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房地产买卖经营
1.房地产买卖和其他商品买卖的不同点？
A 房地产商品买卖双方在达成协议时，必须订立具有法律约束效力的，买卖双方必须遵守的房地产买卖契约；B订立房地产买卖契约，必须遵守国家的法律和法规，并接受房地产行政管理部门的监督和管理；C房地产买卖完成后，必须按照规定到房地产行政管理部门办理房地产立契手续，以及房地产所有权和土地使用权的相对性权属转移登记手续是，领取房产的所有权和土地使用权证书。
2.房屋买卖契约的特点？
A房屋买卖契约标志着房屋所有权与土地使用权的转移。契约双方必须签订房屋买卖契约，房地产买卖一经成立或完成，买卖双方就可以到房地产管理部门办理立契过户手续，买方交付购房款，领取房屋所有权证书，就可以行使对房屋的占有、使用、收益、处分的权利。也就是说房屋的所有权和土地使用权发生了转移。
B房地产买卖契约必须是以书面的形式签订，并经过房地产管理部门签证，才能具有法律效力。
C房地产买卖契约是买卖双方的有偿合同。双方当事人在地位上平等，及有一定的权利，也要承担一定的义务；双方的合法权益都受到国家法律的保护。
3.房地产买卖契约的内容
买卖双方的名称、地址（必须是自然人或法人）；对标的房屋的确切说明。（应说明房屋建成的年份、建筑质量、建筑面积、座落地址、室内装修、设备等情况）；房屋的价格（单位价格及总价）；必须说明房屋交付使用和房屋产权转移的时间；必须规定买方在什么时间、地点、用什么方式，以什么货币支付房屋的价格；规定违约责任及补偿方式。
4.房屋买卖双方的权利和义务
A卖方的权利：有权按照契约规定的房地产价格、时间收取房地产售卖的价款。如买方违约，卖方可申请法律保护或要求偿付违约金
B卖方的义务：根据契约约定，卖方有义务将房屋转给买方，如违约也要支付违约金 C买方的权利与义务，取得房屋支付价格。
5.房地产买卖契约的解除
买卖成交后契约即告解除、经双方同意，也可在成交前解除、法定的原因解除、房地产交易主体失灭而导致房地产买卖契约解除。
6.商品房预售
实际上就是房地产的期货交易。他是房地产开发商还没有把房屋建设起来以前，或房产还没有竣工以前，以预售的形式把房屋卖出。也就是先付款，后交货。
商品房预售的条件：
A.交付全部的土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B.有建设工程规划许可证
C.按提供预售条件的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
D.向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证
7购买预售房手续、变更和转让
预售房的买卖和现房的买卖相比，由于他购买的仅仅是房地产销售部门的承诺，也就是说，只要购房者承诺认购房屋业权，交付一定的定金，签署预售契约，预售房的买卖也就算完成了。一旦房屋建成，就可凭借预售契约，签署正式的买卖契约，履行经济和产权手续，这时整个程序才算完成。
如果购买者需要申请抵押贷款，在办理完预售购买手续后，即可向金融机构提供抵押贷款申请。经过金融机构审批后，就可以签署抵押贷款合同，并开始还款。当房屋建成并交付使后，购买者还要将预售房抵押贷款合同改为房屋抵押贷款合同。
转让购买预售房有以下两种情况：
1.由原来的购买者与房地产开发企业通过协商订立一份文件，取消已签订的临时买卖合同，然后房地产开发公司与新的购买者，另行签订一份新的买卖合同。
2.由转让人和受让人直接达成协议，受让人向转让人购买其与房地产开发公司原先订立的买卖合同标地，并通过合同取得所规定的一切权益，待房屋落成后，转让人才把房屋转让给受让人。
房地产价格与价格管理
1.房地产价格的特点？
土地价格是房地产价格的构成部分。由于土地价格不等同于土地价值，而是地租的资本化收入，从而也使房地产的价格不是完全由劳动形成的价值决定的价格，产生了于普通商品价格的不同的地方，形成了其自身的特点：
A.由于土地价格是地租的资本收入，因此土地价格不是由价值决定而是由地租
和利息率决定的。
B.由于土地的有限性，土地的价格主要由土地的需求决定。
C.由于土地位置的不动性，就使房地产（土地）的价格具有地方性。
D.由于土地位置的不动性或固定性，以及自然的差别性，使房地产（土地）价
格具有个别性。
E.由于土地的有限性，以及对土地需求的不断增长的特性，决定土地（房地产）的价格随着社会经济的发展总是不断在上涨，或者说土地价格具有段不断上
