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我国房地产金融存在的问题与对策
摘要
随着我国经济的迅速发展，综合国力的不断提高。房地产业得到了快速地发展，对调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用，成为我国经济腾飞的引擎之一，而房地产金融成长对房地产业的起着重要推动作用。然而，在房地产行业快速发展的过程中，同时也暴露出不少问题。中国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融市场的问题和房地产金融体系的不健全。因此,剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决对策,是深刻认识房地产市场症结,拓展房地产企业融资渠道,化解房地产金融风险,促进房地产业健康发展的关键。
关键字：房地产金融;发展状况;存在问题;对策建议
ABSTRACT
With the rapid development of our economy, comprehensive national power rises ceaselely.Real estate industry obtained the rapid development, the adjustment of the economic structure, promoting economic growth played an important role, has become our country economy to fly one engine, financial and real estate development of real estate industry plays an important role in promoting.However, in the real estate industry in the proce of rapid development, but also exposed many problems.China real estate industry's problems to some extent, is the real estate financial market and financial system of real estate is not perfect.Therefore, analysis of China's real estate finance present situation and the existence question and proposes the solution countermeasure, is a profound understanding of the real estate market problem, expand the financing channels of real estate enterprises, diolve the financial risks of real estate, promote the key to healthy development of real estate.Keyword: Real estate finance;Development;Problems;Suggestions
1.房地产金融的概念
房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。一种看法认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，其实，房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产融资融券和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。
房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金融。政策性房地产
金融主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。广义的房地产是土地与房屋的合称，因而房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。
2.房地产金融现状
房地产市场的发展壮大离不开房地产金融的大力支持，目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。我国房地产业发展除了银行信贷资金支持外几乎还没有其他的融资方式。房地产业本身也没有成立属于本行业的专业金融机构，行业内用于房地产开发的长期资金严重不足，开发商过于依赖商业银行的贷款支持。另一方面，在中国的房地产市场上还存在严重的信息不充分的问题，这样就容易形成金融风险。
2011年我国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长了27.9%，增速比前三季度回落4.1个百分点，比上年回落5.3个百分点；其中住宅投资增长30.2%，分别回落5.0和2.6个百分点。房屋新开工面积190083万平方米，比上年增长16.2%，增速比前三季度回落7.5个百分点，比上年回落24.4个百分点。全国商品房销售面积109946万平方米，增长4.9%，增速比前三季度回落 8.0个百分点，比上年回落5.7个百分点。全国商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比前三季度回落11.1个百分点，比上年回落6.8个百分点。全年房地产开发企业土地购置面积40973万平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点。全国商品房待售面积27194万平方米，增长26.1%，增速比上年加快18.0个百分点。全年房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比前三季度回落8.6个百分点，比上年回落12.1个百分点。
