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5月8日，建设部在其官方网站公布了建设部住宅与房地产业司司长沈建忠在近日举办的博鳌房地产论坛上的讲话，沈建忠表示，各地要制定中长期住房发展规划和近期建设计划并及时向社会公示，接受社会监督。沈建忠说，从总体上看，我国走过了住房严重短缺时代，但住房发展仍面临严峻的挑战，还存在一些突出矛盾和问题。如中低价位、中小户型住房供应不足，部分城市住房价格和租金上涨过快，低价位住房位置偏远、生活成本高等。＂这些矛盾和问题的产生既与我国所处的发展阶段有关，也与部分地方政策落实不到位、制度安排
不完善等有关。＂沈建忠举例说，不少地方住房货币补贴落实不到位；一些地方没有根据政策变化及时调整经济适用住房供应对象的收入线标准，普通商品住房、经济适用住房供应不足；住房保障制度推进不力，地级以上城市中近1／4尚未建立廉租住房制度。沈建忠表示，各地须大力发展中低价位、中小户型的普通商品住房和经济适用住房，特别要关注弱势群体和进城务工人员的住房问题，同时须坚决纠正片面追求较高的土地收益，或强调依赖房地产投资拉动当地经济增长的短期行为。各地须结合当地经济发展水平、资源环境条件、群众居住状况和住房需求，制定中长期住房发展规划和近期建设计划并及时向社会公示，接受社会监督。
5月8日，建设部在其官方网站公布了建设部住宅与房地产业司司长沈建忠在近日举办的博鳌房地产论坛上的讲话，沈建忠表示，各地要制定中长期住房发展规划和近期建设计划并及时向社会公示，接受社会监督。沈建忠说，从总体上看，我国走过了住房严重短缺时代，但住房发展仍面临严峻的挑战，还存在一些突出矛盾和问题。如中低价位、中小户型住房供应不足，部分城市住房价格和租金上涨过快，低价位住房位置偏远、生活成本高等。＂这些矛盾和问题的产生既与我国所处的发展阶段有关，也与部分地方政策落实不到位、制度安排
不完善等有关。＂沈建忠举例说，不少地方住房货币补贴落实不到位；一些地方没有根据政策变化及时调整经济适用住房供应对象的收入线标准，普通商品住房、经济适用住房供应不足；住房保障制度推进不力，地级以上城市中近1／4尚未建立廉租住房制度。沈建忠表示，各地须大力发展中低价位、中小户型的普通商品住房和经济适用住房，特别要关注弱势群体和进城务工人员的住房问题，同时须坚决纠正片面追求较高的土地收益，或强调依赖房地产投资拉动当地经济增长的短期行为。各地须结合当地经济发展水平、资源环境条件、群众居住状况和住房需求，制定中长期住房发展规划和近期建设计划并及时向社会公示，接受社会监督。
一、我盟房地产市场的基本情况
（一）房地产开发企业情况。截至目前，在我盟注册的房地产开发企业共130家，其中三级资质企业18家，四级资质企业51家，暂定资质企业61家；物业管理企业42家；拆迁企业4家；房地产评估企业1家。
（二）房地产开发与住宅建设情况。截至10月底，我盟房地产开发项目186个,已施工面积 320.45 万平方米，完成投资36.72 亿元，同比分别增长94%和49 %，其中住宅建设已施工面积202.4 万平方米，完成投资21.09 亿元，同比分别增长92 %和12%，住宅建设占总开发量的63 %。
（三）物业管理工作情况。目前,全盟住宅小区140 个，面积400多万平方米，基本推行了物业管理，9个旗县市（区)建立了物业管理专项维修资金制度，已归集物业管理专项维修资金3493 万元,所有收取交存的住宅专项维修资金都专户存储,核算到户,没有违规挪用物业专项维修资金的行为。
（四）房地产价格评估情况。目前在我盟注册的房地产价格评估机构只有一家，是于2004年经脱钩改制组建的具有二级资质的价格评估机构，几年来主要从事房屋抵押、买卖、拆迁、司法鉴定等价格评估工作。自2007年至2009年6月底估价项目1308个,土地面积155.14万平方米,建筑面积53.99万平方米,评估总价值67810.16万元。所有估价项目都按照自治区的要求通过项目手册管理系统进行了如实申报，不存在虚报、漏报、虚报和重大错报行为。
