房地产重点14年1月由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产成交月报表”。
房地产开发与经营
一、选择：
1.关于房地产开发说法正确的是：（1）房地产成片开发不仅要进行房地产产品建设，还应进行相应基础设施的建设；（2）随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为了目前房地产开发中的热点问题。
2.开发是指生产或者经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理或改造以达到一定的经济或社会目的的行为。
3.房地产经营：广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。(选第四个选项）
4.常用的不确定型决策有哪些：最大最小后悔值法
①大中取大法 ②小中取大法 ③最小最大后悔值法
5.大力推进建筑节能（争取到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标，6.抵押贷款业务、抵押贷款证券属于哪一种管理？------资金融通管理 7.三通一平：水通、电通、道路通及场地平整
七通一平：给水通、排水通、电通、道路通、通讯、通燃气、通热及场地平整
将自然状态的土地（生地）或有部分基础设施的土地（毛地）变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地（即“生地”、“毛地”变为“熟地”）
8.房地产企业组织的一般原则：--弹性原则（弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡）（选）9.房地产企业组织结构形式：
①职能型组织机构：这种结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，而顺着棚顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作人员。（告诉定义选职能）
②项目型组织机构：是指在公司内部成立专门的项目机构，独立的承担项目管理任务，对项目目标负责。（告诉定义选项目）
③混合型组织机构：这种组织机构形式对中小组织比较实用，但对规模较大、决策时需要考虑较多因素的组织不太适用。
10.房地产企业经营决策的影响因素--环境。宏观环境主要是指国家经济发展形势以及相关政策的变化等。（如个人可支配收入的提高属于宏观环境）
11.根据分析角度的不同，可将房地产开发与经营环境分为：宏观环境、中观环境、微观 环境。
12.房地产开发与经营环境的特点：关联性、可变性、相对性、层次性
13.环境分析和机会选择关系：环境分析不深入，机会选择的失误，不仅使投资者遭受巨大损失，也在相当程度上房地产业发展的进程。（环境分析是机会选择的基础）14.土地政策：中国土地市场的基础是公有制。
15.房地产周期可分为四个不同的周期：①市场整理阶段②市场稳定阶段③项目开发阶段④过度建设阶段。
16.SWOT分析法：S和W分别代表企业内部环境的优势和劣势，O和T分别代表企业外部环境的优势和劣势。（Strengths Weaknees Opportunities Threats)SWOT分析法思路:(选）
①企业优势与环境有利条件结合，即S+O=机会点
②企业优势与环境不利条件结合，即S+T=可规避风险点
③企业劣势与环境有利条件结合，即W+O=可借力机会点
④企业劣势与环境不利条件结合，即W+T=风险点（威胁点）17.投资类型的选择：其中安全性最高的是 住宅投资。
17.风险一般指自然界或社会所发生的灾害或意外事故，其显著地特点是不确定性。18.国家土地使用权利具体表现在垄断性的土地出让市场。19.土地使用权出让具有很强的计划性。
20.国有土地使用权出让最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。（酒店）21.获取房地产开发建设用地只有招标、拍卖和挂牌三种方式。
22.土地使用权出让一级市场不再实行协议出让，全部采用招标、拍卖或挂牌的方式。23.保护农村集体土地所有权，保证农民的合法权益。
25.征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6---10倍。26.拆迁人在拆迁活动中除对拆迁房屋的所有人给予补偿，安置对象是被拆迁房屋的使用人，而不是所有人。
27.投资机会研究阶段：该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。
28.在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状态、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析。（反过来考）29.大型复杂的工程约占0.2%—1%（选择详细可行性研究阶段）
30.房地产市场调查的方法直接观察法举例：在晚上可观察该小区住房的亮灯数量，由此可得到较为准确的住房率。
31.属于房地产市场调查方法中观察的是：行为记录法 32.属于前期工程费的是：开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘查以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
