推进城中村改造五月调研由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“城中村改造调研”。
推进城中村改造，加快城市化进程
一、城中村概念及特点
城中村是在我国快速城市化过程中出现的一种特殊且普遍的现象，是指位于城市建成区范围内或城乡结合部的被城市建成区包围或者半包围的、没有或仅有少量农用地的村落。近年来，我市城市化进
程不断加快，建成区面积从2000年的十几平方公里到2011年的近四十平方公里，增加部分的面积几乎都是城市建设征用农村土地获得的。农用地被征了，但是村还在，当地农民仍然生活在这里保有部分供其建房居住的宅基地和集体自留建设用地，随着周围农用地的逐步征用而渐渐被城市包围，原先分布在城市周边的农村被纳入城市版图，形成了“城中有村，村中有城”的现象。
据粗略统计，我是三环内及城郊结合部存在的城中村超过百个，这些城中村大多有如下几个特点，1、基础设施薄弱，城市管理难以跟进，电力、电信、供水、煤气管线残缺不全，甚至连基本污水处理设施都没有，加之村民的生活方式并未根本改变，使得污水就近排入河道或农田，垃圾无序堆放。严重影响城市景观。
2、缺乏统一规划，村内建筑密度大，违章建筑普遍，间距过小，采光通风不足，危房、红砖墙房比比皆是。村内用地功能紊乱，住宅用地、工业用地、商住用地混合在一起，道路等级不成系统，村内文化娱乐设施和公共绿地严重缺乏。
3、城中村房屋租赁市场火爆，外来人口众多，成员复杂，缺乏有效管理。
二、城中村形成的原因
城中村的形成并非一朝一夕，形成的原因也有很多，主要有以下几个：
1、城市的迅猛发展与扩张是城中村形成的主要外部推力。在疾风骤雨的城市化过程里，各个城市均在非常短促的时间内飞速扩张建成区，城市根本没有时间慢慢吸收、消化原有的农村聚落。在遇到拆迁安置等麻烦问题时，大家都选择放一放，绕道而过，因此，农地被迅速征用进行建设，而村落则被保留下来。待到周围高楼林立，马路宽阔，地价上涨时，原来廉价的村落也变得“值钱”起来，有时候即使再想回头将其转变成与周边环境协调的建设用地时，拆迁补偿费用和难度就更大了。这就形成了“拆迁难度大，搁置改造计划，村子地价上涨，乱段乱建现象更加严重，改造难度更大，再次放弃改造，村子更糟糕了….”的恶性循环。我们都说规划要先行，规划要统一，结果很多规划编制完成却始终不能完全实施甚至是核心区块不能实施，被社会各界诟病为图上画画墙上挂挂。
2、城乡二元管理体制是城中村形成问题的根源。全球各个国家都在经历或经历过快速城市化进程，然而城中村问题却成为我国特殊现象，根源是二元管理体制。
所谓“城乡二元管理体制”，是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式，而其中土地二元所有制结构”是指城市的土地属于国家
所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权，但是却只能在内部流转，不能上市交易。这种制度的设置，过分强调农村土地的社会保障和福利功能，忽视了土地的商品经济属性，不允许村集体和农民个人利用农村建设用地进行抵押、转让等正常民事流转将严重限制农村经济发展和城市化过程。
3、外来人口的涌入及其居住选择直接加速了城中村的发展。与城市的发展相对应，人口的大规模流动也成为一大现象。这些劳动力大部分文化水平不高，收入低，对居住环境和生活品质实在要求不高，而城中村集体土地的权属性和监管不力造成村民随意建房，建房成本低，加之大部分城中村位于建成区内部，交通条件和区位非常优越，这种供需市场直接影响了城中村的发展，城中村越建越大，密度越来越高，环境也越来越差，改造难度也越来越大，又是一种恶性循环。
三、城中村改造的必要性
城中村的长久存在，特别是那些位于中心地段内的的村落，不仅本身占用的土地价值得不到正常的体现，脏乱差的环境也使周边土地价值的贬值。更值得注意的是，村民们在主观上和客观上都无法对村中土地利用的长远发展做出有远见、准确的判断，这是城中村土地利用现状最为突出的症结，村民们小富即安的小农意识，以及盲目跟风，不看市场需求，都造成土地利用盲目被动。另外不断恶化的居住环境和矛盾突出的外来人口管理问题也已日渐凸显。无论从城市整体发展还是从城中村自身发展来看，都有严重弊端，如果不加以改造，对整
个城市的经济、社会、环境都有严重影响。
为此，加快城中村改造，是落实科学发展观，构建和谐社会的重要体现，关系到《城乡规划法》等法律法规的有效实施，有利于改善群众生活条件，提升城市形象。
四、城中村改造存在的问题