（五）城镇房屋拆迁工作情况。2009年，我盟城镇房屋计划拆迁11239 户92.38 万平方米。截至10月底，已完成房屋拆迁面积78万平方米，7900户,其中住宅面积57.8万平方米,5500户,市政公用设施建设拆迁20.2 万平方米，2400户。我盟城镇房屋拆迁工作严格按照国务院、自治区《城市房屋拆迁管理条例》进行，并建立了城镇房屋拆迁和同一地段“拆一还一”产权调换或者货币补偿制度。
（六）房地产市场信息系统开通使用情况。按照建设厅《关于在全区各旗县(市)全面开通房地产市场信息系统的通知》要求，我盟各旗县市（区）房产管理部门及所有房地产开发企业已全面开通房地产市场信息系统，目前各系统运转基本正常，截至10月底全盟网上售房3763套，销售面积33.93万平方米,全盟销售每平方米均价1914元。房地产市场信息系统的开通使用，进一步增加了房地产市场的透明度，同时也提高了各级房地产行政主管部门的管理水平和工作效率。
二、主要工作措施
一是加强组织领导，认真安排部署。为切实做好我盟房地产市场秩序专项检查工作，加强房地产市场管理，规范房地产市场行为，盟建设局、盟监察局及时转发了自治区《关于开展全区房地产市场秩序专项检查的通知》（锡署建房［2009］195号）,对房地产市场秩序专项检查工作的目的、重点、范围、内容、步骤作出了明确部署和要求，各部门按照职责范围严格把关，做好房地产市场秩序专项检查工作。
二是按照全盟房地产市场秩序专项检查工作总体安排，我盟各房地产企业于10月20日前，进行自查。各地房管和监察部门于9月21日至10月15日，对本地区房地产企业进行全面检查。根据各地自查和全面检查的情况，盟建设局、监察局和锡市有关部门组成检查组，于10月25日至12月30日，对锡市、多伦、二连等地的12家房地产开发企业，32 家物业企业和 1 家拆迁企业进行了重点检查。对检查中发现的问题，及时提出，当场进行评价，提出整改意见。三是配合建筑市场检查，对我盟房地产开发项目进行了先期摸查。为进一步了解我盟房地产开发项目建设情况，规范房地产市场秩序，于6月份，我局配合全盟建筑市场检查对全盟地产开发项目进行了先期摸查，并对在摸查中发现存在问题的开发企业提出整改要求。
四是认真开展房地产市场信息网络培训工作。为全面贯彻全区房地产工作会议精神，提高我盟房地产市场信息化管理和操作水平，全面实现网络化管理，加强开发企业项目手册网上填报、网上售房等工作。于2009年4月29日和5月9日在锡林浩特市教师进修学校举办了两期房地产市场信息系统操作培训班，各旗县市房管局（所）及房地产开发企业人员共计140多人参加了培训。
三、存在的主要问题
一是部分旗县的招商项目外进企业不能及时到当地房地产主管部门备案,办理有关手续。
二是由于部分企业微机操作人员业务不熟，人员不稳定，致使房地产开发建设项目手册网上填报不及时，不规范。三是个别企业存在未办理预售许可手续，就开始进行房屋预定等销售行为。
四是由于有些旗县土地管理部门办理土地手续滞后，影响了商品房预售许可证办理工作。
五是部分城镇旧区改造拆改项目存在开工手续不全，边施工边补办手续的情况。
六是物业管理滞后。部分地区仍未按规定建立专项维修资金，开发企业在房屋竣工销售后，不能及时落实物业管理，建管之间缺乏有效衔接，造成物业管理先天不足，业主与物业管理企业双向选择的市场机制尚未建立，存在物业管理收费难或收费标准与服务标准不符的现象。
七是房屋拆迁管理市场有待进一步规范。检查发现，一些地区目前还没有成立专门的拆迁管理机构，不能对房屋拆迁市场进行有效监管，还没有建立城镇房屋拆迁重大项目备案制度。
八是近两年外地评估机构不断进入我盟评估市场，这些评估机构多数不是本机构派估价人员进行评估，执业行为不规范。
四、今后工作打算
（一）继续开展房地产秩序整治工作，坚持整顿与规范相结合,进一步巩固已取得的房地产市场秩序整治工作成果，建立房地产市场检查长效机制，加大对房地产市场违法违规行为查处力度，按照房地产市场规范化管理的要求，建立房地产市场规范化管理综合评价体系，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。
