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工程管理专业读书笔记
学院：环境与土木工程学院
专业：工程管理
学号：
姓名：胡小兵
日期：
***1年12月28日
1.什么样的投资类型能成为黄金屋
投资的目的在于资本增值和收益。资本增值是在房地产出售后，在扣除包括投入资本、税收等项目的成本后，实现的资本增加。而收益包括资本增值、红利、及在经营期间扣除花费后租金净收入。房地产投资多种多样，可以分别实现上述一个活全部目的。
按照投资方式，房地产投资可以分为直接投资和间接投资：
投资者购买房地产拥有权，并直接参加房地产开发、装修、经营、销售的决策，称为直接投资；
投资者也可以通过购买房地产投资信托、购买房地产公司股票，或者作合伙人而拥有房地产而不从事上述日常事务，称为房地产间接投资。
直接房地产投资又可以分为俩种：
开发房地产投资，作开发商，选择购买地皮，建楼去卖；
另一种，置业房地产投资，从事买—卖房地产，或买—装修—卖；或买—出租—再卖；等等。
置业房地产又可分为住房房地产和商业房地产俩种：
商业房地产又依据附着业务进行划分：如办公室出租依着于写字楼、宾馆业务依着于宾馆楼、公寓出租业务依着于公寓楼房等。一部分商业房地产拥有者将业务租赁给专门经营公司管理，而另外的拥有者直接经营业务。
黄金屋应包括能大幅度增值，或增值远超过市场平均值的住房；能长期产生稳定的现金流并不断升值的出租住房以及商业房地产。
2.置业投资房地产类别
（1）居住房房地产
说来简单，有人要的房屋能卖得出；有许多人要的房屋能增值。从反面来讲，如果房屋由于街区治安恶化，或者由于结构问题而无人敢来居住，就无人问津，更谈不上增值。
如果你买一栋房子自己去住，你首先要考虑位置，包括交通情况、是否方便购物、小孩上学条件、街区是否安全等。这说明，房屋的位置是决定有人“要”的主要因素。
有专门研究发现，增值比率最大的房屋是在中等街区的住房。而在高犯罪率的街区房屋，尽管价格便宜，几年后不升反降。
增值潜力巨大的住房包括：问题住房，银行止赎收回出售住房等。
（2）出租房房地产
除了住房外，出租房更容易成为黄金屋。最开始，你可买二单位的房屋，这是别墅式的房屋。你使用一套，出租一套。租金可用来还银行按揭等费用，收益会不错。出租房对许多移民是很好的投资载体。出租房有独立房屋，也有俩房一体的房屋、四房一体的房屋。房子的租金一般会在支付银行贷款的利息、水电费、房产税后，任有一定的利润。如果选择的时机、位置正确。你还会有房屋增值的希望。因此，出租房、多单元出租公寓楼的投资是最抗风险、随经济变化相对稳定的房地产投资；也是为众多个人家庭采纳的主要投资方式。
3.房地产投资的特点
1．开发房地产投资金额大，价格涉及从几十万的住房，到高达数亿的商业房地产。
2.开发房地产周期时间长，开发项目包括定点、谈判购买、申请批文、开工建筑、销售，往往需1年以上。
3.相对股票证券而言交易换手不易。房地产交易市场分散于各城市，信息不流畅。
4.住房房地产容易获得银行抵押贷款。
5.住房是民生大计，牵动民心民意，容易受到政府政策优惠。
3.收益比较
住房是银行给予贷款的优先抵押品。
相比较于股票投资，房地产投资可以用大得多的按揭，你出20%，银行为你出其余的80%。所以，价值百万的房屋，你出1/5便可过户。这称作杠杆作用。股票投资可以用边角，但较小，散户只好小打小闹。
4.风险比较
投资股票的风险还在于有些上市公司的不真实报表，或者有意掩盖经营状态恶化，或者有意欺骗股民。美国是最早开展股票交易的国家，有相当完善而严厉的股市监管制度。但有些公司主管CEO为了保证位置，为了高薪，不惜以身殉法。
资本、收益、风险是投资的三个要素。其中，收益包括资本增值以及业务经营产生的净利润。在投资者作出决策之前，总是对这三个因素作预测，平衡收益与风险比例的接受程度。投资的目的是为了获得最大收益，而承受最小风险。巴菲特曾说过：投资第一是资本安全，第二是第一的重复。说明了减少风险的重要性。如何理解资本安全的投资呢？首先，可能的资本损失必须减少到最小比例。其次，如果没有把握预知风险，可能的资本损失比例也不能确定，资本安全就没有保障，就不能投资。投资决策过程，实际上是反复在可接受的最小收益与可承担的最大风险之间寻找最佳配合的过程。最大风险是指多少比例的资本损失是可以接受的。
房地产投资的收益与风险取决于投资的时间与地点。在泡沫爆裂前投资于房地产泡沫地区，是最坏的天时地利，可能造成投资全盘皆失。而投资于处于房地产调整时期的地区，也往往可能有较大风险。因此，一般来说，收益和风险可以表达成如下公式：
收益=函数（资本、时间、地区、房地产种类、经营）
风险=函数（时间、地区、资本、房地产种类、收益期望）
以上用汉字表示的公式说明收益取决于资本、时间、地区、房地产种类与经营管理等。作为影响风险的因素，几乎与影响收益的因素相同，但在重要性上有所不同。特别值得注意的是，收益期望影响风险。比如，过度追逐高利润，造成员工疲劳操作，设备故障，都会增加经营风险。
以上内容均摘自于李庆生编著的建造黄金屋《高回报房地产投资策略》——北京：中国经济出版社。2008.2