33：以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资，属于单元估算法。34.工程监理费属于其他费用估算。
35.资金来源与运用表反应项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况。36.用于表明房地产企业的经济资源偿债的能力的是？资产负债表 37.FIRR--财务内部收益率 ：
（选）
FIRR——财务内部收益率； CI——现金流入量 CO——现金流出量 ——第 t 期的净现金流量 n——项目计算期
38.FIRR（书）:项目在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。39.动态投资回收期大于静态投资回收期。
40.安全性按风险程度大小分为A、B、C、D，4级。D级表示风险极大。41.银行是房地产开发项目最主要的资金来源。42.长期借款的资金成本率：p156 例7-1 7-2
43.容积率（指每公顷开发小区用地上建造的建筑面积。
用地面积一定，决定了建筑面积的是：容积率。
44.开标、评标和定标：开标由房地产开发项目招标人主持，开发企业对投标者进行全面审查、评比、分析、最后选定中标者的过程叫做定标。
45.评标方法：评标方法可以采用评议法，综合评分法和评标价法等。综合评分法是将评审各种指标和评标标准在招标文件内规定，开标后按评标程序，根据评分标准，由评委对各投标单位的标书进行评分，最后以总得分最高的投标单位为中标单位。
46.项目法人一般通过招标方式择优选定监理单位。47.监理的主体：是取得监理资格的专订机构。
48.网络图法是应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系。49.开发商应向承包商提供安全生产作业环境和安全施工措施的所需费用。50.机械作业的昼夜噪声不高于85分贝，夜间噪声不高于55分贝；
51.属于谁的责任1.填土质量有异议，但是复核合格2.更换项目经理的责任3.混凝土夯实范围扩大索赔4.下大雨造成施工阻碍责任。
52.竣工验收应满足的条件：完成工程设计和合同约定的各项内容。
53.开发商应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
54.开发商收到承包商提交的竣工验收报告后28天内不组织验收，或者验收后14天内无修改意见的，视为验收报告被认可。55.撇脂定价策略是一种高价策略，56.在房地产产品供不应求的情况下，房地产企业可以直接进行销售。57.房地产广告策略：60.2%的居民是通过报纸获取房地产信息。
58..属于房地产开发与经营项目社会效益指标的是：住宅区卫生指标.59.我国城市总体上存在重收集，轻处理的倾向，城市垃圾处理最主要的方式是填埋。
二、判断 改错
1.房地产开发必须以经营为核心，这是现代房地产开发的根本要求。
2.房地产投资决策必须坚持以定量分析为主的原则，必须坚持定量分析与定性分析相结合的原则。
3.为强化节约和集约利用土地，必须实现土地利用方式的根本性转变，也即利用方式由粗放型向集约型转变、由大手大脚用地向厉行节约用地转变、由宽松优惠供地向从紧从严供地转变、由约束性不强的管理向依法依规严格管理转变。（判/选)4.房地产资产是房地产形态的资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制的能够以货币计价并在市场上交换的部分，属于固定资产，可以划分为实物（土地、房屋）和权利两种形态。（使用价值和交换价值）
5.房地产企业以营利为目标，以开发与经营活动为内容，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经济效益最大化。
6.二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目；
承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。7.土地投资由于数额巨大，风险性比一般的房地产投资要大很多。8.②高档住宅由于价格高，收益相对也大，但面临的风险更大。
9.国家出让土地使用权后，土地仍然是国家所有，仍然是国家的领土，因此，土地使用者不得拒绝或阻拦国家主权的行使。
10.被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
11.在财务评价前，必须进行财务预测。就是先要收集、估计和测算一系列财务数据，作为财务评价所需的基本数据。
11.现金流量表反应项目计算期内各年的现金流入和现金流出，用以计算财务内部收益率，财务净现值及投资回收期等评价指标，分析项目财务盈利能力。（改)(会把现金流量表换掉）12.速动比率是反应项目流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力.13.人口净密度与平均每人住宅建筑面积有关，在相同住宅建筑面积密度条件下，平均每人住宅面积超高，则人口密度相对降低。
14.工程预付款是建设工程施工合同订立后开发企业在承包商正式动工前7天应支付的用于施工准备和采购材料、构件的流动资金。
15.分析投资就是利用会计核算、业务核算和统计核算的资料，对投资的支出过程和影响因素进行分析，寻找成本降低的途径，为实现成本目标创立良好的条件。16.确定水准点与坐标控制点，以书面形式交给承包人，并进行现场交验。）
17.对并非自己的过错，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。