涨的趋势。
2.影响房地产价格的因素
主要包括：自然因素、社会因素、经济因素、行政因素等。还可以具体分解为物理因素、环境因素、行政因素、经济因素、人口因素、社会因素、心理因素、国际因素、其他因素。A经济因素
主要是经济发展状况、储蓄、消费和投资水平，财政收支和金融的状况、物价水平特别是建筑材料的价格水平、建筑工人的费用、银行利率、房地产投资、特别是房地产供求水平。大体上说经济发展速度越高，储蓄消费和投资水平越高，财政和金融状况越好，对房地产的需求就越大，房地产的价格也就越高高；否则就相反，对房地产建筑费用越高，房地产价格也就越高，对房地产的需求就会减少，价格也就会下降；否则相反。在房地产价值一
定的情况下，房地产的价格决定于房地产的供求。在供给一定的情况下，如果需求增加，房地产价格就上涨；如果需求减少，房地产价格就会下降。在房地产需求一定的情况下，供给增加，价格就会下降；如果供给减少，房地产价格就会上涨。
B.物理因素
影响房地产价格的物理因素，主要是关于房地产自身的自然或物理的性质等因素。如果位置、地质、地势、地形、土地面积、土地形状、日照、通风、温度、自然周期性灾害、建筑物的外观、建筑物的朝向、结构、内部格局、设备、施工质量等。
C.环境因素
主要是指房地产周围环境的状况。
D行政或政策因素
主要是关于影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。如土地制度、城市规划、城市发展战略、土地利用规划；房地产价格政策、房地产税收、行政隶属变更；特殊政策等。
E.社会因素
社会状况对房地产价格也重大的影响。社会因素主要是政治安定状况、社会治安程度、房地产运行的状况、城市化的水平、人口状况等。
F.心理因素
人们的心理状态对房地产价格也有重大的影响。主要表现为购买或出售的心态、欣赏品位、时尚风水、接近名家心理状态、讲究门牌号、讲究风水、价值观的变化。
3.房地产价格构成目前中国城市的建设都以综合开发的形式进行的，房地产的生产价格一般以综合开发造价的形式出现。综合开发价格也就是房地产的生产价格和房地产的造价。大体上包括
·征地补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费。
·拆迁安置补偿费：搬家费、地上物补偿费、搬家费、临时设施费、安置用房费 ·其他土地开发费：三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费。
·住宅建筑安装工程费：住宅建筑安装工程造价。
·附属工程费：附属工程包括煤气调压站、热力点、开闭所、变电站等
·室外工程费：给排水、电力、电信、煤气、人防入口等
·公共配套工程费：
·环卫绿化工程费：绿化、绿地等
·土地出让金及市政费
·两税一费：营业税、城市建设维护税、教育附加费
·管理费
·利润
房地产企业把房地产销售出去，在综合造价中还必须加上销售成本，以及流动中的税金和利
润。对于房地产开发企业而言，这就是出售的价格。
4.房地产总价、单位价格、楼面地价
房地产总价：是关于一宗房地产或一个单位房地产的总价价格。房地产总体不同，房地产的总价格也就不同。同时作为房地产的一个总体可以是一栋楼，也可以是一个住宅小区。房地产单位价格：是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格。
住宅单位还可分为建筑面积、使用面积、居住面积等。以他们作为计价的单位就成为楼面地价。
5.房地产价格策略
房地产的价格，往往要考虑要考虑它的单价、总价、付款方式等三个方面。单价满意，总价、付款方式不尽如人意，定价不算好；总价可接受，单价偏高，付款方式不轻松，定价也不能算好。只有对这些价格形式的组合及影响因素进行综合评定，定价才能确定。定价策略涉及两个方面：
差异定价：
A.不同地块楼盘之间的差异
地理位置、产品种类（用地成本的不同、建筑成本、功能配置）、工程进度、规划配套、平面设计、得房率、公司品牌、付款方式、项目包装
B.同一楼盘不同单元之间的差异
朝向差异、楼层差异、边间差异、景观差异、面积差异（要求拉开总价落差时，就会对不同面积单元确定不同的差异系数加以实现，以锁定不同客户的总价需求）
竞争差异：
市场景气（经济好、产销两旺）、企业战略（以企业品牌为重、短平快的项目以利润为重）、竞争地位（竞争垄断地位或优势明显，可能获得高额的利润）、目标利润（成本高、目标利润高，价格就高）、资金状况