城中村改造是一项非常复杂的系统工程，牵涉面广，环节复杂，利益冲突多，开发风险大。但是，近几年一些城中村改造要求迫切，呼声较高，纷纷要求编制城中村改造规划。我局在实际工作中，感觉很多规划不能推进或者规划工作十分被动，具体体现在：
1、制度上不衔接
1）土地制度的不衔接，现状用地指标的分配沿用农民建房政策，逐级分摊到镇、村后，每个村的用地指标非常少，不可能启动整体改造。
2）规划建设用地往往分配到各自名下，村集体难以回收，建房户私自转让、出租土地使用权，不办理农地转让手续擅自改变用途、将集体土地作为资产参与企业人股等，土地使用权流转非常混乱，随意性较大，造成不按规划实施现象严重。
3）规划建设政策与实际情况不衔接。《浙江省城乡规划条例》第十八条规定，位于城市总体规划确定的城市建设用地范围内的镇、乡和村庄，不编制镇规划、乡规划和村庄规划。该条文的本意是要求城市范围内镇与村按城市建设的要求来进行操作。但实际情况往往是由于各方面政策的制约，存在为规划未能覆盖，或者整体规划范围远远
超出单一村行政范围，整体改造前对一些个别特困户批基及危旧房改造项目无法落实，造成信访等问题不断。
2、管理上不衔接。
1）国土部门安排特困户批基和农转用指标在村行政范围内，而规划范围依据现状统筹规划，造成有规划的地方没指标，有指标的地方没规划。另外国土部门审批土地使用证和规划部门审批用地许可证工作不衔接。
2）村、街道、执法局、国土局、规划局管理责任不清晰，归结于城与乡的一些建设管理体系在对应城中村交叉区时，存在盲区，城乡交错，农具混杂，造成该城市管的城市不便管，该乡村管的乡村管不了。
3）重点工程、征地部门与职能部门不衔接，责任主体不清晰，许多工作为了完成任务，牺牲了长远利益及长期发展的可能，造成遗留问题很多。
五、城中村改造的建议
从城中村形成的原因以及现有的工作难题中可以看出，制度制约了城中村改造改制工作的进行，而城乡二元体制是根本症结点。体制之所以为体制，是多方面制度的集合，包括了户籍管理制度、行政管理制度、社会保障制度众多方面，其中现行的土地二元制度的改革是城中村改造的根本出发点，是规划落实，城市化发展的必要条件。除了体制改革，作为规划主管部门，我局就与规划密切相关的几个方面提出建议：
1、征地需彻底。我局每年都能收到很多关于规划实施的提案，议案，有些规划已经编制完成获得审批却迟迟未能实施，其中很大一部分原因跟土体征用有关。如原分洪渠控制性详细规划，于2008年编制完成，至今未能落实。
除了规划因为征地问题不能落实外，现行的留用地、返还地政策也留下了许多后遗症。很多征地采取分次征用，征用返还的政策，征地一次划留一次，缺乏统筹规划和规划随意改变的现象，许多村的存留地距村较远，而且位置分散，用地性质混乱。剩余的村集体土地加上巨大的市场利益驱使，激发了村民在剩余土地上建设的热情。城中村现象未能根本消除。
2、拆迁政策需配套。城中村改造必然涉及大量的拆迁安置工作。在土地资源日益紧张的今天，如按现行的异地迁建安置政策，类似高镇村的城中村改造模式将无法展开。参照全国各地城中村改造的经验和做法，如北京、广东、杭州等地，货币安置与立改套，建多层、高层农转居公寓是大势所趋，必须进行借鉴跟推广宣传。
当然，拆迁安置政策需要一定的延续性，需进行深入调研，拆迁安置政策直接影响城中村改造规划的编制。
3、规划编制要因地制宜，统筹考虑。
1）我市每个城中村地理位置、规模、人口、土地情况等均不同，要按照每个村庄自身特点，充分借鉴外地城中村改造的成功经验，深入分析了我市城中村具体实际，确定改造原则，开发模式，坚持基础设施优先、充分考虑群众利益、对回迁居民，倾听村民改造意愿，就地、就近、相对集中安置村民，让每个村的历史文脉以及村民之间的特殊血缘联系在新型社区中也能延续。
2）应结合周边地块统筹考虑，不能就村论村，因此应控制开发强度，不能一味平衡自身改造原则，提高容积率。像以往有些拆迁改造采取的是“倒算容积率”的方式，每个改造项目根据拆迁补偿总量计算出改造成本，再根据土地出让市场某个时点的楼面地价倒算出改造地块的容积率。这种情况往往造成容积率过高，突兀的高楼会形成周边新的城中村。
3）规划应强调各组团城中村改造的功能引导。结合区块位置特点和经济特征，规划一些合理市场，商业用地，保障村民的利益。
4）注重保障房，廉租房的建设。既能满足外来人口的居住需求，又能通过规范管理而降低外来人口的犯罪率，保障社会治安。
六、结论
城中村改造需要市委、市政府高度重视，涉及多个主管部门多项政策的突破，具体模式可借鉴成功城市的做法，不过不管哪种开发改造方式，最主要的是必须摒弃现在的“只占地，不管人，征地不征村”的做法，要根本上促进其经济管理体制和社会管理体制向现代化城市的管理体制和方式转变，还要改变村民观念，真正实现村民由农民向居民身份的转变，使城中村真正融入城市。