2012年第一季度，全国房产开发投资10927亿元，名义增长23.5%，扣除价格因素后实际增长20.7%，比上年全年回落4.4个百分点，比去年同期回落10.6个百分点。2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；进一步完善房地产土地分类供应政策；一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；国家按区域性调整政策性商品房政策；下半年对商品房的金融政策将适度调整；下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。
3.存在的主要问题
3.1房地产市场调控对房地产市场的影响
3.1.1政策的持续效应
2011年前后调控政策的出台，对楼市的影响还是显见的。从成交量来看，4.15调控造成的市场波动大于9.29调控，全国市场成交量低迷期持续约3个月，而9.29调控后各城市基本仅低迷 1 个月左右。就成交均价而言，2010年各个城市房价上涨的趋势基本得到控制。2011年春节前“国八条”的出台已经为楼市定调，调控仍是主旋律，且力度更大、要 求更严、决心更强。受国八条和密集地方限购细则出台特别是
二、线城市限购政策的出台，以及银根紧缩的影响，可以预见，2012年上半年依然会出现几个月的观望期。
3.1.2限购的影响
通过观测各类城市限购后的市场表现发现：限购会导致限购的影响：一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨，如广州成交量先大幅上涨然后再大幅回落。
限购令导致部分二、三线城市成交下降，但影响时间均在两个月以内。此外，限购或即将限购的二、三线城市成交量并不一定回落，相反限购前后或者会成交量放大。
3.1.3限贷政策对房地产市场的影响
在密集的限贷政策之下，首套房首付比例提高，二手房贷款几乎停放。从理论上讲，因为首付提高必将使一部分需求流出市场。但实际上，限贷政策对需求的实际影响并没有想象的大，因为信贷首付政策松紧程度与一次性付清比例高度相关。历次首付比例提升后，相当一部分城市的一次性付清比例均有提升，一旦首付政策放松，按揭付款比例会大幅提升，而一次性付款比例将下降。这说明，首付比例提高后，仍然有相当部分的有实力的客户选择全款支付，进而削弱限贷政策的影响。
在全国范围内来看，投资需求比例较高的城市如上海、北京、深圳等发达城 市受限贷影响较大，而武汉、郑州等中部城市，受限贷影响小。
3.1.4保障房政策对房地产市场的影响
保障房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因素。近两年，保障房建设力度被提升到了政治高度，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；2011年更是提出全国要建设保障性住房和棚户区改造1000万套。而保障房建设将持续数年。
保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的需求。假定2010年370万套保障房全部推入市场，根据初步测算，2011年的保障房供应将分流商品房8%的有效需求，其中经济适用房分流4.8%的有效需求，公租房和廉租房分流3.2%的有效需求。由于国家统计局现行的统计方式将经济适用房划入商品住宅范畴，因而我们预计2012年，保障房将造成商品住房市场被动萎缩3%。
3.2货币政策对房地产市场的影响
2011年上半年货币政策将继续保持稳健，房地产行业资金链收紧。由于银行在房贷规模受限的情况下，大多偏向优质客户，在此情况下，中小房地产企业将会比大型房地产企业融资更加艰难。加息之初并不影响成交量的放大，但当进入加息通道后，或会削弱购买力，影响成交量的走低，进而导致开发商销售回款速度放缓。
开发商应当顺应形势，根据各自资金状况，做好降价促销、加速出货的准备。通过对比狭义货币供应量（M1）和居民消费价格指数（CPI）同比增速，我们发M1同比领先CPI六个月左右。也就是说，狭义货币供应增速下降的话，物价将会止涨而跌，但至少要滞后六个月的时间。2011年M1同比增速逐月已经明显回 落，加上翘尾因素的影响，推测2012年CPI将是前高后低。与此对应，货币政策可能是前紧后松，下半年货币政策可能有所改观，但房地产行业政策全年不会放松。
3.3供求关系对房地产价格的影响
由于开发进度的滞后性，2010年下半年和2011年上半年开工建设的项目，将逐渐在2012年供应上市，由此来看2012 年楼市供应充足，政策力度和供求关系将决定未来价格走势。
如果排除政策因素，影响市场成交价格的一个重要因素将是供求关系，其中决定未来供应的一个重要因素将是商品房新开工面积。
通过数据分析，我们发现新开工面积将在一年半左右的时间形成实际供应，滞后1.5年的新开工面积与当期销售面积非常吻合，因而我们将滞后1.5年的新开工面积称为“潜在供应”，而将当期的销售面积称为“实际需求”。由于2009年下半年至2010年上半年的大牛市，造成了新开工面积急剧放大，这将造成2011年4份至11月份期间，市场上可能有大量的新增潜在供应。同样，在2012年上半年，市场供应量也存在潜在放大的态势，但将在2012年下半年逐渐回落。
3.4房地产企业自身存在问题
盲目开发高档楼宇，日益造成供求失衡，房地产开发商面对销售风险，直接关系到房产信贷的风险状况。房地产商之所以热衷于开发高档房，道理很简单，按照目前土地的拿地模式，开发商势必会寻求利润空间更大的产品。同一块土地，高价房与低价房的成本相差不多，但利润却是几十倍的差异，从目前我国居民收入水平来看，大概有5%的居民可以消费得起高档住宅，但实际上许多地方的高档楼房比例却高达30%以上，高档房的比例明显偏大，拉升了房价。无视日益饱和的高档房市场，无视资源闲置和低端市场供给严重不足的矛盾而盲目开发，房产商们将面临严重的销售问题，这也直接危及我国金融机构的房地产贷款质量。