18.索赔是单方面行为，对对方尚未形成约束力，这种索赔要求能否得到最终实现，必须要通过对方确认后才能实现。三．名词解释：
1、确定型决策：是一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策，决策者确知需要解决的问题、环境条件、未来结果，在决策过程中只要比较各种备选方案的可知执行结果，就能作出精确估计的决策。
2、消费结构：是指社会人群对不同商品的消费支出占其总收入的比例或比重。
3、产业结构：是指国民经济中各产业部门及产业部门内部不同层次之间质的结合与量的比例情况。
4、新菜地开发建设基金：是指征用城市郊区商品菜地时支付的费用。
5、货币补偿：是指拆迁人将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。
6、房屋产权调换：是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。
7、假设开发法：是指求取评估地块未来开发完成后的价格，减去未来的正常开发成本、税费、和利润后，所得剩余为评估地块价格的方法。（选）
8、房地产开发资金成本：是投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价。
9、容积率（建筑面积密度）：是指每公顷开发小区用用地上建造的建筑面积。
建筑面积密度=开发小区内总建筑面积/小区总用地面积（㎡/公顷）
10、绿化覆盖率：指在建设用地范围内全部绿化种植水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）
11、房地产开发项目报建：是指在原规划设计方案的基础上，房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体建筑的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线作更深入设计，使其达到施工要求，并提交有关部门审批的过程。
12、建设工程规划许可证：是由城市规划行政主管部门核发的、用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。
13、定标：开发企业对投标者进行全面审查、评比、分析，最后选定中标者的过程叫做定标。
14、进度管理：是指以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现。
15、工程索赔：是指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中，根据法律、合同规定及惯例，对并非自己的过错，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。
16、房地产开发项目的竣工验收：是指建设单位在单位工程验收和专业验收的基础上邀请有关部门和相关专业人员对房地产项目中涉及公共安全和公众利益的内容及公共设施配套建设等情况的核定。
17、变动成本定价法：又称边际贡献定价法，是企业以房地产开发的变动成本为基础来确定产品销售价格的方法。(预计单价=单位变动成本+单位边际贡献)
18、需求导向定价法：是房地产企业以市场需求为基础，很据消费者的需求强度和对价格的心理反应的不同来制定产品价格的一种方法。
19、竞争导向定价法：是房地产企业以竞争商品的价格为基础，根据同类房地产的市场竞争情况来制定产品价格的一种方法。
20、房地产开发与经营项目后评价：是以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面考核。
21、房地产购买后行为评价：是指客户购买房地产产品后，在观察期和使用期对于产品使用价值、心理期望满足程度、企业守信程度、服务满意程度以及投资价值的全面感受、体验与判断，以及据此而必然产生的对于产品及开发商的评价、社会传播行为和处理不满意的方式的选择。
四．简答：
1、新城区开发的优势与劣势：
优势：远离城市中心，新城区空气清新、环境优美、四周宽敞空旷，这对住宅小区的开发有利；同时，新城区由于地广人稀，拆迁难度小，拆迁成本小，规划约束条件少，这都使得新城区的建设成本较之旧城区改造成本大大降低，建设难度降低。
劣势：地处城市外围，商业配套、文教设施、道路交通基础设施不完善，人口密度小，生活气息不浓，显然不适合进行商业中心、写字楼、餐饮娱乐等项目的开发，同时由于征用农地，审批难度大，给排水，电，气，电讯等配套市政设施均需开发企业自行建设，加大了建设成本，增长了建设周期。
2、房地产开发与经营环境的特点有哪些：
（1）关联性：房地产开发与经营环境是由许多因素共同构成的系统，这个系统构成因素众多，各种因素不是独立存在的，而是相互联系和相互影响的。
（2）可变性：房地产开发与经营环境是一个动态、可变的开放系统，它总处于不停的运动之中。
（3）相对性：房地产开发与经营环境的好与不好、成熟与不成熟、机制健全 与不健全、法律体系的完善与不完善是相对一个国家、一个地区或一个城市而言的，是通过比较得到的结果
（4）层次性：房地产开发与经营所处的环境是一个综合体，从分析的角度可将之分解为宏观、中观、微观三个层次。
3、我国人口地理分布有哪些倾向？
首先，人口迁移、人口流动呈现不断扩大的趋势。农村人口流向城市、内地人口流向沿海、不发达地区人口流向发达地区的现象日趋加剧，并有不断扩大的趋势。其次，城市人口增长速度明显加快。再次，由于乡镇企业的发展，农村居民中的职工人数迅速增加。
4、当前土地违法较为严重的现象有哪些？