（二)进一步完善外进企业备案制度。今后凡拟在我盟进行房地产开发建设的外进房地产开发企业，必须由当地房地产部门审核登记后报盟建设局备案方可从事房地产开发建设活动，对不符合条件超越资质等级跨地区进行房地产开发的企业予以清理。
（三)努力培育物业管理市场，规范物业管理行为。要认真贯彻国务院、自治区《物业管理条例》，加大物业管理市场的培育力度，创造良好的物业管理氛围，没有建立专项维修资金的地区,要尽快建立物业管理专项维修资金，不断提高服务质量，彻底改变拖欠物业服务费现象和质价不符现象，提高住宅小区环境质量和综合服务功能，把我盟物业管理市场纳入良性发展轨道。
（四）继续加大城镇房屋拆迁管理力度。要建立健全城镇房屋拆迁管理机构，已成立机构的地区，管理职能还需继续强化，公正地履行管理职责，进一步规范城镇房屋拆迁工作，增加拆迁工作的透明度。对拆迁项目、拆迁公司要建立动态档案，进行跟踪服务和监督指导，一要严格实行拆迁许可证制度，二要严格审核拆迁主体的合法性，三要加强拆迁补偿安置资金的监管，四要严格按照《条例》规定，发布有关拆迁的通知、公示、和公告，五要认真做好拆迁纠纷的调处，六要坚决杜绝滥用行政裁决和申请强制执行的行为。
（五）充分运用房地产市场信息系统。一是认真填报项目手册。项目手册的填报工作为各类房地产企业升级的必要条件和年检的必检内容。二是全面实行网上售房。各级房地产主管部门和各房地产开发企业必须充分利用售房系统，全部实行网上在线售房,网上签订打印售房合同。对于不实行网上售房的项目，房地产主管部门不予办理商品房预售许可证，并对该项目的开发企业诚信等级进行一票否决，不予办理资质升级，年检时也要采取相应的惩处措施。三是房屋权属管理全面实行网络登记发证。通过房屋权属网络登记发证系统的应用，全面实现商品房初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记的登记网络化、档案电子化，切实提高办事效率和办件质量，提高工作成果的综合利用价值。
（六）进一步加强对外进评估机构及评估人员资质和执业行为的审查和监督检查，对不符合执业条件的予以清理。
（七）加强对各级房地产行政主管部门及各房地产企业网络操作人员的业务培训工作。
近年来，房地产市场不断升温，旺盛的市场需求，巨额的利润，吸引众多投资者的目光。房
地产市场的迅猛发展，带动经济的快速发展，提高了人民生活水平，同时也引发了一些问题，影响到社会稳定和人民群众的切身利益。针对这些问题，国务院出台了一系列政策，加大了
房地产市场宏观调控力度。笔者从工商行政管理部门的视角，对房地产市场存在的问题进行
调查分析，并提出应对措施。
一、当前房地产市场存在的主要问题
（一）无证无照和超范围经营问题突出。一些具备开发资质的企业在利益的驱使下，通
过收取管理费等方式，或将本企业的资质证书和营业执照出租给他人使用，或以本企业名义
设立项目经理部，为一些不具备资质条件的企业和个人进入房地产市场提供“保护伞”，致使
房地产市场开发主体混乱，无证无照经营现象较为突出。
（二）招投标运作不够规范透明。土地的划拨、出让等信息宣传和公示不到位，存在违规操作的问题，致使部分业内企业知情不多、参与面不宽。同时，在土地拍卖时，招投标部门对参与竞标企业的资质条件、主体资格等审查不够严格，未充分征求工商部门的意见。
（三）虚假违法广告现象较为严重。一些房地产开发企业为了吸引人气，发布含有明显低于市场价的房价信息等内容的虚假广告，如有消费者咨询，则称该房已售，并借机推销其他商品房。有的房地产开发公司通过虚构商品房销售进展的信息，在社会上造成商品房供求紧张的氛围，引诱消费者购房。有的违反《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的规定，发布含有“投资、就业、升学”等禁止性内容，误导消费者。
