸质合同”，这是一种完全手工的合同，购房者在签订纸质合同前，好仔细研究条款，按标准合同文本格式要求开发商填写相关内容签订纸质合同，并约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房产局申请登记备案。”这是制约开发商备案的重要条款，购房者一定要留意。
2、“半网签合同”，合同文体中没有“已备案”水印字样，合同编号为10位阿拉伯数字，没有英文字母，而且是手写，非机打。购房者为 10 规避风险，签订合同后，可要求开发商出示《合同备案登记表》，以证明将办理备案。
3、“网签合同”，网签合同文本中，带有“已备案”的水印字样，其大的标志是合同首页有“合同编号”，以英文字母E开始，后排10位阿拉伯数字，并且是机打显示，这种合同签订后，开发商在网上输入合同内容即为备案。
二、如何签订有效购房合同
1、依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。因此，因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等，皆非买卖当事人真实意思，原则上视为无效。
2、房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。否则，房屋买卖行为无效。例如，在房屋买卖活动中，我国法律法规明确规定，房屋买卖双方不得买卖土地，不得瞒报房屋买卖价格偷逃税收，不得买卖拆迁房屋等。▌问题二十五：购房定金能退吗？注意事项有哪些 法律意见：购房定金的问题，也一直是有纠纷的话题。毕竟我们交纳的定金，就是相当于把房子定下来了，这个定金也是签约了一定的协议的，同时也会具有相应的法律效应的。购房定金能退吗？
如果买房交了定金、不想要啦，是否可以退，要根据具体情况而定。１、如果已经签订定金合同的，合同有明确规定的，以合同为准； ２、如果没有签订定金合同的，一般默认是不会退还定金的，不过是否可以退主观意向很重要，哪怕签订合同了，只要对方同意，那就可以退。买房交定金的注意事项有哪些？
1、定金条款并不具有强制性，它仅是指导性的，消费者可以依法自主决定是否订立定金条款；
2、应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况；
3、虽然已订立了定金条款，但只有消费者在交付了定金后，合同才生效；
4、要分清定金和预付款的区别，预付款就是预先支付，但预付款，不能适用定金的罚则；
5、谨防有的开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验，在某些条款内容上设下陷阱，故意让消费者违约；
6、定金和订金在法律上性质是不同的。
依据担保法的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。
▌问题二十六 ：买二手房要如何防止出现“一房多卖”？
1、预告登记法
根据《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这条规定是告诉人们，当事人签订房屋买卖协议后，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产是不发生物权效力的。也就是说该房只能卖给预告登记的购房人，预告登记后面的其他任何买卖人都不能再取得此房产权。只不过需要注意的是，根据第20条“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，3个月内要进行产权登记，否则预告登记就失效了。
2、及时登记法
根据《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”该规定就是要求物权在设立和变动时，必须将物权设立和变动的事实向社会公开，从而使第三人知道物权变动情况，以避免第三人遭受损害，保护交易安全。
根据《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定说明，不动产物权，实行严格的登记制度，登记才生效，不登记不生效。因此，购房要及时进行过户登记。
根据《物权法》第14条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，登记在谁名下房子就属于谁。只要购买房子时及时进行过户登记，也就能有效防止“一房多卖”现象的发生了。
3、交定金前，购房者应该查询房产的所有权人
交定金前要查明房产的所有权人，一套房子不可能同时归属到很多人名下的（共有产权人除外），过户前，只要你确定房产所有权人是和你交 13 易的卖家就行了。至于房屋产权查询，则需要产权本人持房产证原件和身份证件去房管部门查询。买家也可同去，以便核实房源产权是否为卖家所有。如果你要求查询房源产权状况，房东却以各种理由推脱，你就得小心了。虽然不一定是“一房多卖”，但至少产权可能存在问题。
4、及时网签
买房时要通过网签锁定房源买卖是防止“一房多卖”的重要手段，如果中介敢配合房主解除网签合同并完成“一房多卖”，则会面临被取消网签资格。
▌问题二十七 ：一房多卖的处理原则
1、已经完成过户的购房者将获得商品房所有权。凡是办理登记过户手续的购房人，已经合法取得该房产的所有权，其他购房人无法再要求过户。另外，如果办理过户的购房者被认定为和卖房人恶意勾结过户，其他购房者则可以主张该过户手续无效，房屋交易无效。
2、没有完成过户手续的购房人可追求卖房者违约责任。由于仅仅完成了购房合同签订，但房屋所有权并没有过户。这种情况下，购房者即使付了全款，也只能追求违约责任。