答：有些地方政府通过修改土地利用总体规划，化整为零，把土地的审批权限下放到地市政府，出现低标准土地补偿、拖欠征地补偿费等侵犯农民利益的现象。
5、组织竞标团队的工作主要包括有哪些？
答：
1、认真研究公告信息和相关文件，讨论并开发企业是否符合相关条件以及是否具有开发能力；
2、进行现场勘查，了解地块具体位置、地块开发程度、地块周边情况、地块片区市场情况等内容；
3、研讨地块拟开发的物业形态，政策和工程技术的可行性，预测楼盘的销售或经营情况，以对地块价格进行准备测算；
4、测算地块价格，便于编制标书或参加拍卖叫价；
5、预测竞标风险，主要包括保证金风险、攀比风险、寻租损失风险等，并提出可行的措施方案。
6、房地产市场调查的作用有哪些？
① 有助于房地产企业确定正确的投资方向； ② 有助于房地产企业适时进行产品更新换代； ③ 有助于项目投资者制定科学的营销和开发计划； ④ 有助于项目投资者实施正确的价格策略；
⑤ 有助于房地产企业改善经营管理、提高经济效益。
7、专题性市场调查和综合性市场调查各自的有缺点是什么？
专优点：这种市场调研具有组织实施灵活方便、所需人力物力有限、对调研人员的要求相对较低；缺点：存在提供的信息具有某种局限性的不足，市场调研主体无法仅凭此对市场全面了解。
综优点：综合调研涉及市场的各个方面，提供的信息能全面反映市场的全貌，有助于市场调研主体正确了解和把握市场的基本状况；缺点：由于这种市场调研涉及面广，组织实施比较困难，不但需要投入相当多的人力物力，费时费钱，而且对调研人员的要求也相对较高。
8、房地产开发项目财务评价静态指标有哪些？
答：
1、投资回收期
2、投资利润率
3、投资利税率
4、资本金利润率
5、借款偿还期
6、资产负债率
7、流动比率
8、速冻比率
9、动态投资回收期的优缺点是什么？
答：优点：考虑了现金收支的时间因素，能真正反映资金的回收时间。
缺点：这一指标只强调投入资金的回收快慢，忽视了投入资本的盈利能力，没有考虑投资回收以后的收益情况，计算也比较麻烦。
10、层次分析法评价开发项目的规划设计方案的基本思路是什么？
答：按照评价问题中各类因素之间的隶属关系把它们排成从高至低的若干层次，建立不同层次元素之间的相互关系。根据对同一层次元素相对重要性比价的结果，决定层次各元素重要性的先后次序，以此来作为决策的依据。
11、实施平行承发包管理模式和总承包模式各自的优缺点？
平行优点：有利于开发商指挥各个承包单位，通过项目之间进度、投资等建 设目标完成状况的比对实施奖惩策略。
缺点：由于参与单位过多，开发商组织协调工作量大。
总优点：开发商只需面对一家总承包单位，而各分包商之间的作业面协调、任务协调等工作由总承包商来做，开发商组织管理工作量较小。
缺点：一旦总承包单位和开发商发生不可调和的矛盾，对开发项目的建设将会带来很大的影响。
12、投资计划表的主要内容有哪些？
答：
1、工程分项编码
2、工程内容
3、计量单位
4、工程数量
5、计划综合单价
6、工程发生的起止时间
13、主要质量控制要点有哪些？
答：
1、审核施工组织设计
2、对原材料的检验
3、对工程中的配套设备进行检验
4、控制混凝土质量
5、隐蔽工程验收
14、开发商主要安全任务是什么？
开发商应向承包商提供安全生产作业环境和安全施工措施的所需费用，及时将安全施工措施和拆除工程的有关资料向当地建设行政主管部门备案，不得任意压缩施工工期、明示或者暗示承包人采用不符合安全生产的规范标准。15.施工单位的主要安全任务是什么？
施工企业应在施工前编制详细的施工技术要求和安全方案，施工现场根据不同的施工阶段采取相应的安全措施，城区内施工应有封闭围栏措施，对毗邻的建筑物、构筑物和地下管线采取相应的措施，对施工起重机械、脚手架、自升模板等的安装、拆卸工程应由相应的资质单位承担并经验收后方能投入使用，为现场作业人员提供必要的安全措施和进行安全教育。
15、环境管理主要包括那些内容？
答：1施工垃圾即使清除，高达建筑物的建筑垃圾应有专门的处理方法； 2施工道路定期洒水，防止扬尘车辆开出工地不带泥沙； 3对于细颗粒物的运输与储存要注意密封和遮盖； 4不在现场燃烧产生有毒有害气体的物质
5拆除建筑物时，注意洒水，施工废水污水必须经沉淀池沉淀后排放； 6储备油料等液体物质时，应做好地面防渗措施；
7从噪声源、传播过程和防护三个方面削减噪声危害，机械作业的昼间噪声不高于85分贝，夜间噪声不高于55分贝；
8建筑垃圾和废弃建筑材料包装物以及生活垃圾应坚持回收利用和减量处理。
16、物价水平、利率、汇率以及政策因素与房地产价格之间有怎样的复杂关系？
答：建筑材料与设备价格、人工费的上涨，会通过开发建设成本来推动房地产价格的上升，从长期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。而利率除了影响房地产开发投资利息外，对需求者购房的负担也产生影响，还会影响需求者对房地产预期价值的判断。政策因素则通过利率、税种和税率等工具以及消费者预期来对房地产供需施加影响，从而影响房地产价格。
17、房地产价格制定的目标有哪些？
1、实现预期投资利润率。
2、项目或当期利润最大化。
3、适应市场竞争。
4、树立企业品牌。
5、提高市场占有率。
6、求得生存。
18、心理定价策略有哪些？
答：
1、尾数定价策略
2、整数定价策略
3、声望定价策略
4、习惯定价策略
19、影响购买者购买后满意度的因素有哪些？
答：
1、购买者对于预期效果的预测
2、购买者对交易公平性的理解
3、购买者购后心理状态以及购后效果不理想的原因归属
4、购买者对产品本身可改良、优化空间的理解