（四）合同违法行为时有发生。多数房地产开发企业不按规定使用商品房销售合同示范文本，不按规定将自制的合同文本送相关部门备案。自行设计的合同文本对商品房的质量、配套设施、公摊面积、公共设施管理、房屋权证办理等规定不够明确，特别是对双方的权利义务及纠纷的解决方式规定模棱两可，或者设定“霸王条款”，规避和免除房地产开发企业的责任，在纠纷发生后，消费者的权益得不到保障。
（五）侵害消费者合法权益呈上升趋势。目前，在商品房销售中存在面积“缩水”、公共设施达不到预先承诺、不按约定办理房屋产权证等侵害消费者权益的问题。某开发商在业主入住后3年多的时间内，拒不履行办理产权证的承诺，引发42户业主集体投诉。
二、加强建筑房地产市场监管的措施
对于上述存在的问题，其原因是多方面的：房地产市场管理涉及多个部门，政出多门，各自为阵，相互协同的工作机制尚未建立；有关法律法规不够完善，对项目经理部的管理、设置及主体定位等缺乏具体的规定，导致房地产开发企业设置的项目经理部过多过滥；出租、出借营业执照以及挂靠经营等往往通过内部协议等隐蔽的方式进行，加之工商部门手段有限，调查取证困难，后续监管难以实施。
作为履行市场监管的职能部门，工商部门要充分发挥自身职能作用，积极主动介入房地产市场监管，当好监管房地产市场的主力军。笔者认为，要解决好房地产市场存在的问题，应从以下几个方面入手。
（一）以拍卖监管为切入点，全面介入房地产市场监管
土地使用权的取得，是房地产开发经营活动的起点。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，国有土地出让采取招标拍卖进行。《拍卖法》和《拍卖监督管理暂行办法》规定，工商行政管理机关依法对拍卖活动实施监督。我们应认真履行监督职责，建立健全拍卖备案登记制度，加强对房地产开发企业参与土地竞拍活动的监管，全面掌握辖区房地产开发的状况。严格审查竞拍人主体资格证明、资质条件、资金来源等备案材料，对主体资格不合法、无相应资质条件或假借他人资质证书和营业执照参与竞拍的，不予登记备案，并及时通知建设、国土资源等部门，取消其竞拍资格，将违法开发行为拒之于门外。
（二）以经济户口管理为基础，规范房地产市场主体行为
一是严格主体资格审查。建立辖区房地产开发企业经济户口台帐，逐一录入企业的登记注册情况、资质证书期限、资质等级等。并全面清查房地产在建开发项目，对照房地产企业经济户口台帐，对从事房地产开发、建筑施工的企业和个人的市场主体资格进行审查。重点查处无照经营、挂靠经营、企业出租出借营业执照、超范围经营等违法行为。对一些重点嫌疑开发项目，要通过加强企业财务的检查，对企业在建开发项目的投资情况和财务收支进行严格审查，及时查处挂靠经营以及以收取管理费等形式出租、承租营业执照的无照经营行为。针对以内部协议承租、借用资质和营业执照以及挂靠经营调查取证难的问题，应从开发项目的资产管理入手，由开发企业出具在建项目投资情况，注明投资方、投资额等，经公证处公证后，报工商部门备案。对拒不办理备案手续的，列为重点对象，严格审查。
二是加强注册资本监管。根据房地产开发企业资质等管理
本文章共2页，当前在第2页上一页[1] [2] 的规定，一级资质企业，其注册资本最低限额为5000万元，二级资质企业为2000万元，三级资质为800万元，四级资质为100万元。通过企业年检，对照其资质等级，检查其出资情况，严厉查处“两虚一逃”违法行为，并通报建设部门吊销资质证或降低资质等级，对情节严重的，吊销营业执照，构成犯罪的，移交司法机构处理。
三是加强项目经理部的管理。对在建项目的项目部，实行限期备案登记制度，要求开发企业提供营业执照、中标通知书、规划许可证、土地使用许可证、建设部门颁发的资质证书以及房地产开发合同等严格进行审核，重点审核双方当事人的主体资格是否合法、相关许可证是否真实有效、合同内容是否合法。对符合条件的，予以备案后，方可从事项目开发。
（三）以执法办案为手段，强化重点违法行为的查处
一是加强房地产广告的管理。重点查处未取得国有土地使用权、未取得商品预售或销售许可证、工程质量验收不合格以及违反《房地产广告发布暂行规定》规定而擅自发布广告的行为；查处商品房预售、销售广告中未载明开发企业名称、代理销售企业名称、预售或销售许可证书号的行为；规范广告中有关房地产项目、面积、价格、位置、周边环境、房贷等内容，严厉查处虚假广告和其他违法广告。