由于房价不稳，加剧了市场风险。货币传导的信贷机制理论认为，由于金融市场存在着信息不对称问题，银行克服信息不对称的重要方法是要求抵押。抵押物的价值成为约束贷款者最大借款额的一个重要方面。个别房地产开发商也利用市场信息的不对称，虚张声势，制作假象，误导消费者，造成房地产价格不合理上涨。
4.我国房地产金融问题的对策建议
4.1完善房地产市场监管和调控体系，提高抗风险能力
建立统一的房地产市场监管和调控体系是房地产市场和国民经济健康、平稳发展的重要保证。由于我国各地区经济发展不平衡、房地产市场的区域性以及消费差异等特点，可以根据需要建立多层次的房地产市场监管和调控指标体系。丰富调控的手段和方式，完善和拓宽房地产融资渠道，加强对房地产企业信贷风险监管；改进金融监管方式，提高金融监管效能，维护房地产金融市场秩序，；完善住房保障制度，确保居民的住房权利。要进一步完善城镇住房保障制度，加大经济适用住房销售管理，加强集资合作建房管理，稳定廉租住房资金来源渠道，研究进城务工人员住房政策。还要加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度，进一步加强对跨境外汇资金流动的管理，完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。加大房地产金融监管机构监管力度，监督银行、开发商和信贷个人的行为，及时治理不正确的和违反政策规定的不良行为，抑制投机行为。
4.2实施稳健的货币政策
近些年来我国M2增速一直保持在高位水平，货币的超额发行不但给我国的经济带来很大的隐患，也不利于社会稳定。所以，从经济和社会多个方面考虑，货币政策应该逐步回归稳健。
今年央行已经数次上调准备金率，显示了遏制通胀的决心。从央行货币政策调整的预期来看，货币政策正在逐步回归稳健。货币政策回归稳健一方面可以表明控制货币供应的决心，抑制通胀预期；另一方面合理引导信贷投向，进行产业结构调整的合理引导。
4.3大力发展多层次、全方位的房地产金融体系
应力求形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，在确保房地产资金来源充足的同时分散房地产投资风险。要解决目前房地产金融市场资金来源结构单一，房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面，建立多元化的房地产融资体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求，分散和降低银行系统风险。例如，大力发展房地产信托业务，开辟新的融资渠道；培育和完善房地产债券市场，作为解决当前房地产企业融资困境的重要途径之一，鼓励房地产公司发行融资期限较长、低于银行贷款利率的公司债券，吸收社会分散的剩余资金进入房地产业，在资本市场上直接融资；积极引导国外资金进入房地产融资市场，拓宽我国房地产融资渠道等。大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。
通过贷款证券化增加信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模，从而形成良性扩张，还可以改善银行资产负债结构，降低资本金要求。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化，加速间接金融向直接金融的转化，使房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，还分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金，在国外已经得到迅速的发展，然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面，尽快制定和实施投资基金方面的专门法律使国内和国际产业基金可以在房地产投资中有法可依，健康、持续地运作。另一方面，建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制，降低其所承受的风险程度，鼓励房地产投资基金迅速发展起来。
4.4房地产企业自身要能够正确的认识和看待市场
我国的房地产开发项目很多，在这种条件下，如果我们无视消费者应有的权益，不尊重市场，恶意欺骗购房人，例如在面积上作假，质量上不能保证，交房时间不能遵守等等，那么，最终会限制消费者的需求，其结果必然是大量的房子卖不出去，最后导致房地产泡沫及金融风险的产生。
房地产商必须考虑自身的规模效益问题，也就是说要加大竞争力度，要提升房地产企业规模，使一些信用度不高和不具备资格的企业退出房地产领域，目前有人反对央行关于信贷政策调整的一个理由，就是央行调整信贷的政策可能会使一些信用差，资产小的企业 退出房地产行业，认为这样的结果可能会使一半的房地产企业倒闭破产，退出房地产领域。我认为这个观点有些不妥，那些资金量不够，信用度不高的企业就是应该退出去，这正是央行规范房地产信贷政策的效
果之一，其对房地产市场的规范可以让那些守规的企业有更多的市场份额和市场收益。房地产商能够进行自律是保持房地产持续发展和防范金融风险的一种重要的社会基础，也就是说房地产商自律问题不是企业自身问题，不是这个企业自身好坏的问题，而是直接涉及到能不能防范金融风险，能不能防范房地产泡沫的社会基础的问题。
结论
2012年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。房地产金融并不复杂实际就是不同时间、空间，不同持有者之间的价值交换，在这个价值交换当中争取实行价值的最佳交换产生增值。虽然我国房地产金融存在诸多风险，存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题，需要进一步完善房地产金融市场，但是，由于国家政策的调控和制定相关法律法规，规范了房地产市场的发展，我国房地产金融还是以良性发展为主。
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