二是加强房地产中介机构的管理。检查从事广告策划和商品房销售代理经纪公司、从事买房卖房换房的经纪企业和个体工商户，重点查处房地产经纪机构在代理商品房买卖过程中赚取差价的违法行为；利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用的行为。
三是加强房地产展销活动的管理。对未经登记，擅自举办房地产展销会的，严格依法查处。
（四）以长效监管为目标，探索创新房地产市场监管机制
一是建立房地产市场信用监管制。对城市规划区内在建的房地产开发工地进行全面清理，并登记造册，录入企业从事建筑、开发情况、登记注册情况、资质条件、合同备案、广告登记、消费投诉和违法处罚情况，建立健全房地产企业“经济户口”。同时，建立“黑名单”和“黄牌警告”制度，定期对信用良好和不良企业进行公示，促进房地产企业诚实信用，守法经营。
二是建立合同备案制。督促房地产开发企业在销售环节使用工商、建设部门制定的《商品房买卖合同》示范文本；修改示范文本格式条款或自行制定合同的文本，必须报工商部门审核、备案。
三是健全12315监控网络。通过12315消费者申诉网络，及时受理消费者投诉、调解购房纠纷、发现违法线索、查处违法案件，进一步提高市场监管效率，确保消费者的合法权益得到维护。
四是强化社会舆论监督。对违法经营性质恶劣、社会影响后果严重的建筑房地产企业，在依法予以查处的同时，要通过新闻媒体、红盾信息网站及时予以曝光，充分发挥社会的监督作用，提高其违法经营的成本，增强对违法经营者的震慑作用。
五是加强部门协作机制。建筑房地产市场的监管，涉及建设、规划、房管、国土资源等多个部门。工商部门要主动加强与上述部门的协作与联系，互通信息，及时了解城市规划区内土地出让、划拨和规划开发项目情况，明确房地产市场监管重点。同时，要建立部门联席会议制度，对重点违法行为，组织联合执法整治行动，增强工作合力。
1.中国房地产市场的复苏 2.房地产市场博弈和地产泡沫 3.房地产市场的前景 4.政策建议 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长 33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。房地产业萎缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。中国政府从2007年开始强化宏观调控，多次上调利率和准备金率，导致房地产企业的贷款减少，资金链紧缩。2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，这主要得益于金融危机以后中国政府推进的信贷宽松政策刺激了房地产业的复苏。房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。地方政府，商业银行和房地产商的共同利益推高房价，中央政府难以进行调整，也是房地产市场泡沫形成的内在原因。房地产泡沫影响金融及实体资源的有效分配加重了贫富差距和社会矛盾。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。目前维持资产泡沫的低利率和信贷宽松政策是不可持续的，今后随着膨胀压力的扩大有望实施信贷紧缩政策。同时供需不均衡导致的相对过剩，价格下调是不可避免的。相比“硬着陆”，“软着陆”的可能性更大，但是随着中国城市化进程住房的实际需求将持续增加。中国内陆城市或者中小型城市的房地产过热不是很严重，不会发生整体不均衡问题。房地产政策方面，提供可持续的，稳定的经济发展环境是至关重要的。建立个人信用制度，加强个人收入审核的同时控制住房贷款风险。鼓励房地产融资的多元化，限制银行直接融资的同时建立金融风险管理体系。长期来看，土地政策改革是关键。构建廉租房保障制度，提供廉价房，加强房地产市场的稳定性。
